岭南新世界家园五区综合商业项目市场调研报告
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从规划前景方面，区域具备开发商业 及商务设施的规划功能，为项目开发 商业、商务设施提供规划利好。
白云 机场
空 间 发 展 主 轴
嘉 禾
本项目
广 从 快 速 路 发 展 带
中心城区密集发展区
白云 新城
6
尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的 便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间
目前现状而言，项目周边以大 型住宅社区为主，居住氛围浓 厚；
商业、商务是白云新 城的重点职能之一， 未来将形成浓厚的商 业、商务氛围
三元里
同和 南方医院 梅花园
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场 • 办公市场
从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱 ，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值
三
区
可用于零售商业的面积仅2.9万平米；
建筑面积 18943㎡ 基底面积 3908㎡
商业设施 (2层) 用地面积
建筑面积 6089㎡ 基底面积 4525㎡
旅业、写字楼 (12层) 用地面积 16855㎡ 建筑面积 60725㎡ 基底面积 6000㎡
综合楼 (4层) 用地面积 5178㎡ 建筑面积 4352㎡ 基底面积 1807㎡
公交站 用地面积 5000㎡
项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一 定限制
依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下：
地 块 基地面积 建筑面积 层数 编 （平方米） （平方米） (层) 号
规划功能及限制
1
2
34
1Βιβλιοθήκη Baidu
3908
18943
5
体育馆、活动中心
规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动 设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售 等；建成后无需移交，可持有经营
商 业
分散于三个地块；
被酒店、办公用地阻隔。
五区商业自身不具备较强的市场竞争力 ，但若能与三区商业互为补充，协调发 展，则能产生“1+1>2”的功能效应
由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本 项目面临的竞争形式更加明朗和严峻
白云新城
由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得 到跨越式的发展，发展速度大幅提升
三区商业定位回顾
项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档 社区居民
核心商圈
地铁站点
项目地
嘉 块 步行20
地铁通 禾
分钟内
行10分 钟内
黄 边
车行15 分钟内 永泰 约4千
米
江
夏
约 6千
米
项目的竞争商圈主要为白云新城商圈，重点竞争项目为 万达广场及五号停机坪
➢白云新城依托高起点的规划、核心的地理位置和便利 的交通网络，对本项目威胁最大 ➢新市商圈的现有优势将随区域交通体系的革新而迅速 衰减，商圈发展后继乏力
4
综合楼
可布局任何商业业态，无明显规划限制
项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为 主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施
• 嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心 之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾 商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展 轴布置商业服务设施、商务办公设施；
百分比（%） 2.9% 2.9% 5.9% 11.7% 3.5% 6.4% 3.5% 4.7% 5.9% 2.4% 26.4%
岭南新世界家园五区综合商业项目 市场调研报告
2010年11月
目录
• 项目地块分析及区域规划前景 • 各功能物业市场研判
– 零售商业市场 – 酒店市场 – 公寓市场 – 办公市场
• 项目发展方向初探
项目用地分析及区域规划前景
项目规划指标
项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发
体育馆、活动中心 (5层) 用地面积
同和-京溪
商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业 规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备 区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地 铁3号线沿线客源
嘉禾
近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域 商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品 牌、购物环境等方面均无法承担该职能
在严峻的竞争形势下， 五区商业必须与三区商 业有机结合，不仅在商 业规模上，更要在业态 和品牌组合上实现差异 化竞争，才能保证项目 的市场竞争力
购物 其类他
55%
超市 19%
百货 24%
生活主题类卖场 服饰类专卖店
6%
6%
业态举例
游艺中心
3F
KTV
电影院
小计
B1
休闲餐饮/快餐
1F
休闲餐饮/快餐
2F
休闲餐饮（异国料理）
3F
美食广场
休闲餐饮（中国特色） 4F
大型中餐
小计
三区商业的娱乐业态主要集中于3楼，业态类型包括游 艺中心、KTV、电影院，从建筑规模和业态类型上都稍 显不足，从目前的竞争局势来看，业态与万达及5号停 机坪重复性高，难以具备较强的市场竞争力；
项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导 时尚生活方式和消费潮流
“时尚、具有国际品味、个性化的，提供舒适环 境、精致产品和贴心服务的地区时尚中心”
从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特 色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力
生活服务类 7%
娱乐类 12%
餐饮类 26%
娱乐
餐饮
凭借便利的轨道交通，本项目 可方便到达白云新城，作为广 州城市副中心、白云区中心， 白云新城未来将形成较为浓厚 的商务氛围，受其辐射和带动 ，项目所在的嘉禾片区也将具 备一定的商务市场发展空间。
嘉禾望岗
时代玫瑰园
黄边
江夏
金碧雅苑 云山诗意
白云尚城
白云堡豪苑
永泰
竹韵山庄
白云高尔夫
萧岗
白云文化广场
白云公园 飞翔公园
2
4525
3
6000
4
1807
6089 60725 5178
2
商业设施（其中肉菜市场2 规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的
千平米）
业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交
12
旅业、写字楼（其中市话 机楼7000平米）
规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可 变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼 较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态
三区商业中的餐饮面积虽然较大，但具有较强聚客能 力的大型餐饮仅1家，约2000平方米，数量及面积均不 足够
店铺类型 次主力店 次主力店 次主力店
专卖店 专卖店 专卖店 次主力店 专卖店 次主力店
建筑面积（平方米） 2,500 2,500 5,000 10,000 3,000 5,450 3,000 4,000 5,000 2,000 22,450
白云 机场
空 间 发 展 主 轴
嘉 禾
本项目
广 从 快 速 路 发 展 带
中心城区密集发展区
白云 新城
6
尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的 便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间
目前现状而言，项目周边以大 型住宅社区为主，居住氛围浓 厚；
商业、商务是白云新 城的重点职能之一， 未来将形成浓厚的商 业、商务氛围
三元里
同和 南方医院 梅花园
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场 • 办公市场
从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱 ，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值
三
区
可用于零售商业的面积仅2.9万平米；
建筑面积 18943㎡ 基底面积 3908㎡
商业设施 (2层) 用地面积
建筑面积 6089㎡ 基底面积 4525㎡
旅业、写字楼 (12层) 用地面积 16855㎡ 建筑面积 60725㎡ 基底面积 6000㎡
综合楼 (4层) 用地面积 5178㎡ 建筑面积 4352㎡ 基底面积 1807㎡
公交站 用地面积 5000㎡
项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一 定限制
依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下：
地 块 基地面积 建筑面积 层数 编 （平方米） （平方米） (层) 号
规划功能及限制
1
2
34
1Βιβλιοθήκη Baidu
3908
18943
5
体育馆、活动中心
规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动 设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售 等；建成后无需移交，可持有经营
商 业
分散于三个地块；
被酒店、办公用地阻隔。
五区商业自身不具备较强的市场竞争力 ，但若能与三区商业互为补充，协调发 展，则能产生“1+1>2”的功能效应
由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本 项目面临的竞争形式更加明朗和严峻
白云新城
由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得 到跨越式的发展，发展速度大幅提升
三区商业定位回顾
项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档 社区居民
核心商圈
地铁站点
项目地
嘉 块 步行20
地铁通 禾
分钟内
行10分 钟内
黄 边
车行15 分钟内 永泰 约4千
米
江
夏
约 6千
米
项目的竞争商圈主要为白云新城商圈，重点竞争项目为 万达广场及五号停机坪
➢白云新城依托高起点的规划、核心的地理位置和便利 的交通网络，对本项目威胁最大 ➢新市商圈的现有优势将随区域交通体系的革新而迅速 衰减，商圈发展后继乏力
4
综合楼
可布局任何商业业态，无明显规划限制
项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为 主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施
• 嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心 之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾 商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展 轴布置商业服务设施、商务办公设施；
百分比（%） 2.9% 2.9% 5.9% 11.7% 3.5% 6.4% 3.5% 4.7% 5.9% 2.4% 26.4%
岭南新世界家园五区综合商业项目 市场调研报告
2010年11月
目录
• 项目地块分析及区域规划前景 • 各功能物业市场研判
– 零售商业市场 – 酒店市场 – 公寓市场 – 办公市场
• 项目发展方向初探
项目用地分析及区域规划前景
项目规划指标
项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发
体育馆、活动中心 (5层) 用地面积
同和-京溪
商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业 规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备 区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地 铁3号线沿线客源
嘉禾
近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域 商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品 牌、购物环境等方面均无法承担该职能
在严峻的竞争形势下， 五区商业必须与三区商 业有机结合，不仅在商 业规模上，更要在业态 和品牌组合上实现差异 化竞争，才能保证项目 的市场竞争力
购物 其类他
55%
超市 19%
百货 24%
生活主题类卖场 服饰类专卖店
6%
6%
业态举例
游艺中心
3F
KTV
电影院
小计
B1
休闲餐饮/快餐
1F
休闲餐饮/快餐
2F
休闲餐饮（异国料理）
3F
美食广场
休闲餐饮（中国特色） 4F
大型中餐
小计
三区商业的娱乐业态主要集中于3楼，业态类型包括游 艺中心、KTV、电影院，从建筑规模和业态类型上都稍 显不足，从目前的竞争局势来看，业态与万达及5号停 机坪重复性高，难以具备较强的市场竞争力；
项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导 时尚生活方式和消费潮流
“时尚、具有国际品味、个性化的，提供舒适环 境、精致产品和贴心服务的地区时尚中心”
从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特 色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力
生活服务类 7%
娱乐类 12%
餐饮类 26%
娱乐
餐饮
凭借便利的轨道交通，本项目 可方便到达白云新城，作为广 州城市副中心、白云区中心， 白云新城未来将形成较为浓厚 的商务氛围，受其辐射和带动 ，项目所在的嘉禾片区也将具 备一定的商务市场发展空间。
嘉禾望岗
时代玫瑰园
黄边
江夏
金碧雅苑 云山诗意
白云尚城
白云堡豪苑
永泰
竹韵山庄
白云高尔夫
萧岗
白云文化广场
白云公园 飞翔公园
2
4525
3
6000
4
1807
6089 60725 5178
2
商业设施（其中肉菜市场2 规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的
千平米）
业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交
12
旅业、写字楼（其中市话 机楼7000平米）
规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可 变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼 较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态
三区商业中的餐饮面积虽然较大，但具有较强聚客能 力的大型餐饮仅1家，约2000平方米，数量及面积均不 足够
店铺类型 次主力店 次主力店 次主力店
专卖店 专卖店 专卖店 次主力店 专卖店 次主力店
建筑面积（平方米） 2,500 2,500 5,000 10,000 3,000 5,450 3,000 4,000 5,000 2,000 22,450