【测算】房地产经济测算基本逻辑2018
房地产开发项目经济测算ppt课件
土地费用、建设成本等核算
01
02
03
土地费用
包括土地出让金、拆迁补 偿费、土地平整费等。
建设成本
包括前期工程费、建安工 程费、基础设施费、公共 配套设施费等。
其他费用
包括开发间接费、管理费 用、销售费用、财务费用 等。
资金来源与筹措方案
资金来源
包括自有资金、银行贷款、信托融资、股权融资等。
筹措方案
根据项目实际情况，制定切实可行的资金筹措方案，包括融资方式、融资期限、 融资成本等。同时，需要考虑资金的风险和收益，确保项目的顺利进行。
03
收益预测与财务分析
收益预测方法及依据
市场调研与数据分析
收集相关市场信息，进行趋势分析和 预测，为收益预测提供数据支持。
建议加强市场调研工作，提高对市场需求和 竞争态势的预测能力，为项目决策提供更加 准确的数据支持。
创新营销策略和手段
关注政策变化和行业动态
鼓励创新营销策略和手段，提高项目的知名 度和美誉度，吸引更多潜在客户关注。
密切关注政策变化和行业动态，及时调整项 目策略和方向，确保项目与市场和政策环境 保持同步。
历史数据与经验借鉴
参考类似项目的历史数据和经验，进 行类比分析和预测。
项目定位与产品规划
根据项目定位和产品规划，结合市场 需求和竞争情况，进行收益预测。
现金流量表编制与解读
现金流量表编制
根据项目进度和资金计划，编制投资 现金流量表、经营现金流量表和财务 计划现金流量表。
现金流量表解读
分析现金流入、流出及净流量情况，评 估项目的资金需求和偿债能力。
关键参数变动对项目经济指标影响
房地产市场分析逻辑
房地产市场分析逻辑一、引言房地产市场分析是房地产投资决策的重要环节，它能帮助投资者理解市场趋势、预测市场变化，从而做出明智的投资决策。
本文将探讨房地产市场分析的逻辑框架，分析影响房地产市场的各种因素，以及如何运用这些信息来指导投资决策。
二、房地产市场分析框架1、市场供求分析：分析房地产市场的供求关系，包括现有房屋供应量、潜在需求、人口增长趋势等。
这些因素将影响房价及市场走势。
2、宏观经济环境：经济增长、就业率、通货膨胀率、利率等宏观经济指标，分析它们对房地产市场的影响。
例如，高经济增长通常会带动房地产市场的需求增长。
3、政策环境：了解政府对房地产市场的政策导向，包括土地供应政策、住房政策、城市规划政策等。
这些政策将直接影响房地产市场的运行。
4、区域特性：分析特定区域的特性，如交通便利程度、商业设施、学区等，这些因素将影响该地区的房屋需求和价格。
5、建筑质量和位置：考虑房屋的质量和位置，包括建筑年代、结构状况、地理位置等，这些因素将直接影响房屋的使用价值和投资价值。
三、房地产市场分析在投资决策中的应用1、确定投资目标：通过市场分析，确定具有潜力的投资区域或项目。
例如，如果一个地区的经济增长迅速，人口增长高于平均水平，那么这个地区的房地产市场可能具有较高的投资潜力。
2、预测市场走势：通过分析供求关系、宏观经济环境和政策环境等因素，可以预测市场走势，从而做出更明智的投资决策。
例如，如果预计未来几个月房价将上涨，那么现在是购买房产的好时机。
3、制定投资策略：根据市场分析和预测，制定相应的投资策略。
例如，如果预计某个地区的房价将上涨，可以考虑购买该地区的房产，或者出租房屋以获得稳定的租金收入。
4、监控市场风险：通过持续的市场分析，监控市场风险。
如果市场出现不利变化，可以及时调整投资策略，以降低投资风险。
四、结论房地产市场分析是房地产投资的关键环节，它能帮助投资者理解市场趋势、预测市场变化，从而做出明智的投资决策。
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）
房地产项目经济测算全解析（含常用税费比例）来源:拓展老狗经济测算是一个大家经常问的问题，本文结合一个具体文件跟大家做一些分享。
全文约4000字，多图，多公式，一次读懂较为困难，建议转发朋友圈或者收藏，以便以后需要时再看。
投资成本费用：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等项目投资一、土地费用1.土地征收拆迁费：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。
农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。
城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
2.土地出让地价款：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。
以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。
许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3.土地转让费：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。
依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。
土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
房地产经济测算培训课件
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
经济测算逻辑简介
商业经济测算简介一、经济测算的财务逻辑：按财务逻辑来划分，经济测算可分为以下6块：经营收入、经营支出、相关税费、经营利润、所得税、净利润。
1、经营收入：主要包括两大部分，分别是销售收入和经营性收入。
1.1销售收入：是绝大多数项目的主要收入来源；1.2经营性收入：针对自持性物业来讲，如商场中的租金收入、广告收入、停车位收入、管理费等；2、经营支出：可划分为两大块，分别为项目开发直接成本、期间费用。
2.1、项目开发直接成本：是指项目开发过程中的直接有形投入，具体又可以划分为六个小类，分别包括：土地费用、前期工程费、城建费用、建安费用、室外工程费、不可预见费等；2.2、开发期间费用：可分为管理费用、财务费用、销售费用等。
注：经营支出分2种，一种是持续性的支出，一种是节点性的支出。
持续性支出如管理费用，每年都会产生；节点性支出如商场一次工程改造费用，这种节点任务制产生的费用反馈到财务表格中是要摊销的，例如，工程改造费用为2千万，花10年平均摊销，就相当于每年200万的费用，而不是第一年的时候直接算200万。
3、相关税费：营业税及其附加税种，在经济测算过程中一般选取项目总销售额的5.65%进行计算；不同行业项目，税费科目也不尽相同，不管经营支出是否大于经营收入，都和收入成比例关系。
4、经营利润：经营利润=经营收入-经营支出-相关税费5、所得税：企业为项目的利润收入所缴纳的税费，收费标准按照项目利润总额的25%收取。
因此此项税种的缴纳额度变动较大。
6、净利润：净利润=经营利润-所得税二、经济测算的套表介绍经济测算的套表可分为以下五大块：基本信息表、收入表、成本表、财务表、投资表1、基本信息表：1.1基础数据样本采集（从招投标中得出）：建筑面积、可出租面积，不可出租面积，实际出租面积，出租率，年租金递增率，每个商铺的免租期，项目配备人数，人力成本，工程总投资额、工程维修保养费用等；1.2结合图纸与现场整理得出的信息。
房地产经济测算基本逻辑运营条线培训
室内水暖气电 消防系统 通风空调工程 住宅智能化系统 电梯供货及安装 其它设备 商业智能化系统 商业建筑相关设备与安装
4、景观和社区管网工程
3、主体安装工程费
5、公共配套设施
游泳池 不可售会所 教育用房 社区、市政用房 物业管理用房 运动场地 设备用房 架空层装修 地上车库公共面积 信报箱、标牌Leabharlann 税人；计税依据 //
附加：城市维护建设税、教育费附加等。
以转让所取得的收入包括货币 收入、实物收 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 入和其他收入减除法 定扣除项目金额后的增
物并取得收 入的单位和个人（卖方）； 值额，不包 括以继承、赠与方式无偿转让房 地 产的行为
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入 的组织（卖 方）
增值率 不超过50%
适用税率% 30
2
超过50%至100%
40
3
超过100%至200%
50
4
超过200%
50
扣除项目包括： 土地成本 开发成本 开发费用（土地及开发成本的10%） 加计扣除（土地及开发成本的20%） 与转让相关税金（增值税附加）
速算扣除% 0
5
15
35
税金- 土地增值税
计算示例： 项目的销售收入是10万元，全部为住宅，预售阶段按2%进行预 征，预售阶段的土增税（项目公司）
=10*2%=0.2万元，项目的销售收入是10万 元，土地取得价款3万，开发成本4万，增值税附加假设为 销售收入的0.6%，请 问清算阶段的土增税是多少？（备注：以上销售收入及成本为不含税价格）
第一步：扣除项目=3+4+(3+4)*10%+(3+4)*20%+10*0.6%=9.16万元 第二步：增值额=10-9.16=0.84万元 第三步：增值率=0.84/9.16=9.2%<50%适用税率为30% Step4：应纳税额=0.84*30%9.16*0%=0.25万元 扣除预征的税费（多退少补），还需缴纳土增税为0.25-0.2=0.05万元
地产公司经济测算与开发策略
地产公司经济测算与开发策略1. 引言地产公司是房地产行业的主要参与者，其经济测算和开发策略对于公司的发展和盈利能力具有重要影响。
本文将从经济测算和开发策略两个方面，探讨地产公司如何进行全面的分析和制定有效的策略，以实现盈利目标。
2. 经济测算地产公司的经济测算是对经营项目的经济效益进行评估和预测。
下面将介绍几个关键的经济测算指标。
2.1 投资回报率（ROI）投资回报率是衡量投资项目盈利能力的指标之一。
计算公式如下：ROI = （项目收益 - 项目成本）/ 项目成本地产公司在开发新项目时，需要通过对项目的预计收益和成本进行测算，进而计算出预期的投资回报率。
较高的投资回报率意味着项目具有较高的盈利能力，对地产公司来说，选择具有较高投资回报率的项目是非常重要的。
2.2 净现值（NPV）净现值是衡量投资项目现金流量是否正收益的指标。
计算公式如下：NPV = Σ (现金流量 / (1 + 折现率)^n)地产公司通过对项目的现金流量进行测算，结合折现率计算出项目的净现值。
净现值为正表示项目具有正收益，可以考虑进行投资，而净现值为负则意味着项目不具备盈利能力，应该予以回避。
2.3 财务评估指标（IRR、ROI、ROE）除了投资回报率和净现值，还有其他一些财务评估指标也可以用于评估地产项目的经济效益，如内部收益率（IRR）、投资回报率（ROI）和股东权益回报率（ROE）等。
IRR是指项目的内部收益率，表示项目所产生的现金流量能够以多大比例覆盖项目的投资成本。
ROI和ROE分别表示投资回报率和股东权益回报率，是衡量公司盈利能力的指标。
地产公司在进行经济测算时，需要综合考虑这些财务评估指标，以全面评估项目的盈利能力和风险。
3. 开发策略地产公司在进行开发策略制定时，需要综合考虑市场需求、项目投资规模、风险控制等因素。
下面将介绍几个常用的开发策略。
3.1 项目定位项目定位是指地产公司针对不同市场需求，开发具有不同定位的项目。
房地产开发经济测算讲解
表5-4 前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 土地平整费
合计
金 额 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规
划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、 环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干 线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估 算。
（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
总成本费用
开发 项目 总投 资 13057 万元
开发 建设 投资 13049 万元
经营 资金8 万元
图5-1
房地产开发项目总投资构成图示
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
序号
项
目
金
1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
房地产价格的运行逻辑
房地产价格的运行逻辑作者：暂无来源：《新旅行·首航假期》 2018年第10期如果人们在首次置业及二次改善性置业中能够遵循房地产价格变化的规律，那么人生财富将得以积累而不是被侵蚀。
房地产作为大类置产配置的核心，其价格的大幅波动每次都会牵动人们脆弱的神经。
在房地产市场繁荣阶段，房价不仅会在短期内急剧上涨，更会出现一天多变等极端情况；在房地产市场萧条阶段，原本热闹非凡的房地产交易场所也变得门可罗雀。
那么房地产价格（名义价格剔除CPI通胀因素后的实际价格）运行的长效机制究竟是什么？其实，房地产的商品属性决定了影响其价格的核心要素就是供需关系。
房地产价格的长期趋势长期来看，人口规模及其地域分布是房地产需求的根本，建筑用地是供给，金融是杠杆。
人口变化从需求侧影响房地产市场的逻辑在于，在房地产市场起步初期，受人口红利及城乡人口转移提升经济的影响，居民收入快速增长，消费升级拉动住房需求；同时，27岁左右的首次置业需求及42岁左右的改善型置业需求带动房地产投资的高增长；最后在流动性过剩的情况下，投机性需求兴起，推高房地产价格。
然而，随着人口老龄化加剧，居民收入增长放缓，住宅饱和度上升，置业人群达到峰值后，个人消费逐渐由房地产转向医疗、养老，房地产价格拐点到来。
由此观之，由于中国一线城市聚集效应的长期存在，其供需关系会面临持续的紧张，长期房地产价格依旧存在上涨空间；而对于二三线城市，若无长久、持续的人口储备措施，其房地产价格虽然会短期反弹，但终究会逐渐走低。
而从中短期来看，土地、金融政策则是影响房地产供给的主要因素。
由于从供地到开发商拿地，到开工，再到预售或竣工待售形成住房供给，存在2年左右的滞后性，因此土地主要从中期影响房地产走势。
而金融政策（包含利率政策、流动性投放、信贷、房地产首付比例等）由于其时效性很强，不仅是国家宏观调控的重要手段，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的因素。
近一年多来，国家为了抑制房地产，已经采取了提高利率和抵押贷款首付比等一系列措施，降低了居民支付能力并延迟了住房消费，调整了需求侧、消化了二三线城市的库存，在短期内缓解了房地产供需不平衡、房价过度上涨的矛盾，效果可谓显著。
经济测算逻辑简介
商业经济测算简介一、经济测算的财务逻辑：按财务逻辑来划分，经济测算可分为以下6块：经营收入、经营支出、相关税费、经营利润、所得税、净利润。
1、经营收入：主要包括两大部分，分别是销售收入和经营性收入。
1.1销售收入：是绝大多数项目的主要收入来源；1.2经营性收入：针对自持性物业来讲，如商场中的租金收入、广告收入、停车位收入、管理费等；2、经营支出：可划分为两大块，分别为项目开发直接成本、期间费用。
2.1、项目开发直接成本：是指项目开发过程中的直接有形投入，具体又可以划分为六个小类，分别包括：土地费用、前期工程费、城建费用、建安费用、室外工程费、不可预见费等；2.2、开发期间费用：可分为管理费用、财务费用、销售费用等。
注：经营支出分2种，一种是持续性的支出，一种是节点性的支出。
持续性支出如管理费用，每年都会产生；节点性支出如商场一次工程改造费用，这种节点任务制产生的费用反馈到财务表格中是要摊销的，例如，工程改造费用为2千万，花10年平均摊销，就相当于每年200万的费用，而不是第一年的时候直接算200万。
3、相关税费：营业税及其附加税种，在经济测算过程中一般选取项目总销售额的5.65%进行计算；不同行业项目，税费科目也不尽相同，不管经营支出是否大于经营收入，都和收入成比例关系。
4、经营利润：经营利润=经营收入-经营支出-相关税费5、所得税：企业为项目的利润收入所缴纳的税费，收费标准按照项目利润总额的25%收取。
因此此项税种的缴纳额度变动较大。
6、净利润：净利润=经营利润-所得税二、经济测算的套表介绍经济测算的套表可分为以下五大块：基本信息表、收入表、成本表、财务表、投资表1、基本信息表：1.1基础数据样本采集（从招投标中得出）：建筑面积、可出租面积，不可出租面积，实际出租面积，出租率，年租金递增率，每个商铺的免租期，项目配备人数，人力成本，工程总投资额、工程维修保养费用等；1.2结合图纸与现场整理得出的信息。
房地产经济测算研讨(PPT)
经济测算不确定因素分析
1．敏感性分析
从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感 性因素，并分析、测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进 而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分 析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变 化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。一般是对市场 价格、成本变动对收益率进行分析。
房地产经济测算研讨
经济测算就是一种财务预算
经济测算实际上是一种“财务模型”，是对项目可行性研究的一个重 要环节。主要是结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目 进行全面的财务测算，以验证其在经济上的可行性及提出可行建议。
它是项目投资决策过程中的关键环节，此环节涉及到项目投资估算、 投资收益、资金筹措、贷款还本付息及进度安排等各方面问题，具有 财务、工程、金融、经济等多方面的知识要求。
指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行 性的一个经济评价指标，一般也叫投资回报率。
成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%
RPC GDV TDC 100% DP 100%
TDC
TDC
GDV —项目总开发价值
TDC —项目总开发成本
RPC= 成本利润率 GDV= 总开发价值 TDC= 项目总开发成本 DP= 开发利润
n
FNPV CI CO 1 ic t
t 1
t
ic 基准收益率或设定的目标收益率
一般情况下，净现值越大的项目越好。当净现值小于零，说 明报酬小于资金成本，项目一般不可行，因为以货币的时间价 值来考虑，这个项目就是处于亏损状态的，大于零则可行。
房地产经济测算房地产经济测算
方法特点： 消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率更直观，且较低）
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价 二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析 附：房地产资金等效值简单计算
0.15
40
30
30
开发商信誉
0.10
50
30
20
认知价值系数
1.00
1.14
1.04
0.83
可得：甲栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2964（元/平方米） 乙栋住宅楼的认知价值=2600*1.04=2704（元/平方米） 丙栋住宅楼的认知价值=2600*1.14=2158（元/平方米）
目录
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价 二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析 附：房地产资金等效值简单计算
一、项目定价的方法 1.1 成本导向定价 1.1.1 成本加成定价 1.1.2 目标收益定价 1.1.3 售价加成定价 1.1.4 总结 1.2 需求导向定价 1.2.1 理解值定价 1.2.2 区分需求定价 1.3 竞争导向定价 1.3.1 随行就市定价 1.3.2 追随领导者企业定价 1.4 可比楼盘量化定价 二、项目不确定性分析 2.1 盈亏平衡分析 2.2 敏感性分析 附：房地产资金等效值简单计算
房地产投资经济测算指标解读.
一、经济测算1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用（项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
房地产投资测算及财务三表交流分享
住宅地块
洋房（7F）
21326
0
0
0
0
0
裙房商业（2F）
0
0
0
0
0
住宅车库（-1F）
25415 18601 6814 25415
696
公建车库（-1F）
0
0
0
0
0
二、社区配套
1535
0
0
0
1535
0
0
0
18
非经营性配套
1535
1535
18
幼儿园
0
0
0
……
0
合计
21326 85175 30335 18601 6814 115510 3702 83640 680
2-1_前期费用 2-2_建安工程费 2-3_市政基础设施费 2-4_公用配套设施费 2-5_公共维修基金 2-6_不可预见费 建造成本小计
高层（33F）
单方成本
（元/m2 ） 137
总成本 （万元）
1217
2842
25169
406
3596
101
891
13
112
40
354
3539
31339
普通地下车库 单方成本 总成本
纳税人所在地不在市区、县城或者镇，税率为1%
2、教育费附加的征收率统一为3%
3、地方教育费附加：根据财综[2010]98号，各省按增值税和消费税税额的2%征收
一、投资测算基本逻辑-测算|税金
税金包括哪些？
税金=增值及附加税+土增税+所得税
➢土增税：
级数 1 2 3 4
税率 增值率 未超过50%的部分（含50%） 50%~100%的部分（含100%） 100~200%的部分（含200%） 超过200%的部分
2018年宏观经济十大逻辑梳理
2018年宏观经济十大逻辑梳理2018年的宏观经济环境和资产定价环境呈现出历年少见的复杂性。
一方面，经济有显著的韧性特征；另一方面，美国加息周期的推进导致全球无风险收益率有震荡上行的趋势；贸易摩擦的演进伴随外部环境的超预期变数；金融去杠杆亦带来信用环境二元化，这几个因素难免都会影响下一阶段的经济表现。
除此之外，政策加快推动“工程师红利”的资产化（我们去年底的报告《从朱格拉周期到工程师红利》对这一背景有过详细阐述），独角兽和CDR又给市场结构带来附加影响。
在这篇报告中，我们将遵循“经济解释”的精神，详细拆解2018年上半年经济的逻辑和资产表现的逻辑。
我们相信，只要这一梳理足够合理，关于未来的结论就能够更为清晰。
1、全球大类资产在用脚投票微滞胀还是微衰退？2016-2017年，全球经济经历了一轮逐步的复苏。
至2018年，复苏基本上到了后段。
以美国经济为例，其失业率下降至经验低位，时薪增速和通胀预期开始上升，加息举措出来。
整体来说比较像教科书模式下的复苏走向过热。
那么未来理论上有两种可能，一种是走向滞涨，即价格继续走高，伴随增长动力边际触顶；一种是走向衰退，即量价最终都被政策收紧压下来。
哪一种可能性更大？有趣的是，如果我们仔细观测全球大类资产表现，可以发现它大致在为一种介于复苏与滞涨之间的情形用脚投票，我们可以称为“微滞涨”。
这种特征包括：第一，美债和德债整体来说在震荡上行；第二，原油和工业原料价格震荡向上，农产品在过去4个季度中开始向上；第三，全球主要权益市场指数（如标普500、法兰克福DAX）自年初以来高位徘徊，但没有显著下跌。
显然，大类资产在用脚投票微滞涨。
如果是预期走向“微衰退”，则三类资产基本上都应该是不同的情形。
至少在贸易战之前，资产比较清晰地指向同一结论。
这一趋势之外的因素是贸易争端的扩大化，也是我们理解未来会有假设上的分化的原因。
贸易战的升温对于当前全球经济现状是一个外生冲击。
逻辑上说，如果贸易战影响扩大，则全球贸易、跨境投资和全球经济都会受到影响，走向“微衰退”的概率就会显著加大。
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成本
建造成本
勘察测绘及检测费 规划设计费 报批报建费 红线外市政工程费 七通一平费用 临时设施费
1、前期工程费
7、工程建设其它费用
6、开发间接费
工程管理费 营销设施建造费 物业完善费 不可预见费 自持性物业开办费
基础工程费 结构及粗装修 门窗、栏杆工程 外立面装饰 公共部位装修 室内精装修 商业建筑相关费用
税金- 契税、印花税、所得税
契税 = 转让价格×税率（3％~5％） 印花税 = 计税金额×税率（0.03%、0.05%等） 计税金额：土地使用权出让或转让合同、产权转移书据所 记载的金额。 所得税 =（收入-成本-费用-税金）×25%
税金- 费用
营销费用：项目营销人员的劳资薪酬、广告费、宣传推广费；约占含税销售收入2-3%。 财务费用：含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费等；约占含税销售收入1.5-2%。 管理费用：包括项目、区域平台、集团平台费用以及各类奖金；约占销售收入2-3%。
内部收益率IRR
期数 现金流
第1期 -2000
第2期 -300
第3期 -100
第4期 -1000
第5期 2000ห้องสมุดไป่ตู้
第6期 1500
第7期 500
IRR=5%
内部收益率是投资项目最低应达到的收益率!
①“快收”：销售收入提前，提前开盘、加快推售节奏。 ②“慢支”：现金流出往后，土地款分期支付、施工方工程款垫资、延缓各类费用支付节奏。 ③“多收”：增加销售收入，优化规划方案，多布局高溢价产品；差异化定位，自主定价。 ④“少支”：节约成本，减少客户不敏感成本。
存等）
成本
土地成本
序号 1 1.1 2 2.1
3
项次 土地起拍总价（万元）
起拍楼面价（元/㎡） 土地拍卖成交价（万元）
成交楼面价（元/㎡）
契税+印花税（万元）
数值 73000 7500 83000 8500
2500
4
大市政配套费（万元）
800
5
拆迁补偿费（万元）
-
6
其他费用（万元）
-
7 土地总成本（万元）（7=2+3+4+5+6） 86000
静态测算
利润 = 收入 - 成本 - 费用 - 税金
收入
收入 =量 × 价
量：
地有多大：600亩，或是10万平方米 能盖多少： 容积率=总建筑面积/用地面积 建筑密度=建筑基底面积/用地面积 限高就是允许的最大建筑高度 能卖多少：可售面积和公建配套决定
价：项目定位（高中低）、产品结构（别墅洋房高层）、价格预判（竞品降价、同质产品积
/
对经济活动中书立、领受具有法律效力的凭证 的行为所征 收的一种税（买卖双方）
/
税金- 增值税及附加
增值税: 一般计税法: 增值税=销项税-进项税 销项税=销售额×11% 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土 地价款 进项税凭增值税专用发票或是规定可以进行抵扣的票据 简易计税法: 应纳税额=销售额×5%=全部价款和价位费用（不得抵扣对应的土地价款）÷（1+5%）×5% 增值税附加: 城市维护建设费=增值税*7% 教育费附加=增值税*3% 地方教育发展费=增值税*2%
计算实例
（1）计算增值税 增值税=销项税-进项税 销项税=（10000-1300）÷1.11 × 0.11 =862.16元/㎡ 进项税=3800 × 9%=342元/㎡ 增值税额=（862.16-342）×20 = 10403.2 万元 增值税附加=增值税额×12% = 10403.2 × 12%=1248.38万元 （2）计算土增税 扣除项目=（土地成本+建造成本）×1.3 + 增值税附加 =[（1300/1.11＋1300×0.03）+3800×（1-9%）]×1.3＋62.42 =6131元/㎡ 单方增值额=应税收入-扣除项目 =10000/1.11-6131 =2878元/㎡ 增值率=单方增值额/扣除项目 = 2878/ 6131 = 47% 单方土增税=单方增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数 = 2878×30%- 6131×0 =863.4元/㎡ 土增税=863.4×20 = 17268
销项税=销售额╳11%
增值税=0.12-0.05=0.07亿元
增值税=销售税-进项税
增值税附加 = 增值税 × 12%
税金- 土地增值税
1、增值额=收入-扣除项目 2、计算扣除项目金额 3、增值率=增值额/扣除项目（确定税率） 4、应交土地增值税=增值额×适用税率-扣除项 目金额×速算扣除率
级数 1
备注
=土地起拍总价/总计容面积 土地出让金
契税税率为3%-5%，由所在地的省级确定，印花税率为0.05%，=土 地拍卖成交价*（3%+0.05%）
指红线的道路水电气有线电信等的接入设施费用，一般按照总建筑面 积为基数乘以单价，住宅和非住宅单价不一样，例如杭州住宅按照
150，非住宅按照220
如车位补偿款等 纳入增值税计算
增值率 不超过50%
适用税率% 30
2
超过50%至100%
40
3
超过100%至200%
50
4
超过200%
50
扣除项目包括： 土地成本 开发成本 开发费用（土地及开发成本的10%） 加计扣除（土地及开发成本的20%） 与转让相关税金（增值税附加）
速算扣除% 0
5
15
35
税金- 土地增值税
计算示例： 项目的销售收入是10万元，全部为住宅，预售阶段按2%进行预 征，预售阶段的土增税（项目公司）
金额上限 ≤800 ≤1200
含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费 等；约占含税销售收入1.5- 2%。
税金
税种 契税 增值税及附加
土地增值税 企业所得税
印花税
缴税主体 转移土地、房屋权属，承受的单位或个人（买
方）
在我国境内销售服务、无形资产或者不动产 (以下称应税行 为)的单位和个人，为增值税纳
无形资产
软件
车辆费用
外埠差旅费 市内交通费
固定资产
物业租赁费
物业费用
物业管理费 物业维修费
工资 奖金 职工福利费 社会保险费 住房公积金 工会经费 职工教育经费 非货币型福利 辞退福利
车辆使用费 车辆维修费 车辆保险费
房屋建筑物 运输工具 机器设备 家具器具 电子设备
费用
营销费
财务费用
营销推广费 薪酬福利费 销售管理费 代理咨询费 物业管理费 营销设施费 客服管理费 其他营销费用
税人；
计税依据 /
/
附加：城市维护建设税、教育费附加等。
以转让所取得的收入包括货币 收入、实物收 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 入和其他收入减除法 定扣除项目金额后的增
物并取得收 入的单位和个人（卖方）； 值额，不包 括以继承、赠与方式无偿转让房 地 产的行为
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入 的组织（卖 方）
房地产经济测算基本逻辑
运营条线培训
主讲：集团运营管理部 2018年9月
房地产静态和动态评价指标
静态评价指标：不考虑资金时间价值的经济效益指标 （1）投资收益率，例如净利润率。 （2）静态投资回收期，例如假定租金不变，用购房成本/年租金=25年。 动态评价指标： （1）净现值 净现值=未来收益现金流折现—初始投资额，就是说，假如投资一个项目花销1000万，投资5年 收入1200万，但是5年后的1200万相当于现在的900万（钱贬值），那么900万-1000万=-100万， 此项目不适合投资，反之适合。 （ 2 ）内部收益率（IRR） 说的是累计净现值为0时的贴现率，可以通俗地理解为在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下， 在项目周期内能承受的最大货币贬值率有多少，或者假设贷款投资项目，我们能承受的最大年化 利率是多少。
计算实例
（3）计算净利率 单方利润=收入-成本-费用-税金 =收入-（土地成本+建造成本）-[销管费+贷款利息（无）]-(土增税+增值税+增值税附加) =10000-（1300×1.03+3800）-（10000×4%）-（ 863.4 + 520 + 520 ×12%） =3015.2元/㎡ 单方净利润= 30152×（1-25%）=2261.4 净利率=2261.4÷10000=22.6%
计算实例
某项目占地100亩，容积率3.0，项目可售面积20万平方米，土地价格260万/亩，项目预计整盘均价 10000元/平方米（含税）,该项目所在区域项目总体单方建造成本参考值为3800元/平方米（含税）。营 销费按照货值4%考虑，契税按3%考虑。全部投入自有资金，不考虑内部计息，不考虑土地增值税、增 值税的预征情况，经过初步测算，该项目可抵扣进项税比例为含税建造成本的9%。 计算此项目的：（1）增值税（2）土增税（3）净利率（含税）
室外供水系统 室外电气及高低压供电 室外燃气系统 电视工程费用 电话宽带工程费用 发电机及其安装费 室外智能化工程费 室外采暧系统 室外雨污工程 景观环境工程费 夜景工程费 室外零星设施
费用
办公费
管理费
招待费
顾问咨询费 宣传推广费
薪酬福利费
邮电通讯费 办公用品费 招聘费 会务费 保险费 办公杂费
2、主体建筑工程费
室内水暖气电 消防系统 通风空调工程 住宅智能化系统 电梯供货及安装 其它设备 商业智能化系统 商业建筑相关设备与安装
4、景观和社区管网工程