浅析深圳高层普通住宅户型格局演变过程

浅析深圳高层普通住宅户型格局演变过程

摘要深圳是我国住宅房地产市场较早兴起的城市之一，其高层的普通住宅户型

格局对全国其他城市的住宅户型都起着重要的影响。本文通过对深圳成立特区后30多年的住宅项目的比较研究，加上笔者在住宅设计领域的实践经历的回顾，探讨由于社会变迁、人们生活方式的变化、以及政府对住宅制定的规范条例等因素

对高层普通住宅户型格局演变过程的影响，进而尝试探索出今后住宅格局可能的

发展趋势。

关键词仿港式住宅房地产繁荣生活方式户型创新住宅设计规则

前言

作为改革开放的先行者，又由于毗邻只有一河之隔的香港，深圳是我国住宅房地产市场

较早兴起的城市之一，其住宅户型格局对全国其他城市的住宅户型都起着重要的影响。在深

圳房地产市场在这么多年以来经历了由萌芽、高速发展、到平稳发展的一个过程，其高层普

通住宅格局一直在经历着不同阶段的演变。本文通过对深圳成立特区后30多年的高层普通

住宅项目的研究，加上笔者对住宅设计领域的工作经历回顾，探讨影响普通住宅户型格局演

变的的重要因素。

一、80年代高层普通住宅户型

80年代改革开放初期，“一户一套房”成为我国当时的居住目标，住宅面积比以往有所增加，但出于节地的考虑，在户型设计的面宽和进深标准上，有着严格的控制。住宅中的空间

配置基本能满足当时人们的生活需要，部分户型出现了独立小方厅（即餐厅），初步做到了“餐寝分离”[1]。而这时的深圳住宅房地产市场正处于萌芽阶段，大部分住宅还是以本地居民

自建住房或者单位福利分房的方式出现，刚刚兴起的商品房住宅的主要顾客群是一部分在深

圳暂居的香港居民。因此这个时期的住宅格局设计，很大程度上受到香港普通商品房住宅的

影响：每个住宅标准层通常有多达8户甚至12户之多，采用的是近似简单对称的十字形的

标准层平面，并没有特别针对不同朝向做不同的设计。每套住宅的户内通常面积较小，格局

紧凑。尽管如此，这个时期的住宅户型格局也逐渐改变以往“房大厅小”的惯有格局，开始强

调住宅内公共空间与私密空间的划分与过渡。建于80年代初的湖心大厦以及罗湖大厦住宅

楼等项目均可体现这些特点。

二、90年代初高层普通住宅户型

此类仿港式住宅格局的流行一直延伸至90年代初，但期间也在不断的完善与改进，如开始引入港式住宅特有的元素——凸窗。与深圳一河之隔的香港由于地幅狭小，地貌也以山地

丘陵居多，加上香港作为亚洲金融中心之一的地位，其城市可谓寸土寸金。同时当地政府也

一直秉承有节制开发的原则，每年用于开发商品房住宅的土地并不多。因此普通的港式住宅

面积通常都比较紧凑，如普通中产阶级的三口之家的住宅面积也不过6、70 平方米。在如此

有限的居住面积条件下，如何增加有效的使用空间便成为住宅设计的重中之重，因此凸窗这

一元素应运而生。在不扩大住宅占地范围的前提下，凸窗的设计不但能有效增加了住宅内的

使用空间，或放置杂物或端坐其上，而且能使室内视野更为开阔，扩大住宅的空间延伸感。

深圳地区的住宅对凸窗元素的引入，从刚开始单纯地扩大使用面积经过不断演变产生出后来

更多的空间效果，下文另有详细阐述。这个时期的住宅除了凸窗元素的引入，从客厅出阳台

的设计也逐渐被重视起来，从而改变阳台以往只是用于晾晒衣物的功能，而变成了客厅公共

空间的向外延伸，增加了观景以及扩大客厅空间感觉等作用。这个时期的典型住宅有园东花园，园中花园等实例（图1）。

三、90年代末高层普通住宅户型

时间推移到了90年代末，正逢我国经济大转型时期，该地区的单位福利分房逐渐被商品房所取代，从内地大量涌入深圳的人们对拥有一套自己的房子表现得越来越渴求，种种因素

推动了住宅房地产市场的进一步发展，使得人们对居住品质的要求也越来越高：比如对住宅

的景观与朝向要求，对户内空间的通透性要求等等，因此住宅的格局也有了较明显的变化。

原先仿港式简单对称的十字形住宅标准层由于存在较多不利的主要朝向（东西向以及纯北向）

以及互相干扰较严重等缺点，逐渐地由“T”字型的住宅标准层平面所代替，每个标准层的户数

也由原来的8户减少至6~4户甚至更少。以这个时期一个叫阳光四季的高层住宅小区为例，

主要是由1栋一梯6户以及5栋一梯4户的住宅楼组成，均采用了“T”字型的住宅标准层平面（图2）。此类型的标准层平面减少了之前对称十字形平面的部分不利朝向（东西向），主

要以南北向为主，更有利于引入自然采光与通风，而且将相邻户型的主要房间之间的互相干

扰与对视影响大大降低。在标准层平面上开始引入了三层一个空中花园的创新设计，使得在

空中也能引入绿化景观，创造出供住户交流的微环境。在单个住宅户型设计上，更注重将餐

厅与客厅一体化设计，这样使得客厅空间显得更加宽敞。同时将从客厅出阳台的落地门窗最

大化，并且摒弃以往实体的阳台栏板的形式而改用了通透的阳台栏杆，不但增加了室内空间

的通透感与延伸感，而且体现了室内空间与室外自然环境的相互交融。此时在凸窗的运用上

更加多样化与灵活化，在传统的带450MM高窗台的凸窗做法上演变出落地凸窗以及转角凸窗，使有限的面积里的房间空间显得更通透，成为小型的阳光室或者健身角。

四、21世纪初高层普通住宅户型

这一时期在深圳地区的住宅格局与同时期的港式住宅相比，有了更多自主风格的创新，

可谓是百花齐放。首先是双层高阳台的创新，按当时深圳的面积计算规范超过两个自然层层

高的阳台可作为露台不计入建筑面积。这样使得在同样的建筑面积限制下，阳台的面积及形

状可大大提高其灵活性，一改传统只能做扁长型阳台的限制，于是出现了方形、曲线型等阳

台平面形式。如此使得阳台的使用功能也更为灵活，可用作小型的花园，或作为家庭用的茶

室等。另外，在之前流行的公共的空中花园逐渐也演变成了户内私人空间——入户花园，让

住宅从户外到户内有个自然的半室外过渡空间，使得高层住宅里也有类似低层别墅的花园空

间享受。由于入户花园的引入在一定程度上也改善了户内尤其是端头户型的自然通风，实为

适应炎热的岭南地区气候的产物，例如笔者参与过的项目阳光天健城住宅项目的某端头户型

由于增加了入户花园的设计，与传统的端头户型相比，则更有利于穿堂风的组织，改善室内

通风环境（图3）。由此可见，随着生活水平的提高，人们对居住的品质的追求不仅仅局限

于以往起居就寝那么简单的功能了，而是有更高的精神层面上的需求，例如：如何与自然更

接近，工作之余如何能在家里有更多休闲娱乐空间等等，这也促使在住宅房地产项目的开发

中开发商们也更努力地在这些方面投入更多的研发。

此外，这个时期人们对住宅品质的追求还着重于户内空间是否能灵活多变，这就催生了

住宅商品房的赠送空间这一创新。所谓赠送空间是指在住宅设计过程中预留一些不计入住宅

建筑面积（或只计一半建筑面积）的空间，比如大进深的户内花园，双层高露台或者天井等，以便住户入住后可根据自家使用需要来进行空间改造。以笔者参与过设计的项目鸿景翠峰小

区某户型为例，预留的大进深户内花园在投入使用后被各自改造成不同的空间：有些住户保

留了原有户内花园的功能，种上了适合南方天气的荫生植物，给家里增添盎然绿意；有的则

改造为会客茶室，成为客厅空间的延伸；而部分住户家里人口较多，则改造为一间卧室就更

为实用（图4）。在高层住宅标准层平面每层均相同的局限里，赠送空间的引入大大地丰富

了使用后产生的空间效果，不失为“以不变应万变”的创新。同时期的中信红树湾等小区的住

宅都有类似的带户内花园的户型格局设计。

五、今天的高层普通住宅户型

毋庸置疑，住宅赠送空间的出现一定意义上增加了住户对空间使用的灵活性，同时也给

住宅设计者提供了创新发挥的空间，更给开发商商销售增加了卖点。但随后的一段时期里，

特别是2006年国家颁布“国六条”规定了自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住

房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开

发建设总面积的70%以上，赠送空间面积的增加呈现出不可控的趋势，比如赠送空间的面积

占整套户型面积的比例过大，或者为了增加赠送空间面积把一些住宅本该有的功能空间比如

餐厅给取消了。这样一来造成了住宅平面轮廓不可控制地过分膨胀，使得居住密度不断增高，而且增加了入住后的改造成本与工程周期，一定程度上造成了不必要的人力物力的浪费。本

地的规划部门面对出现的此种新状况不得不推出相应的措施来对住宅计算面积制定了新的规则，这里面一方面并没有把住宅赠送空间进行一刀切地全部禁止，以留给户型设计时一定的

创新空间，另一方面对赠送空间进行了技术上的限制，比如赠送空间的面积在整套户型面积

中所占的比例不超过10%，赠送部分平面的进深不超过2.4米等等都制定出了详细的规范指导。