竣工验收备案表与交房

《辽宁省物业条例》第四十四条，是否解决《竣工验收备案表》作为交房条件争议之我见

《竣工验收备案表》是否为商品房交付的法定条件，一直是商品房买卖关系中纠纷不断且司法实践中存在争议的问题。一方面，建设单位即开发商基于预售商品房在建设中及各项手续办理中的不确定性，为了规避逾期交房风险，通常在合同中约定，由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格后即具备交付条件，不将取得《竣工验收备案表》作为商品房交付条件。另一方面，购房者基于对房屋质量的担忧及对政府有关部门的信任等原因，在交房时则往往要求建设单位出示《竣工验收备案表》，否则则以未达到交付条件为由拒绝收房。相关纠纷涉由此产生，而司法实践对此问题的裁量尺度也不尽相同。尤其是2018年《辽宁省物业管理条例》实行后，其第四十四条明确规定了“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续”，有关矛盾更显突出。本文从有关法律规定及司法实践角度对《竣工验收备案表》是否为法定交房条件进行探讨，并针对相关情形提出建议。

一、关于竣工验收及其备案有关法律规定

（一）国家级法律、行政法规、部门规章及规范层面

有关规定散见于《合同法》第279条、《建筑法》第61条、《建设工程质量管理条例》第49条第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》以及中华人民共和国国家标准《住宅建筑规范》GB50386—2005第11.0.1 条等根据述规定可见：国家层面的法律法规，仅要求商品房交付使用前必须经建设单位组织相关单位验收合格，并要求建设单位在规定时间内通知完成备案。但对于达到交房条件的验收合格文件到底是建设单位及有关设计、施工、工程监理共同出具的《建设工程竣工验收报告》，还是质量监督管理部门出具的《竣工验收备案表》，并未给予给出答案。而中华人民共和国国家标准《住宅建筑规范》GB50386—2005第11.0.1 条虽然明确规定“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：……在当地建设行政主管部门进行备案”，但其作为建设部颁发的国家标准，非认定合同条款是否有效的有效法律或行政法规且该规范仅适用住宅，对于同属商品房的公建等房屋并不适用。

（二）地方性法律、法规层面

以辽宁省为例，仅2018年2月1日起施行的《辽宁省物业管理条例》在第四十四条“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”但《辽宁省物业管理条例》等地方性规定，均属地方性法律法规，同样不属于认定合同条款是否有效的有效法律依据。

二、有关司法认定

鉴于上述国家法律、法规层面规定的不清晰性质，而《住宅建筑规范》及《辽宁省物业管理条例》等地方性规定效力层级的不够。因此，关于建设工程竣工验收备案表是否属于商品房交付必要条件的纠纷层出不穷。在司法实践中不同地域、不同级别的法院对此观点的态度也不尽一致，大体有以下两种观点。

一、肯定观点，认为《竣工验收备案表》属于法定交房条件，未取得则不符合交房条件，不得得交付使用。

判例1：《珠海市南福房产开发有限公司与陈啸商品房预售合同纠纷二审民事判决书》（2015）珠中法民三终字第60号。该判决中院珠海市中级人民法院认为“根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、消防、人防等基础设施和公共设施相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。因此建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案、取得工程竣工验收备案表才完成整个验收流程。结合目前我国房地产开发管理实践，本院认为，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是已取得建设主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，低于上述法律规定的验收合格条件，一审法院以法定标准作为涉案房屋交付标准正确，本院予以维持。”

判例2：《黎容霞与广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（2014）穗中法民五终字3861号。该判决中广州市中级人民法院院认为：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，

对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也

应当经由建设行政主管部门备案审查。具体到本案，依据南大公司的自述，涉案房屋所

属工程项目在2014年4月29日前即已完成各项竣工验收，但直至2014年11月4日二

审庭询当日仍未完成竣工验收备案手续。因此，原审认定以取得《房屋建筑工程和市政

基础设施工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件，并判令南大公司应向黎容霞

承担自合同约定期限届满次日起至取得前述《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验

收备案表》并通知收楼之日止的延期交楼违约金并无不妥，可予维持。

判例3：《南欧博房地产开发有限公司、张和义与海南欧博房地产开发有限公司、张和义商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书》（2015）民申字第1045号。该裁定中最高人民法院认为|“关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上

地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括

商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行

使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质

量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构

具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收

合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他

有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认

可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要

求和标准。因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程

行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出

具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定

的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法

律依据而不能成立。”

二、否定观点，认为《竣工验收备案表》非法定商品房交房条件，证明商品房验收合格的文件为开发商组织有关单位共同出具的工程竣工验收报告。

判例1：《王牧与大连百年港湾商业开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（2015）大民二终字第00937号。该判决中大连市中级人民法院认为，“关于案涉房屋

交付条件的问题，凯南公司与曾妍签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出