高层与联排别墅产品建议
为什么都不建议买叠墅
为什么都不建议买叠墅
不建议买叠墅是没有办法达到更高的私密性。
通俗点说，叠拼别墅就像老北京的四合院。
看起来像是一家人的房子，但是走进去，你会发现它就像一个画房子。
1.私密性差
与独栋联排别墅不同的是，它们有许多公共区域，类似于一个大型绘画屋。
楼上会有住户，自己家的活动会被楼上看着，私密性差。
2.公共电梯
一般叠拼别墅只有一部电梯，对门两四户共用一部电梯。
别墅产品对生活品质的要求还是很高的，会降低用户体验。
3.每个堆栈都有自己的缺点。
堆叠的住户需要共用电梯，或者可能需要爬楼梯。
如果有的楼梯在外面，下雨天会受到影响。
总的来说感觉不像别墅，像复式。
下层住户的私密性较差，可能会受到上层住户的影响。
如果楼层间距小，采光可能不太好。
2013年7月5日营口大石桥兴隆锦绣家园二期产品建议
私家庭院与阳光、空气全 接触，并在院内栽植鲜花和 树木，形成室内小公园和室 外大公园的互相辉映 院墙可采用植物+栅栏或 地形起伏的自然隔离方式， 既能向外展示漂亮的私人花 园、又利用植物形成的天然 屏障保证生活隐私
大露台——人与自然亲密的空间
大面积的阳光露台，吹吹 风、晒晒太阳，与大自然 亲密接触。
半地下室+天井，丰富生活空间
地下室除了可以安排为 储藏室、洗衣房、佣人房 等附属功能空间外，也可 以设计为视听室、健身房 等特色功能空间，体现独
特而尊贵的居住感受。
地下室层高低于2.2米， 不计入建筑面积 进入半地下室还可结合
半地下室采光窗口
庭院做出天井
采用半地下室设计，首 层抬高后，可用作室内车 库
金龙御景
开发商 发展商 营口泰华房地产开发有限公司 金龙集团
物业类型
项目地址 占地面积 建筑面积 绿化率 面积 价格
独栋别墅、高层
大石桥社保局南临 10.3万平 20万平 42% 420平 520万/套
停车
车库22-24万/个；车位12万/个
星河国宝
开发商 物业类型 项目地址 占地面积 建筑面积 绿化率 营口华兴地产发展有限公司 洋房、高层 和谐广场西侧 7万平 18万平 50%
新桥城
开发商 物业类型 项目地址 占地面积 营口顺达房地产开发有限公司 洋房、小高、高层 石桥大街职业高中南100米 6万平
建筑面积
绿化率 开盘日期 交房日期 面积区间 均价
1Hale Waihona Puke 万平45% 2012年5月 2014年10月 90-120 4200-4800元/平
市场研判对营销的指导：
I. 持续政策调控——区域市场内项目同比成交量明显下降，去化速度放缓，销售难度加大； II. 产品同质化严重——竞争加剧本案产品面积段与周边竞品项目重叠且户型较为类同，一期产品附加值不高； III. 片区竞品价格走低—主要竞品促销折扣力度很大，片区销售均价开始松动，部分新盘选择低于市价开盘，保证
别墅客户的需求和建议
THE END
THANKS
• 客户描述： 客户是一家三口，希望别墅的空间布局合理，满足 家庭成员生活需求。 客户注重舒适度，对于起居室、卧室等主要空间的 设计和装修要求高。 客户要求别墅具备良好的安全性能，希望安全设施 齐全。
• 解决方案： • 基于客户需求，为其设计了一套符合家庭生活习惯
的空间布局，重点考虑了起居室、卧室等主要空间 的设计和装修，同时加强安全设施的设置，满足客 户安全需求。
• 舒适度和私密性：别墅客户更加注重生活的舒适度和私密性，他们希望能够在别墅 中享受到高品质的生活。
• 安全性：别墅作为高端住宅，客户对安全性的要求非常高，他们希望别墅能够提供 安全、稳定的居住环境。
典型客户个案分析
• 客户案例一：家庭型别墅客户 • 客户案例二：兼顾工作和生活的别墅客户
客户案例一：家庭型别墅客户
客户案例二：兼顾工作和生活的别墅客户
• 客户描述： 客户是一位事业成功的商务人士，希望别墅可以满足 他工作和生活的需求。 客户希望别墅可以提供办公空间，满足他工作的需要 。 客户对别墅的空间布局和装修风格要求简洁、现代化 。
• 解决方案： • 根据客户需求，为其设计了一个集办公和生活于一体
的空间，满足了他的工作和生活需求。同时，在空间 布局和装修风格上采用简洁、现代化的设计，为客户 提供一个舒适、高效的工作和生活环境。
03
客户建议
客户建议材：为了保证别墅的舒适性和安全性，选择优质建材进行施工和装修 。 • 设施与配套
设计
• 强化空间规划：结合客户需求，对别墅空间进行合理布局，以确保每一处空间的使 用效果最大化。
• 引入自然元素：在设计中加入自然环境，如庭院、花园等，以提高居住质量。 • 考虑细节：在设计中注重细节，如照明设计、门窗选择、家具摆放等方面，提升居
保利房地产产品定位及方案建议
保利房地产产品定位及方案建议石俊臣【摘要】房地产业是我国的支柱性产业，在国民经济中起着十分重要的作用。
本文是针对哈尔滨市“水韵长滩”房地产项目产品开发的策划。
通过产品的功能定位和市场定位，选择可行的产品线，并进行组合，拟定规划设计方案。
【关键词】房地产策划市场分析项目定位经济分析营销策划哈尔滨市“水韵长滩”项目是由黑龙江保利澳娱房地产开发有限公司投资建设，位于松北新区三环路与西宁路交汇处，东侧紧邻西宁路，南侧邻三环路，西、北两侧分别为规划12号路和规划17号路。
项目总占地面积为56万平方米，规划的建筑面积为70万平方米。
分南、北两区开发，是以别墅为主的大型高档低密度社区。
1.产品线选择由于课题研究的核心问题就是如何进行产品的创新突破，现拟定该项目的产品线主要有以下三种：1.1大平层：所谓大平层，更多是把别墅的功能区间都放置到一个平面上，本质上是将别墅“扁平化”，但不是大户型公寓的简单放大。
从2022年楼市的发展来看，大平层出现“总体总动员”情况，而且逐渐由豪宅向中档亲民楼盘过渡。
相比较一般别墅的上上下下、条条道道，大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感。
在生活气氛等方面，大平层也更具有优势节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯。
同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全、方便。
在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立。
哈尔滨现今的别墅市场大平层产品还是相对匮乏的，主要供应项目是“左岸唯美”二期。
本项目在设计中的大平层产品主要是尊贵豪华的平层官邸，借鉴绿城的杭州留庄和北京御园，主要面向城市最高端的客户，打造东三省的千万级豪宅，成为顶级代表。
1.2独栋和双拼别墅：就哈尔滨市的别墅市场来看，普遍以“经济型别墅”为主，联排别墅和叠拼别墅的供应量较大。
因此项目在规划时将主要采用的是稀缺的独栋和双拼别墅，同时也根据不同的规划方案，推出形式各样的别墅产品，如类独栋、类双拼等1.3空中别院：如今，设计师在中高层住宅的建筑设计中，加入花园的设计，以连接室内和室外，并且和室外景观连成一体，共享充足的通风和采光。
三层别墅热水器方案
三层别墅热水器方案引言本文档旨在为三层别墅中热水供应方案提供一个详细的设计方案。
我们将重点关注热水器的类型、容量、安装位置等问题，并提供有效的解决方案。
1. 选择合适的热水器类型根据三层别墅的需求，我们建议选择燃气热水器作为热水供应设备。
燃气热水器具有以下优点： - 高热效率：燃气热水器使用燃烧燃气产生热量，具有高热效率，可在较短的时间内提供热水。
- 持续供水：燃气热水器采用瞬时加热的方式，可以根据需要持续供应热水，无需等待加热。
- 省空间：燃气热水器一般体积较小，可以方便地安装在别墅的合适位置。
2. 确定热水器容量三层别墅的热水需求量较大，因此需要选择适当的热水器容量以满足需求。
一般来说，根据住户的人数和使用习惯来确定热水器容量。
根据经验，一个人每分钟使用热水的平均量为2L。
假设三层别墅有6个人，那么每分钟的热水需求量为6 * 2 = 12L。
在高峰使用时段，可能需要连续供应热水30分钟以上。
因此，我们建议选择容量大于360L的热水器以满足需求。
3. 安装位置选择为了满足三层别墅的热水供应需求，热水器的安装位置需要经过合理的考虑。
以下是我们的建议： - 为便于供水管道的连接，建议将热水器安装在三层别墅最接近热水使用点的位置，例如浴室或厨房区域。
- 为确保燃气供应的安全可靠性，热水器应安装在通风良好的区域，远离易燃物品，并且应具备相应的防火和漏气预防措施。
- 为减少热水管道的长度和损失，建议将热水器安装在别墅的中间楼层，以便于供水管道的连接。
4. 热水器与其他设备的配套问题在选择热水器时，需要考虑与其他设备之间的相互配套问题，以确保热水供应的稳定性和效果： - 热水供应管道：为确保热水供应的畅通，应选择直径适当的供水管道，并确保其密封和耐高温。
- 水位控制器：可以选择安装水位控制器来自动控制热水器的供水和停止供水，以保证热水的稳定供应。
- 热水循环系统：为减少热水供应的延迟时间，可以考虑为三层别墅安装热水循环系统，使热水能够快速到达需要的地方。
房地产产品建议书
房地产产品建议书尊敬的各位领导：我是XX地产公司的销售经理，今天非常荣幸能够向各位领导提交这份《房地产产品建议书》。
在这里，我将对我所在公司的房地产产品提出一些建议，希望能够得到各位领导的关注和支持。
一、产品概述我们所研发的房地产产品是面向中高端客户的豪华住宅，位于现代化城市的黄金地段。
该房地产项目是由国内知名建筑设计团队倾力打造的，以满足高端用户对于品质生活的需求为目标，注重细节和舒适度，打造出了一个相对完美的居住环境。
二、市场调研及竞争分析通过对当地房地产市场的深度调研，我们发现针对中高端用户的住宅产品供应依然有限。
目前市场上的产品要么质量不过关，要么地理位置不理想，不能满足客户对于品质生活的需求。
而且，来自其他房地产公司的竞争也在加剧，使得市场形势更加严峻。
三、产品优势与亮点为了应对市场竞争，我们在产品设计上做出了以下的优化：1. 地理位置优势：项目位于市中心，交通便利，配套设施齐全，临近商圈、学校和医疗中心，为居民提供了便利的生活环境。
2. 建筑设计：采用现代化建筑风格，大面积使用落地窗和开敞式户型，提供了充足的自然光线，使得室内更加明亮、宽敞。
3. 绿化环境：项目内部设有大型花园和公园，为居民提供了宽敞的户外空间，提供了更好的休闲娱乐场所。
4. 安全设施：项目配备了24小时专业保安人员和监控系统，确保居民的人身和财产安全。
四、提升产品竞争力的建议为了进一步提升产品的竞争力，我们建议从以下方面入手：1. 提高产品质量：在建筑材料的选择上，使用高质量的材料，确保产品的品质；在装修方面，注重细节，打造出高端豪华的室内环境。
2. 强化服务体系：提供一站式服务，从购房咨询、签约到入住后的售后服务，确保客户能够获得满意的购房体验。
3. 营销策略创新：采用差异化的营销策略，通过社交媒体、线下活动等多种方式，与目标客户建立紧密的联系，提高项目知名度和美誉度。
4. 与运营商合作：与运营商合作，提供高速宽带、智能家居等高科技设施，满足客户对于科技生活的需求。
浅析别墅客户的需求与建议
为了更好地满足客户需求，提 高别墅产品的市场竞争力，对 别墅客户的需求与建议进行深
入分析具有重要意义。
研究目的和意义
研究目的
通过对别墅客户的调查和访谈，深入了解其需求和期望，为别墅产品的优化提供参考。
研究意义
通过对客户需求的分析，可以帮助别墅开发商更好地把握市场趋势，提高产品品质和竞争力，同时也有助于提 升客户满意度和忠诚度。
01
02
03
古典风格
古典风格的别墅往往给人 以高贵、典雅的感觉，受 到许多客户的喜爱。
现代简约风格
现代简约风格的别墅设计 以简洁明快为主，注重实 用性和现代感。
地中海风格
地中海风格的别墅则以清 新、自然的风格为主，让 人感到轻松愉悦。
配套设施需求
私人花园
私人花园是许多别墅客户的必备需求，可以提供家庭成员户外活 动的空间，同时也能美化别墅环境。
针对客户建议改进服务质量
客户反馈收集
通过调查问卷、访谈、在线评价等方式，收集客 户对开发商的意见和建议。
服务质量评估
分析客户反馈，找出服务中的不足和问题，并评 估其对客户满意度的影响。
改进措施实施
针对客户反馈的问题，制定具体的改进措施，如 提高销售人员专业水平、优化售后服务流程等。
针对客户反馈持续优化产品和服务
产品升级
根据客户反馈和市场需求，对产品进行升级换代，提高产品的 竞争力和客户满意度。
服务优化
不断优化客户服务流程，提高服务效率和质量，增强客户的信任 感和忠诚度。
客户关系管理
建立客户关系管理系统，记录客户信息和交流记录，以便更好地 了解客户需求，提供个性化的服务和产品。
感谢您的观看
THANKS
别墅客户的需求和建议
专业物业服务管理
优质安保服务
提供24小时安保服务，确保别墅区内安全无虞，让业主安心居 住。
完善保洁服务
定期清扫公共区域，保持别墅区内整洁卫生，提升居住品质。
高效维修服务
及时响应业主报修需求，提供专业维修服务，解决居住过程中遇 到的问题。
休闲娱乐设施丰富
健身会所
设立专业健身房、瑜伽室等，满足业主健身需求，提升生活质量 。
02
室内设计建议
客厅与餐厅
空间规划
确保客厅与餐厅空间宽敞，流 线清晰，方便活动与交流。
装修风格
根据客户需求，可选择现代简 约、欧式古典、中式传统等装 修风格，体现别墅的奢华与品 味。
材质选择
选用高档石材、木材、玻璃等 材质，提升空间的质感与舒适 度。
家具与配饰
定制沙发、茶几、餐桌等家具 ，搭配地毯、窗帘、挂画等配
室外空间
别墅客户通常期望拥有宽敞的庭 院、花园或露台等室外空间，用 于休闲娱乐或举办活动。
舒适生活环境
自然环境
别墅客户注重居住环境的舒适性 ，倾向于选择空气清新、景色优 美的自然环境，如山水之间或城
市郊区。
气候条件
客户在选择别墅时会考虑当地的气 候条件，如温度、湿度和光照等， 以确保居住环境舒适宜人。
03
室外环境规划
庭院景观设计
01
02
03
庭院风格
根据客户需求和别墅风格 ，设计合适的庭院景观风 格，如中式、欧式、日式 等。
水景设计
结合庭院布局，设计水池 、喷泉、小溪等水景，增 添庭院灵气。
灯光设计
为庭院景观设置合适的灯 光，营造浪漫、神秘的夜 晚氛围。
游泳池与休闲区
最新好房子产品解析T2T3T4高层联排别墅户型_建筑设计_经典资料
YJ125-5 三房版
YJ140-10 单套间
YJ140-11 南北通透 YJ190-3 五房版 YJ118-5 YJ118 小面宽版 YJ143-2
18F
11/18/33F
11/18F 10/17/31F
18/34F 18F
18/33F
已发布
/
（详见已发图集团
“好房子”产品）
连廊型
YJ140＆115 / YJ140＆125 / YJ140＆140 南北方版
标准层平面图
单户建筑面积： 标准层建筑面积： 标准层公摊面积： 得房率:
120.08平米
236.63平米
38.02平米
88.09%(含电梯厅）
82.17%(不含电梯厅）
“好房子”产品解析——标配版（大面宽T2）
YJ115-9 ( T2-18X3 )(私家电梯 三房版 )
1. 一梯两户，独享达6平方尊贵私家候梯厅，自然采 光通风；
YJ215-1 五房/非错层阳台 YJ260-1 五房/非错层阳台
/ YJ190-1 四房版
/
研发设计中心
层数 /
18F
11/18F
9/16/30F 9/16/30F
/ 10/17/31F
/
发布情况及备注
已发布 （详见已发图集团 “好房子”产品）
尊贵系列 选配
高 容 版
小面宽 T2
T3
125㎡ 140㎡ 190㎡ 118㎡ 143㎡
结构
T2（大面宽） T2（小面宽）、T3 T4（工字型、连廊型）
3、优先选用集团标准产品，若无法满足需求时，方可进一步挑选区域产品库产品。 4、产品使用时，请严格执行集团最新的“好房子”产品战略及主席指示。
碧桂园 2018年最新好房子产品解析(T2、T3、T4高层+联排别墅户型)
3. 客厅面宽阔达4.8米，进深达5米，厨房“U”型 操作面，高利用率设计；
4. 户户全明卫，公卫采用干湿分离人性化设计； 5. 层高3米，空间舒适，四居室满足二胎需求。
研发设计中心
房型： 4房2厅2卫
单户建筑面积： 标准层建筑面积： 标准层公摊面积： 得房率:
118平米/120平米 236.43平米
44.51平米
86.0%(含电梯厅)
80.74%(不含电梯厅)
“好房子”产品解析——标配版（大面宽T2）
YJ140-6 ( T2-18X3 )（私家电梯 南北通透 四房 、南北双阳台版 )
1. 尊享自然通风采光私家电梯厅，面积约达6平米， 双玄关设计；
2018
好房子产品解析
区域设计管理部
“好房子”洋房产品线系列表 （2017.12.07）
分类
配置
标配
标 准
豪华系列
版
选配
面积段
115㎡
大面宽 T2
大面宽 T2
140㎡
215㎡
二
选
260㎡
一
180㎡
二
选
190㎡
一
125㎡
南方版 产品名称 YJ115-6 四房 YJ115-9 三房 YJ140-6 四房 YJ140-6a 四房（非穿套） YJ215 五房/错层阳台
1. 一梯两户，独享7平方尊贵私家候梯厅，自然采光 通风，双玄关5米四居 室朝南板式格局；
3. 主、客卧独立分区，厨房“U”型设计； 4. 户户全明卫，公卫采用干湿分离人性化设计； 5. 层高2.9米，尺度合理，各房间全满凸窗设计
洋房对比高层十大优势
洋房对比高层十大优势比较多层电梯洋房和高层的八大优劣势：1、多层电梯洋房的公摊少，得房率更高。
我们的公摊只有15%左右，而且套内面积比其他楼盘更大，选择我们项目的很多人都对比过其他楼盘的公摊，发现我们的性价比更高。
2、多层洋房小区容积率更低，享受更多的优质资源。
我们的容积率更低，意味着楼间距更大，每栋楼采光都很好，同时绿化面积更大，小区环境更好，居住舒适度更高。
3、一梯两户，南北通透，大面宽、小进深，舒适度更高。
我们的电梯是专属电梯，效率更高，私密性更好，而且每个单元只有10来户，上下楼更方便，舒适度更高。
4、多层电梯洋房属于稀缺产品，保值、升值潜力更大。
由于其稀缺性，多层电梯洋房的保值、升值潜力更大。
删除明显有问题的段落，修改后的文章如下：多层电梯洋房与高层的八大优劣势对比：1、多层电梯洋房的公摊少，得房率更高。
我们的公摊只有15%左右，而且套内面积比其他楼盘更大，选择我们项目的很多人都对比过其他楼盘的公摊，发现我们的性价比更高。
2、多层洋房小区容积率更低，享受更多的优质资源。
我们的容积率更低，意味着楼间距更大，每栋楼采光都很好，同时绿化面积更大，小区环境更好，居住舒适度更高。
3、一梯两户，南北通透，大面宽、小进深，舒适度更高。
我们的电梯是专属电梯，效率更高，私密性更好，而且每个单元只有10来户，上下楼更方便，舒适度更高。
4、多层电梯洋房属于稀缺产品，保值、升值潜力更大。
由于其稀缺性，多层电梯洋房的保值、升值潜力更大。
随着中国城镇化的进一步发展和土地资源的日益稀缺，为了提高土地利用率，未来的住宅产品将会越来越高，密度也将越来越大。
这将导致居住品质的严重下降。
目前，全国已经不再批准别墅建设，接下来的限制对象将是洋房。
在这么多年来，我们道真县规模最大的纯洋房小区只有我们一个，因此未来是否还会有这样的小区还是未知数。
因此，多层电梯洋房将成为高端产品中最稀缺的一种。
目前，很多大城市同一地段的多层洋房价格是高层的2倍以上，且非常抢手。
地产别墅项目销售礼品建议
意向客户礼品
红酒开瓶器 价格：50元/套 建议数量：100套 推荐理由：高端、实用、品位高 赠送客户：意向强烈客户
成交客户礼品
蓝牙音箱 价格：200元/个 建议数量：50个 推荐理由：高端、时尚、个性化 赠送客户：交纳认购金客户（未签约）
意向客户礼品
园林工具套装 价格：500元/套 建议数量：43套 推荐理由：实用、针对性强 赠送客户：成交签约客户
费用表
序号 1 2 3 4
合计
项目 创意造型伞 红酒开瓶器 Байду номын сангаас牙音箱 园林工具套装
单价（元）
数量 200 100 50 43
总价（元）
谢谢
溪园项目 客户礼品建议
礼品是和客户沟通的一种外在形式，虽然是一种锦上 添花的东西，但却是最能体现一个项目用心程度的细 节表现。 细节决定成败，每一处都是阐释文化概念、体现品牌 内涵的关键，礼品的选择是项目价值和品牌形象展示 最走心的一处。
项目属性： 稀缺、高端
客户属性： 高收入、注 重品质、个 性化、品位
礼品属性：
独特、精致、品质 感强，体现礼品特
有的人文关怀
别墅礼品主要分为意向客户礼品盒成交客户礼品两种， 礼品以品位高、实用性强为主要考虑方向。 意向客户由于需要较大量派发，价格建议控制在50元 左右。 成交客户为了提高项目美誉度，考虑到客户身份和实 力，价格相对提高，价格控制在500左右。。
意向客户礼品
五云山产品建议
别墅二层的卧室设计仿 照美国新型家庭的常用 手法。 双主卧区设计，可满足 男女主人分用的要求， 也是充分考虑孩子的家 庭地位和未来的成长需 要，两个主卧区临近却 互不干扰，是孩子的独 立自由空间；
阁楼
该户型为265平方米的小别墅，户 型面积偏小，但通过尽可能减少走 道等不易利用的公共空间面积，来 增加功能房间，因此地上两层共容 纳了4个房间。
户型细节建议：-1F
地下层（地下层的各种布局）
3、混搭式 4、娱乐式
主要功能区以吧
台、健身房、麻 将桌、台球桌等 娱乐设施为主，
无工人房洗衣房、
设备间、储藏间 健身房 桑拿房 等实用功能上的 划分，此种户型 常见于年轻时尚 一族或白领一族， 地下室主体空间较大，功能齐备，通风采光不逊于地 面层，又称地面层，常见于北方独栋豪宅，特点是大 面积会客厅（超过40平方）、家庭室或娱乐室，有完 善的工人间、设备间、活动室、健身室等，并有大面 积的下沉式庭院，如海逸长洲的独栋别墅地下室就属 于混搭式。 影视厅 在物业形态上通 常存在于联排为 主的地下室。
联排别墅建议
联排别墅的私家庭院，分上下两院，地上院以休憩及儿童娱乐为主，加 以浓郁、茂植的花草灌木，不同层次进行搭配，形成不同的半私密小空间。 地下院以家庭聚会场景进行设计，配以少量的花卉灌木，满足人们活动 的要求，包括：休闲座椅、烧烤操作平台及特色小水池。
下入户联排别墅效果
联排正面，室外楼梯，一层 连通室外，增加生活空间情 趣。
独栋别墅示例1
地上一层 布局紧凑，250平米的地上面积实现了两厅（客厅与家庭室）四卧。 为节省用地，将整个建筑设计成进深大、面宽小，但主要的功能空间：客厅和主卧室都保 证了南向。 客厅和餐厅结合布置，增加了空间的开阔感，同时以地面标高的变化加以区隔。
住宅产品规划建议分析
住宅产品规划建议分析在当今社会，住宅产品的规划对于人们的生活质量和舒适度起着至关重要的作用。
一个良好的住宅产品规划不仅要满足人们的基本居住需求，还要考虑到未来的发展趋势和人们不断变化的生活方式。
以下是对住宅产品规划的一些建议分析。
一、选址与环境选址是住宅产品规划的首要考虑因素。
一个理想的选址应该具备良好的交通便利性，靠近主要的交通枢纽，如公交站、地铁站等，以便居民出行。
同时，周边的配套设施也至关重要，如学校、医院、商场、公园等，能够满足居民日常生活、教育、医疗和休闲的需求。
环境质量也是不容忽视的一点。
选择空气清新、噪音较小、无污染的区域，有利于居民的身心健康。
此外，周边的自然景观，如山脉、河流、湖泊等，可以为住宅增添一份宁静与美感，提升居住的舒适度。
二、小区规划1、功能分区合理划分住宅区、休闲区、商业区等不同功能区域，使居民在小区内就能满足多种需求。
住宅区要保证安静、私密，避免受到商业活动和交通的干扰。
休闲区应配备健身设施、儿童游乐设施等，为居民提供放松和娱乐的场所。
2、道路交通设计合理的小区道路，确保车辆和行人的通行顺畅。
考虑设置人车分流，提高小区内的安全性。
合理规划停车位，包括地上和地下停车位，以满足居民的停车需求。
3、绿化景观增加绿化面积，种植各类花草树木，营造优美的环境。
打造多样化的景观节点，如花园、水池等，提升小区的整体品质。
三、住宅户型设计1、空间布局户型要方正实用，提高空间利用率。
动静分区明确，客厅、餐厅等活动区域与卧室、书房等休息区域相互分离，减少干扰。
做到南北通透，保证良好的通风和采光效果。
2、房间尺寸卧室面积要适中，能够满足家具的摆放和舒适的居住体验。
客厅要宽敞明亮，给人以开阔的感觉。
厨房和卫生间的尺寸要合理，满足功能需求的同时不显得局促。
3、收纳设计充分考虑收纳空间，如设置衣柜、橱柜、杂物间等，使室内保持整洁有序。
四、建筑外观与风格1、与周边环境协调建筑外观应与周边的自然环境和城市风貌相融合，不显得突兀。
别墅、高层户型卖点梳理
188㎡联排1.户型整规：户型方正，大气，进深仅为10米（多数联排进深大开间小）；2.朝向采阳：均为南向略偏西或偏东，采光采阳充足；3.入户方式：南/北双向入户，连通花园；4.通透通风：一楼前后通透，可形成穿堂风（门与窗之间无遮挡）；5.流线分区：整体上动静分区、公私分区，一楼为公共活动区，二、三楼均为私属静谧空间。
一楼做到了干湿分区，客厅与厨卫空间以错层式分隔。
6.赠送面积：多露台赠送，胜过阳台得半面积赠送。
➢一楼：前后门廊赠送一半面积共约6个㎡（共约12㎡）赠送；➢二楼：南向露台约7㎡赠送，北向约13㎡赠送；➢三楼：南向露台约8㎡赠送；总赠送面积约34㎡，建筑赠送率达到18%；7.使用效率：户型使用效率高，几乎没有多数别墅因过道过多带来得面积浪费；8.餐厨空间：餐厨空间一体化。
餐厅采用3*4设计，可同时摆放酒柜（0、3米宽）与小圆形餐桌（直径1、5米供十人就坐），并可将楼梯下空间稍作隔离处理后用作储藏室。
厨房采用半开放式U型设计，营造出约6米操作台面，节省空间得同时更方便操作，在主人做菜得同时还能照瞧客厅得一切。
9.客厅空间：豪华客厅享受6、5米超大开间，可享受家庭影院般影音效果（立体声环绕尺度、大视频尺寸）；10.卧室空间：豪华双主卧套房设计，每间主卧均配备私享书房、衣帽间、豪华主卫、景观露台。
主卧均享有4、2米大开间。
三楼独立主卧，最为私密，景观视野最佳；（该部分说辞根据三楼格局得调整而做相应变动）11.卫浴空间：私属豪华卫浴空间，采用4分区设计（浴缸、淋浴、马桶、洗漱台）；12.玄关空间：采用半室外门廊式双玄关设计，作为私家花园向室内过度得灰空间加强与花园得交流得同时，更确保了室内空间得私密性与安全性。
同时在不同得季节可将换鞋、搁置物品（雨伞）等需求放在半室外门廊空间。
考虑到停车在北侧道路，还在北侧入户处设计了室内门厅空间，也可作为内部玄关使用。
门厅空间作为入室得最后一道过度空间，确保了客厅得私密性同时还起到了很好得装饰作用（屏风、简易拉门、镂空吊饰等）；13.功能空间：二楼楼梯正对空间，可隔断成卧室，也可作为家庭厅，还可作为茶室或棋牌室等；核心价值：豪华双主卧套房设计。
联排别墅房屋设计原则
联排别墅房屋设计原则联排别墅是近年来流行的一种房屋类型，它将多栋房屋连接在一起，形成一排别墅。
由于面积较大、户型精致，联排别墅备受瞩目。
当然，许多人也会有选择一套优秀的联排别墅的想法，为装修或改造这样一所房屋，需要注意一些重要的设计原则。
一、合理布局联排别墅的房屋数量和面积比较大，但是别墅的连排结构，使得整体空间相对局促。
因此，在设计时，应该先将整个空间的布局规划好。
如果需要更改，最好在修建前就进行规划，并考虑将房间区分开来，创造舒适的居住空间。
此外，考虑到该住宅的居住环境，设计师应该合理利用空间，避免废弃区域的存在，并将房间结构、门窗位置、阳台方向合理布置，让房间光线、通风、采光达到最佳状态。
二、功能联接在设计时，要考虑居住者的需求，合理地把每个房间连接起来，实现房间间良好的互通、交流。
联排别墅是由多个独立的小区组成的，个别房屋之间看起来很不连贯，因此在设计时应该考虑与周围的房子缩小距离，实现与物业，公共场所的联通。
此外，房屋门厅、走廊的构造要符合暖气设计，以达到整个空间的热量均衡。
三、采光通风联排别墅的房屋数量比较多，房间间距也比较接近，因此在设计时要注意采光和通风。
尽量在设计过程中采取开窗、借光等方式来增加采光，同时在空间的布局上要使其达到房间采光和通风的效果。
为了保证室内空气质量的统一，建议让厨房、卫生间外设计的空间，可以通过立面通风的方式进行自来水处理，从而保压室内环境。
四、个性特色并非每个联排别墅的房子都是相同的，因此在设计过程中要考虑业主对室内整体装饰和布置设计的喜好，突出个性特色，增加其艺术性。
可以选择各种颜色、质地的墙面材料、地面材料、房屋外部装饰的形式，这样可以使整个房屋呈现出别具一格、不同寻常的气息。
五、安全设计房屋的安全因素是联排别墅的重要方面。
设计师应该考虑在整体结构、四周道路和主要部件的保护方案方面做好安全设计。
房屋外观应该采用防水材料，以避免潮湿和漏雨。
同时，电线和燃气管道都应该得到妥善保管，防止这些物品引发大火和事故。
浅析别墅客户的需求与建议
第二部分 别墅产品价值需求
三、对完善、优质的服务设施的需求
除了营造一个宜人、宁静的居住环境以外，别墅的配 套也是决定其宜居性的重要条件之一。中国的别墅大多 地处城市近郊，自然资源相对丰富的地域，但是城市配 套的跟进不足，因此完善的园区硬件配套及软件服务就 显得尤为重要。绿城集团于年推出的“园区服务体系” 为提升别墅园区的生活品质提供了强有力的支持。
第一部分 客户分析
六、成交客户别墅居住经历分析
第一部分 客户分析
随着桃花源对别墅室内空间及庭院生活营造的不断深入 ，更能满足他们对于生活的需求，有过别墅生活经历的客 户也更易被吸引。
第一部分 客户分析
七、入住业主别墅居住构成分析 • 桃花源东区入住业主别墅居住构成分析
绿城·桃花源东区共有户，入住户，其中常住户数户。 具体居住构成分析如下：
第三部分 对别墅产品的建议
现以桃花源为例，通过对已入住业主的回访、样板 房体验客群的意见征询等方面（从年至今）的分析， 全面剖析别墅购买群体对产品的需求。以下分别从园 区规划设计、建筑设计、室内装修、设施设备选型、 庭院设计及高端物业的服务内容进行整理、分析，并 提出如下建议：
第三部分 对别墅产品的建议
（）目前高端客户家庭结构多为双子女以上家庭，在卧 室配比及布局方面，对于平方米以上户型建议配 置个卧室，且出于照顾孩子的需求，二层建议配 置个卧室以上；
（）建议设置挑空的客厅，但在实际使用过程中客厅的 利用率相对较低，因此客厅面积不宜过大，且尽 可能考虑与其它空间相互借用。
第三部分 对别墅产品的建议
前言
别墅去化方案
别墅去化方案近年来，房地产市场的低迷局面持续存在，不少房地产开发商为了应对市场的变化，开始推出各种促销方案来尝试促进销售。
而别墅这个高价位的房产更是面临着去化难的问题。
为了解决别墅去化难的问题，开发商们也在积极探索各种别墅去化方案。
一、定价优惠方案给予客户一定的购房优惠，尤其是在别墅数量较多、竞争较激烈的情况下，适当地压低价格，吸引更多购房者前来选购。
此外，销售人员还需要善于挖掘客户的核心需求，以灵活的方式给予相应优惠，相关促销优惠方案可以在渠道推广、现场营销等方式进行宣传，吸引更多的客户关注。
二、轻松购房方案针对客户多元的购房需求，不同的购房方式具备不同的吸引力。
比如开发商就可以推出“轻松置业贷款服务”，为客户提供更为优惠的房贷及贷款服务。
还可以推出“租赁回购”、“分期付款”等多种购房方式，让购房费用对于消费者来说更加灵活。
三、配套优惠方案开发商也可以在硬件设施方面下功夫，配套更多的优惠服务。
比如在别墅小区内建设配套设施，如豪华会所、游泳池、篮球场等等。
并为业主定期举办丰富的各类活动，营造良好的人文环境，提升业主对小区、对房产的认同感。
四、营销方案营销方案是各种别墅去化方案中最为主要的方案之一。
开发商需要在渠道推广、现场营销及网络营销等方面下功夫。
比如可以通过高品质的网络营销进行推广，对客户群体进行有针对性的宣传，增强客户的购房欲望。
在线下营销方面，可以加强对开发商品牌的推广，提高品牌知名度和美誉度，树立品牌形象，吸引更多的客户前来选购。
五、增值服务方案针对别墅业主文化生活需求升级，开发商还可以提供一些增值服务，比如提供丰富多彩的社区活动，如高尔夫、马术、SPA等项目，或是提供商务服务、增值服务等等，这些增值服务旨在提高业主享受生活的品质与舒适度，从而提高业主对小区的满意度和认知度。
六、创新推销方案除了上述五个方案，更多的省思和创新是别墅去化方案中需要不断尝试的。
比如推出“一元开门”、“置业圆梦”等等可以吸引眼球的推销方案。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
产品建议书
一、产品定位
从2011下半年-2012年待售项目调研情况来看，XX的主力产品主要以小高层、高层为主，社区产品组合模式主要以小高层、高层与别墅（联排、独栋、双拼）混搭的模式进行开发，从近期开盘项目产品去化情况来看，80-130平米的高层小高层产品以及250-300平米的联排别墅去化速度最快，150平米以上的小高层、高层产品及300平米以上的独栋、双拼产品去化速度相对较慢。
1、产品类型
本项目建议采取联排别墅+高层的组合模式。
2、产品配比
二、建筑风格建议
建议采用现代欧陆风格（新古典风格）
新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。
三段式色彩，以深色天然岩板材为基座，中段以暖色调小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为浅色调，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，大量运用现代简约装饰，如：玻璃幕墙、铁花栏杆、宝瓶状女儿墙。
三、高层产品建议
1、宽大方正、使用率高、去化速度快的中小户型（80-130平米）；
2、南北通透，采光、通风良好，室可见部位尽量无梁无柱；
3、大客厅、大阳台、落地观景窗，户型适度创新。
在户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运用步入式飘窗、入户花园、露台等。
提供超值感，面积的赠送应符合东营当地规划部门相关规定，规避政策风险；同时还应符合建筑外立面的整体风格。
第三部分联排别墅产品建议
一、联排别墅主要特点
联排别墅建筑特征概括为：“三联以上、独门独户、有天有地”其大致特征如下：
1、三联以上，三个以上独立户型拼接毗连。
2、独门独户，在一个垂直立面上只有一套户型。
3、有天有地，每层有顶层露台和底层庭院。
4、联排别墅空间可能包括以下空间，不同面积系列的套型有不同的取舍：
1）起居空间，包括客厅、餐厅、家庭室、书房、房。
2）交通空间，包括门厅、走道、楼梯。
3）卧室空间，包括主卧室、次卧室。
4）后勤空间，包括厨房、卫生间、车库、储藏室。
5）花园、庭院、阳台和露台、游泳池、健身房、家庭影院。
5、联排别墅只有边户为三个采光面，当中的户型只有两个采光面，所以在采光性上不如独栋和双拼。
二、联排别墅户型定位
（一）联排别墅的发展趋势——联排别墅趋向独栋
联排别墅主要建筑形式如下：
1、“侧花园”式别墅，拉远联排距离，层数降低——龙湖香醍漫步
2、“L”形院墅联排——新浦江城
3、“凹”形庭联排，二层完全分离——仙林翠谷
4、地下空间放大，面宽扩大——大华圣地维拉
5、大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——置信芙蓉青城
（二）单体方案推荐——类独栋联排
1、类独栋产品特点
“类独栋”产品中高端定位，面积大，面宽大，起居室活动室等活动区域面积大，地下空间利用，视听室功能的增加，两层，注重社区部景观环境营造。
1）注重室的采光和景观品质，部布局的不断升级，提高室采光的同时，考虑节地原则。
2）地下空间的利用，根据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间的附加价值。
3）花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体。
4）提高联排密度和容积率，通过室空间附加值和舒适性的提高弥补高密度排布所降低的适居性。
2、“凹”型
两层，总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。
.. ..
.. ..
.. ..
.. ..
.. ..
.. ..
3、L型——案例置信芙蓉青城
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层；一层客厅双向流线设计；“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
舒适度：二层设采天棚，一层室采光更充足；
双车位；地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；
景观性：地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。
2、“L”——新浦江城
L形院墅，围和更大的庭院空间
两层，建筑面积204平方米； L形住宅布局部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间;L形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；两户间仅车库相连。
在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。
3、侧花园型联排别墅——龙湖香醍漫步
侧花园拉远联排距离，类独栋联排
面积：建筑面积290平方米，与独栋类似；
形态：两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；
品质：地面抬高，地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；
舒适度：四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；
龙湖香醍漫步为凝聚了龙湖地产实力的标杆性产品：类独立别墅，产品实际享受面积约在320-380平米，每一户均享有地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。
龙湖叠加别墅为美宅大师、别墅专家-龙湖地产原创准别墅产品，叠加总建筑面积约6.2万平米，约264户；叠加别墅分为叠上户型和叠下户型，户型均为经典三层式设计，通过龙湖经典式地形抬高处理，叠
下户型尊享5.5米奢华地下室，私家花园；叠上户型私家电梯直接入户，且享有阁楼层、空中花园（露台）赠送，其中阁楼层赠送面积达60平米左右；其中叠下边户型建筑面积约272-275平米，叠下中户型建筑约256-259平米，叠上边户型建筑面积约208-212平米，叠上中户型建筑面积约190-208平米；地中海风格的叠加建筑以其强烈的地域符号,集古典与浪漫于一身，是骨子里的、高贵与人文，因此深得广大中高层阶层人士的喜爱与认可。
2、采用围合式联排——类独栋方式
联排住宅通过围合形式实现特定的环境心理空间，如安全性、交往性、领域感等。
我国现阶段的地产开发中，这种形式的组合方式也十分常见。
这种组合方式利于大规模的土地开发，并且可以充分利用土地。
但是过度的重复这种组合方式容易产生乏味的立面形式，单调的空间组合。
它在解决高密度居住形式及特殊地形具有一定的优势。
（三）其他细节建议
1、面宽扩大，地下室
建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态；地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；南露台面积大，布置活动场地；顶层仅露台，活动空间。