开封市房地产市场分析报告

2008年开封市年中报告

1、政策回眸

2008年，房地产宏观调控的方向主要是对已出台的政策继续强化落实，从紧货币政策、完善住房保障、构建多层次的住房保障体系和抑制投机性需求等方面进一步得到加强，为此，我市进一步贯彻完善住房保障制度并颁布了相关法规。

➢2008年4月11日，开封市人民政府令第21号《开封市廉租房保障办法》颁布，该办法自2008年5月1日起实施。新的办法与以往最大的不同在于，市民申请廉租房保障的门槛降低了，可申请人群从最低收入住房困难家庭扩大为低收入住房困难家庭。

➢2008年4月21日，开封市人民政府令第22号《开封市经济适用房管理办法》出台，本办法自发布之日起实行。

《办法》规定，购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，购买人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比列向政府交纳土地收益等相关价款。

➢2008年6月7日，中国人民银行宣布，从6月25日起，人民银行存款准备金率将分两次提高，合计上调了1个百分点，半年时间里，这已是央行第5次宣布上调存款准备金率，经过这次调整，存款准备金率攀升至17.5%的历史高位。

➢中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源局联合公布《违法土地管理规定行为办法》，该办法自2008年6月1日起施行。

《处分办法》的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法利益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有十分重要的意义。

➢为了合理利用土地资源、加强土地管理、保护耕地，我省调整耕地占用税，开封市区税额为每平方米24元。

凡在河南省境内占用耕地建房或从事农业建设的单位或个人，应该按规定缴纳耕地占用税。全省平均税额由每平方4.5元提高到22.5元，提高了4倍，新的税额标准从2008年1月1日起执行。

分析：2008年上半年，近年来相继施行的一系列房地产宏观调控政策开始日渐发力。为抑制投机性购房，央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比列；为控制投资过猛，政府实施了一系列银行紧缩政策，半年来，央行不断提高存款准备金率。同时，增加中低位、中小套型普通商品住宅供应，调整住房结构的“90/70”政策，着力解决中收入家庭住房问题。另外，国务院出台办解决低收入家庭住房困难的意见，原建设部发文件要求扩大廉租房政策的覆盖面，全国所有城市建立廉租住房制度；土地共给方面，促进住房市场有效供给有望成为国家长期的政策目标。房地产调控政策从不同方向出击，形成合力，改变了市场对楼价一直看涨的预期，阻击房价飞涨的脚步。

2、土地市场分析

2008年上半年我市土地市场的主要特点是：土地市场供应量明显加大，上半年土地招拍挂经营性用地供给面积为1249.41亩，成交面积为1045.42亩，土地市场供应充足。土地供应最多的是未来的汴西新区，达到了1161.55亩，占上半年土地供应的93%，该区域土地成交面积为957.56亩，占上半年土地成交总量的92%，可建建面达到了150万平方米，土地价格水平与2007年相比变化不大，虽然总体上地价水平略有上升，但该地价上升主要原因是由于规划指标特别是容积率提高影响所致，而楼面地价实际上略有下降。与2007年上半年相比，2008年上半年招拍挂土地市场经营性土地成交方式有了很大的变化。2007年上半年成交土地10宗，其中6宗为拍卖成交，其余4宗为挂牌成交；2008年上半年共成交6宗地，招标成交3宗，挂牌成交2宗，拍卖成交1宗。

分析：虽然成交面积总量放大，但从招拍挂土地市场成交方式可看出，受宏观调控和当前经济形式影响，开发商对于未来房地产市场的心理预期产生了很大变化，拿地也更趋于理性。

3、一手房市场分析

1-6月份商品房备案量

根据开封市房产交易处统计数据显示，2008年1-6月份，全市办理商品房销售合同等级备案共3262套，建筑面积35.85万平方米。4、5月份在传统的房地产旺季到来之时，开

封市场并没有迎来旺季，而6月份在低迷之后才有所反弹。6月份随着几个经济适用房的开盘，经济适用房签约量增幅较大，总量突破600套，面积达5.9万平米，与去年同期相比增长95.7%。在国家房地产市场宏观调控政策的影响下，今年房地产市场上的经济适用房投放量明显增加，住房供应结构趋于优化，保障了广大居民的住房需求，也是6月签约增大的一个主要原因。

1-6月份商品房成交均价(元)

2300

2400

2500

2600

2700

2800

一月份二月份三月份四月份五月份六月份

从我市商品房1-6月份的交易均价上可以看出，今年上半年的价格走势比较平稳，一直在2500-2600元/㎡这以区间徘徊，没有去年上涨的幅度大。4月份商品房市场交易均价为2586.3元/㎡，交易价格较去年同期相比上升了12.6%；5月份商品房市场的交易均价为2463.3元/㎡，较去年同期上升了6.6%。

分析：尽管今年上半年开封楼市观望气氛十分浓厚，开发商和购房者的博弈日渐激烈，但从商品房备案来看，4-6月份出现了攀升的态势，这是因为毕竟市场存在刚性需求的，在

长时间观望后，由自主需求的购房者还是会适时出手。在房价方面，开封并未出现深圳、上海等地大幅度降价的情况，住宅交易市场均价依然保持调整中震荡，总体上都比去年同期有所上涨，只是从走势上来看，已经进入了持续调整阶段。从商品房备案量和成交均价来看，开封一手房市场还是健康稳步的发展。

4、二手房市场分析

1-6月二手房成交量

100

200

300

400

一月份二月份三月份四月份五月份六月份

开封市房屋交易处统计，我是1-6月二手房转让共1547套，10.76万平米。上半年，我市二手房交易量较去年出现萎缩。对于以中收入为主要目标客户群的二手房市场来说，由于上半年大批经济适用房和廉租房投入市场，同时，为进一步缓解居民买房压力，政府将进一步调整住房供应结构，加大保障性住宅的供给力度等因素都冲击着二手房市场。

1-6月二手房交易价格

1432

1439.9一月份二月份三月份四月份五月份六月份

从上半年我市二手房成交价格上看，我市二手房价格与去年同期相比一直保持稳中有升的发展态势。经过市场的检验，那些区域位置好、配套齐全、物业管理好的小区物业抗跌能力强，在变化的市场中具有较强的保值增值能力。