江桥万达广场

公司名称：大连万达商业地产股份有限公司
成立时间：2002.9 2009.12变更为股份有限公司隶属于大连万达集团
主营业务：商业地产投资及运营管理
核心产品：万达广场
业务范围：37个城市；18家开业，37家在建
长三角：9城市，13个项目
环渤海：11城市，17个项目
珠三角：5城市，6项目
中西部：12城市，19项目
4大核心业务板块：
1，大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（商业中心）
2，五星级及超五星级酒店的开发与运营（高级酒店）
3，商业运营及物业管理（商业管理）
4，写字楼、公寓和住宅的开发销售（销售物业）
城市综合体—万达广场具有显著的社会经济效益：
1，为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整
2，全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费
3，打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展
4，创造大量的就业岗位
5，汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源
万达核心竞争优势：
完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。

依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

万达商业地产目标：
巩固亚洲商业地产排名第一的领先优势，力争成为全球商业地产行业的领军企业，最终成为全球持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际万达，百年企业”的愿景。

未来发展战略：
将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。

万达广场在创造一种全新的商业模式的同时，也在培养着一种全新的生活方式
江桥万达广场概况：
占地面积：18.63万㎡建筑面积：55万㎡
规划业态：商业广场（自持）、SOHO、写字楼、城市公寓（1336户）、产权商铺，餐饮酒吧街
开盘时间：2010.3（公寓）交房时间：2011.3（公寓）
项目计划2011年9月商业广场开业，2011年SOHO竣工
销售价格：公寓单价15000左右，最高达到20000左右
最近，新鸿基在浦东的国金中心项目，爱马仕入驻；卢湾日月光中心，148000平，等项目。

上海的商业项目长期看好，原因：一，虹桥交通枢纽的投入使用，使得长三角的高端购买力向上海转移，形成聚集效应；二，未来迪斯尼项目的落成，因为其国际旅游产业的特性，也将带来较大的旅游等客源，对商业零售利好；三，高铁时代的到来，会让一些有实力的品牌客户（如奢侈品）加速在上海的布局，会让他们对进入二或者三线城市更加慎重；四，长期以来，不管是从历史上看，还是从目前的国家战略看，上海已经形成华东地区的核心，未来城市的国际化水平也将不断提升，这也使上海能够成为众多零售商以及企业（写字楼）的首选地或战略要地。

1：为什么越来越多的开发商选择开发城市综合体？
最近上海卢湾区的日月光中心，SOHO中国间接收购外滩204地块打造成城市综合体，说明开发商看到了这一商业模式的优势。

一：相对于较为单一的普通商业项目，城市综合体项目涵盖写字楼、酒店、公寓、商业等多物业功能的优势，有一个人群的聚集效应，各个物业类型可以互相支撑，较传统商业项目而言，城市综合体项目能够缩短商业氛围培养的时间，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

二：我们都知道不能把所有的鸡蛋都放在一个篮子里的道理，特别是在住宅市场宏观调控的背景下，部分企业加大商业地产的开发，而经营性物业会为企业带来稳定的现金流，这对减少公司业绩的波动性是有益处的。

三，很多地方政府也比较欢迎城市综合体这类项目，毕竟这类项目可以成为区域的地标，也可以带动区域的整体价值。

当然，城市综合体项目的成功与否，与开发企业的能力和实力有很大的关系。

2：哪种城市、何种形态的城市综合体才具有开发价值？如何形成错位经营？
城市综合体的进入城市选择很重要，我觉得这与一个城市的硬件，软件有很大关系，像城市的发展水平，居民消费能力、城市的区域地位以及城市未来的发展潜力等因素，当然，也不仅仅是只有一线城市的城市综合体具有开发价值，部分二、三线城市也是具有开发价值的，关键是看你物业类型是如何搭配的。

（万达广场目前进入37个城市，）至于何种业态的城市综合体具有开发价值，我觉得这需要建立在科学的市场研究、消费者研究的基础上，需要对不同物业类型的市场发展做一个评判，对潜在的消费者做一个调研，同时还要考虑项目地块区域本身的硬、软件条件（如交通，商务、商业氛围等）以及政府的规划等因素。

如何形成错位经营，这与项目自身的定位和项目的特色有很大的关系，我认为并不是每一个城市综合体都要走高端路线，如何形成错位经营，要做好市场调研和消费者研究的工作，在保证项目自身的层次定位的同时，保证项目的特色，以区别于周边其他项目。

3：开发商集体转型开发城市综合体的背后，面临的是资金、人才、专业知识等多方面难题，该如何解决这一难题？一个成功的城市综合体开发企业必须具备哪些“专业能力”？
如何解决这一难题：这需要企业对项目有足够的了解和精准的定位，从企业和项目的长远利益着想来确定项目的体量、是出售还是出租还是租售结合等模式。

对于一个商业项目而言，我想招商是最重要的，如何获得商业客户资源无外乎两种途径，自主招商以及通过招商顾问进行招商，企业需要根据自身实际情况开展招商工作。

资金方面，在现在资本市场、货币市场比较发达的情况下，资金问题是比较容易解决的，最重要的还是看项目本身是否具有价值。

人力资源很重要，企业需要有长远的眼光，需要储备必要的人力资源，通过以老带新，传授经验以及通过实践锻炼，帮助员工快速成长。

专业知识方面，企业也需要重视，员工也需要加强学习。

开发企业需要具备哪些专业能力：每一家公司都有自己的运营模式，每一家公司的优势各不相同，但我觉得任何东西，学习和创新都是最重要的，在学习好的经验的同时，结合企业的实际，找到适合企业自身的发展、运营模式才是最好的。

就目前城市综合体的开发企业而言，我个人觉得，资源获得能力（包括地块、欲引进商业客户资源等），（商业）项目运营管理能力，品牌建设能力是比较重要的，这对项目的成功与否，企业能否持续健康发展是重要的。

4：城市综合体犹如一个巨大的磁场，其所产生的效应，可谓是“大树底下好乘凉”。

那么，对投资者来说，是否该投资这种商业地产呢？又该如何投资呢？
能否投资：做住宅地产也好，做商业地产也好，都应该谨慎，毕竟这些项目的投资都是以亿为单位的，我觉得应该从三个方面考虑，一，企业自身是否具备能力和实力，城市综合体项目规模大，涵盖多物业类型，（住宅物业的门槛较低，酒店项目也可以委托酒店管理运营商进行管理）开发商是否具有一定的资金实力以及商业运营管理能力。

二，项目本身是否具有投资价值，项目所在城市，项目的地理位置，地块通达条件，区域消费能力等因素都直接或间接的影响了项目的潜在价值。

三，市场因素，要考虑市场中各类型物业的供给与需求，这对城市综合体发展何种物业以及配比是有决定作用的。

如何投资：我个人觉得应该结合企业自身实力以及项目自身的特点，分阶段、有步骤、有所侧重的进行开发。

非传统商圈的城市综合体项目，商业、商务氛围的培养是最重要的，就项目本身而言，优先开发公寓物业，然后是商业，最后是写字楼。

可有效减少项目开发风险与开发资金的投入。

5：未来，中国城市综合体的发展前景如何？具体到上海，在城市综合体这一领域该如何打造属于自己的“城市名片”？
发展前景如何：我个人比较看好，应该能有15-20年的黄金期。

一：城市化水平在提高，城市里的住宅，商业物业需求会增加；二：城市里大量的住宅项目周边也需要商业等配套；三：城市综合体出现之后，特别是万达广场的出现，给社会带来了一种全新的生活理念，这也在潜移默化中改变着城市人的生活方式，我相信，随着日后城市生活节奏的加快，会有越来越多的人适应和喜欢这种生活方式。

上海如何打造属于自己的城市名片：提到上海，大家一定会想到黄浦江，陆家嘴比肩而立的摩天大楼以及游人如织的南京路步行街，某种程度上，这些能够成为上海的一张城市名片，但我个人认为，生活在城市里的人最能够反映这个这座城市的面貌，最能体现这座城
市的内涵，当然，如何让人在城市里享受到高效率的生活和工作，我想这正是城市综合体所能做到的，为那些习惯快节奏的人们提供一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间，真真做到“城市让生活更美好”。