3-物业服务费用测算

考虑项目 的经营平 衡及健康 运营。
满足基础 业务品质 标准要求
以支定收 、列举法 测算支出
服务标准 与管理费 用相符
准确性与 前瞻性相 结合。
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B 如何做物业费测算
一、国家级 1、《物业服务收费管理办法》----发改委、建设部2004 2、《最低工资规定》---人社部 二、地方级 1、当地省市关于物业管理/服务收费(规定/指导意见（标准）/管理办法等。 2、当地物业管理方面条例、办法。 3、最低工资调整系数。
——
——
10560
测算公式：
景观水费=800（平）*1.2（米深）*0.05（丢水率）*30（天）*4（水费单价）*1.1（上浮系数）+800（平）*1.2（米深）*1（每月换1次水） *4（水费单价）*1.1（上浮系数）=10560
完成附件8填写、分摊
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B 如何做物业费测算
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B 如何做物业费测算
三、经济指数 1、测算项目当地、GDP、PPI、PMI等宏观经济指标。 2、当时房地产市场交易价格。 3、当地物业费平均价格。
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B 如何做物业费测算
四、规划信息 1、项目规划指标（面积、容积率、户数、入住时间等） 2、项目周边配套情况。 3、产品客户定位及销售群。 4、项目周边物业服务标准
绿化管理费=绿化面积*每平米绿化外包费用*外包费用涨幅
填入附件3并做分摊
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B 如何做物业费测算
第三步：行政、物料、低值易耗品费用测算（ 关注：考虑物价涨幅与通 胀因素）
• 安全用物料：如安全质量记录、白手套、紧急隔离带等 • 维修类物料：电线、插座、开关、节能灯等 • 综合行政、物料：日常办公用品、网费、软件维护、车辆使用、审计
1、列举法：2、倒推法： 列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价； 所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地 产要求，按《万科物业管理服务标准》来制定的。 倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服
务承诺。 注：测算方法或分摊原则与各地相关政策法规不符时，以各地政策法规为准。 如果政府指导价或定价偏低，导致项目经营亏损的，建议采取酬金制。
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B 如何做物业费测算
针对重点，提示性内容数据、经验
完成附件10填写、分摊
第六步：特种设备费用测算（ 电梯、中央空调、增压水泵）
以电梯为例：
项目
测算标准
总费用
行政及物料消耗
130元/月/台
10270
电费 年检费用
电梯台数*电梯功率*每天运行时 间*30天*电费涨幅
1-8层 812元 18层1372元 22层 1596元 24层1708元 26层1820元 28层1932元
10万平米以下的项目，应在封盘后做到盈亏平衡。 10--20万平米的项目，应在交付面积达到10万平米时做到盈亏平衡。 20--40万平米的项目，应在交付面积达到50%时做到盈亏平衡。 40万平米以上的项目，应在交付面积达到20万平米时做到盈亏平衡。
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B 如何做物业费测算
人
人
外包 保洁 主管 1人
保 洁 69 人
完成附件4、5填写、分摊
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B 如何做物业费测算
第二步：项目外包服务费用测算
绿化管理费：（沈阳测算一般（6-8）元/平米*年（经验值）） 含：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、景观再造费等 清洁卫生费 含：清洁外包费、化粪池清理费、 清洁设备折旧费(5年分摊) 3 垃圾清运费4 化粪池清理费5 消杀费
成测算 消防报警系统=285*0.9（电费单价）*2电.5/3费(每＝季度泵2的.5小功时)率=21×4 数量×30天×每天实际工作时间×电费单价
D给排水系统 排污泵
泳池设4备0 运行电费。(经营性3KW泳池不计此项) 1620
喷泉泵
泳池系1统0 电费＝循环系统的0.7功KW 率×30天×每天实66际.15 工作时间×电费单价
费等
完成附件7填写、分摊
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B 如何做物业费测算
第四步：资产折旧费用（ 关注：考虑物价涨幅与通胀因素、人员配置与资产对 应） • 安全类资产：对讲机、消防工具、安全员宿舍设备 • 维修类设备：电焊机、疏通机、角磨机等 • 综合行政类：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、保险柜
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B 如何做物业费测算
五、招标信息 1、项目招标文件及补充通知 2、物业管理方案。 3、临时管理规约
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B 如何做物业费测算
一线地产公司、物业公司对定价达成一致后，需共同对双方协商确定的 物业服务费定价标准负责，确保在交付建筑面积达到以下规模时，实现 项目主营业务经营持平。
费用测算（考虑工资调整因素，管理职员一般按照15%,基层员工20%）
物业服务中心经理 1人
经理助理1人
人事1人
财务1人
客户主管1 人
客
前
户
台
助
3
理
人
7wk.baidu.com
人
安全主管1人
环境监控1人
安 全 主 办 1 人 安 一二 三 全 班班 班 监 16 16 16 控 人人 人 4 人
维
修
主
办
1
人
设
维
备
修
组
班
5
11
完成附件6填写
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B 如何做物业费测算
编号
项目
数量
总功率
月金额（元）
1、电费
A楼内公共区域照明
楼道照明
2107
7.14KW
482
地下车库
1120
20W
8709
测算公式：
公共照明电费
楼 地道 下照 车明 库==71.11240K*2W0**02..050（1（每K日W运）行*小24时（公）每*日共30运(照天行)明小*0.时9系（）电统*3费0电(单天费价)*0）＝.9=（4照8电2明费单器价具）*的0.6功（同率时×使用30系天数×）=相870应9 照明电器的每天的使用
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A 物业费测算定义及目的
物业费：是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修 缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 物业费测算：物业服务企业对目标物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、 卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整理服务以及提供替他相关 服务，对所收取的费用基准进行计算的过程。
湖区泵
4
50 KW
4725
测算公式：
排污泵=40*3*0.5（每日运行小时）*30（天）*0.9=1620
喷泉泵=0.7*6(每日运行小时)*30（天）*7/12（每年运行7个月）*0.9=66.15
湖区泵=50*6(每日运行小时)*30（天）*7/12（每年运行7个月）*0.9=4725
2、水费
景观用水
新项目物业服务测算
地产公司审核
地产公司报集团 物业事业部 事业部对测算 方案审核
反馈一线地产、物业公 司
物业事业部备案
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B 如何做物如业何费测做算物业费测算
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B 如何做物如业何费测做算物业费测算
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B 如何做物业费测算
B楼外公共区域照明
时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）*电费涨幅
路灯
供配电1设10备运行电费： 5.5KW
1782
测算公式：
草坪灯、草坪射灯 物业用房用电
变压器的21电4505费＝变压器功率×23..68电8KW费单价×24小时×8140324.740.6 天
消防设备运行电费
路灯=5.5KW*12（每日运行小时）*30（消天防）水*0.9泵（电＝费消单防价）水=1泵782的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月 草 物坪 业灯 用、房草=3坪.88射*1灯0（=2每.6日KW运*行12小（时每）日*运3送0行（、小天时）排）*0烟*.93（0风（电天机费）单（*0价.元9）（/=电1月0费4）7单.6价＝）送=8、42.4排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单
340498.22 334220.85 3177.37
3100 1332.5
2647
备注
客户定位：
绿化率为 35%
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B 如何做物业费测算
万科物业关键业务流程标准化系列
B 如何做物业费测算
万科物业关键业务流程标准化系列
B 如何做物业费测算
第一步：项目服务人员架构确定及人员费用测算 结合结合服务方案与招标文件要求服务标准，协调人事部门完成组织及人员
公共设施的维修养护：楼道、灯具、墙面、标识等公共设施日常维护 供配电系统：变压器维护、发电机等 消防系统：报警、消防泵类 给排水系统：园区公共区域排污泵、水景泵等 智能，弱电系统：
结合招标文件提供设施、设备备数据， 与服务标准及管理经验完成测算
如何做物业费测算
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课程目标 让各部门负责物业费测算同事，了解并掌握物业 费测算原则、方式、方法，并能独立开展对项目 的测算。
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课程目录
A 物业费测算定义及目的 B 如何做物业费测算 C 物业费定价与收费
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A 物业费测算定义及目的
C消防系统
价×2.5小时÷3月
1、测公算共公电式：费
安全监控=20KW
安 消*24全 防（监 报每控 警日用 系运电 统行小时）中×*3央电给0（控 费 排天）制 单 水*021室 价 设.29=电 备129费 运60 ＝ 行中 电结据央 费合，控招与制标服室2208K5所文务W 有件标电提准器的供及功设 管率施理×3设经01221天946备验0 ×数完每天实际工作时间
30层2044元
63990 9620.333333
(外包费用)维护保 养
1-10层：每月每台280元 10-20层：每月每台300元 21-30层：每月每台350元
25700
结合招标文件提供电梯设备数据，与服务标准及管理经验完成测算
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B 如何做物业费测算
第七步：公共设施、设备日常运行、维修及保养费：
压费）
1、公共水费
泳池用水（经营性泳池不计此项） 根据泳池容积测算泳池水费： 泳池用水＝[泳池容量×4次（每年换水4次）+损耗水量（经验值）]÷12月× 水费单价（含排污费、加压费）
小区景观用水 小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压 费）公共水费
完成附件8填写、分摊
结合招标文件提供设施设备数据，与服务标准及 管理经验完成测算
清洁用水 清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
第五步：能耗费用测算
绿化用水 根据小区绿化面积确定（南方平均浇水8次/月、北方12次/月）；土壤含水容积
（ 关注：考虑能源涨幅） 率按10%计，南方全年按10个月计，北方全年按8个月计；）：
绿化水费＝绿化面积×0.1×10%×浇水次数/月×水费单价（含排污费、加
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B 如何做物业费测算
1、地区差异： 需要关注南北地域特点在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上 的差异； 2、法规差异： 注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上 的差异。
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B 如何做物业费测算
1、测算公式： 物业服务费（元/月/建筑平米）=（物业管理服务成本+酬金或利润+税金） （元/月）÷收费建筑面积（平方米）。 2、收费面积： 物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的 销售面积为准，有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《房屋实测报 告》则以此报告为准）。
万科物业关键业务流程标准化系列
A 物业费测算定义及目的
确定合理费服务费中收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
万科物业关键业务流程标准化系列
课程目录
A 物业费测算定义及目的 B 如何做物业费测算 C 物业费定价与收费
万科物业关键业务流程标准化系列
B 如何做物业费测算
不得采取 补贴亏损 而人为降 低物业服 务费定价 标准。
万科物业关键业务流程标准化系列
B 如何做物业费测算
项目明细
项目占地情况 房屋建筑情况
总占地面积
绿化面积
总建筑面积 1、地下总建筑面积 地下车场
地下车库 2.地上总收费面积 住宅 商业 幼儿园 3、物业管理用房 4、停车总数
面积(平方米)
190156.3
66554.71
440831.96 98551.24 68498.59