下沙区域商业地产市场分析及

2012年杭州商业地产成交分析
• 2012年1月份杭州写字楼商住楼共成交282套，成交总面积达 25307.03平方米，零预定，商铺成交85套，预定3套，总成交面积 10851.14平方米。
2012年1月份杭州商铺成交预定详情
2012年1月份杭州写字楼商住楼成交预定详情
我们通过图表可以 发现杭州今年不管 是商铺、写字楼， 还是土地出让都有 明显的增加。商业 地产的发展呈递增 趋势。
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7.估价测算过程结果和结论 评估售价的基本原则 市场比较法的影响因素：位置，商业气氛，人流量， 周边环境，交通情况，内部规划设施，规模，发展商信誉 和经营管理公司。 根据数据计算得：Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为 各项目之均价 PA’=( QX/QA)×PA =(85/71) ×2700=3232.3943元/平 方米 PB’=( QX/QB)×PB =(85/82) ×4700=4871.9512元/ 平方米 WA= 40% WB=60% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB =3232.3943×40%+4871.9512×60% =4216.1284（4216）元/平方米 物美大卖场一楼商铺九佰碗年租金为： 4216.1284 （4216）元/平方米
5.商铺投资五种实用估价方法:
方法一、租金收益利率法 方法二、市场比价法 方法三、商铺/住宅比价法 方法四、黄金分割率比价法 方法五、租金反推法 6. 使用的估价方法 对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法 进行评估，由于该地区为商业集中区，同时周边存在 许多可参照的商铺年租金，所以，本项目在年租金的 评估上采用同类比较法，并以新美商城所在商业区GUC 以及星尚城一楼H.M商铺为参照。
8.总结 经以上从市场比较法对物美大卖场 一楼商铺九佰碗年租金进行评估，我们 认为本项目街铺在公司或者投资者策划 理念得到充分发挥，在软件、硬件上有 充分的支持的前提下，项目年租金 4216.1284（4216）元/平方米的售价比 较符合现行市场的价位。
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1月杭州写字楼商住楼区域成交详情表
二、下沙商业地产市场分析
地铁1号线将于今年10月正式运营，这对下沙来说 是一个不错的商机。整个去年宏观调控住宅市场受到 挤压，而商业地产不限购不限贷，在楼市淡季时依然 受到热捧。从地铁1号线商业地产分布来看，下沙酒店 式公寓、商铺占大部分，沿江板块以及金沙湖板块均 有投资型地产。而且下沙东区板块的商铺总价低，投 资成本相对较低，都是政府着ຫໍສະໝຸດ Baidu打造的潜力板块，将 来地铁开通，投资价值很明显。这对下沙的商业地产 市场提供了好的契机，下沙商业地产市场发展潜能很 大。
地铁1号线： 钱塘江隧道--富春江路--秋涛路--火车城站--湖滨--龙翔桥-凤起路--武林广场--西湖文化广场--艮山门--闸弄口--建华村 --彭埠--红普路--九堡--九堡东--七堡东--下沙文泽路--下沙西 --下沙--下沙东
三、九佰碗老汤面商铺市场价值评估
1.估价对象情况 下沙四号大街九佰碗老汤 面 位置: 下沙4号大街与5号 大街交界处西北角物美大 卖场一楼右侧。 2.估价说明 ⑴目的:拟了解位于杭州 经济技术开发区四号大街 九佰碗老汤面所在商铺作 为商业用地的市场价值。
3.标的物铺个体因素分析 九佰碗老汤面是个中式餐 饮类的品牌，拥有多家连 锁店，占有一定的品牌优 势。其产品种类多样，口 感较好，人均消费较合理， 属于大众型的消费。其商 铺建筑较新，建成于2007 年，租赁年限为20年。商 铺分为上下两层，面积较 大，商铺结构较好，设施 完整。
4.1所处商圈评估总结： 标的物所处商圈位于 物美商圈，周边有新 美商城、物美超市、 星尚城等规模较大的 购物商城，交通便利， 人流量、客流量较大， 商业氛围较浓厚。
4.3 客流量评估结果：
该标的物客流量大，消费者多。因处于大学城，所以17— 49岁消费者占主体地位，16岁以下及50岁以上的消费者较 少。为满足消费者主体的需求，该商铺应根据该年龄段消 费者的喜好，消费能力调整商铺内部装修及产品的口味、 价格、种类等来提高客流量。 4.4标的物一公里以内的市调评估结果 距商铺一公里以内有两座四星级酒店，购物中心三座，超 市三座，大学四所，中学一所，幼儿园所和数家银行。该 地区为消费区域，形成了较商业街的集中，比较适合各种 直接消费，形成这样主要是因为大学生是该区域的消费主 力
4.2交通状况评估总结： 标的物所处于四号大街， 交通便利，有到下沙各个地 区的公交线路。同时，车流 量也比较大，在人流、客流 量高峰会造成路面交通拥堵， 显得路面宽度不够。商铺外 虽拥有较多的机动车和非机 动车停车位，但存在着车辆 停放不够规范的现象。人流 量高峰期，由于车辆的停放， 造成行人前往标的物消费较 困难的现象。总的来说，标 的物所处位置交通状况不利 于其长期发展。
下沙区域商业地产市 场分析及 典型商铺评估
组长：郑侠 组员：马珍慧 杨莉 周晓洁 吴雅华 李宁 周煜典
目录
一、杭州市商业地产现状
二、下沙商业地产市场分析
三、九佰碗老汤面商铺市场价值评估
一、杭州商业地产现状
• 随着杭州城市规模的不断扩大、城 市格局的演变、功能结构的多元化， 杭州的商业地产发展也迎来了一个 春天：从商场到商街、从商街到商 圈，由点到线、由线到面，由单一 业态向多元业态，迅速发展。