北京各城区房产租售比讲义
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益时间最长的一笔财产。“居者有其屋”是人们普遍梦想。人 们拥有了自己私密空间，生活质量得到极大改善，因此，有能 力购房者不愿意租房，租房市场受冷落。 另一方面，目前银行 存款利率偏低，考虑通货膨胀因素，实际利率为负。再加上证 券市场的持续低迷，不少人将资金投向房地产以期日后增值从 而新建住房市场呈购销两旺态势，售价持续走高。 • (2)在我国，房价相对于家庭年均可支配收入偏高。
62.35
1/557 1/556 1/540 1/508 1/489 2/953
1/561
北京市房产租售比分析
• 2013年4月北京市平均租售比为1：561，远低于 1:300的标准界定。
• 说明： • 1，从投资价值角度来看，当前北京市房地产投资
价值较小，房价高估，存在泡沫； 2，从区域房产运行状况的好坏角度来看，可见 当前北京市租售比出现严重的不协调，房地产市 场存在价格虚高、投机盛行的乱象。
影响因素分析
（1）国家房地产等不动产税率情况 不动产税决定着有多少投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例
。在房价上升的势态中，如果开征不动产税，将有可能大大削弱投资者的获利希 望，囤积空房就会受到一定的制约。 （2）关于房地产消费者的宏观贷款政策
我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对 于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格 的上限。这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行进行大量的投资或投机 活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。这样投资者的风险飙升，限制了投资人 的投资需求。显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。 （3）政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况
例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购 房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大 大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。
（4）房地产开发商建设房屋的销售程序 我国房地产预售制度下，加上价格在炒作中的飙升，开发商有大
量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增 值，在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。 （5）国家用于住房开发的土地供给情况
原因解析
• 1，房产税的影响
•
通过国内外相关资料研究，可以发现国内外在 “租售比”各项
指标的核算方法上存在有很大的差别。国外一直存在房产税，并且税
率很高一般在 1%左右，即国外房主每年要上缴房屋价值 1%的房产 税。这个税的真正支出者是租住房子的人而不是买房者，房产所有者
通过租金转嫁到租房者头上。
北京市各城区房产租售比统计分析
名词解析
• 定义：租售比一般是指每平方米使用面积的月租金与每平 方米建筑面积的房价之间的比值，即租售比= 月租金/房 价。
• 作用：租售比是衡量一个区域房产运行状况的好坏的一个 指标，也是看待房地产投资价值的变动的一个重要参考， 通过“租售比”计算可以推断房地产市场是否存在泡沫， 因为租金水平是决定房地产资产需求的关键因素。在获得 一项资产时，投资者实际上是在购买当前或将来的收益流 量，因此，市场上的租金变化会立即影响到资产的所有权 需求。
国际公认较为合理的房价收入比指标值在6%左右，而我国 城市指标值普遍在8~10之间，有些城市达到13。 由于住宅市场 是垄断竞争市场，在短期内，住房供给的价格弹性为零，房价 主要由需求决定，随着经济发展和城市化加快，住房需求不断 增加（自住需求/投资需求）导致单位面积售价过高。
• （3）住房租金偏低，计算方法不科学
• 国家房地产等不动产税率情况 • 关于房地产消费者的宏观贷款政策 • 政府对大部分人的自住房需求ຫໍສະໝຸດ Baidu扶持与优惠政
策实施情况 • 房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定 • 国家用于住房开发的土地供给情况 • 住房市场的国内外开放条件限制 • 住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方
式
原因分析
• （1）消费者心理因素 住宅对于绝大多数老百姓来说都是最大一笔资产，也是受
• F2=1.31P(1+i）^n+0.026P[(1+i)^n- 1 ]/i
• 四) 合理租售比模型 • 根据合理租售比确定的原则: F1= F2 •则
• 若取n=70,2011年存款年利率i=3.1%，租 售比R/P=1/159
• 2012年存款年利率i=3%，租售比 R/P=1/167
影响租售比的七大因素
合理租售比计算模型
• 从经济学的角度看，合理租售比的确定原则：在房屋的整 个寿命期内，购房所需支付的全部费用=租房所需支付的 全部费用
• (一) 几点假设 • 1) 假设房屋出租是连续进行的,即不考虑房屋空置情况; • 2) 假设不考虑通货膨胀的影响,通货膨胀对房价和租金产
生同向 影响,对分析合理租售比的影响可以忽略; • 3) 设商品房售价为 P 元 /m·2 建筑面积,月租金为 R 元
/m·2 使用 面积;平面使用系数为 k (一套住房使用面积和 建筑面积之比),一般 为 0.75~0.85;房屋残值为 0;银行存款 利率为 i;房屋使用寿命为 n 年。
• 二) 选择租房时租金本利和
• 设月租金为 R,年租金为 A1 (= 12R),则 n 年租金 本利和为:
• 三) 选择购房时总费 用本利和
展相对滞后。
二：北京市内部区县比较
—截取北京市各城区2011年至2013年房产租售比数据
2013年4月
比较分析表中数 据可得出： 1，顺义、昌平等边 缘区县的租售比高于 西城、东城等靠近时 中心地区。 2，北京市整体租售 比基本上呈现越往内 环，租售比越低，且 北部地区租售比高于 南部。
原因解析
土地供应情况严重影响着房价，从而影响市场“租售比”。 （6）住房市场的国内外开放条件限制
住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。放任外国人 购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房，则导致大量的国外资金 通过体制外的管道进入国内市场助推房价，推高房价必然带动“租售 比”的相应变化。
一：整体比较 —截取北京市各城区2013年4月房屋租售比数据
2013年4月北京市各城区房价及租售比
来源：北京市房产信息网
行政区
宣武区 西城区 门头沟区 海淀区 石景山区 崇文区 密云县 丰台区 怀柔区 东城区
销售均价 (元/㎡) 47,810 62,025 23,066 47,869 33,724 48,917 11,839 33,821 14,339 50,939
• 1，地理位置及外来人口：
• 顺义位于北京市东北郊，城区距市中心30公里。全区常住 人口为87.7万人，其中外省市来京人员为27.9万人，占常 住人口的31.8%。
• 朝阳区全区面积470.8平方公里，是北京市城近郊区中面 积最大的的一个区。2008年末，全区常住人口308.3万， 其中户籍人口208.5万，外来人口99.8万。
公式探究
• 标准：国际上一般将合理的 “租售比”界定为 1∶ 300 ～1∶200 • 解析：这个理论上的参考比值意味着，如果把房子按市场上的租金出
租并且200个月至 300个月内能收回购房款，那么当前买房就是合算 的；倘若租售比低于1:300，说明该区域房地产投资价值小，房价高 估；如果高于1:200，说明该区域房地产投资潜力较大。 • 直观的意义是，租售比越低，则依靠租金收入收回购房成本所需的时 限越长，从而判定房价有虚高的可能。 • 影响：只有当住房租售比趋向合理时，住房租售市场才能得以平衡发 展。相反，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过大，或长时间居 高不下，而房屋租金却没有随之上涨，致使租售比出现严重不协调时 ，该地区的房地产市场就会存在价格虚高、投机盛行的乱象。
环比上月
-1.62% 0.10% -1.76% 0.97% 0.42% -0.63% -3.44% 1.06% 3.99% -1.74%
同比上年
12.97% 17.13% 6.24% 14.04% 11.81% 14.49% 7.40% 13.88% -3.70% 11.31%
租售比
1/722 1/707 1/678 1/667 1/667 1/664 1/658 1/624 1/618 1/570
• 1) 设 售 价 为 P 元 / m2,税费费率为j ,则一次性购房支 出P2为:
• 2) 设维修费和保险费 费率之和为,则经常性 年支出 A2 为:
3)n年购房本利和F2 为:
• 假设在房地产交易中,涉及的税费包括交 易税、契税、印花税综合税率取为 5%, 维修费率、保险费率分别取房价的 2%和 0.1%,平面使用系数 k 取 0.8,代入可得 n 年购房总费用本利和为:
环比上月
1.90% 0.99% 20.45% 0.85% 2.11% 3.67% 3.40% 1.90% 0.83% -3.07%
同比上年
48.54% 44.44%
-49.08%
-40.72% 25.48% 45.42% 20.49% 26.26%
租金均价 (元/月/㎡)
66.21 87.74 34.03 71.73 50.57 73.7 17.99 54.22 23.19 89.35
朝阳区 大兴区 通州区 昌平区 房山区 顺义区
平谷区
39,845 21,336 17,555 20,900 12,006 19,405
11,900
延庆县 10,812
北京市 34977
2.11% 2.18% -2.01% 2.30% -1.41% 3.15%
40.69% 35.45% 27.48% 34.22% 22.05% 36.49%
• 通州区位于北京市东南部，2008年底常住人口103.9万， 其中外来人口34.7万。
• 2，经济因素（南北差异）：
• 朝阳区人均收入位居北京各区县之首，个人及家庭收入水 平中高偏上，家庭年收入在 20 万以上，注重生活品质， 购房能力强。
• 南城是北京的老城区，旅游文化是其发展的主要推动力， 但如此瑰宝也在一定程度上制约着南城发展，2003 年南 城地区人均生产总值相当于北城 1998 至 1999 年的水平 ，此外，南城基础设施建设远远落后于北城。
• 在中国目前正热炒房产税这一概念，但实际却没有这一税收，并且出 租房屋不需要缴纳房产税。这在一定程度上解释了中国目前相对国际 标准远超于“租售比”最低警戒线的原因。
• 2，租房者与购房者的不同态度
•
面对当前我国房价不断上涨，在租赁市场上，由于大
部分租房者本身处于经济弱势，其支付能力有限，面对住
房价格上涨，租金价格却没有同步上升。
•
但是大多数购房者其实并不在乎租金在未来形成的现
金流能否弥补投资于房屋购买时所花费的成本，他们始终
最关心的是房屋未来的增值，价格的上涨，从而在未来出
售中获利。
•
一些外国学者认为中国人，尤其是富人，把房地产当
作储存财富的工具，正是这样一种观念，在过去推动着中
国房屋购买市场的非理性的高速发展，而房屋租赁市场发
由于城市租房者大都是外来务工人员、大中专学生 ，他们收入水平较低，是经济上的弱势群体。房屋出租者 如不降低价格，就很难将房子出租。此外，由于很多出租 房为旧房，最初购价较低，很多业主持有住房最终目的是 为了保值升值，因此不计较何时收回投资问题。 我国普 遍住房租金形成没有经过科学合理计算，大部分通过租房 市场相互比价及房东与租户讨价还价形成的，并没有考虑 租金中的折旧费、维修费、管理费、保险费等。
• 北京城区差异总体呈现南轻北重的趋势，城南无论在城市 化的进程上还是在工业化的程度上都不及城北各区。南部 区县的整体发展明显落后于北部区域。
总结及结论
• 内环地区，交通因素占优势，房价相对高，租 售比低；而距市中心较远的区县则相反。
• 南区为老城区，资金投入不如北部地区，因此 外来人口少，房屋租赁市场不完善，租售比较 低；而北部地区多新外来人口，租房买房市场 都相对发达。但是外来人口众多，在北京房价 居高不下，人们购买力低的情况下，势必使得 租房市场更加火热。租售比相对高。
-6.56% 17.83%
71.56 38.38 32.49 41.11 24.54 40.74
--
0.36% -1.44% -1.10% 2.06% 2.76% -12.76%
11.14% 10.80% 12.50% 10.30% 27.88% 24.63%
--
--
5.68% 1.33%
--
--
--
62.35
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北京市房产租售比分析
• 2013年4月北京市平均租售比为1：561，远低于 1:300的标准界定。
• 说明： • 1，从投资价值角度来看，当前北京市房地产投资
价值较小，房价高估，存在泡沫； 2，从区域房产运行状况的好坏角度来看，可见 当前北京市租售比出现严重的不协调，房地产市 场存在价格虚高、投机盛行的乱象。
影响因素分析
（1）国家房地产等不动产税率情况 不动产税决定着有多少投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例
。在房价上升的势态中，如果开征不动产税，将有可能大大削弱投资者的获利希 望，囤积空房就会受到一定的制约。 （2）关于房地产消费者的宏观贷款政策
我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对 于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格 的上限。这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行进行大量的投资或投机 活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。这样投资者的风险飙升，限制了投资人 的投资需求。显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。 （3）政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况
例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购 房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大 大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。
（4）房地产开发商建设房屋的销售程序 我国房地产预售制度下，加上价格在炒作中的飙升，开发商有大
量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增 值，在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。 （5）国家用于住房开发的土地供给情况
原因解析
• 1，房产税的影响
•
通过国内外相关资料研究，可以发现国内外在 “租售比”各项
指标的核算方法上存在有很大的差别。国外一直存在房产税，并且税
率很高一般在 1%左右，即国外房主每年要上缴房屋价值 1%的房产 税。这个税的真正支出者是租住房子的人而不是买房者，房产所有者
通过租金转嫁到租房者头上。
北京市各城区房产租售比统计分析
名词解析
• 定义：租售比一般是指每平方米使用面积的月租金与每平 方米建筑面积的房价之间的比值，即租售比= 月租金/房 价。
• 作用：租售比是衡量一个区域房产运行状况的好坏的一个 指标，也是看待房地产投资价值的变动的一个重要参考， 通过“租售比”计算可以推断房地产市场是否存在泡沫， 因为租金水平是决定房地产资产需求的关键因素。在获得 一项资产时，投资者实际上是在购买当前或将来的收益流 量，因此，市场上的租金变化会立即影响到资产的所有权 需求。
国际公认较为合理的房价收入比指标值在6%左右，而我国 城市指标值普遍在8~10之间，有些城市达到13。 由于住宅市场 是垄断竞争市场，在短期内，住房供给的价格弹性为零，房价 主要由需求决定，随着经济发展和城市化加快，住房需求不断 增加（自住需求/投资需求）导致单位面积售价过高。
• （3）住房租金偏低，计算方法不科学
• 国家房地产等不动产税率情况 • 关于房地产消费者的宏观贷款政策 • 政府对大部分人的自住房需求ຫໍສະໝຸດ Baidu扶持与优惠政
策实施情况 • 房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定 • 国家用于住房开发的土地供给情况 • 住房市场的国内外开放条件限制 • 住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方
式
原因分析
• （1）消费者心理因素 住宅对于绝大多数老百姓来说都是最大一笔资产，也是受
• F2=1.31P(1+i）^n+0.026P[(1+i)^n- 1 ]/i
• 四) 合理租售比模型 • 根据合理租售比确定的原则: F1= F2 •则
• 若取n=70,2011年存款年利率i=3.1%，租 售比R/P=1/159
• 2012年存款年利率i=3%，租售比 R/P=1/167
影响租售比的七大因素
合理租售比计算模型
• 从经济学的角度看，合理租售比的确定原则：在房屋的整 个寿命期内，购房所需支付的全部费用=租房所需支付的 全部费用
• (一) 几点假设 • 1) 假设房屋出租是连续进行的,即不考虑房屋空置情况; • 2) 假设不考虑通货膨胀的影响,通货膨胀对房价和租金产
生同向 影响,对分析合理租售比的影响可以忽略; • 3) 设商品房售价为 P 元 /m·2 建筑面积,月租金为 R 元
/m·2 使用 面积;平面使用系数为 k (一套住房使用面积和 建筑面积之比),一般 为 0.75~0.85;房屋残值为 0;银行存款 利率为 i;房屋使用寿命为 n 年。
• 二) 选择租房时租金本利和
• 设月租金为 R,年租金为 A1 (= 12R),则 n 年租金 本利和为:
• 三) 选择购房时总费 用本利和
展相对滞后。
二：北京市内部区县比较
—截取北京市各城区2011年至2013年房产租售比数据
2013年4月
比较分析表中数 据可得出： 1，顺义、昌平等边 缘区县的租售比高于 西城、东城等靠近时 中心地区。 2，北京市整体租售 比基本上呈现越往内 环，租售比越低，且 北部地区租售比高于 南部。
原因解析
土地供应情况严重影响着房价，从而影响市场“租售比”。 （6）住房市场的国内外开放条件限制
住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。放任外国人 购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房，则导致大量的国外资金 通过体制外的管道进入国内市场助推房价，推高房价必然带动“租售 比”的相应变化。
一：整体比较 —截取北京市各城区2013年4月房屋租售比数据
2013年4月北京市各城区房价及租售比
来源：北京市房产信息网
行政区
宣武区 西城区 门头沟区 海淀区 石景山区 崇文区 密云县 丰台区 怀柔区 东城区
销售均价 (元/㎡) 47,810 62,025 23,066 47,869 33,724 48,917 11,839 33,821 14,339 50,939
• 1，地理位置及外来人口：
• 顺义位于北京市东北郊，城区距市中心30公里。全区常住 人口为87.7万人，其中外省市来京人员为27.9万人，占常 住人口的31.8%。
• 朝阳区全区面积470.8平方公里，是北京市城近郊区中面 积最大的的一个区。2008年末，全区常住人口308.3万， 其中户籍人口208.5万，外来人口99.8万。
公式探究
• 标准：国际上一般将合理的 “租售比”界定为 1∶ 300 ～1∶200 • 解析：这个理论上的参考比值意味着，如果把房子按市场上的租金出
租并且200个月至 300个月内能收回购房款，那么当前买房就是合算 的；倘若租售比低于1:300，说明该区域房地产投资价值小，房价高 估；如果高于1:200，说明该区域房地产投资潜力较大。 • 直观的意义是，租售比越低，则依靠租金收入收回购房成本所需的时 限越长，从而判定房价有虚高的可能。 • 影响：只有当住房租售比趋向合理时，住房租售市场才能得以平衡发 展。相反，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过大，或长时间居 高不下，而房屋租金却没有随之上涨，致使租售比出现严重不协调时 ，该地区的房地产市场就会存在价格虚高、投机盛行的乱象。
环比上月
-1.62% 0.10% -1.76% 0.97% 0.42% -0.63% -3.44% 1.06% 3.99% -1.74%
同比上年
12.97% 17.13% 6.24% 14.04% 11.81% 14.49% 7.40% 13.88% -3.70% 11.31%
租售比
1/722 1/707 1/678 1/667 1/667 1/664 1/658 1/624 1/618 1/570
• 1) 设 售 价 为 P 元 / m2,税费费率为j ,则一次性购房支 出P2为:
• 2) 设维修费和保险费 费率之和为,则经常性 年支出 A2 为:
3)n年购房本利和F2 为:
• 假设在房地产交易中,涉及的税费包括交 易税、契税、印花税综合税率取为 5%, 维修费率、保险费率分别取房价的 2%和 0.1%,平面使用系数 k 取 0.8,代入可得 n 年购房总费用本利和为:
环比上月
1.90% 0.99% 20.45% 0.85% 2.11% 3.67% 3.40% 1.90% 0.83% -3.07%
同比上年
48.54% 44.44%
-49.08%
-40.72% 25.48% 45.42% 20.49% 26.26%
租金均价 (元/月/㎡)
66.21 87.74 34.03 71.73 50.57 73.7 17.99 54.22 23.19 89.35
朝阳区 大兴区 通州区 昌平区 房山区 顺义区
平谷区
39,845 21,336 17,555 20,900 12,006 19,405
11,900
延庆县 10,812
北京市 34977
2.11% 2.18% -2.01% 2.30% -1.41% 3.15%
40.69% 35.45% 27.48% 34.22% 22.05% 36.49%
• 通州区位于北京市东南部，2008年底常住人口103.9万， 其中外来人口34.7万。
• 2，经济因素（南北差异）：
• 朝阳区人均收入位居北京各区县之首，个人及家庭收入水 平中高偏上，家庭年收入在 20 万以上，注重生活品质， 购房能力强。
• 南城是北京的老城区，旅游文化是其发展的主要推动力， 但如此瑰宝也在一定程度上制约着南城发展，2003 年南 城地区人均生产总值相当于北城 1998 至 1999 年的水平 ，此外，南城基础设施建设远远落后于北城。
• 在中国目前正热炒房产税这一概念，但实际却没有这一税收，并且出 租房屋不需要缴纳房产税。这在一定程度上解释了中国目前相对国际 标准远超于“租售比”最低警戒线的原因。
• 2，租房者与购房者的不同态度
•
面对当前我国房价不断上涨，在租赁市场上，由于大
部分租房者本身处于经济弱势，其支付能力有限，面对住
房价格上涨，租金价格却没有同步上升。
•
但是大多数购房者其实并不在乎租金在未来形成的现
金流能否弥补投资于房屋购买时所花费的成本，他们始终
最关心的是房屋未来的增值，价格的上涨，从而在未来出
售中获利。
•
一些外国学者认为中国人，尤其是富人，把房地产当
作储存财富的工具，正是这样一种观念，在过去推动着中
国房屋购买市场的非理性的高速发展，而房屋租赁市场发
由于城市租房者大都是外来务工人员、大中专学生 ，他们收入水平较低，是经济上的弱势群体。房屋出租者 如不降低价格，就很难将房子出租。此外，由于很多出租 房为旧房，最初购价较低，很多业主持有住房最终目的是 为了保值升值，因此不计较何时收回投资问题。 我国普 遍住房租金形成没有经过科学合理计算，大部分通过租房 市场相互比价及房东与租户讨价还价形成的，并没有考虑 租金中的折旧费、维修费、管理费、保险费等。
• 北京城区差异总体呈现南轻北重的趋势，城南无论在城市 化的进程上还是在工业化的程度上都不及城北各区。南部 区县的整体发展明显落后于北部区域。
总结及结论
• 内环地区，交通因素占优势，房价相对高，租 售比低；而距市中心较远的区县则相反。
• 南区为老城区，资金投入不如北部地区，因此 外来人口少，房屋租赁市场不完善，租售比较 低；而北部地区多新外来人口，租房买房市场 都相对发达。但是外来人口众多，在北京房价 居高不下，人们购买力低的情况下，势必使得 租房市场更加火热。租售比相对高。
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0.36% -1.44% -1.10% 2.06% 2.76% -12.76%
11.14% 10.80% 12.50% 10.30% 27.88% 24.63%
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5.68% 1.33%
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