惠州江北某小区可行性研究报告

惠州江北XX 小区可行性研究分析报告

第一部分：项目概况 一、宗地位置

项目位于惠州市江北XX 小区，三环北面。属江北CBD 片区，距离惠州海伦堡约500米。

二、宗地现状 1、四至范围

市人民政府

地块位置

10分钟车程

地块位置

惠州海伦堡

江北片区

下角片区

水口片区

麦地－河南岸

片区

东平片区

东江新城片

区

金山湖片区

该宗地南侧为三环路，北侧为36米金石一路（规划）及金泽物流和农产品配送物流园区，西侧为36米纵二路（规划）及农产品厂员工宿舍，东侧为50米纵三路（规划）及空地。

2、宗地现状

现状为菜地，水塘，有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二（从惠州土地交易中心获知）。注：地块具体红线范围须进一步获取。

金石一路

农产品厂宿舍

三环北路

金龙大道

①

②

③

④

① 自东向西－金石一路 ②农产品厂员工宿舍

③三环路 ④东面小路

金泽物流和农产品配送物流园区

①②③

④

①水塘②菜地

⑤

③排洪渠④普通电线

⑥

三、项目周边的社区配套 1、交通配套

（1）主要城市干道：

⏹ 东面：先科路(8车道)——黄色路线表示 ⏹ 南面：云山路（快速路）——绿色路线表示 ⏹ 西面：惠州大道(8车道)——蓝色路线表示 ⏹ 北面：三环路(8车道)——红色路线表示 （2）交通达到方式

⑤空地

⑥水塘

地块位置

⏹车行到达方式一

市中心到达方式：惠州大道——云山路——先科路——地块。此为最便捷和最为临近市区的车行方式。该方式将成为市中心区到达项目的首选方式。

⏹车行到达方式二

惠州大道——三环路——地块。江北片区可选到达方式。

⏹公共交通到达方式

本项目周边尚未开通公交车站.

（3）地块周边道路：

北侧：36米路宽金石一路（完成部分路段）

南侧：三环路

西侧：36米路宽纵二路（规划）

东侧：50米路宽纵三路（规划）

2、2000米以内主要生活配套

目前，项目周边配套设施比较欠缺，距离项目1000米以内有望江公园（规划中）、金泽物流与农产品配送中心、惠州市妇幼保健院江北分院、惠城职校、惠州财经学校以及惠台学校，其他配套设施均在2000米以外。

妇幼保健院江北分院惠台学校

3、2000米以内周边生活、休闲等配套设施

距离本项目2000米范围之外有各种生活、休闲以及娱乐配套设施，如占地60万平方米的惠州市体育公园、市民乐园、丽日购物广场、万家福购物广场、玫瑰园大酒店、各金融设施网点、惠州邮电大楼和移动通讯大楼营业厅、涛景高尔夫球场等。随着政府相关行政单位的进驻，江北区中心的生活配套日益完善。

丽日购物广场四、未来规划

未来江北行政中心区规划以居住和办公为主，配套设施齐全

五、规划控制要点

地块经济技术指标

目前未取得地块的详细规划设计要点，通过惠州土地交易中心得知有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二，及地块内有两条24米的规划道路，对地块规划设计产生较大的不利因素。

六、土地价格

2009年地块周边土地成交情况

七、小结

⏹地块规模适中,所处区域为江北CBD片区，未来升值潜力大。

⏹地块车行交通路网交完善，10分钟以内车程可通达江北南区主要生活配套。

⏹地块目前就近周边生活配套尚不完善。

⏹地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道路，不利于地块整体开发规划。严重

影响地块质素。

第二部分：市场分析

该片区规划为未来的城市中心区，定位为惠州城市的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲、娱乐、科研于一体。新规划区居住办公氛围浓厚，环境优越，住宅项目档次较高，总体质量居惠州楼市前列，但目前人气及商业配套尚还不足。价格在4500元／平方米以上。

1、2009年上半年住宅市场成交情况

⏹2009年上半年江北区住宅供应1204套，合约13万平方米，与上年同期相比分

别增加23%和减少19%。

⏹2009年上半年江北区住宅成交2221套，合约24万平方米，与上年同期相比分

别增加4倍和3倍。

⏹截止2009年6月30日江北片区住宅存货量3618套，合约面积41万平方米。

2、近期住宅市场成交情况

⏹成交情况

09年6月至09年11月网上登记的套数和登记的面积都呈现上升的趋势。

数据来源：搜房网

⏹供求情况

09年6月-09年的10月江北区的市场供应套数下降，在11月份出现供应新高；成交量在6月最高，7-11月份呈现稳步上升态势；市场新供应面积在09年7月与09年11月份最多，10月份最少，呈现不规则态势；而成交面积在6月与11月最高，在8月份有所下降后，逐渐上升态势。

数据来源：搜房网

⏹存量情况

江北片区的旧有存量呈现下降的态势，存量消化率上涨；新增存量也呈现下降趋势，新增消化率呈现不规则的上升态势；旧有存量面积在09年8月份最高，存量消化率呈现U型态势；新增的土地存量在09年8月份最高，存量消化率亦呈现不规则的上升态势。

数据来源：搜房网重点在售楼盘情况

地块位置

三、其它片区住宅市场

1、主要片区分布图

2、主要片区住宅市场情况 （1）东平片区

占据新开河和东江天然水景资源优势——人居板块。

东平片区地理位置优越，兼有江北及老城区的优势，生活配套较完善，且生活环境较好。片区人口比较多，有很大的购房需求，同时其优势还体现在附近有很多企事业单位，不仅有购房需求，也有购房实力。本片开发的楼盘规模一般比较大，早期主要由东湖花园和长湖苑两大楼盘鼎力撑起，近期开发的楼盘档次以中高档为主，如荷兰水乡、东方威尼斯等。普通住宅楼盘均价多在4500元／㎡左右，高档楼盘价格在5000元/㎡以上，别墅产品售价已经突破10000元/㎡。

2009年上半年东平片区住宅供应393套，合约5.5万㎡，与上年同期相比分别

江北片区

东平

麦地-河南岸片区

龙丰

金山湖

水口片区

东江新城（文头岭）