微观市场调研

微观市场调研

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市场调研及规划设计的54个关键性图表

房地产微观市场研究的构成

房地产微观市场研究的内容较为复杂与多样，但总的可以将它归纳为以下几项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样，所包含的内容也不完全相同，读者在进行微观市场分析时可以有所选择地进行。

1、区域市场调查

它包含①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。

2、项目资源分析

3、市场供求分析

它包含①根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。如：项目基础市场调研、住宅商品房的消费市场调研、住宅商品房流通环节调研等。

4、竞争项目分析

它包含：①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。

名称

内容

项目地块状况项目地块自然资源

地块周边生活配套设施

项目地块地理位置、项目地块状况、地势状况、项目地块状况研究

地块规划周围环境景观、污染状况、社会治安状况、现有交通状况、生态环境状况、卫生状

况、水资源状况

居民习惯的日常购物场所、项目所在区域居民家庭数量及人口总数、周边居民文体设施、医疗卫生、金融服务、宾馆餐饮、邮政电信、电视频道、娱乐设施、生活供水、生活供电、学校

地块规划的技术经济指标、地块所肩负的城市功能

地块资源对项目的影响

从地块状况探讨、从地块自然资源探讨、从地块周边生活方式探讨、从地块规划探讨

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楼盘信息调查表

楼盘名称调查日期调查人员

年 月 日

内容

说 明

发 展 商设计单位

承建单位销售电话性 质□内销 □外销

功 能□内销 □外销 □办公楼

建筑面积占地面积总 栋 数

层 数建筑形态容 积 率

总 套 数层 高绿化率

分期状况楼盘基本情况

社区规划

配套设施

位 置交 通

周边道路交通线路教 育购 物邮局、银行医 院

景观配套

配 套

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户型结构分析

结构面积套数所占比例一室一厅一卫

二室一厅一卫

三室一厅一卫

四室二厅二卫

复 式

畅销户型分析

价格起 价

最 高 价

折实均价

总销售率

均 价

最 低 价

主力价格

销售时间银行按揭一次性付款分期付款

特惠方式

付款方式

物业状况物业公司

收 费

服务内容

车 位

数量：地上：

比例：地下：

娱乐：

会 所

体育：

教育：

商务：

施工现状

入伙时间

工程形象

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设备状况

智能化：电梯：供水：供电：

供暖：消防：安防(防盗等)：空调：电视：通讯：大堂：地面：

墙面：厨：卫：窗：门：装

修

形态：

颜色：材料：风格：

外

观设计

综合评述

主要卖点分析广告宣传分析

购买抗性分析

优劣势分析

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区域楼盘形态统计表

区域

多层

(万m2)

小高层

(万m2)

高层

(万m2)

别墅

(万m2)

写字楼

(万m2)

合计

(万m2)

平均单价

(元/m2)

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区域板块价格分析表

区域板块均价(元/m2)物业形态主力户型主力楼盘数量社区规模

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竞争项目价格对比表

开发面积(m2)主要产品均价(元/m2)面积(m2)项 目占地面积(m2)户 型