2018.1.31 安阳城市

定竞争。
➢ 北关板块在售项目主要集中在洹河以北，建业城、元泰中华园等均有不错业绩，当期剩余货品较少，新品未入市； ➢ 安东板块为新区发展方向，以京港澳为线一分为二，路西已逐渐发展成熟，量价齐高，其中以四季花城、恒大城、
上城公馆为主；路东由于拆迁改造推进慢，多为未开发区域致，早期建业桂圆已交房，剩余存货的亚龙湾、九里 庭院、柒号院待开盘； ➢ 文峰板块，目前在售以商铺为主，仅剩余部分货量充足的项目存有住宅货量。
湾·东湖、多伦·公园里、中信·凤凰城、中信城等的开发下，区域逐渐向好。
➢开发区板块：文昌路以南，政府规划的高新技术产业区；也是城市重点发展方向之
一，目前随着空港新城、景诗雅苑、华强城的不断推进，区域逐渐成为宜居领地。
➢铁西板块：京广线以西，老工业区域，生活配套仅次于中心板块，人口基数大，但
居住舒适度较低；房地产市场价格洼地。
数据来源：安阳市国土局网站
土地市场
地价涨幅超20%，带动房价上涨，楼市明显回暖
➢2017年安阳地价涨幅超过20%， 地王频出，润城地块亩单价达到 422万；
➢上半年北关和安东板块土拍价格 有加大增长，由此带动了周边房价 的明显上涨，上半年安阳楼市明显 回暖，时常出现一房难求的局面， 众多楼盘开盘皆清盘
月均
住宅套数 住宅面积（万方）
2016年
2015
23.78
1086
13.34
1334
16.93
1832
22.78
19755
241.44
1646.25
20.12
2017上半年
1373
17.75
1044
12.18
783
14.89
841
9.8
250
3.16
1537
18.36
5828
76.14
971.33
12.69
市场目前分为六大板块：
➢ 北关板块：洹河以北，为近期新兴板块，区域内建业城、元泰·中华园、月星·欧蓓
莎、恒大城、四季花城等销售强劲。
本案
➢文峰板块：文昌路以北，老城区，安阳市中心城区，居住人口稠密、配套成熟、商
业繁荣，项目较多，价格水平较高。
➢安东板块：京港澳以东，由于该地区多为未开发区域，目前在建建业桂圆、亚龙
安阳市常住人口401万，城镇化52.3%， 面积15083平方公里，796人/平方公里
人均可支配收入稳步上升，但是增长缓 慢。
以第二产业为支柱，第三产业逐步增长 2012非法集资影响严重，2013年起逐步回升 固定资产投资稳中有升，2016年13%的增长率
城市规划
城市框架拉大，以中心城区向四个方向延伸，以京港澳为界分设东西两大区域，本案位于新行 政核心区，具备得天独厚的条件。
3.3
6 碧桂园·天汇 文峰区
2.56
6 建业·春天里 开发区
2.8
7000 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500
2015年 2016年 2017年
铁西板块 洹北板块 中心板块 安东板块 开发区板块
市场格局
市场分为六大板块，本案位于北关、文峰、安东板块交界，处于价值高地，下半年片区批量入市将存在一
安东新区西部配套日趋成熟，东部开发处于初期阶段。 ➢ 安东新区是安阳市规划的以京港澳高速公路为界面的东、西
两大区域。 ➢ 西部规划定位为综合政务、商务、文化、体育、信息为主的
城市新的核心区，东部规划定位为依托石武高铁客运专线及 客运新站，建成富有人文气息的现代化新城区，即规划的安 东新城。
宏观政策
土地市场
土地供应逐年减少，2017年经营性土地供应面积下降27.82%
➢数据显示，自 2005 年突破 200 公顷以来，基本保持在这一水平。2015 年首次跌落至 151.46 公顷。2017 年，安阳市经营性土地供应面积 109.57 公顷，环比下降 27.82%。 ➢2017 年度经营性土地实际供应 29 宗，其中商业 6 宗，主要分布在示范 区、文峰区， 面积 20.82 公顷；居住用地 15 宗，分布较为均匀，面积 59.55 公顷；工业用地 8 宗，集中在龙安产业集聚区，面积 29.20 公顷。
明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，高库存、供应过剩的二三四线城市政策或进行微 调。如，取消非户籍首套刚需的社保与纳税年限规定，允许非本地户籍人口购买第二套改 善性住房；下调首套房和二套房的首付比例；下调住房信贷利率；加大刚需、改善性住房 需求的税费减免力度。”
安汤新城、洹北新城；
➢ 安阳新西区：规划以钢铁、化工为主导产业的西部现代工业区，以
➢ 四组团：水冶组团、汤阴组团、内黄组团、柏庄组团；
北部殷墟大遗址公园和南部自然山水为依托的旅游休闲度假区。
➢ 安汤新城：规划以金融商贸、体育文化、旅游休闲、生态新城；
➢ 安东新城：产城融合的现代示范新城；
➢ 洹北新城：历史风光休闲游览区和装备制造、纺织产业新城。
本案
本案
安阳都市区城镇总体规划（2007-2020）
中心城区四个方向均规划有新区，主城区总体规划三区三城：
➢ 总体框架：三区三城、四组团、两卫星城、18个中心镇、800 ➢ 中心区：商业、政治、中央商务和历史文化名城（安阳古城）核心
个新型农村社区。
区
➢ 三区三城：中心区、高新技术开发区、安阳新西区、安东新城、 ➢ 高新技术开发区：构建产、学、研一体化的南部新城区；
三、四线城市去库存是2018年楼市调控的重要工作，为安阳房地产市场带来契机
12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚 需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，去库存任务再深入，步入县域去库存的新阶段。
王蒙徽强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳 定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
去库存被住建部列为2018年房地產市场调控的重要工作之一。王蒙徽指出，库存仍然较 多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
楼市去库存分为三个阶段：2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年至 2017年是地级市（三线城市）去库存；2018年，则迎来县域去库存的阶段。考虑到县城经 济在全大陆城市经济中的比重仍较大，县城去库存对全大陆房地產市场交易有积极的支撑作 用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。
数据来源：安阳信息网及房管局数据库
住宅市场
2017上半年单盘流量突破9万方，成交金额达8亿元，本案平价下实现流量 无重大市场环境问题
成交金额前三名 突破
4亿的销售额
销售面积前五名 可实现
月均流量1-1.5万方。
住宅市场
2017区域住宅成交中项目所处的北关区，处于市场热点板块。，以北关区和开发
区为主，其次是龙安区，文峰区和殷都区仅有少量成交； ➢ 北关区成交面积251380㎡，成交2021套，平均面积124㎡； ➢ 文峰区成交面积43536㎡，成交338套，平均面积129㎡；
➢安汤板块：版块内专业市场明显，以国旅奥莱、乔尚、易商谷等专业市场为主，住
宅少。
02
市
场
分析
城市经济
三省交界、历史文化浓厚，自2012年之后，房地产市场逐渐回暖，增速在经过短暂的下降后，于 2015年开始上涨，近两年房地产投资额处于不断的增长过程中，特别是2016年几个新项目的入 市（碧桂园·天汇、元泰·中华园、建业城等），带动了房地产投资额的增长。
三省交界、甲骨文发现地、 周易发源地、八大古都之一
住宅市场
各个板块的价格均有所上涨，一方面由于各项目开发商对市场预期较高，溢价期望值高；
另一方面政府近两年的购房补贴政策刺激了购房需求，一定程度上造成了供货量紧张，“无房可卖”； 同时由于区域内部分项目品牌效应、精装交付等因素，造成了区域内成交价较高（如碧桂园·天汇、恒大城）。
成交金额top6
2016年
2. 打造区域性中心强市，重返全省经济第一方阵，政策利好有利于进一步扩大市场需求，促进经济结构转型； 3. 区划的调整和安林市域铁路的建设，将促进区域间的融合发展，壮大安阳发展环境，促进联动发展； 4. 由于污染治理依然严峻，工地2017年3月中旬基本全面复工，复工后市场全面复苏，部分楼盘采取涨价策略进一步拉升市场均价。
供求关系
2015年、2016年 商品住宅年去化量均在240万方左右，月均20万方；2017年上半年，因环 保治理、无法开工、货量无法投放市场，导致月均去化降至12万㎡，供不应求。
时间
2016年6月 2017年7月 2016年8月 2016年9月 2016年全年
月均
2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017上半年
2017年
序号
项目名称
所属区域
成交金额 （亿元）
序号
项目名称
所属区域
成交金额 （亿元）
1
华强城
开发区
9.6
1
恒大城
北关区
8
2
建业城
北关区
6.5
2 四季花都 北关区
5
3
恒大城
安东新区
5.8
3 上城北郡 北关区
4.6
4 元泰·中华园 北关区
4.2
4 空港花城 开发区
3.5
5
嘉洲灏庭
龙安区
3.2
5
华强城
开发区
来自百度文库
市场机会
城市发展、城镇拆迁、农民补贴、一线房企入驻，催生一批追求品质生活的居住需求
区域性中心强市
全省第一方阵
雾霾严重铁腕环保
农民购房补贴
一线房企入驻
安林市域城市轻轨
1. 2016年农民购房补贴政策实为一大房地产利民政策，“真金白银”政策的奖励，引导和促进了农民进城购房，一方面减轻了房地产市场库存压力，另 一方促进了城镇化发展。