建设工程质保期内工程维修管理办法

建设工程质保期内工程维修管理办法

在工程验收交付使用之后，若出现工程质量问题，需要按照事先规定的建设工程质保期内工程维修管理办法承担

维修责任。该管理办法的制定，需要发包方与建设单位根据工程性质进行约定。只有在维修范围内的，才需要承担免费维修的责任。

▲建设工程质保期内工程维修管理办法

为规范和加强质保期内的维保管理，使质保期内的维保工作能尽量做到标准化、规范化和提高工作效率，以减少不必要的法律纠纷，提升公司的对外形象，获得良好的社会效益，结合公司实际情况，制定本质保期内维保管理实施细则。

▲1、总则

集团所有项目在质保期内的维保管理纳入集团质安部

统一管理，具体的报事报修接单、维修工作安排、维修过程监管、维修验收等工作由各项目物管负责统一协调安排。

▲2、适用范围及时间节点

本维修管理实施细则适用于公司开发的所有项目涉及有质保期和质保金的工程、设备、材料在质保期内的维保管理，当该项目(或期工程)的交房率达到90%以上或交房后三个月时，集团质安部正式介入维保管理工作至各分部分项工程质保期满为止，此节点前的维保管理工作由地产公司工程项目部负责。

▲3、名词解释

正常维修：本实施细则所指的正常维修是指在质保期内，经电话或初次书面致函要求责任单位进行维修，责任单位即按照要求合同约定组织进行的质保维修。

后备维修：本实施细则所指的后备维修是指当责任单位经电话并书面致函通知后仍不进场维修或责任单位虽在要求的时间内进场维修，但维修过程中因维修单位原因而引起业主投诉并拒绝责任单位维修或维修后经质安部和物业工程部验收仍不符合要求时;当有突发事件需要紧急处理，在电话通知了责任单位，但责任单位未限时赶到现场进行维修时，委托责任单位以外的第三方进行的维修。

▲4、各部门职责

4.1质安部

统筹质保期内的质保管理工作，建立健全质保管理台账并负责更新维护、质量问题的责任界定、后备维修审核、参与后备维修单位的招标确定工作、组织所有项目各分部分项

工程在质保期到期前6个月和2个月的全面检查、质保期内的对外发文审核、质保金支付审核等。

4.2成本事业部

后备维修审核、参与后备维修单位的招标确定工作、对后备维修预结算费用进行审核、质保金支付审核以及配合开展工程维修管理其它相关工作。

4.3采购事业部

后备维修审核、采用招投标的方式确定后备维修的后备维修单位，积极配合开展维修管理的其它相关工作。

4.4设计事业部

给予后备维修专业技术支持，积极配合开展维修管理的其它相关工作。

4.5法务事业部

后备维修审核、负责维修工作的法律风险规避、注意事项的梳理和与施工责任方往来函件的审核。

4.6物业公司

根据三方质量保修协议及物业公司维修管理办法，负责各项目质保期内物业具体报事报修事项的受理、组织、实施、维修施工过程管控、维修验收、回访等维修工作，参与质量问题的责任界定，同时及时将发生的所有报事报修事项及维修情况在公司ERP上完善相关台帐。

4.7CRM中心

负责业主意见的收集、整理、反馈并将维修事项维修过程中及结束后的业主意见在ERP台账上记录完善，维修费用的支付审核、质保金的支付审核及配合物业项目部开展其它相关工作。

▲5、管理操作细则、流程

5.1维保管理移交

5.1.1移交条件

5.1.1.1某项目或某期工程交房率达到90%以上或交房后三个月时(以先到节点为准);

5.1.1.2欲移交的某项目或某期工程涉及的所有工程项目均已竣工验收合格并办理完成了相关手续(含政府备案)，如：消防工程、人防工程、天然气工程、电视电话系统、停车场管理系统(包括交通标识、标线)、门禁系统、监控安防系统、正式供用电系统、正式给水系统及公共配套设施等;

5.1.1.3地产公司工程项目部组织现场移交会议前的所有报事报修事项均已整改完毕。

5.1.2

移交程序：地产公司工程项目部通过ERP“维保管理移交流程”向质安部移交维修管理工作，质安部接到流程后安排到现场查看是否达到移交条件，如达到条件，地产公司工程项目部及时组织现场移交会议，质安部对达到条件的要及时登记并介入管理。

5.2正常维修

5.2.1当物业公司项目部接到业主报事报修事项时，及时电话通知责任单位限期进行维修，同时电话要进行录音保存，在责任单位完成维修后可删除，同时物业公司项目部及时在ERP“维修整改事项备案流程”上完善台帐登记。

户内维修处理流程：物业公司项目部接单并录入ERP→物业公司电话通知责任单位维修→物业公司项目部、业主验收→CRM中心对业主回访及将信息反馈至ERP台账→物业公司项目部填单人销单录入ERP

公区维修处理流程：物业公司项目部接单并录入ERP→物业公司电话通知责任单位维修→物业公司项目部验收→CRM中心收集业主意见及将信息反馈至ERP台账→物业公司项目部填单人销单录入ERP

5.2.2当物业公司项目部电话通知责任单位限期维修，但责任单位在限期内未进场维修，则物业公司项目部应通过书面致函方式要求责任单位维修(具体见质保期内的对外发文)，如致函后责任单位仍未履行质保义务，可启用后备维修(具体见5.3)，物业公司项目部和质安部要存放好相关函件，同时物业公司项目部及时在ERP“维修整改事项备案流程”上完善台帐登记。

户内维修流程：物业公司项目部接单并录入ERP→物业公司电话通知责任单位维修→物业公司项目部拟函通知责

任单位维修→物业公司项目部、业主验收→CRM中心对业主回访及将信息反馈至ERP台账→物业公司项目部填单人销单录入ERP

公区维修流程：物业公司项目部接单并录入ERP→物业公司电话通知责任单位维修→物业公司项目部拟函通知责任单位维修→物业公司项目部验收→CRM中心收集业主意见及将信息反馈至ERP台账→物业公司项目部填单人销单录入ERP

5.3后备维修

5.3.1申请后备维修的条件

5.3.1.1经责任界定属于合同保修范围内的质量问题;

5.3.1.2当公共区域有需维修事项时，原责任单位经电话并书面致函通知后仍不进场维修或责任单位虽在要求的时间内进场维修，但维修后经质安部和物业工程部验收仍不符合要求;

5.3.1.3当突发事件需要紧急处理或业主户内零星维修时，在电话通知了责任单位，但责任单位未限时赶到现场进行维修;

5.3.1.4维修过程中因维修单位原因而引起业主投诉并拒绝责任单位维修。

5.3.1.5后备维修的申请由物业项目起单在ERP上走“后备维修申请流程”。