如何进行房地产项目市场分析

反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 反映商品房供求是否平衡的指标 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
最终目标
1. 找出项目的目标客户 2. 目标客户的置业需求 和偏好 3. 找出项目面对竞争市 场的机会点
竞争对手分析
现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反 应
目标客户分析
目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费 偏好、生活方式、心理特征、行为模式
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SWOT工具（项目+环境+竞争） SWOT分析
减少劣势，避免威胁
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进行房地产市场分析时常犯的错误

房地产市场是变化的， 因此市场分析应贯穿 于整个项目开发过程， 根据市场的变化及时 调整战略。
1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视 项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好
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S/W（优势/劣势） 的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素
O/T（机会/威胁）的价值 要素 宏观要素——经济形势 （宏观政策）/重大城市变 革 中观要素——行业形势 （一、二、三级市场）/城 市规划（交通、市政配套、 开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争 （片区、楼盘、户型）/客 户流向
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补充几点市场分析方法的建议：
•市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！
•数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目）， 便于整理分析；
•基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问 题、或是判断趋势、或是找到答案等。
0.50—0.55
0.45—0.5 0.4—0.45
11.2
12.1 18.9
与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低
2008年我国各主要城市的恩格尔系数
北京 人均可支配收 入 （元） 较上年增速 恩格尔系数 上海 天津 重庆 成都 武汉 西安
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系 宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 快速发展阶段 3000～4000 生存、改善需求兼有 平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主
如何进行房地来自百度文库市场分析
学习内容
为什么要进行房地产市场分析？
¶ 理论部分
什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
¶ 案例学习
慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告
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为什么要进行房地产市场分析？
开发商
市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提 炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
异常 基本正常 -5%~5% 正常运行 5%~15% 基本正常 15%~255 异常 >25% <-5%
房地产开发投资 额增幅 房地产开发投资 /GDP 房地产开发投资 /固定资产投资 销售面积/ 竣工面积 商品房销售额/ 房地产投资额
+
区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市 场分析 （二）基本资料的获得
• 区域经济环境分析
1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消 费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
内部因素
S O
W
T
外部因素
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SWOT分析的价值要素
具体地说，针对一个地块的价值要素 包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边 配套（商业/教育）/交通等（可总结为 便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社 会人文环境（噪音）等（可判定资源 的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经 济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素——目标/开发商品牌/可利 用资源等
EXCEL表格示例1
EXCEL表格示例2
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学习内容
¶ 理论部分 ¶ 案例学习
20
13882
11.4% 31.7%
14867
12.2% 37.2%
10313
10.5% 37.7%
8094
11.6% 38.1%
9641
7.4% 38.3%
8524
9.0% 40.6%
7748
7.9% 34.8% 11
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第三步 专业市场分析（住 宅）
1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行 划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结
人均GDP与房地产发展关系 发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征 启动阶段 800～3000 生存需求
发展特征
超速发展 单纯数量型
快速发展 以数量为主，数量与 质量并重
平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重
缓慢发展 综合发展型
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
►观点的判定很重要，它是 我们作出策略方向的基础。 ►在分析的过程中，我们强 调尽可能多地去考虑优势和 机会，尤其是必须抓住核心 优势和大机会——这是我们 “挖掘物业价值”的要旨所 在。
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SWOT分析
优势 S 劣势 W
我们的战略
机会 O
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
威胁 T
发挥优势，转化威胁
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
消费类型 温饱型 小康型 富裕型 恩格尔系数 0.5—0.59 0.4—0.5 0.2—0.39 住房消费占总消费 性支出的比重（%） 9.4 15.5 20—30 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额 恩格尔系数 0.55—0.59 住房消费占总消 费支出的比重 （% ） 7.6
具体起到 哪些作用呢？ 消费者
市场
建筑师
1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。。。
开发商是追逐利润的，建筑师 是唯美主义的，市场分析是连 接开发商、建筑师和消费者的 桥梁，房地产市场分析是基于 对市场的理性判断
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第四步 项目市场分析 （微观层面）
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
项目自身资源条件分析(swot分析)
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块 面积、形状、高度…… 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
• 区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
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什么是房地产市场分析？
概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。
需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店 等）
市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路

三个层次 两个方面 三个时段
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配， 将导致供过于求 <0.05 <15 <0.8 <0.8 0.05-0.1 15~22 0.8~0.9 0.8~0.9 0.1-0.14 22~30 0.9~1.0 0.9~1.0 0.14-0.2 30~37 1.0~1.1 1.0~1.1 >0.2 >37 >1.1 >1.1
按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测， 从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析
根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占 有率。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和市 场分析
（一）基本内容
区域经济环境分析
区域市场、专业物业市场、项目市场

供给、需求

过去、现在、未来
区域房地产发展处于何种阶段？
区域 市场分析 专业 市场分析
项目市场处于何种竞争格局？ 项目 市场分析
竞争供给分析
客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析
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例如：
广州经济 环境和房 地产市场
广州住宅 市场
项目所在 地市场
房地产市场分析的思路、步骤和方法
2。步骤
第一步：市场区域界定
这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产 市场特征的范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到 影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
第三步：专业市场分析