房地产行业企业所得税与新政策精讲
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析第一部分房地产开发企业扣除类项目所得税处理
一、企业所得税税前扣除基本原则与五大扣除类项目
二、开发成本项目、成本归集、分配和结转
三、计税成本的核算
（一）计税成本对象的六大确定原则
（二）开发产品计税成本支出的六大内容
（三）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤
（四）开发成本四大分配方法
（五）可以预提的四项成本费用（三项明确加一项隐藏）
（六）配套设施的处理
（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理
（八）停车场的处理
（九）其他成本财税事项
四、扣除类纳税调整事项全面梳理与精讲（招待费、广告费、利息支出等几十类项目分类讲解）
五、成本费用税前扣除票据全面梳理与精讲
六、扣除类纳税调整事项常见税务问题
第二部分房地产开发企业收入类项目所得税处理
一、房地产销售收入的核算范围
（一）土地使用权转让
（二）商品房销售（商品房预售和商品房现售）
（三）配套设施销售收入
（四）代建工程结算收入
（五）投资性房地产租金收入
（六）其他收入
二、房地产销售收入的确认原则
（一）会计确认原则
（二）税法确认原则
三、房地产销售收入的财税处理案例
四、收入类纳税调整事项全面梳理与精讲（不征税收入、债务重组收入、递延收益等其他项目分类讲解）
五、收入类纳税调整事项常见税务问题
第三部分房地产开发企业特殊业务所得税处理
第四部分房地产开发企业所得税申报表填报案例
第五部分房地产开发企业税务稽查重点。
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问文章属性•【公布机关】财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部•【公布日期】2024.11.13•【分类】问答正文财政部税务总局住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。
一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。
党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。
中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。
二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
房地产行业税收政策汇编
房地产行业税收政策汇编一、增值税政策1. 转让不动产的增值税政策根据国家税务总局发布的《关于对房地产销售等计征增值税若干问题的公告》，自2019年5月1日起，全国范围内房地产开发企业和个人转让房屋产权的，按照增值税法征收增值税。
根据转让不动产的性质，纳税人可能适用增值税一般计税方法或简易计税方法，其中：•一般计税方法：纳税人销售不动产时，按照销售额减除成本费用后的余额（即纯销售额）计征增值税。
增值税率为5%或3%。
•简易计税方法：纳税人销售不动产时，按照销售额的5%计征增值税，不减除成本费用。
2. 滞纳金的增值税政策如果纳税人未按期缴纳增值税，将被征收滞纳金。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第56条的规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，应当按照欠缴税款金额的每日千分之五或五分之一加收滞纳金。
滞纳金不得超过欠缴税款的百分之五十。
二、企业所得税政策1. 房地产企业所得税优惠政策根据《中华人民共和国企业所得税法》第一百二十条的规定，房地产开发企业在以下情况下，可以享受企业所得税的优惠政策：•对新建的、改建的房屋实施租金减免或减收政策的房地产企业，可以按照每月实际减免或减收的租金额，从应纳税所得额中扣除；•对住房租金超过当地平均租金1.5倍且不高于当地平均租金3倍的住房，减按当年租金收入的60%计算应纳税所得额。
2. 异地销售房地产的企业所得税政策根据国家税务总局发布的《关于异地销售自有商品房企业所得税纳税问题的通知》，企业将自有商品房在本地销售以外的其他地区销售的，按照《企业所得税法》的规定缴纳企业所得税。
在异地销售自有商品房的过程中，企业需要根据销售额、成本费用等情况计算所得额，并按照企业所得税法规定的税率缴纳企业所得税。
三、个人所得税政策1. 房地产的个人所得税政策个人通过转让房屋产权获得的所得适用于个人所得税。
根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人转让不动产的所得，按照以下比例计算应纳税额：•转让时间不满5年的，按照20%的比例计算应纳税额；•转让时间超过5年的，减按20%比例递减计算应纳税额，到满5年时免征个人所得税。
房地产开发企业的税种及税率
房地产开发企业的税种及税率随着中国经济的不断发展，房地产市场也在不断的扩大，成为了国家经济发展的重要推动力。
房地产开发企业作为房地产市场的主体，承担着重要的角色。
在这里我们将介绍房地产开发企业常见的税种及税率。
一、税种1. 增值税增值税是房地产开发企业最为重要的税种之一。
房地产开发企业将房地产进行销售时，需要缴纳增值税。
缴纳增值税的税率在3%至5%之间，具体的税率和计算方式根据地区的不同而有所不同。
除了销售房地产之外，房地产开发企业所从事的其他业务，如金融租赁、装修、佣金等也需要缴纳增值税。
2. 印花税印花税是经过国务院核准的法定税种，主要是对房地产购销、抵押和租赁等交易征收。
房地产开发企业在购置或者销售房地产的时候，需要缴纳印花税。
缴纳印花税的税率也根据地区的不同而有所调整。
3. 房产税房产税是在中国的税制改革中被废除了，自2011年至今，在中国国内缴纳房产税的规定都被取消了。
4. 土地增值税房地产开发企业将已经出售的房产进行了重新评价，若新价格高于前次价格就需要缴纳土地增值税。
土地增值税的税率通常在30%左右。
但是，在一些政策比较松散的地区，尤其是二三线城市的土地增值税会相对较低。
二、税率在中国的税收体系中，税率是根据制定的计税基础来确定的。
在房地产开发企业中，税率通常会根据实际情况而有所不同。
1. 增值税在房地产开发企业的销售利润中，增值税通常是最大的一项缴税。
在大多数地区，增值税的税率是5%左右，在特殊情况下，可能会有其他的税率。
房地产开发企业在进行增值税的缴纳时，除了会有一些抵扣项目之外，例如一个地区的政府可能会减免房地产开发企业在当地的印花税，从而减轻企业的负担。
2. 印花税房地产开发企业在进行购置或者销售房地产时，需要缴纳的印花税在大多数地区会在0.5%左右。
在某些特定的情况下，印花税的税率可能会有所变化。
例如，在北京城六区外的地区，印花税的税率可能会在0.1%左右。
3. 土地增值税土地增值税在大多数地区的税率会在30%左右。
房地产企业如何计算企业所得税
房地产企业如何计算企业所得税企业所得税是房地产企业在取得企业所得时需要缴纳的一种税收。
为了计算企业所得税，首先需要确定企业所得额，然后按照税率计算纳税额。
本文将详细介绍房地产企业如何计算企业所得税，并提供相关法律名词和注释。
第一章企业所得额的计算1.1 收入的确定房地产企业的收入包括房租收入、销售收入、赞助收入等。
在计算企业所得税时，需要将这些收入进行逐项的确定。
1.2 成本的确认成本是指房地产企业在经营活动中发生的直接成本、间接成本和管理费用等费用。
在计算企业所得税时，需要将这些费用进行逐项的确认。
1.3 利润调整根据税法的规定，企业所得额还需要进行一些利润调整。
例如，可以根据税法规定的限额扣除房地产企业的研究开发费用等。
第二章计算纳税额房地产企业所得额确定后，根据税率表可以计算出应纳税额。
税率表通常由国家税务部门发布，根据企业规模和所得额等因素来确定税率。
第三章附件本文档附带的附件包括房地产企业的收入明细报表、成本明细报表、利润调整明细报表等。
这些附件可以帮助企业更清楚地了解和计算企业所得税。
第四章法律名词及注释4.1 企业所得税企业所得税是指企业在经营活动中所得的利润需要缴纳的一种税收。
它是根据企业所得额计算并缴纳的税收。
4.2 收入收入是指房地产企业在经营活动中取得的各种款项，包括房租收入、销售收入、赞助收入等。
4.3 成本成本是指房地产企业在生产经营过程中发生的直接成本、间接成本和管理费用等费用。
4.4 利润调整利润调整是指根据税法规定，对企业所得额进行一定的减除、增加或调整。
4.5 税率表税率表是国家税务部门根据税法规定发布的，用于计算不同企业规模和所得额下应缴纳的税率。
第五章结束语本文详细介绍了房地产企业如何计算企业所得税，包括企业所得额的确定和纳税额的计算。
附带了相应的附件、法律名词及注释，希望对房地产企业在计算企业所得税过程中有所帮助。
房地产开发企业所得税管理办法
房地产开发企业所得税管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业的所得税管理，确保税收法律法规的正确实施，根据《中华人民共和国企业所得税法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业。
第三条房地产开发企业应按照本办法的规定，依法申报并缴纳所得税。
第二章纳税义务人第四条房地产开发企业作为独立的法人实体，为所得税的纳税义务人。
第五条企业应以其实际取得的收入总额为基数，依法计算应纳税所得额。
第三章应纳税所得额的确定第六条企业所得税的应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
第七条房地产开发企业的收入总额包括但不限于销售房产收入、租赁收入、转让土地使用权收入等。
第八条不征税收入包括政府补助、特定非营利组织捐赠等，具体范围按照国家相关规定执行。
第九条免税收入包括国家规定的税收优惠政策所涉及的收入。
第十条各项扣除包括成本、费用、税金、损失等，具体扣除项目和标准按照国家相关规定执行。
第四章税前扣除项目第十一条企业在计算应纳税所得额时，可以依法扣除以下项目：（一）生产经营成本；（二）销售费用、管理费用和财务费用；（三）税金及附加；（四）损失；（五）其他按照法律法规允许扣除的项目。
第五章税收优惠政策第十二条房地产开发企业依法享受国家规定的税收优惠政策，包括但不限于高新技术企业优惠、小型微利企业优惠等。
第六章纳税申报第十三条房地产开发企业应按照税务机关的规定，定期进行纳税申报，报送纳税申报表及其附列资料。
第十四条企业应保证申报资料的真实性、准确性、完整性。
第七章税务检查第十五条税务机关有权对房地产开发企业的纳税情况进行检查，企业应予以配合。
第十六条对于税务检查中发现的税收违法行为，税务机关将依法处理。
第八章附则第十七条本办法由国家税务总局负责解释。
第十八条本办法自发布之日起施行，原有与本办法不一致的规定同时废止。
房地产开发企业的税种及税率
房地产开发企业的税种及税率简介房地产开发企业是指从事房地产开发和销售的企业。
在中国，房地产行业是一个重要的支柱产业，对于国民经济的发展起到了至关重要的作用。
然而，作为一个特殊行业，房地产开发企业需要承担不同的税种和税率，这对于企业运营和财务管理有着重要的影响。
本文将介绍房地产开发企业所涉及的税种及其税率，以帮助企业了解税务政策，合理规划财务，降低税务风险。
1. 增值税增值税是房地产开发企业最核心的税种之一，也是最常见的税种。
根据国家税务局的规定，房地产开发企业应当按照销售额的17%交纳增值税。
具体的计税方法是：•销售额 = 售房价款 - 销售服务费需要注意的是，对于一些特定的房地产项目，如公租房、廉租房等，可以享受部分或全部的增值税减免政策，具体情况需要根据国家税务局的规定来确定。
2. 消费税房地产开发企业在销售过程中，可能会涉及到一些特殊商品的销售，如高档家具、豪华装修材料等。
对于这些商品，房地产开发企业需要依法交纳相应的消费税。
消费税的税率根据不同的商品有所不同，具体的税率标准请参考国家税务局的相关规定。
3. 城市维护建设税房地产开发企业在取得房地产开发收入时，需要交纳一定比例的城市维护建设税。
具体的税率根据不同的城市有所不同，通常在5%至12%之间。
需要注意的是，一些地方政府为了吸引外来投资，可能会对房地产开发企业给予税收优惠政策，具体情况请咨询当地税务部门。
4. 房产税房产税是对房地产所有者征收的一种财产税。
房地产开发企业在取得房地产项目的所有权后，需要按照一定的比例交纳房产税。
具体的税率和征收标准根据当地政府的规定有所不同，请咨询当地税务部门了解具体情况。
5. 土地增值税土地增值税是指在房地产开发企业将土地进行转让时，需要缴纳的一种税种。
土地增值税的税率根据不同的地区有所不同，通常在30%至60%之间。
具体的税率和征收标准请咨询当地税务部门。
6. 企业所得税房地产开发企业在经营过程中，所获得的收入需要按照一定的比例交纳企业所得税。
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法房地产行业是一个涉及多个税种的行业，其中涉及的主要税种包括土地增值税、企业所得税、契税、居民个人所得税、增值税等。
以下是对这些税种及其计算缴纳方法的详细解释。
1.土地增值税:土地增值税是指在土地变现时，增值部分需要纳税的税款。
计算方法一般为出让价款减去土地成本、土地收购税和相关费用后的销售额，再按税率要求计算缴纳税款。
2.企业所得税:企业所得税是指企业利润的一部分需要纳税的税种。
计算方法为企业年度利润减去允许扣除的项目后的应纳所得额，再按适用税率计算缴纳税款。
3.契税:契税是指在买卖不动产时，按照买方支付的房屋交易价格的一定比例来计算缴纳的税款。
具体的税率根据不同的省份和城市而有所不同。
4.居民个人所得税:居民个人所得税是指个人在获取各种收入时需要缴纳的税款。
房地产行业相关的个人所得税主要涉及出售不动产的差额收入和出租不动产的租金收入。
计算方法为差额收入（或租金收入）减去相关抵扣项后的应纳税额，再按适用税率计算缴纳税款。
5.增值税:增值税是指在销售商品、提供劳务时，按照销售额的一定比例计算缴纳的税款。
对于房地产企业来说，增值税主要涉及房地产开发中的销售额。
计算方法为销售额减去销售成本后的增值额，再按适用税率计算缴纳税款。
在房地产企业的税务管理中，需要提前认真规划，合理安排税款的计算和缴纳。
同时，房地产企业还需要严格遵守税收法律法规，及时、正确地申报纳税，并按规定缴纳税款。
对于不同的税种，还需要掌握相关政策和法规的变化，确保税务工作的合规性。
此外，房地产企业还可以通过合理的税务筹划和优化税务结构，降低企业税负，提高经营效益。
这包括合理利用相关税收优惠政策、合理安排资金流动以减少税费支出、合理设置企业的投资和融资结构等等。
总之，房地产企业涉及的税种众多，对于企业来说，合规缴纳税款，遵守税收法律法规是重要的责任和义务。
加强税务管理，提升税收合规性，是房地产企业可持续发展的重要保障之一。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。
但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。
同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
![国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号](https://img.taocdn.com/s3/m/5c68a931bc64783e0912a21614791711cc7979b3.png)
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
国税发[2009]31号文解析
![国税发[2009]31号文解析](https://img.taocdn.com/s3/m/6aa6b12ec281e53a5902ff2e.png)
近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。
一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。
国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。
（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。
看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
（二）计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。
国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法
国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布时间：2009-3-6发文单位：国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知国税局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)2008年1月1日起执行2009-03-26 17:41国税发〔2009〕31号全文有效成文日期：2009-03-06各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
《房地产行业政策》课件
土地政策调整
政府可能会通过调整土地供 应、土地出让方式等手段， 来调节房地产市场的供需关 系，以稳定房价。
房产税征收
为了调节收入分配和增加财 政收入，政府可能会逐步推 行房产税征收，对多套房屋 持有者进行征税。
租赁市场发展
政府可能会出台更多政策鼓 励和支持租赁市场的发展， 以解决住房问题，满足不同 层次的需求。
购房需求
政策调整可能影响购房者的购房需求，进而影 响房地产市场的销售情况。
居住品质
政策调整可能影响住房品质和配套设施，进而影响居住舒适度。
04
房地产政策的发展趋势与 建议
房地产政策的发展趋势
限购限贷政策
随着房地产市场的过热，政 府可能会加强限购限贷政策 的执行力度，限制非理性购 房行为，以稳定市场价格。
反馈调整
根据市场变化和政策执行情况 ，及时反馈和调整政策，保持
政策的针对性和有效性。
03
房地产政策的影响分析
对房地产市场的影响
房价走势
政策调整可能影响房地产市场的供需关系，进而影响 房价的涨跌。
市场波动
政策调整可能导致市场不确定性增加，引发市场波动 。
投资回报
政策调整可能影响房地产投资回报，进而影响投资者 的决策。
推进房地产税制改革
政府应逐步推进房地产税制改革，建立科学合理的税制体系，以调节 收入分配和增加财政收入。
05
案例分析
案例一：某城市的限购政策实施效果分析
01
限购政策背景
为了遏制房价过快上涨，该城市出台了严格的限购政策，限制购房数量
和购房资格。
02 03
实施效果
经过一段时间的实施，该政策有效地遏制了房价上涨，市场成交量也有 所下降。同时，也出现了一些规避限购政策的手段，如假离婚、购买指 标房等。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。
为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。
2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。
企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。
3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。
（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。
4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。
（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。
（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。
5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。
6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。
7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。
8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。
（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。
成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。
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房地产行业企业所得税与新政策精讲主讲：易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所讲明：本资料依据新企业所得税及相关配套政策而编写，仅供培训辅导之用以及做为本次培训PPT课作的补充学习材料。
房地产行业涉及的重点及难点均通过PPT课件来进行讲解，并配以写字板进行板书。
请以PPT课件所展示及讲解的内容为主。
2021年度企业所得税培训提纲（一）关于武国税函[2021]1号文件?市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知?的讲明；（二）关于2021年度企业所得税申报表的变化分析和填写讲明；（三）新企业所得税法实施中出现的个不疑难咨询题解读收进专题一、收进确实认在企业所得税与会计核算之间存在的差异分析二、特别收进的处理如视同销售、开发产品转为自用、房屋出租、捐赠收进确实认等。
三、总局关于确认企业所得税收进假设干咨询题的通知国税函[2021]875号文件解读四、总局关于企业处置资产所得税处理咨询题的通知国税函[2021]828号文件解读税前扣除专题一、税前扣除原那么分析与适用二、投资性房地产准那么与税法差异及调整方法三、弥补亏损政策的运用与新旧变化四、新法下各项费用扣除举列和扣除技巧五、财产报损新旧变化及注重事项六、固定资产的新旧变化及涉税注重事项七、无形资产的涉税处理与会计准那么差异分析八、房地产企业预售收进计算的估量利润〔四〕、最新政策分析一、营业税暂行及实施细那么修订对房地产行业碍事分析二、鄂地税发[2021]97号、鄂地税发〔2021〕211号、鄂地税发[2021]240号等重要文件适用分析三、最近国家出台的其它最新税收政策解析〔一〕关于武国税函[2021]1号文件“市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知〞的讲明一、文件要紧内容介绍依据该文件精神，在我市范围内，由国家税务局负责征收治理，并实行查帐征收的企业所得税纳税人，凡发生以下涉及以下涉税事项，应附送中介机构涉税览鉴证报告：1、企业财产损失申报2、房地产开发企业年度纳税申报3、高新技术企业年度申报4、高新技术企业认定5、外资居民企业年度纳税申报6、企业所得税税前弥外亏损7、企业年终所得税汇算缴后需要退抵税款〔不含减免退税款〕8、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，需在计算应纳税所得额时加计扣除。
二、鉴证准进制度对符合可从事涉税鉴证业务的社会中介机构，税务机关在相应的报刊、杂志或网站等媒体上公告，同时将公告的名单发文送各区国税局、直属分局。
对未经税务总局批准设立的不具备注册税务师行业执业资质、未纳进注册行业监管的单位和其他中介机构一律不得承办涉税鉴证业务。
三、其他注重事项中介机构在进行企业所得税鉴证业务时，应按?国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证业务准那么〔试行〕〉的通知?〔国税发[2007]10号〕和?国家税务总局关于印发〈企业财产损失所得税税前扣除鉴证业务准那么〔试行〕〉的通知?〔国税发[2007]9号〕的涉税鉴证报告格式、工作流程，认真开展审核鉴证工作，税务机关对中介机构的涉税鉴证具有检查、审核和认定权。
〔二〕关于2021年度企业所得税申报表的变化分析和填写讲明年度纳税申报表概述一、申报表从1主14附到1主11附，主、附表更简明。
新申报表由1张主表和11张附表组成。
主表适用于所有查账征收企业，包括利润总额的计算、应纳税所得额的计算、应纳税额的计算和附列资料四个局部。
附表分为两个层次，附表一到附表六为一级附表，对应主表各工程；附表七到附表十一为二级附表，是纳税调整表的明细反映。
与原年度申报表相比，新申报表取消了原申报表中的?捐赠支出明细表?、?技术开发费加计扣除额明细表?、?工资薪金和工会经费等三项经费明细表?、?坏账损失明细表?，增加了?以公允价值计量资产纳税调整表?、?资产减值预备工程调整明细表?，将?纳税调整增加工程明细表?和?纳税调整减少工程明细表?合并为?纳税调整工程明细表?，在收进和本钞票明细表中增加了事业单位、社会团体、民办非企业单位的收进和支出明细表，?免税所得及减免税明细表?改为?税收优惠明细表?，?广告费支出明细表?改为?广告费和业务宣传费跨年度纳税调整明细表?，?投资所得〔损失〕明细表?改为?长期股权投资所得〔损失〕明细表?，?税前弥补亏损明细表?改为?企业所得税弥补亏损明细表?，?境外所得税抵扣计算明细表?改为?境外所得税抵免计算明细表?，?资产折旧、摊销明细表?改为?资产折旧、摊销纳税调整明细表?。
保持的附表有?收进明细表?、?本钞票费用明细表?。
这些表格要紧是依据税收政策的变化和简化合并的需要而改变的。
例如，依据?企业所得税法?的，新申报表将一些税收优惠工程直截了当列进纳税调减工程，要求境外所得应弥补境内亏损，新增了分支机构预缴所得税情况等。
二、以企业会计核算为根底，更方便于纳税人。
与原申报表相比，新申报表的结构、逻辑关系、编制原理都发生了较大的变化。
原申报表包括收进总额、扣除工程、应纳税所得额的计算、应纳所得税额的计算四局部。
其中，收进总额按税法口径，扣除工程按会计口径，再通过调整会计与税法的差异，将扣除工程调整为税法口径来计算应纳税所得额。
如此就造成应纳税所得额和会计利润脱节，纳税申报表与利润表脱节，逻辑关系不够清楚，纳税人无法直截了当通过利润表来编制所得税申报表。
在新申报表的设计中，采纳了以间接法为根底的表样设计。
在编制时，以利润表为起点，将会计利润按税定调整为应纳税所得额，进而计算应纳所得税额，即在企业会计利润的根底上，加减纳税调整，计算出应纳税所得额〔包括加减纳税调整、不征税收进、免税收进、减计收进、加计扣除、弥补亏损等〕，进行税款计算。
会计与税法的差异〔包括收进类、扣除类、资产类等〕通过一张附表进行纳税调整得以集中表达，并按照重要性原那么，明细反映有关工程的会计核算与税法差异。
如此的设计充分尊重了企业现实和会计人员的习惯，更符合会计实务和人们的逻辑思维方式。
作为记载企业生产经营活动、核算企业生产经营成果的工具，会计账簿要紧遵循现行的企业会计制度和会计准那么。
我国没有独立的所得税会计，企业没有也不可能单独设账，按照?企业所得税? 对企业的收进、税前扣除工程进行核算。
在会计利润的根底上计算应纳税所得额，将大大减少纳税人纳税的遵从本钞票，方便纳税人计算填写。
三、厘清会计制度与税法差异，填报难点不再难。
新申报表从逻辑关系上比原申报表清楚，轻易理解。
新申报表利润总额的计算局部所包括的工程是按新会计准那么的利润表工程设计的，关于适用企业会计准那么的企业，其数据可直截了当取自利润表；而实行原企业会计制度、小企业会计制度等的企业，其利润表上的工程与新申报表不一致，只有按照新申报表的要求，对利润表上的工程进行调整后才能填报。
纳税调整是新申报表填报的一个难点。
新申报表上的纳税调整增加额和纳税调整减少额是依据新会计准那么和?企业所得税法?之间的差异设计的，关于适用企业会计准那么的企业，要求填报人员既熟练掌握各项业务的会计处理，又要掌握?企业所得税法?的相关，能够识不两者间的差异，掌握纳税调整方法，才能正确填报本表。
而关于实行企业会计制度、小企业会计制度的企业，难度可能会更大，因为这类企业既要熟知企业会计制度与税法的差异，又要清楚企业会计制度与企业会计准那么在核算上的差异，才能依据分析进行填报。
四、几点重要变化1、将不征税收进、免税收进、减计收进、免税工程所得、加计扣除作为纳税调减工程，能够减少所得额或扩大当年亏损，区不于2006版：纳税调整后所得后再减往免税所得。
2、境外所得能够弥补境内亏损〔主表22行〕3、纳税调整工程表〔变动最大的附表〕将需要调整会计与税法的差异工程全部集中于此表，一目了然充分考虑采纳新会计准那么和尚未使用新会计准那么的企业填列情况分为收进所得类、扣除类、资产类、预备金、房地产估量利润、特别事项等类不五、有关核定征收企业的所得税咨询题核定征收中的定率征收企业，在年终进行汇算清缴时，依据国税发[2021]30号文件要求，应按填写?中华人民共和国企业所得税月〔季〕度预缴纳税申报表〔B类〕?即可。
要是减免税一栏有数据，必须同时报送附表五税收优惠明细表，但仅限税率和税额减免。
六、年度纳税申报主表填写全然结构：共有四大局部42行：利润总额的计算、应纳税所得额的计算、应纳税额的计算及附列资料。
全面反映了企业所得税申报的计算过程及全然信息填列全然要求：全然从附表中取得相关数据，再依据附表数据填列主表主表内关系：6个步骤计算出本年应补〔退〕所得税1、纳税调整后所得=会计利润总额±纳税调整+境外所得弥补境内亏损2、应纳税所得额=纳税调整后所得-弥补亏损3、应纳所得税额=应纳税所得额×税率25%4、境内应纳税额=应纳所得税额-减免税-抵免税5、实际应纳所得税额=境内应纳税额±境外应纳、应抵税额6、本年应补〔退〕的所得税=实际应纳所得税额-已预缴税额利润总额的计算：1、13行利润总额确实是根基企业会计上核算的利润数实行会计准那么的企业直截了当按照利润表填列；实行会计制度、小企业会计制度、事业单位会计制度的企业需要调整分析，按对应的附表工程填列。
总体原那么：按照会计核算的数据填列，保证13行利润总额的数据与企业会计核算利润数一致。
2、13行利润总额确实是根基计算公益性捐赠的基数例外：汶川地震捐赠不受此比例限制，可全额扣除咨询题：要是13行数据小于0，捐赠能否扣除？2006版应纳税所得额为基数时，要是应纳税所得额小于0，是不能扣除的应纳税所得额=利润总额±纳税调整+境外弥补境内亏损-弥补亏损注重四个方面：1、第23行“纳税调整后所得〞，要是小于0，就为当年的亏损额；2、第21行“抵扣应纳税所得额〞：填报创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，能够按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额。
当年缺乏抵扣的，能够在以后纳税年度结转抵扣。
( 97条)年度纳税申报主表填写注：当主表23行纳税调整后所得为负数时，且23行负数的尽对值大于本行数据时，那么本行“抵扣应纳税所得额〞填0；当主表23行为负数时，且23行负数的尽对值小于本行数据，那么“抵扣应纳税所得额〞＝主表23行负数尽对值，使得第23行为0。
3、第22行“境外所得弥补境内亏损〞：填报纳税人依据境外所得计征企业所得税的，在计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的盈利能够弥补境内营业机构亏损的数额1〕总局新修订了境外所得治理方法，在汇算前应该能够出台。
总体上：分国不分项，境内、境外分开核算要紧变化：境外所得能够弥补境内亏损，但境内所得不能弥补境外亏损〔例外：当境外机构、股权、资产等依法进行处置、清算、撤消时出现亏损，要是在连续5个年度内不能由境外所得弥补，能够在第6个年度用境内所得弥补〕2〕境外所得既能够弥补当年亏损，也能够弥补往常年度亏损即当“利润总额〞＋“纳税调整增加额〞-“纳税调整减少额〞<0时，填报纳税人境外应税所得用于弥补境内亏损的局部，最大不超过纳税人当年的全部境外应税所得。