20100721_别墅产品打造建议

建筑面积
地下一层
户型 层数
首层
开间 进深
二层
客厅开间 主卧面积
三层
车位
264
4
3
6.6
17.8
6.6
25
2
地下室
客厅挑空
餐厅挑空
中庭设计
双主卧设计
工人房
洗衣房
储藏室
多功能室
√
√
－
－
√
－
－
√
－
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产品细节打造
人车分流， 人车分流，保证地块利用率最大化
车辆进入小区就下车库，地 面完全没有车辆； 小区内所有空间都可以用来 做绿化景观，虽然小区规模相 对较小，但人可以活动的空间 非常大。
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产品细节打造 兼顾私有和邻里的单元组合
传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部空间 “山墙并联” 单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。一些TH项目中通过“错联”、“对拼”和“合院”等组合 对拼” 合院” “错联” 方式，可以有效的改善社区外部空间。
地下室赠送
7
兰乔圣菲
户型采取多层次院落的处理方式， 户型采取多层次院落的处理方式，柱廊等过渡空间 也得以呈现
8
兰乔圣菲产品借鉴点
ຫໍສະໝຸດ Baidu
1 2 3 4
立体人车分流，地面景观最大化； 立体人车分流，地面景观最大化； 全套房设计，充分保证私密性； 全套房设计，充分保证私密性； 地下室设置下沉院落，保证良好通风采光； 地下室设置下沉院落，保证良好通风采光； 产品附加值高，超大实用； 产品附加值高，超大实用；
更舒适
双层挑高两侧通透大横厅， 私家电梯 ，室内楼梯从常规 的 0.9m加宽到1.3m，舒适 度和别墅气质都有提升 全套房设计,包括保姆房也 是套房，主仆分行
私家泳池
更尊贵 更休闲 更健康
私家院落，泳池
阳光生态地下室。车户比 4： 1，地下车库自然通风采光
地下室天窗
更实惠
赠送面积77%-79%，超大 实用，设计为多功能空间
9
龙湖· 龙湖·曲江盛景 高价格挑战市场，树立龙湖在西安的品牌形象 高价格挑战市场， 龙湖· 龙湖·曲江盛景
占地50亩 建筑面积：76332平米 容积率：1.39 物业类型：双拼、叠加 楼间距：17.5米 车位配比：1：2，人车分流 总套数：174套 套 现状：已有园林展示区和售楼处，预售证已到位， 预计7月底开盘 价格：总价在380-520万之间，地上面积单价在 万 14000元左右，算地下室面积单价在12000元左右
社区中心广场将轴线公共空间放大，使整个社区显得开阔， 半空间如户间小路设置鲜花绿植，长椅，景观小品等
产品布局
领域感， 领域感，景观资源最大化
双拼置于外围，划地为圈，内部的联院住宅排布巧妙自如
3
公共空间
兰乔圣菲
改进产品细节创造舒适的产品， 改进产品细节创造舒适的产品，别墅生活体验全方位 展示， 展示，赢得客户的认可
建筑面积： 建筑面积： 200-220平米 约200-220平米
联排产品设计 参考
庭院、中空庭院，主人房设计 庭院、中空庭院，
蔚蓝城邦， 220平米；主要借鉴点：赠送地下室， 蔚蓝城邦，约220平米；主要借鉴点：赠送地下室，前后 平米
首层建议增加 父母套房
二层建议增加 一个套房
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双拼产品尺度 建议
产品细节打造
万科蓝山
入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅 入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强； 还可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征； 还可考虑挑高，设置侧窗， TH更具有独立别墅特征； 更具有独立别墅特征
人车分流示意图 22
产品细节打造 联院处理
联院别墅可以在提高容积 率的前提下，保证庭院的面 积；并且通过山墙的运用， 保证了庭院的私密性 内院 在短面宽/大进深的基地条 件下，通过U型或者L型的建 筑单体设计，巧妙地把庭院 在空间划分为三层：前院、 内院和后院，产生了步移景 换的效果，并保证了每个房 间都可以拥有院景的效果 三重庭院的效果也缓解了 整体庭院面积过小带来的视 觉压抑和紧凑之感 典型案例：香江别墅 后院 前院
新浦江城联院别墅
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产品细节打造
亚运新新家园
地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式， 地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和 改善通风效果，提升地下室的利用率。 改善通风效果，提升地下室的利用率。
亚运新新家园 美林香槟小镇
南向下沉式庭院， 和南向花园形成立 体庭院；
中庭花园下沉；
半地下室，顶部高出水平面 60工分以上； 28
错联”——增大中间单元的采光面与观景点 “错联”——增大中间单元的采光面与观景点
首层 二层
首层：89平米 二层：80平米 地上建面：169平米
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产品细节打造 私家院落得到强化，突破传统物业形式，创造溢价 对拼”——私家院落得到强化 “对拼”——私家院落得到强化，突破传统物业形式，
•居室采光充分，可以形成 多重庭院，且庭院具有较好 的私密性； •提高土地利用率，同时实 现高于联排产品的价格上线。
2
兰乔圣菲
园林绿化
63.4%的绿化率
着力于环境与人文和谐的社区规划， 着力于环境与人文和谐的社区规划，实现都市中心区 的静谧生活氛围营造
社区静谧感，园林面积扩大 社区静谧感，
交通流线
采用人车分流，住宅区域不用设置车行道，没有车行噪音及 废气，减少干扰，地下车行减少交通面积地面园林面积增多
空间组织
休闲生活氛围
小地块别墅项目案例借鉴
1
兰乔圣菲
区位 容积率 总建筑面积 产品 开盘时间 产品特色
新中心家族别墅
宝安区宝安中心区兴华路 0.6 43500平方米 4层高的独栋及双拼别墅共94 户 2008-11-08 高附加值，360平方送280平方， 420平方送410平方 总价1000-2000万元
价格
城市中心、周边高楼林立，旁边有臭水河和城市干道，无景观资源，如何 城市中心、周边高楼林立，旁边有臭水河和城市干道，无景观资源， 称墅？ 称墅？ 覆盖率高、公共空间极少，花园极小，何以墅？ 覆盖率高、公共空间极少，花园极小，何以墅？ 客户对风格的喜好与项目风格差异极大，如何让客户接受托斯卡纳风格？ 客户对风格的喜好与项目风格差异极大，如何让客户接受托斯卡纳风格？
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龙湖· 龙湖·曲江盛景 项目为龙湖地产进军西安的第一个项目，规模较小 项目为龙湖地产进军西安的第一个项目，
开发商 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 规划 车位比 楼间距 物业类型 配套
龙湖地产 50亩 76332㎡ 1.39 174套 行列式规划 1：1，人车分流 17.5 叠加、双拼 会所、盛唐天街商业项目
建筑面积： 建筑面积： 250-260平米 约250-260平米
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双拼产品设计 参考
双拼别墅 4 房 2 厅 4卫 面积： 面积：264.05
园赠送、挑高客厅； 园赠送、挑高客厅；
星河丹堤：主要借鉴点：电梯设计、地下室赠送、 星河丹堤：主要借鉴点：电梯设计、地下室赠送、大花
带电梯设计
首层建议增加 父母套房 架空两层、空间开阔 自由布局，赠送大花园 配私家电梯和双车位 跃式客厅，自然采光 挑高阳光餐厅 超大通透双卧套房、 双露台设计 顶层全湖景主卧，三 面采光
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产品细节打造 下沉式庭院
下沉式庭院增加了室外空 间的层次感，业主可随意分 配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有 限、非常向往别墅庭院生活 的客户很有打动力。下沉式 庭院已经成为小别墅必备点。
• 增加地下室自然采光面 •平添院落的层次感 平添院落的层次感 •半室内空间感，用途广 半室内空间感， 半室内空间感
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龙湖曲江盛景：客户对龙湖的评价 龙湖曲江盛景：
客户评价： 客户评价： 龙湖的绿化做的挺好的，小区里有好多的大树，感觉不错； 龙湖的绿化做的挺好的，小区里有好多的大树，感觉不错； 前几天去北京看了龙湖在北京的项目后， 前几天去北京看了龙湖在北京的项目后，觉得龙湖的景观真的 做的不错，不知道在西安的项目是否也能做成这样？ 做的不错，不知道在西安的项目是否也能做成这样？ 小区里的树种的倒挺多的，但是整个小区还是挺小的， 小区里的树种的倒挺多的，但是整个小区还是挺小的，没什么 规模； 规模； 龙湖的价格太高了，我不考虑了，只考虑你芙蓉世家了。 龙湖的价格太高了，我不考虑了，只考虑你芙蓉世家了。
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别墅产品组合
别墅户型配比图
类型 联排 户型 四房两厅四卫 建面 约200-220平米 套数 30 套数比 83% 合计 83%
双拼
四房两厅四卫
约250-260平米
6 36
17% 100%
17% 100%
合计（建面：8149平方米） 备注：联排产品建议设计为四联至五联；
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联排产品尺度 建议
分层 三层 主卧 功能空间 主卧室 卫生间+衣帽间 卫生间+衣帽间 次卧 二层 卧室 卫生间+衣帽间 次卧室1 次卧室2 公卫 家庭厅 门厅 客厅 首层 公用卫生间 中厨 餐厅 车库 地下室 多功能室 工人房(卫) 健身区 18 65 65 (赠送) 面积( 面积(㎡) 25-30 10-15 5-10 10-15 5 15 15 5 10 5 40-50 5 10-15 10-15 70-90 60-65 40-55 总面积( 总面积(㎡)
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项目位于曲江新区的较核心地带，大型配套及便捷的交 项目位于曲江新区的较核心地带， 龙湖· 龙湖·曲江盛景 通对客户有较强的吸引力
大雁塔
区位： 区位： 项目位于西安市东南部旅游 度假新区、国家级文化产业示范基地 ---曲江新区，属于城市新兴的拓展区 域; 交通：项目北有雁南三路；南有环 交通： 城高速；东有雁塔南路城市主干道； 发达的路网系统给自驾车出行带来了 极大方便； 配套：项目南侧有“盛唐天街”商 配套 业配套，占地48亩，隶属大唐不夜城 商业。
院子
4
兰乔圣菲
立体人车分流的设计， 立体人车分流的设计，把地面空间最大限度留给了 公共景观及私家院落
5
兰乔圣菲
地下室设置了一系列下沉院落， 地下室设置了一系列下沉院落，形成良好的通风采 光
6
兰乔圣菲
超大赠送面积， 超大赠送面积，产品附加值高
365平米户型赠送地下 365平米户型赠送地下 室约280平米；457平米 280平米 室约280平米；457平米 户型赠送地下室约410 户型赠送地下室约410 平米 每户均按4 每户均按4车位设计
地块图
大唐芙蓉园
大唐不夜城
广播电 视中心
金地芙蓉世家
唐城墙遗址公园
龙湖· 龙湖·曲江盛景
曲江南湖
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龙湖· 龙湖·曲江盛景项目为龙湖地产进军西安的第一个项目，规模较小 项目为龙湖地产进军西安的第一个项目，
开发商 占地面积 建筑面积 容积率 总户数 规划 车位比 楼间距 物业类型 配套
龙湖地产 50亩 76332㎡ 1.39 174套 行列式规划 1：1，人车分流 17.5 叠加、双拼 会所、盛唐天街商业项目
占地;13582㎡ 占地;13582㎡ ;13582 容积率： 容积率：0.6 建面：8149㎡ 建面：8149㎡
别墅产品规划地
在地块面积受限情况下， 建议主要规划为经济型 别墅，主力产品为200主力产品为200 主力产品为200220平米联排 平米联排， 220平米联排，加之少 量250 260平米左右双 250-260 250 260平米左右双 拼。
客户集中认可的是龙湖园区的绿化景观，但觉其规模较小， 客户集中认可的是龙湖园区的绿化景观，但觉其规模较小，价格高 认可 14
玫瑰公馆别墅产品打造
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产品规划建议 产品建议规划为经济型别墅，主力产品为200 220平米联排 200产品建议规划为经济型别墅，主力产品为200-220平米联排
别墅产品规划地
分层 功能空间 卧室 三层 主卧区 卫生间 步入式衣橱 卧室 卧室 次卧室 二层 次卧室1 卫生间 步入式衣橱 次卧室2 门厅 客厅+餐厅+家庭厅 公用卫生间 首层 厨房（区分中厨、西厨） 次卧室(老人卧房) 车库 影音室 地下室 储藏室 健身区 工人房(卫) 100 100 (赠送) 卧室 卫生间 面积( 面积(㎡) 15 10 5 10 15 10 5­10 10-15 10-15 5 70 5 15 10 5 110 20-30 30-35 40 总面积( 总面积(㎡)
•通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷” 的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的 弱化了线性空间的单调之感。
•“山墙并联式”的TH产品，社区外部空 间呈现线型特征。
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产品细节打造
• 错联使每户均有完整 的体型和丰富的立面朝 向入口和庭院。 • 单体来看，外墙面积 增加，有更好的采光、 通风和观景效果，特别 是中间单元的居住品质 明显提升。 • 社区外部空间也因此 更加丰富多变，打破行 列式的雷同格局。