关于工业用地合作模式的构想(精)

关于工业用地合作模式的法律探讨

上海市协力律师事务所瞿沁律师

最近我们的律师团队在帮一家境外客户谈判一个工业用地的合作开发项目,在谈判中碰到对合作模式和法律风险的探讨,很有典型意义。

很多原先利用工业用地开设工厂的企业,由于产业的导出或升级,以及像南方地区“退二进三”政策的施行,很多工业土地和厂房被闲置。但这些原先的产业园区却成为了开发商手中的“香饽饽”,如何项目合作谈判中在业主和开发商之间设计一个双赢的局面,合理合法地利用好剩余30-40年土地使用年限,是这类物业合作成功与否的关键。以下本律师就几种合作模式进行探讨:

一、重走土地“招拍挂”流程,在确保原土地使用权人收益的情形下,由开发商在一级

市场重新取得地块的开发权。这类项目一般都有几个特点:(1项目可开发面积

大;(2区域整体规划已经升级,即工业用地将规划成商业或综合用途;(3政府配合度高(既要确保原权利人拆迁征地补偿款到位,又要确保开发商拿地。同时,这类项目如果前期招商引资做到位,如在引进大卖场、酒店、企业总部等税收大户的条件下,成功的可能性会更大。

从法律风险来讲,由于涉及到土地招拍挂的一些灰色地带,例如如何保障征地补偿的环节开发商资金介入的安全性、政府通过设置招拍挂条件等手段限制其他竞拍者的操作是否违规等,律师一般只能将各方的风险控制到最小,并考虑好资金退出的渠道,谨慎对待项目的合规性问题。

二、业主方出地,开发商承建并运营的合作模式。根据租赁期最长20年的规定,业主

可以将20年的土地使用权承租给开发商,由开发商出资在地块上建造厂房、科研用房、办公楼等,并对外经营收益,在租赁期满后无偿将物业移交给业主。此种开发模式由于对业主来讲收益稳定,复杂性小,故可操作性也比较大。

以这种模式合作需要注意两个问题:一是开发商在投入建安成本后还要考虑项目长期稳定的收益率,很有可能需要利用项目资产进行融资,如此一来加大了业主方的法律风险,一般我们不建议业主同意开发商以物业进行抵押贷款;二是项目在报建环节的手续比较复杂,业主在开发商全权代理的情况下还要避免自己承担不必要的法律责任,因此律师需要在合同中对开发商建设以及经营环节的责任约定明确。

三、业主和开发商进行合作,一方出地、一方出资,成立项目公司或以合作合同形式共

同投资、共享收益。此种合作模式虽然在房地产项目合作开发中屡试不爽,但要用到工业项目的开发上却是难度不小。主要原因是业主作为原工业用地的权利人,没有任何涉足房地产开发的经验,而合作开发模式对于项目的管理和控制度要求较

高,对于风险规避性较强的生产型企业主来讲,合作谈判的技术性难度较大。其次在解决项目资金的问题上,开发商必定会利用项目本身的资产进行融资,进而对开发商是否能经营好项目,并以持续的后期现金流保障项目的回款能力也是一个很大的考验。

四、开发商以项目代建的模式,帮助业主进行开发。即开发商承担开发任务,通过管理

和品牌输出,为已业主提供房地产全过程的管理。在这个过程中,业主既可负责筹措项目开发所需资金,也可由开发商利用其资金平台进行融资,同时业主拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权,享有项目的投资收益,承担项目投资风险。

此种合作模式一般适用于体量较大的项目,而开发商需要具备成熟的项目管理和营销经验,因此对很多项目来讲,这类合作模式以及合作伙伴的选择上可谓是可遇而不可求。

当然,在探讨上述模式的过程中,一定会有对工业用地的开发限制提出各种挑战,最重要的一点是用途上突破厂房、科研用房、员工宿舍、以及合理的商业配套时是否违法,是否会被视为违章建筑而限制经营用途、甚至是被要求补缴土地用途差价部分的出让金等等。不可否认在土地资源日益稀缺,产业布局更新换代的今天,在工业地产上大做文章的开发商层出不穷,成功的项目也不胜枚举,我们认为在工业地产项目的开发与合作上,土地用途限制的突破既是一个不得不考虑的问题,亦是一个不得不承担的风险。

(以上仅代表观点法律网律师个人观点