21世纪不动产-房地产基础知识培训

2019/5/15
建筑面积计算
占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面
积，也叫红线面积
容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率——使用面积与建筑面积的比率 绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面
积的比率
2019/5/15
房屋面积的分类
使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体 柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙 体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂 及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫 生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的 总和
2019/5/15
土地 、土地所有权、建筑物、权益
土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权， 集体 转为国有才能转让
建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类
权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。
2019/5/15
2019/5/15
北京市房地产经纪市场变迁：
二手房交易市场：（4个阶段）
1999年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交 易方式
1999-2001年，北京市逐步放开二手房市场，可上市 交易二手房数量逐渐上升
2001-2003年，经济适用房开始可上市交易，市场中 相关经纪公司数量开始攀升
2003年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整， 部分政策得到积极调整，央产房可上市交易
2019/5/15
北京市房地产经纪市场变迁：
租赁市场：（3个阶段）
1991-1999年，房地产经纪公司多以分散的个体进行 经纪业务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于 房屋供应 1999-2001年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经 营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与 房源数量供应逐步持平 2001年至今，市场开始涌现众多大型连锁性公司， 北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规 化，房源供应数量大于客户数量
2019/5/15
业务知识——二手房业务
已购公有住房及已购经济适用房的概念：
已购公有住房——指城镇职工按照有关住房改革 政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优 惠办法）购买的公有住房；
已购经济适用房——指按政府规定的指导价格购买 的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政 府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安 居工程住房和集资合作建设的住房
2019/5/15
建筑物的分类（按建筑材料分）：
1、砖木结构 2、砖混结构 3、钢筋混凝土结构 4、钢结构
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建筑物的分类（按承重方式分）：
1、承重墙结构 2、框架结构 3、排架结构 4、其它
2019/5/15
建筑物的分类（按建筑高度分）：
1、低层—— 2层及2层以下 2、多层—— 2层以上，7层以下 3、中高层—— 7层以上，16层以下 4、高层—— 16层以上，24层以下 5、超高层—— 24层以上
2019/5/15
商用物业
1.位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等） 4.物业管理 5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工 餐厅、机票代理等） 6.其它
2019/5/15
融资及付款方式
租赁业务：
1.普通民宅——因代理服务费（佣金）需要由 客户承担，故付款方式通常为押一付三或押 一付六，并且客户需要提前15天或一个月支 付下一付款期的房租
2019/5/15
如何选择理想的居住住宅
1.地段： 2.环境因素(地理位置、
交通、配套设施、商业 娱乐及网点等) 3.房屋层数 4.朝向 5.房屋的功能分区 6.面积空间
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如何选择理想的居住住宅
7.质量与细节 8.楼梯及电梯 9.采光与通风 10.景观 11.物业 12.配套设施
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市场分类：
房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场
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房产分类：
居住物业 商用物业
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房产分类
居住住宅 ——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商业楼宇 ——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房 其他： (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途
2019/5/15
房地产的交易：
1、房地产的转让 2、房地产的抵押 3、房地产的租赁
（1）房地产租赁的概念 （2）房产出租的性质
2019/5/15
房屋出租人必须具备的出租条件：
1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人 2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书 或委托书 3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和 证件副本 4.房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户 手续，方可以出租私有房屋 5.具有房屋出租行为能力 6.已抵押，并经抵押权人同意出租的 7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
2.公寓及写字楼——因代理服务费（佣金）需 要由业主承担，故付款方式通常为押二付三 或押二付六，并且客户需要提前15天或一个 月支付下一付款期的房租
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融资及付款方式
3.商铺——代理服务费（佣金）需要由客户承 担，付款方式通常为押一付三、押一付六或 年付，并且客户需要提前15天或一个月支付 下一付款期的房租
2019/5/15
预祝大家成功
2019/5/15
土地（国有土地、集体土地所有权）：
1、发展商只有得到土地使用权才能建房 • 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱 乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府 用地）
2019/5/15
国有土地使用权出让年限：
住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年
2019/5/15
土地的分类：
1、生地 2、熟地
（1）三通一平 （2）五通一平 （3）七通一平
2019/5/15
房地产业：
1、房地产交易 2、房地产开发 3、物业管理 4、房产业务咨询 6、房产其它经营形式
2019/5/15
房地产相关的法律、法规
1、中华人民共和国城市房地产管理办法：
a、房地产开发 b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁） C、中介服务机构
2、城市私有房屋管理条例 3、城市商品房预售管理办法
2019/5/15
业务知识——二手房业务
二手房的概念——二手房是指由北京市国土 资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主 拥有完全处置权的房屋。包括：私产平房、已 购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和 已购经济适用房
2019/5/15
中介业务介绍：
居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务 （高端市场）
包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）
商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖 （高端市场）
2019/5/15
北京市场主要经纪公司：
1、第一太平戴维斯（FPDSavills ） 2、世邦魏理仕（CB Richard ElliS） 3、仲量联行（Jones Lang LaSalle） 4、中原地产（Centaline） 5、戴德梁行（DTZ） 6、嘉园置地（Joanna） 7、我爱我家 8、顺弛 9、中大恒基
房地产基础知识培训
2019/5/15
培训目的：新经纪人通过该培训项目，
了解进行房地产中介业务的基础知识，训对象：
21世纪体系内的加盟店刚刚入行的新经纪人
2019/5/15
在培训前需要了解什么是房地产 （基本概念）：
房地产 房产 地产
4.特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致 5.因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变
化
2019/5/15
融资及付款方式
二手房买卖业务：
二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以交易 房价的10%作为首付款或定金，在过户时（以买方 取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方 支付剩余房款 特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致
2019/5/15
我国住房改革的5个时期：
1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房 的试点
1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房 制度改革
1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全 面铺开
1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改 革全面推进
1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施 货币化分房制度改革进入攻坚阶段
2019/5/15
影响房屋价格的因素：
• 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等） • 房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 • 小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等） • 小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） • 房屋的市场价格定位 • 房屋的供需状况 • 物业管理公司的口碑 • 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 • 政府因素、土地价格的变动 • 其它因素
2019/5/15
业务知识——二手房业务
不能正常上市出售的房屋范围：
1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的 2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的 3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的 4.擅自改变房屋使用性质的 5.以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装 修费用的 6.住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定 利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价 款及装修费用的 7.法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 8.房屋上市出售后形成新的住房困难的