浅谈房地产项目的工程管理

设计理念 的先进与否 、建 筑布局 的适用 效率 、结构设计 的规范合 理 ，对 给 水 、排 水 、供 热 、燃 气 、 电气 、电 讯 、智 能 化 安 防 系 统 等 统 筹 设计 的好 坏 ，都 将 直 接 影 响 工程 管 理 目标 的 实现 。作 为 专业 房 产 开 发 商 ，必须从设计 开始介人 ，亲力亲为 ，了解设计全过程。为此 ，房地产 项 目设计管理应做好下述几个方面的工作 ： １ ）注重对设计 单位的选择。切忌因过分强调节约设计费用而选择 素质差 、缺乏设计实力的设计单位 。实际上 ，对 于房地产项 目的全部投 资而言 ，设计费用所 占的 比例相 当小 ，然而设计质量对于项 目 投资节约 的多少 ，工程成本 的高低和房地产 营销的难易 ， 却具有重大甚至是关键 性 的影响力。因此 ，一定要以 《 中华人民共和国招标投标法 》 《 和 建设 工程质量管理条例 》等国家有关法律法规为依据 ，择优选择设计单位承 担设计任务 ，以保证设计成果安全适用 、经济合理 、技术先进 、方便施 工 。必要时 ，应对参加投标 的设计单位 的设计能力进行考察 。２ 对设 ） 计单位设计任务完成的时间方面 。一方面应要求其以较高的工作效率进 行设计 ，在尽可能短的时间内提供设计成果。但另一方面又应坚决避免 把设计任务安排得过于紧急 ，以保证设计质量 。３）保持与设计人员的
的 丰 富知 识 和对 相 关 政 策 的 了解 ，依 据 有 关规 定 ，确 定 出 能使 项 目开 发
实现最佳效益 的总规划指标 。３ ）以 《 中华人 民共和 国招标投标法 》和 《 建设工程质量管理条例 》等国家有关法律法规 为依据 ，进行方案设计 竞标 。要注重对建筑立面的美观度 、平面布局 的合理性 、型配置的均 好 陛等做出客观公正的评价 ，谨慎抉择 。
『 李 鸿 杰 ， 志 斌 ． 地 产 工 程 管 理 中 的 几 个 关 键 问 题 ［ ］铁 道 技 术 监 ２ ］ 周 房 Ｊ．
督 ， ０ ，： — ７ ２ ７２１ １ ． ０ ６
核 对。这样才能做好层层落实 ，层层审核 ，合理签证。６ 安全控 制。 ） 房屋施工安全和永久性的结构安全均应引起足够的重视 ， 当按照国家 应
有关安全规定严格控制 。
参考 文献 ［］ １ 李绍权 ， 浅谈房地 产工程管 理ｌ ． 技资讯 ， ０ ，： ０ Ｊ科 Ｊ ２ ８５２ ． ０ ０
工作性沟通 ，随时掌握设计的进度。及时解决设计 中出现的，需 由房地 产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项 目的设计要求 、希望达到 的目 标等 ，与主要设计人员进行沟通 、探讨。要努力将工程管理人员的 现场实践经验和市场理念 ，与设计人员相对较为理论的设计经验和理念 有机结合起来。这是保质保量 、高效率的管理好房地产项 目 工程设计的 有效途径。
理。
关 键词 房地产 ；工程管理
中 圈分 类号 Ｔ ７ 文 献标 识码 Ａ Ｕ 文章 编号 １７— ６１（００ ４一Ｏ ４０ ６３９７ 一 １） ２Ｏ４ — １ ２ ０
在房地产项 目的开发 中，工程环节包括开发项 目的规划 、设计 、施 工 ，是决定房 地产开发成败 的关键 环节之一 。通过这个 过程生产 出来 的产品能否为广大购房者所接受 ，是房地产开发成功与否的最基本 的条 件 。同时，在房地产这个特殊产品质量 的责任上 ，房地产开发企业是所 开发项 目 工程质量的第一责任者。为了防范和减少房地产开发因此而产 生 的高风 险，房 地产 开发企业 唯一 正确的选择是树立购 房者第一的宗 旨，努力提高企业 的管理水平。尤其是房地产项 目的工程管理水平 ，不 断推出高品质 的 “ 产品” ，以满足购房者 的需求 。
是 个 连 环 套 。 为此 ，要 督 促施 工 企 业 结 合工 程 实 际 ，编 制 出切 实 可行 的 施 工 组 织 设计 和进 度 计 划 。在 各 个 计 划 进度 控 制 点 ，注 意配 合 监 理 人员 检查施工企业是否完成了相应 的施工任务 ，若有出现偏差，要及时会 同
３ 房地产项 目的设 计管理
２ 房 地产项 目的规 划管理
规划管理是 房地产项 目工 程管理 的第一 阶段 。这一 阶段 的重点工 作， 就是确定建筑 的规划方案。此 时一定要避免为赶时间而忽 略了建筑 规划方案的谨慎取舍 ，因为建筑规划方案在整个项 目开发中具有极其重 要 的作用 ，关系到项 目开发的成败 。所 以必须认真做好建筑方案 的可行 性 和可取 的分析研究 。主要 内容包括 ：１ 根据营销策划部 门所做的 ） 市场调查 ，论证项 目所在地理位置 的合理定位 ，规划出建筑户 型规模需 求等级及相 应需求量 。２）积极与规划部 门沟通 。运用他们对地域规划
一
１ 房 地产项 目工程 管理 的 目标 和 内容
房地产开发必须通过工程的质量控制 、 成本控制 、工期控制 以及项 目营销工作的要求顺利完成 ，才能产生预期利润并进行再发展 。通过工 程管理 ，应使所建 的项 目实现下述 目 ：建筑上有 良好的使用功能 ，并 标 且外形美观新颖 ，小 区建设合理 、环境 宜人 ，能充分满足购 房者的要 求； 在结构上安全可靠 ，能符合 国家有关技术标准 的规定 ； 在经济上能 达到 “ 物美价廉 ” ， 在保证工程质量的前提下 ， 最大限度的降低工程造 价， 合理缩短建设工期 ；在施工 中能安全生产 ， 不发生重大安全事故 。 房地产开发工程管理的内容涵盖面较为广泛 。它不同于工程监理或 施工企业 自身的纯技术性的工程管理 。在业务上包含 了规划管理 、设计 管理、施工管理等 内容 。涉及的单位有设计、工程监理 、施工 、质量监 督等单位 。关系 到的政府及相关部 门有 土地、规划 、建设 、消防 、人 防、园林 、环保等部 门。
工 程 科 学
２ 宰８ 科０ 霾 ０年 期 技 １第
浅谈 房地产项 目的工程 管理
蒋孝波 ，张慧玲
（１ ． 杭州盾安房地产 开发有限公司 ，浙江杭州 ３ １０ ；２杭州休博园湖畔绿景休 闲开 发有 限公司 ，浙江杭州 ３ １０ ） １２ １ ． １２ １
摘 要 在介绍房地产 项 目工程管 理 目标和 内容的基础上 ，从房地产项 目的规划 、设 计和施工 三个方面分析 如何 实现房地产 项 目的工程管
监理人员和施工企业人员进行成 因分析 ，督促施工企业采取有效的补救 措施 ，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。５ 成本控制 。房地 ） 产开发工程成本 由建安造价 、小 区建设费用 、设计费、监理费与各项政 府规费组成 ， 中建安造价是最 主要的部分 （ 其 占到８ ％以上 ）。 以要 ０ 所 做好工程成本控制 ，要真正引入竞争机制 ，贯彻公开 、公平 、公正的原 则 ，选择既有质量保证 ，又能以合理的较低价格 中标的施工企业承担施 工任务 ；做好施工概预算审核 ， 以之为依据 ，在施工过程 中控制好工 并 程款 的拨付 ；对 于经济签证工作要严格执行好三级签证制度 ，即在房地 产开发企业内部 ，需要经过现场经办人员、部 门经理 、工程总负责人三 级 审查核准的签字程序后 ，其驻现场代表方能签证给施工企业 的制度。 要 注意与监理人员配合 ，对图纸 以外增加或减少工程量应在施工中及时
４ 房 地产 项 目的施 工管 理
１ 施工合同管理。房地产开发企业与施工企业签订的施工合同，是 ） 房地产开发企业对所开发项 目 亍 ｉ 施工管理的法律依据。在国家规定的标 准条款之外 ， 需要认真考虑周全 的约定条款有 ： 施工企业人员配置的约 定 ；＿ 丁程质量奖惩约定 ；工期 约定 ；工程材料供应方式及验收程序的约 定 ；工程款支付方式的约定 ；文明施工与施工安全保障措施的约定 。 ） ２ 施工准备 。首先 办妥建设工程规划许可证和建筑施工许可证 。接着 ，房 地产开发企业 必须让设计人员在会上做好设计交底工作 ，预先探讨解决 出现问题 的办法 以使 工程的施 工能较顺利 的步人 正轨。３ ）施工质量控 制 。施工质量控制是施工管理工作的重点 。房地产开发企业的工程管理人 员 ，要善于把握全局 ，引导 、协调、督促设计、监理、施工等单位共 同完 成好施工质量的控制任务 。具体应做好下述 几 项主要工作：首先 ， 根据与 监理单位签订的委托监理合同 ，按照监理人员应承担的质量监理职责 和 国家有关规定对其工作进行监督。对重点部位和关键工序，配合监理人员 道检查把关 ， 严格按 国家技术标准进行验收 ，上一道工序质量验收不 合格的，不得ｉ 亍 下道工序。其次，督促施工企业根据施工合同的要求 ， 严格执行 国家 《 建筑工程施工质量验收规范 》，强化其施工过程的质量控 制 ，保证各工序质量达到验收规范的要求 。还有 ，做好工程材料的管理工 作 ，必须严格按施工合同约定和设计要求 ，做好市场调查，准确掌握材料 市场信息 ， 照国家有关法律法规 ，通过招标选择出质量有保障、信誉 按 良好、价格合理的品种进行使用。４）工期控制。工期控制在房地产项 目 的施工管理中是极为重要的工作 内容 。因为其不仅关系到房地产开发企 业 和施工企业 的切身利益 ， 还涉及到第三方一购房者的利益 ，可以说 它