市公有房屋租赁管理办法(试行)实施细则探讨与研究

上海市公有房屋租赁管理办法(试行)实施细则

一、为正确贯彻执行上海市人民政府沪府(1980)110号文批准发布的《上海市公有房屋租赁管理办法(试行)》(以下简称《办法》),特制订本实施细则。

二、凡房屋管理部门直接管理的房屋,均依照本实施细则办理。

各部门、各单位自管房屋亦参照本实施细则执行。

三、《租用公房凭证》是承租人或承租单位(以下统称承租户)与房管部门建立租赁关系的凭证。对新配、增配、分户、过户、交换住房的承租户由房管所与承租户建立租赁关系时发给;对原已租用公房的,可经过核对租赁户名,分期分批逐步补发。承租户要求分户、过户、交换住房,或要求自费对承租的公房进行改装、搭建等事项,须凭本证向房管所办理申请。承租户在取得房屋分配单位的配房证明后,必须在两个月内与房管所办理租赁手续,逾期作废。

任何单位或个人未与房管部门建立租赁关系,擅自占用空关的公有房屋,即构成强占公房行为。在《办法》公布后强占公房者,房管所应宣传《办法》规定,说服其立即迁出,同时用书面通知限期迁出(限期一般不超过一个月)。强占期间处以月租额加倍的罚款,由区(县)房地局核定。逾期拒不迁出的,根据《办法》规定,提请人民法院依法制裁。在《办法》公布前强占的,亦应限期迁出,强占期间应交付月租额相等的房屋使用费,由房管所核定。如有特殊情况,需另行调整房屋的,应从严掌握,由区(县)房地局(郊县房管所,下同)核定。

四、承租户擅自将公房转租、转让、收取高租、押租或顶费等,均属非法行为。一经发现,应即取缔,没收其非法所得,并视情况,收回其多余房屋。对利用住房交换,勒索财物或进行投机倒把活动的,一经发现,应没收其非法所得,并视情况撤销其交换房屋的申请。这类问题,一律由房管所报区(县)房地局核定。抗拒房管部门处理的,按《办法》第四条规定,移请人民法院处理。

五、承租人或同住的家庭成员要求分立租赁户名,凡符合下列原则,可以分户:

1.双方有本处常住户口,经济上已分开独立生活的;

2.房屋可以分间单独使用,分户后不致造成居住上或使用上困难的;

3.有欠租的,分户各方必须落实偿付欠租的责任;

4.单位承租的职工家属宿舍中有非本单位职工居住的可以分户;如属本单位职工,无其它纠葛,经单位书面同意,也可分户。

凡符合以上原则,双方立具书面协议,由房管所核定分户;如一方坚持要求分户,另一方不同意分户而发生纠纷或有特殊情况确需分户时,由房管所查明情况,提出意见,报区(县)房地局核定。

六、承租人外迁或死亡,同住亲属申请过户,处理原则如下:

1.同住亲属与原承租人共同生活,并有本处常住户口,他处确无住房,要求合理的,一般可同意过户继续承租,由房管所核定,如同住亲属成员有多人的,必立具书面协议,确定过户户名后办理;如承租人外迁或死亡后,房屋显著空宽,则可视情况,准

予原同住亲属过户承租一部分房屋,多余房屋由房管部门收回,由区(县)房地局核定。

2.承租人死亡或外迁前,亲友在他处有住房而故意迁入户口以达到占房目的的,应限期迁回原处,由房管部门收回房屋;经一再教育拒不迁出的按强占公房处理。如因特殊情况需另行调整住房的,由区(县)房地局核定。

3.承租人离开本市,户籍未迁出的,同住亲属申请过户,应征得承租人本人的同意。

4.原承租人遗留的欠租在办理过户手续时,必须落实偿付责任。

七、承租户必须按照市房地产管理局规定的标准交付房租。如房屋改变用途,房租应按规定相应调整。

拖欠房租经一再教育后,仍无理拒付的,得罚以应交租金额2%的滞纳金。掌握原则、计算口径与审批手续如下:

1.凡在《办法》公布后欠租累计达三个月者,应从欠租第一个月起,逐月计算滞纳金。经房管所所长核定后记帐员填发《房租滞纳金缴款书》,通知承租户交付;承租人如系职工,其欠租连同滞纳金通知所在工作单位在工资中扣交。经教育后付清欠租的可以酌情免罚,由房管所所长核定。

2.房管部门所收房租滞纳金,作为“其它收入棗房租滞纳金”科目入帐。

3.《办法》公布前的欠租,仍按清理欠租的有关规定抓紧清理回收,不罚滞纳金。

八、房管部门必须认真执行“以租养房,专款专用”的原则,公有房屋租金不得移作他用。各级财务会计人员应负监督责任,任何人作出的违反这一原则的支付要求,财务会计人员有权拒绝支付,并向上级报告。

九、房管部门对《办法》中规定的应尽义务必须认真执行。对所管房屋建筑、设备应每年进行一次普查,鉴定损坏等级,根据不同房屋类型制订大修计划或分项目的中修保养计划并按期实施;屋顶水箱应每年清洗一次;对日常零星报修应根据公房养护范围的规定及时服务;对房屋危急项目与水电急修项目,应迅速抢修,确保正常使用与居住安全。

房屋管理人员应经常深入里弄,了解房屋建筑情况,访问承租户,联系群众管房组织(包括大楼管理委员会),听取对房屋维修与保养的意见,并定期访问参加房租汇交的承租户,加强服务,树立汇交信誉。房管所每隔半年左右召开群众管房组织代表座谈会,听取意见,不断改进服务。

由于房管部门工作失职造成房屋结构损坏,发生安全事故(系指承租户报修后,房管部门未及时修理,或因修理质量不合格,造成房屋倒塌,平顶、外墙粉刷或门窗跌落,晒台栏杆断裂等房屋结构、装修部件下坠事故),致使承租户受到人身财产损失,或在修理施工期间因措施不当而损坏了承租户财物的,房管部门应负责赔偿,审批权限:凡赔偿在一百元以内的,由房管所(工程队)核定;一百元以上的由区(县)房地局(修建公司)核定;一千元以上的由市房地局(郊县报县政府)核定。属于在施工中个人违反操作规程而损坏了承租户财物的,原则上应由个人负责赔偿。

对玩忽职守,造成塌屋伤人严重事故的,要追究责任。

十、承租户的合法权益受到他人侵犯,或者由于房管部门处理不当,使承租户的合法权益受到侵犯,承租户有权向上一级房管部门申诉,或直接向司法部门起诉。各级房管部门对承租户的申诉,应认真负责深入调查,秉公处理,任何人不得打击报复。

在“文化革命”期间,承租公房被冲击挤占造成复杂的历史遗留问题,由房地局另行处理。

十一、公有房屋中,承租人之间发生公用部位使用纠纷协商不成,要求处理时,房管所应予受理。由房管所会同地区组织及有关单位做好思想教育工作,进行调处,订立书面协议;无法达成协议的,由房管所按实际情况秉公核定;情况复杂的可报区(县)房地局核定。掌握的原则是:除对恃强霸占(指未经房管部门同意,凭强力无理霸占的)或使用上确属显著不合理的应予调整外,一般维持现状。对于公用的卫生间、灶间与走道等部位因房屋调整分配、分户、安装煤气等原因必须调整部位或增加使用户数的,根据《办法》规定,经过房管所批准,调整使用公用部位。

十二、承租户因保护不善,使用不当而造成房屋、设备和庭园(包括新村内,下同)绿化树木损坏的,应负责修复或赔偿,范围如下: