浅议房产登记实务中固定界限的认定标准

浅议房产登记实务中固定界限的认定标准
成都市房屋产权监理处李明翔
按照《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

近年来，将整栋、整层非住宅分割后申请登记的房屋越来越多，但该规定未明确固定界限的认定标准、表现形式及认定机构等，给登记实务造成一定困难。

本文拟就登记机关在登记实务中固定界限的认定标准进行一些探讨。

固定界限认定的意义在于，固定界限就是登记后房屋权属的界限，是所有权人、使用权人行使其权利的界限。

据了解，对于大厅式的非住宅分割，全国各地的登记机关的办理标准很不统一，能否办理、如何办理以及办理的条件，其分歧主要在于固定界限的认定。

一些城市的登记机关认为，权属界限只需明确即可，至于表现形式可以是墙体或者地面划线甚至仅凭平面图上的界限示意，均可办理分割登记；另一些城市则为了避免纠纷、打击以虚拟分割形式集资等非法经营行为，要求此界限必须“独立、封闭”，或是要求分割房屋具有“封闭、永久、固定维护结构为四至界限”，更有甚者要求“四面有墙”。

可见，权属登记中对“固定界限”不同的认定标准将对当事人的权利产生巨大影响。

笔者认为，按照不动产永久性、独立性、特定性等基本特征，房产登记基本单元的“固定界限”应当具有永久性、固定性和封闭性的，这是基本单元进行房产登记的前提。

按照这一原则，所谓的固定界限应是经过管理部门审定或者确认的界限，如工程规划设计并施工建设的实体墙界限或永久性维护结构界限；或者经过规划设计、消防、安监等相关部门审定批准的，以永久固定于地面的界标作为界址点所构成的界限。

具体到登记实务中，权属登记基本单元的固定界限，应当分为以下两类：
（一）具有实体墙或永久性维护结构的，就以实体墙或永久性维护结构其为固定界限；
（二）没有实体墙界限或永久性维护结构的，应当具有固定于地面的界标，该固定界标须满足以下几个条件：
1该界标的位置以及其代表的固定界限应当经过规划设计、消防、安监等相关部门审定批准；
2其外形、材质应当符合“永久”、“固定”的要求；
3界标应设在房屋权属界限的拐点上，权属界限过长时，或者权属界限为弧形等异形的时候，应按一定距离加设界标，务必使权属界限标记连续、明确；
4界标的位置应有示意图，示意图上界标的位置应以房屋相对固定的结构柱、墙体等作参照，并归如权属登记档案。

以此为标准，可以对各种固定界限认定规则做一个大体的评价。

首先，没有进行实体划分，仅凭平面图上的示意作为分割依据的房屋，由于没有《房屋登记办法》规定的“固定界限”，当然不符合登记条件；其次，以地面划线示意分割的房屋，由于划线的材质往往不具有“永久性”，不符合固定界限的要求，也不能办理分割登记。

另一方面，可以看到，固定界限也不仅仅局限于实体墙界等永久、固定维护结构，否则将对权利人对房屋的使用产生巨大妨碍，同时，因市场出现的一些问题而限制所有权人对房屋的分割方式也有因噎废食之嫌。

因此，以符合上述标准的固定界限都应当视为权属登记基本单元的登记基础。

①上海市房屋土地资源管理局和上海市建设和管理委员会《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》(沪房地资权［2004］19号)规定，房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产需要分割转让的，分割后构成的销售单元应当具备房屋的基本特征，即销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地坪线上划线示意分割的权属单元，不得销售。

②马鞍山市房地产产权市场管理处《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》（房权字［2007］6号）规定，商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。

权属单元是指经有关管理部门批准建造，经建设、规划、公安消防等部门验收备案，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限，能明确到幢、层、套（间）的基本单位。

③合肥市房地产管理局《关于加强商品房预售管理有关问题的补充通知》规定，房产（商场、办公楼）销售、转让，必须以权属单元为销售、转让标的，经建设、规划、公安、消防等部门验收备案后方予以办理。

权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有永久、固定维护结构为四至界限（四面有墙）的幢、层、套（间）等基本单位。