房地产项目工程管理周期标准1
房地产开发全生命周期管理(太详细了)
项目部在人力资源管理部门的帮助下，确定项目部组织架构和人员配备； 细化并完善项目工程计划，细化并修正工程各配套计划的使用时间节点； 开始组织编制对施工单位（总承包商、分包商）、监理单位的技术和管理要求，甲供材
、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）、临设占 地、道路开口等手续工作。
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二、 施工准备阶段的管理 《建设用地规划许可证》
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2.1 《建设用地规划许可证》
1 《建设用地规划许可证》申请书及申报表（2份）
2 企业提供营业执照、机关事业单位提供单位法人证书、个人提供身份证复印件
申报 材料
3 建设项目批准、核准、备案证明复印件（2 份，其中1份为彩印件） 4 国有土地出让合同、成交确认书复印件（2份）
5 规划主管部门出具的经审定的出让土地规划条件（2 份,复印件1份，原件1份）
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勘测定界图以及对应的电子文件 （图纸要求：图纸比例 为 1：500 或 1：1000 的西安80坐标系）（2份）
项目部应与成本采购中心、设计研发中心对施工现场周边的市政情况做 详细的调研，不能只参考资料，要现场测量。
项目部应及时对接策划部门做好施工场地的围蔽工作。 项目部应对施工现场内地下构筑物及管线进行详细的调研工作。 上述调研完成后应编制调研报告。
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二、 施工准备阶段的管理
3、开工报告的审批
主体工程开工前，项目部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告， 原则上具备下列条件方可批准开工： （1）施工许可证已办妥； （2）施工图已会审交底； （3）施工组织设计及相关专项施工方案已审批； （4）施工现场的准备已具备开工条件。
房地产项目开发全周期计划
房地产项目开发全周期计划房地产项目开发是一个复杂且漫长的过程，通常涉及市场调研、土地选址、规划设计、施工建设、销售推广等多个环节。
为了有效管理和控制项目的全周期开发过程，制定全周期计划是非常重要的。
下面是一个房地产项目开发全周期计划的简要示例，供参考：一、前期准备阶段1.市场调研：对市场需求进行调研和分析，确定项目类型和规模。
2.资金筹集：确定项目资金需求，开展融资活动，筹集项目开发所需的资金。
3.土地选址：寻找合适的土地，并与相关方进行洽谈和协商，达成土地购买或租赁协议。
二、规划设计阶段1.招标与设计：制定招标规则，发布项目设计招标书，选择合适的设计机构进行项目规划和建筑设计。
2.环评与审批：根据规划设计，进行环境影响评价和相关审批手续的办理。
3.许可与准备：获得规划许可证和相关行政许可证，为项目的进一步开发做好准备。
三、施工建设阶段1.施工组织：制定施工方案和施工组织设计，确定施工队伍和设备，并实施现场施工管理。
2.施工监督：对施工过程进行监督和控制，确保工程质量和进度符合规划要求。
3.质检与验收：组织项目的质量检测和验收，确保建设质量符合相关标准和要求。
四、销售推广阶段1.售楼部准备：建立售楼部并配备相关销售人员和设备，制定销售策略和推广计划。
2.宣传推广：开展各种宣传推广活动，包括广告、媒体渠道、线上线下推广等，吸引潜在购房者。
3.销售与交付：根据销售合同，与购房者进行合同签订和付款安排，最终完成房屋的销售和交付。
五、运营管理阶段1.物业管理：建立物业管理团队，负责小区日常管理和维护，提供优质的物业服务。
2.客户服务：建立健全的客户服务体系，解决购房者的问题和需求，提高客户满意度。
3.运营持续改进：定期评估和改进运营管理模式，提高项目的运营效率和经济效益。
六、项目退出阶段1.资金回收：根据项目退出计划，逐步回收项目的投资成本，并实现预定的收益目标。
2.资产处置：根据市场需求和项目状态，采取适当的资产处置方式，如转让、租赁等。
房地产项目开发周期基准(最新整理)
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
房地产建设项目工程管理流程及办法
房地产建设项目工程管理流程及办法一、项目前期准备阶段：1.定义项目目标和范围：明确项目的规模、用途、功能以及预期的成果。
2.确定项目资源需求：包括人力资源、物资资源和财务资源等方面的需求。
3.调研市场和项目可行性研究：对市场需求进行调研和分析，评估项目的可行性和潜在风险。
4.寻找合适的项目合作伙伴：选择合适的设计团队、施工团队和监理团队等合作伙伴。
5.确定项目的预算和时间计划：制定项目的预算和时间计划，确保项目能够按时、按质按量完成。
二、设计阶段：1.编制项目设计方案：设计团队根据项目需求，制定符合规划、结构和施工要求的设计方案。
2.完善施工图纸和技术文件：设计团队根据设计方案，制定详细的施工图纸和技术文件，包括结构、电气、给排水等方面的设计。
3.设计评审和修订：将设计方案提交给相关部门进行评审，根据评审结果进行设计修订，确保设计符合相关标准和规范。
三、施工阶段：1.开展施工招投标：依据设计图纸和技术文件，向符合要求的承包商发出招标邀请，并进行招标评审，选择合适的承包商进入施工阶段。
2.签订合同和准备施工：与承包商签订施工合同，指定工程质量监督机构和安全生产管理机构，准备施工现场和施工材料。
3.施工管理和监督：监理团队对施工过程进行管理和监督，确保施工按照设计图纸和技术文件的要求进行，保证施工质量和进度。
4.安全生产和环境保护：制定并执行安全生产和环境保护措施，确保施工过程中的人员安全和环境保护。
四、竣工验收阶段：1.完成工程竣工报告：施工完成后，承包商编制工程竣工报告，包括工程总结、工程验收资料和工程竣工图等。
2.进行工程竣工验收：工程竣工验收由建设单位负责，验收人员对工程进行全面检查和测试，确保工程符合相关标准和规范。
3.签署工程竣工验收报告：验收人员根据验收结果签署工程竣工验收报告，确认工程质量合格，并将报告归档保存。
4.工程移交和投入使用：工程竣工验收合格后，建设单位将工程移交给使用单位，并办理相关手续，使工程正式投入使用。
房地产项目开发阶段划分及主要工作
房地产项目开发阶段划分及主要工作1.1全寿命周期划分对于发企业而言，房地产项目既是一个投资项目，又是一个建设项目，因此对房地产项目全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作研究。
我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，因为从系统角度出发，局部投资最优非全局投资最优。
开发商自有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻找——投资机会筛选——可行性研究——获取土地使用权——规划设计与方案报批——签署有关合作协议——施工建设与竣工验收——市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以分为以下一些阶段：投资机会研究及土地竞投阶段项目立项阶段项目全程策划阶段规划设计阶段工程施工阶段市场推广和营销阶段物业管理阶段物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行。
1.2各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商根据自己对某一房地产市场的分析及认识，寻找投资的可能性，即所谓“看地”；通过市场分析和拟选项目的财务评估（评价）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体地块上。
这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在＋30％左右。
这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。
当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。
获取土地使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得。
房地产开发企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。
应该说，土地使用权竞投是一般开发企业比较陌生的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以研究。
（2）项目立项阶段这一阶段的主要工作有：申请项目用地的选址红线图，申领规划要点，进行项目策划及可行性研究，对项目投资进行详细可研测算，编制、报审可行性研究报告，获取立项批复，等。
房地产项目标准工序及工期(最全)
完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。
今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......第一部分：龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
重点提示：增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。
1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计精选文档3、方案设计4、地质勘查设计5、初步设计精选文档6、施工图设计精选文档7、精装图设计精选文档精选文档8、导视系统设计精选文档精选文档9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点，开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
房地产企业项目工程设计管理规范
房地产企业项目工程设计管理规范第1章总则第1条为保证规划设计工作的进度，提高规划设计的质量，确保得到符合要求的设计成果，以加快工程建设进度，特制定本制度。
第2条本制度适用于公司所有工程设计管理工作。
第2章设计招标管理第3条对于每一项工程设计任务，总建筑师负责组织制订该项目的“设计控制计划”，明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的方式、要求以及阶段性交付件等。
第4条总建筑师根据收集到的资料，组织拟定“建筑工程设计任务书”，报总经理批准后实施。
第5条收到政府部门的规划方案审批意见后，总建筑师组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本，最终形成“初步设计说明书”，经总经理审批通过后实施。
第6条规划设计部应根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计，如需要做扩初设计，按公司规定的程序执行。
第7条规划设计工作结束后，规划设计部应筛选出有实力的设计部门，向其发送“招标邀请函”，并及时统计参加投标的设计单位。
第8条总建筑师组织相关人员，对接受邀请的设计单位进行考察。
考察内容包括设计单位资质、以往设计成果、人员和设备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果确定最终入选的投标单位，并报总经理批准。
第9条投标单位确定后，规划设计部应向其发放“招标书”。
“招标书”中应详细说明投标的日期、投标须知、招标项目简介、评标方法和标准等。
第10条投标工作结束后，总建筑师拟定评委名单，按照“投标书”确定的评标方法及标准进行评标。
第11条经评标确定中标单位后，评委应填写“标书评审记录”和“合同推荐书”并报总经理批准，经批准后，总建筑师向中标单位发放“中标通知书”，拟订“委托设计合同书”并报总经理审批。
第12条“中标通知书”发放后，总建筑师应代表公司与设计单位签订“委托设计合同书”。
第3章设计过程控制管理第13条 “委托设计合同书”签订后，规划设计部应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，形成“设计管理配合要求”，并发放至设计单位。
房地产项目开发阶段划分及主要工作
房地产项目开发阶段划分及主要工作1.1 全寿命周期划分对于发企业而言，房地产项目既是一个投资项目，又是一个建设项目，因此对房地产项目全寿命周期阶段的划分就有不同的标准，也就有不同的划分结果，对此我们不作研究。
我们提出这一标题的目的是要强调“全寿命周期”这一概念，因为从系统角度出发，局部投资最优非全局投资最优。
开发商自有投资意向开始到项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一般来说，这个程序包括八个步骤：投资机会寻找——投资机会筛选——可行性研究——获取土地使用权——规划设计与方案报批——签署有关合作协议——施工建设与竣工验收——市场营销与物业管理。
这八个步骤又可以分为以下一些阶段：•投资机会研究及土地竞投阶段•项目立项阶段•项目全程策划阶段•规划设计阶段•工程施工阶段•市场推广和营销阶段•物业管理阶段•物业拆除与报废阶段以上各阶段排序不表示严格的先后时间关系，开发阶段的划分并不是一成不变的，各阶段工作可能交替进行。
1.2 各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段这一阶段的主要工作有：开发商根据自己对某一房地产市场的分析及认识，寻找投资的可能性，即所谓“看地”；通过市场分析和拟选项目的财务评估（评价）工作进行决策，将投资设想落实到一个或几个具体地块上。
这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在＋30％左右。
这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。
当确定了投资决策后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。
获取土地使用权的方式有多种，其中最主要的是通过招标、拍卖或者挂牌方式竞投获得。
房地产开发企业通过竞投的方式获取土地使用权将成为主流。
应该说，土地使用权竞投是一般开发企业比较陌生的，但又是很重要的一项业务，有必要引起足够重视并加以研究。
（2）项目立项阶段这一阶段的主要工作有：申请项目用地的选址红线图，申领规划要点，进行项目策划及可行性研究，对项目投资进行详细可研测算，编制、报审可行性研究报告，获取立项批复，等。
现代房地产企业项目工程管理措施及实施细则
现代房地产企业项目工程管理措施及实施细则一、管理措施1.完善项目工程管理组织结构：建立项目管理部门，明确部门职责和权限，配备专业的工程管理人员。
2.制定项目管理计划：根据项目的具体情况，制定详细的项目管理计划，包括工作任务、时间计划、资金预算等内容。
3.严格项目工程招投标制度：按照法定程序，公开招标，确保项目工程的质量和效益。
4.加强项目工程监督检查：设立专门的监督检查组织，加强对施工过程和质量的监管，确保项目按照计划进行，达到预期目标。
5.建立项目工程管理信息系统：利用现代信息技术手段，建立完善的项目工程管理信息系统，实现信息的共享和流通。
二、实施细则1.项目前期准备（1）项目可行性研究：进行项目的可行性研究，包括市场、技术、经济等方面的分析，评估项目的风险和收益。
（2）项目立项程序：按照规定程序，完成项目立项手续，包括项目可行性报告的编制和审批。
（4）项目团队组建：根据项目的需要，组建专业的项目团队，包括工程设计、施工监理和质量检验等人员。
2.项目实施阶段（1）施工过程管理：根据项目的施工计划，严格按照施工标准和工艺要求进行施工，确保施工质量。
（2）质量监管措施：建立质量监管制度，对施工过程进行全方位的质量监督和抽查，及时发现和解决质量问题。
（3）安全管理措施：建立安全管理制度，规范施工过程中的安全操作，做好安全防护措施，确保施工过程的安全。
（4）进度管理措施：制定施工进度计划，对施工进展进行监控和控制，确保项目能够按时完成。
（5）成本控制措施：建立成本控制制度，对项目的预算进行监测和控制，确保项目成本的控制在合理范围内。
3.项目竣工验收阶段（1）竣工验收程序：按照相关法律法规的规定，完成项目竣工验收手续，确保项目达到设计要求和使用标准。
（2）质量验收措施：对项目进行质量验收，包括验收报告的编制和审批，确保项目的质量符合要求。
（3）安全验收措施：对项目进行安全验收，包括安全验收报告的编制和审批，确保项目的安全达到要求。
房地产项目开发周期基准
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M 2项目为例）⏹⏹● 减少结算中与承包商的纠纷。
➢ 当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
签署合同工许可证四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）6.物业类型：高层33层（2层裙房+转换层）+1层地下室住宅类物业施工周期基准的编制说明：1)北方地区增加1-2个月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加2-4个月；2)各地区综合验收的时间差别比较大，可根据实际情况进行调整，未包括办理房产证的时间；3)综合工期是以单体建筑工期为准；4)以上工期指标没有考虑标段划分因素，同一标段内的项目以同时开工为准；5)整个小区的工期以各个标段工期累加与外总体、景观及竣工综合验收、办证时间汇总；6)基础施工中从土方开挖算起，如果有桩基，将根据不同的桩基形式另行考虑；7)外架撤除包括了内外粉刷、外保温与外饰面施工的时间；8)室内精装修工期另外考虑；9)因为各地的差异较大，工期指标内没有列出销售节点时间。
（二）“都市综合体”施工周期基准1.物业类型：商场（地上6层地下3层建筑面积15～20万m2 ）2.物业类型：写字楼（地上30层地下3层建筑面积5～10万m2）3.物业类型：酒店（地上40层地下3层建筑面积7～10万m2）“都市综合体”施工周期基准的编制说明：1)此工期未考虑设计及招标时间、没有考虑标段划分因素；主体结构施工包括群房、转换层；基础型式为桩基础。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点【摘要】本文旨在探讨房地产项目开发全生命周期运营管控的要点。
在项目规划阶段，要注重确定项目定位、市场需求和竞争分析；在项目设计阶段，要关注设计合理性和可持续性；在项目开发阶段，要注意择地与建设质量控制；在项目运营阶段，要重视物业管理和客户服务；在风险管控方面，要做好市场风险和资金风险的应对。
通过全面管控，确保项目从规划到运营都能够顺利进行，并取得良好效益。
房地产项目开发需要综合考虑各阶段的关键要点，做好风险防范和管控工作，以确保项目的成功运营和稳定发展。
【关键词】房地产项目、开发、全生命周期、运营、管控、规划、设计、风险、总结1. 引言1.1 概述房地产项目开发全生命周期运营管控是指对房地产项目从规划、设计到开发和运营的整个过程进行有效管理和控制，以确保项目高效、安全、顺利地进行，最大化项目的价值和利润。
在房地产项目开发全生命周期中，需要注重对每个阶段的关键要点进行有效管控，保障项目顺利实施和运营。
项目规划阶段的关键要点包括确定项目定位、市场需求分析、规划设计方案等；项目设计阶段的关键要点包括设计方案优化、技术标准符合性、与相关部门协调等；项目开发阶段的关键要点包括施工管理、成本控制、质量监管等；项目运营阶段的关键要点包括市场营销、客户服务、资产管理等；风险管控要点则包括市场风险、项目风险、政策风险等方面。
通过对房地产项目开发全生命周期运营管控要点的有效把控，可以提升项目的整体效益，促进项目的可持续发展。
在这个过程中，需要不断优化管理模式、完善风险管控措施，确保项目的成功实施和运营。
2. 正文2.1 项目规划阶段的关键要点项目规划阶段是房地产项目开发全生命周期中至关重要的阶段，其成功与否将直接影响后续的项目设计、开发和运营。
在项目规划阶段，以下是一些关键要点需要注意：1. 市场调研：在项目规划阶段，进行全面的市场调研是至关重要的。
要了解当地的市场需求，竞争对手情况，政策法规等信息，以确保项目的市场定位准确。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发全生命周期运营管控是指从项目规划、设计、建造、交付、营销到后期运营的全过程管理和控制。
管控好整个项目的生命周期，能够有效保障项目的顺利进行和高质量完成。
下面是房地产项目开发全生命周期运营管控的要点：1. 项目规划：确定项目的整体定位和目标，包括项目类型、规模、功能、市场定位等。
还要进行市场调研，分析目标客群的需求和竞争情况，为后续设计和营销提供依据。
2. 设计阶段：根据项目的定位和目标，进行项目的整体规划和设计。
要注意与相关部门的沟通和协调，确保设计方案符合法规要求，并能够有效满足市场需求。
3. 建造阶段：制定详细的施工计划，包括工期、资源调度、安全保障等。
对施工单位进行选择和管理，加强工地现场管理，确保施工质量和进度。
4. 交付阶段：建设完成后，进行一系列的验收工作，包括物业交割、工程竣工验收等。
要组织开展相关的宣传和推广活动，吸引购房者并促成交易。
5. 营销阶段：通过市场营销手段，推广项目，吸引客户购买。
包括广告宣传、展示中心建设、销售策略等。
要做好客户关系管理，提供优质的售后服务，以保持客户的满意度。
6. 后期运营：项目交付后，还需要进行相关的运营和管理工作。
包括物业管理、设施运维、安全防控等。
要建立完善的管理体系和运营流程，确保项目的长期稳定运营。
7. 风险管理：全生命周期管控中，要及时发现和应对各种风险。
包括市场风险、工程风险、法律风险等。
要建立风险预警机制，制定相应的风险控制措施，降低风险对项目的影响。
8. 监控和评估：对项目的各个阶段进行监控和评估，及时发现和解决问题。
包括质量监控、进度监控、成本监控等。
要建立相应的评估指标和评估体系，对项目的绩效进行评估，为后续改进提供依据。
房地产标杆企业住在项目全周期开发计划运营管控标准指引
50 120
90
30 120 90
60 开盘后1-开5个盘月后回1-正5个月回正
开盘后1-10个月内回正 开盘后10个月内
开盘后14个月内 150
180
完成利润上缴 60
设计、工程关键线路工作
营销关键线路工作
里程碑节点
工期调整原则见工期调整说明表
7
三、项目全周期标准管理动作--运营轴线图
工作。项目获取后直接进入方案报批环节。 5、深耕区域如方案不能前置，参照非深耕区域运营基准执行，具体执行标准在项目投决会或启动会中明确。
3
一、项目运营基准目标
非深耕地区： 4 8
4 个月取得施工许可证 8 个月开盘
12
12 个月现金流回正
13
13 个月再投资
注：1、4-8-12运营基准模型是按照11F小高层地下1F，预售节点按主体结构1/3、3F，无PC考虑，未考虑春节。工期调整原则见“工期调整说明”. 2、8个月开盘是指项目首开区开盘时间。 3、非深耕区域，深耕区域以外的区域都是非深耕区域。 4、非深耕区域，如执行方案前置，可参照深耕区域运营基准标准执行，具体执行标准在项目投决会或启动会中明确。
4 个月取得施工许可证 6 个月开盘
10
10 个月现金流回正
11
11 个月再投资
注：1、3-6-10运营基准模型是按照11F小高层地下1F，预售节点按主体结构1/3、3F，无PC考虑，未考虑春节。工期调整原则见“工期调整说明”. 2、6个月开盘是指项目首开区开盘时间。 3、深耕区域：是指在此区域开发过2个以上的项目，在当地具有品牌优势，市场引领优势，政府资源优势，有较稳定的各类合作伙伴资源。 4、深耕区域获取项目前2个月完成项目定位，开始规划方案设计，景观方案、示范区、精装方案同步进行，项目获取前，完成所有方案设计
房地产工程管理质量保证标准
房地产工程管理质量保证标准
简介
本文档旨在制定房地产工程管理质量保证标准，以确保项目的顺利进行和优质的工程质量。
本标准涵盖了工程管理的各个方面，包括项目计划、施工过程、质量控制等内容。
项目计划
1. 项目目标和任务：明确项目的整体目标和各项具体任务，确保各方对项目目标的统一认识。
2. 时间计划：制定合理的项目时间计划，确保工期的合理安排和项目进度的控制。
3. 资源分配：合理分配项目所需的人力、物力和财力资源，确保项目的可行性和稳定性。
4. 风险评估：对项目可能存在的风险进行评估和预测，并采取相应的措施进行防范和应对。
施工过程
1. 施工标准：根据国家相关法规和技术标准，确保施工过程符合规范和要求。
2. 施工组织：规划合理的施工组织结构和人员配备，确保施工过程的协调和高效进行。
3. 施工安全：重视施工安全，制定并执行严格的安全措施，确保施工过程的安全性。
4. 资料管理：建立完善的施工资料管理制度，确保施工过程的信息记录和资料归档。
质量控制
1. 质量目标：设定明确的质量目标和指标，确保工程质量符合预期标准。
2. 质检管理：建立质检制度，对施工过程中的重要节点进行检验和验收。
3. 质量监控：建立质量监控机制，对施工过程中的关键环节进行监督和评估。
4. 整改措施：对发现的质量问题及时采取整改措施，并追踪整改结果。
结论
本标准旨在为房地产工程项目提供统一的质量保证标准，通过良好的工程管理和严格的质量控制，确保项目的顺利进行和优质的
工程质量。
项目参与方应严格遵守本标准，并根据实际情况进行适当的调整和完善。
房地产项目开发全生命周期运营管控要点
房地产项目开发全生命周期运营管控要点房地产项目开发的全生命周期运营管控是指从项目立项、设计、建设、销售到项目后期管理等全过程的综合管理，关键要点包括：1. 项目规划阶段：在项目规划阶段，要进行市场调研，明确项目定位和开发目标，确定项目规模、功能布局等，同时要进行可行性分析，评估项目的投资回报率和风险，制定项目开发策略和营销方案。
2. 设计阶段：在设计阶段，要进行项目的详细规划和设计，包括土地利用规划、建筑物设计、工程造价预算等，确保项目能够满足市场需求和投资回报的要求，并符合相关法规和标准。
3. 建设阶段：在建设阶段，要进行项目的招标、施工和监理等工作，并进行进度、质量和安全管理，确保项目按时、按质量和按预算完成。
同时要与相关部门沟通协调，办理项目审批手续，确保项目合规。
4. 销售阶段：在销售阶段，要进行项目的市场推广和销售，包括制定销售计划、开展促销活动和签订销售合同等。
同时要进行购房者的资格审核和购房合同的审核，确保销售过程合法合规。
5. 交付阶段：在项目交付阶段，要进行验收和交付工作，包括对项目进行竣工验收和质量检查，办理相关手续，确保项目的正式交付。
同时要进行物业管理的规划和筹备，确保项目的后续运营和维护。
6. 后期管理阶段：在项目后期管理阶段，要进行物业管理和运营，包括招商租赁、设施维护、安全管理等。
同时要进行业主关系维护和投诉处理，提高项目的满意度和持续价值。
7. 项目监控：在整个项目的全生命周期中，要进行项目的监控和评估，包括项目进度、质量、成本和风险等方面的监控，及时调整和优化项目管理措施，确保项目的顺利实施和成功运营。
房地产项目开发的全生命周期运营管控要点包括项目规划、设计、建设、销售、交付和后期管理等各个阶段的综合管理，需要注重市场需求、项目合规、质量安全和持续运营等方面的考虑，确保项目的成功实施和长期价值。
房地产公司工程项目管理办法
工程项目管理办法目录第一章监理、总包、分包的管理 (2)1. 管理原则 (2)2. 工程部对监理单位的管理 (3)3. 工程部对总包单位的管理 (6)4. 工程部对分包、专业承包单位的管理 (8)第二章工程施工管理 (10)1 开工（施工）前的准备 (10)2 会议管理 (11)3 全生产、文明施工管理 (12)4 施工临时用电管理 (16)5 施工临时用水管理 (17)6 对施工人员的管理及其它 (17)第三章工程质量控制 (19)第四章施工进度管理 (23)第五章投资控制管理 (24)1 发包采购管理 (24)2 投资控制与签证管理 (24)3 合同管理 (25)第六章工程验收流程 (27)第七章奖罚流程 (28)附件：分部分项工程质量控制要点与常见质量通病防治........ 错误!未定义书签。
第一章监理、总包、分包的管理1. 管理原则1.1 工程部进行工程管理的首要原则是：保证自身队伍建设，所有工作立足从自己做起，进而去规范其他方面的行为，努力营造一个良好的工作形象，体现本部门团队的战斗力，充分展现本公司优秀的企业文化和优良的管理体制。
1.2 工程部是本公司对工程项目建设过程全面管理的实施部门，工程部对自己的管理行为负责。
监理公司受本公司委托对工程建设过程现场管理的实施负责。
监理方、承包方应全面配合、服从工程部的管理。
1.3 施工现场的管理顺序是：工程部项目监理部总包单位项目部分包单位分建设方指定（或直接分包）的和经建设方同意总包方自行分包的两种，建设方指定（或直接分包）的分包单位与总包单位、监理单位、建设单位的关系是：建设方指定分包的由建设单位（甲方）、总包单位（乙方）、分包单位（丙方）签订三方合同，直接分包的由建设单位（甲方）、分包单位（乙方）签订施工合同后，分包单位与总包单位签订工程分包配合协议，总包单位负责按合同（或协议）条款的约定对分包单位施工工程的质量、进度、安全生产、现场文明进行综合管理，监理单位负责协调处理管理过程中出现的问题，工程部负责做好监督和进一步协调工作；经建设方同意总包方自行分包的分包单位，总包单位应视同自己的施工队伍进行管理。
房地产建设工程管理方案
房地产建设工程管理方案一、项目概况在房地产建设项目中，建设工程管理方案的制定是至关重要的一环。
房地产建设工程管理方案是根据国家相关法律法规、规章制度和各项标准的规定，在建设工程施工、监理、监察、验收、竣工、交付使用等各个环节中按照规定程序，组织、协调、管理和控制各项工作的方案和措施。
本项目为一座居住区建设工程，总建筑面积约为50万平方米，总投资约为10亿元。
项目施工周期约为3年，设计承载人口约为2万人。
在如此庞大的项目中，建设工程管理方案的制定显得尤为重要。
二、管理方案的制定原则1. 安全第一在整个工程建设的过程中，安全放在第一位。
要保证工程进展中的建筑安全，工人的使用安全，工程设备的运行安全等。
2. 质量优先工程建设的质量是首要保证，只有保证工程质量，才能建造出一个满足人们居住需求的房屋。
3. 紧密配合在整个工程建设的过程中，需要各环节人员密切配合，互相协调，共同推动工程的顺利进行。
4. 环保节能在建设工程中，要重视环保和节能，保护环境，减少对自然资源的浪费。
5. 合理节约在工程建设中，要合理节约材料资源，减少浪费。
6. 科学管理要以科学管理方法指导建设工程，提高工程的效率。
三、管理方案的步骤和措施1. 项目立项在项目立项阶段，需要对项目进行全面调查研究，制订详细的建设规划和方案，明确工程的建设目标、任务和主要内容，为后续的工程建设奠定基础。
在项目立项之后，需要进行施工准备工作。
具体措施包括：（1）组建专业化施工管理团队，明确各部门职责和工作任务；（2）准备施工所需的材料、设备和人员；（3）对工程施工环境进行评估，保证施工环境的安全；（4）制定详细的施工计划。
3. 施工管理在施工阶段，需要对施工过程进行全面管理。
具体措施包括：（1）严格执行施工方案，按照规定程序进行工程施工；（2）加强对施工现场的安全监管；（3）加强对材料和设备的质量控制；（4）保证施工进度；（5）积极协调各工程专业，保证各项施工工作的顺利进行。
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总说明一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。
二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。
三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。
四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间。
第一部分建筑安装工程单体工程设计阶段（31天）一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。
（21天）1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。
2、工作成果：施工图。
3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位，设计单位完成施工图设计。
二、委托图纸审查机构进行政府图审（将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）。
（10天）1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。
2、工作成果：a、施工图审查通知书b、审图机构认可的施工图3、职责：设计公司负责通过政府图审，分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。
注：设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。
单体工程施工图预算与招投标（44天）一、编制施工图预算（施工图设计完成后进行）。
A、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价（21天）1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。
2、工作成果：工程量清单、拟定标底。
3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价。
注：本工作与政府图审同时开始。
B、按公司内部程序确定标底（8天）1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成。
2、工作成果：招标标底3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底，完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。
二、招投标A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。
（38天）1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第38天完成。
2、工作成果：完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本3、职责：a、分公司采购部编制招标方案与招标文件，公司采购部审核招标方案与招标文件；b、分公司工程部与采购部还要完成以下工作：①、对意向施工单位在建工程进行考察和评价②、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本③、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同条款评审。
B、发布招标公告（1天）1、标准时限：单体工程开工前第37天完成。
2、工作成果：招标公告3、职责：分公司开发部负责办理，并向政府部门提供以下资料：a、建设工程施工招标交易登记表b、年度建设计划批准文件c、建筑施工图技术性审查报告d、资金落实证明e、工程招标代理委托合同f、投标邀请书g、资格预审文件C、招标文件备案（3天）1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第31天完成。
2、工作成果：备案的招标文件。
3、职责：分公司工程部在向公司预结算部取得拦标价和工程量清单的基础上，填充招标文件，并在政府备案。
D、发放招标文件（备案当天完成）1、标准时限：单体工程开工前第31天完成。
2、职责：分公司采购部将招标文件发给入围的施工单位E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。
（15天）1、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第16天完成。
2、工作成果：确定中标候选人。
3、职责：分公司采购部、工程部配合完成本工作。
F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）1、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第11天完成。
2、工作成果：中标通知书，在政府备案的施工总承包合同3、职责：分公司采购部负责办理。
注：监理单位在开工前第38天确定。
单体工程施工阶段一、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。
（10天）1、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。
2、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。
3、职责：各分公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：a、工程登记表（原报建表）b、土地使用证书c、建设工程规划许可证d、现场具备施工条件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）e、经备案的施工合同和监理合同（副本）f、施工图设计审查合格书g、中标通知书h、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表i、工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》j、工程安全监督机构签发的安全监督备案表k、建设工程监理备案表l、年度投资计划和银行出具的资金到位证明m、消防设计审核意见书n、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。
二、在工程开工前还要完成以下工作：1、“三通一平”工作。
⑴、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。
⑵、职责：分公司（或项目）工程部组织办理。
2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。
⑴、标准时限：单体工程开工前第1天完成。
⑵、工作成果：确定货源。
⑶、职责：分公司工程部提采购计划，采购部按计划采购。
3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）。
⑴、标准时限：单体工程开工前第43天开始，开工前第1天完成。
⑵、工作成果：签订专业发包合同，桩基检测合格。
⑶、责任部门：分公司采购部负责签订合同及评审工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部对桩基施工、检测进行检查、并组织验收。
说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。
4、图纸会审工作（签订施工、监理合同后与办理施工许可证同时进行）。
⑴、标准时限：开工前第10天开始，开工前第1天完成。
（10天）⑵、工作成果：完成各方确认的图纸会审纪要。
⑶、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
三、单体工程施工（办理完成施工许可证后进行）。
1、6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；2、7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；3、12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。
注：以上施工周期中不含地基处理的时间。
建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。
四、需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。
1、电梯工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第100天签订电梯订购安装合同；门窗工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第70天签订订购安装三方合同。
2、职责：分公司采购部办理合同签订手续，分公司工程部给予技术支持。
单体工程竣工调试与验收阶段一、单体工程竣工前调试（水、电、暖、电梯等安装完成后开始）1、标准时限：单体工程竣工验收前第30天开始，单体工程竣工验收前第16天完成。
（15天）2、工作成果：调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。
3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
二、单体工程的人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等专项验收。
1、标准时限：单体工程竣工验收前第15天开始。
单体工程竣工验收前第1天完成。
（15天）2、工作成果：取得专项验收合格证明文件3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
三、单体工程竣工验收（各专项验收合格证明文件齐备后进行）。
1、标准时限：验收当天完成2、工作成果：工程验收合格，取得单位工程竣工验收报告。
3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。
四、单体工程竣工验收备案1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第30天完成。
2、工作成果：完成备案3、职责：分公司开发部、工程部协同办理第二部分市政配套与园林景观工程市政配套工程与园林景观施工图设计一、市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）1、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。
2、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。
3、职责：分公司工程部组织办理。
二、园林景观施工图设计（依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、公司的设计要求等进行设计）1、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成。
（45天）。
2、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。
3、职责：分公司工程部组织办理。
施工图预算编制阶段一、市政各专业施工图预算编制（45天）1、标准时限：单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成。
2、工作成果：施工图预算3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。
二、园林景观施工图预算编制（45天）1、标准时限：单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成。
2、工作成果：施工图预算3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。
市政各专业及园林景观工程招投标阶段1、招标方式：自行招标2、招标时限：a、市政各专业工程：（40天）同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。
b、园林景观工程：（40天）同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。
3、职责：分公司工程部与采购部完成以下工作：a、对意向施工单位的在建或已建或在建工程进行考察并作出评价。
b、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本c、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。
d、合同经评审后，签订施工合同。
注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。
施工阶段当期项目市政各专业及园林景观工程施工（主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请）（45天）。
标准时限：（90天）1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。
2、当期单体工程竣工验收合格后第90天完成园林绿化、修整等工作。
建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。
竣工调试与验收1、标准时限：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后15天内调试验收完成。
2、职责：分公司工程部组织完成。
第三部分其他工作一、办理商品房预售许可证；1、标准时限：总投资额达35%时完成2、职责：由分公司销售部办理。