街区案例复盘

商业街案例复盘

一、2016年经营概况

——艰难运营

二、2017年调改思路

——系统升级

三、2018年经营反思

——网红蝶变

目 录

一、2016年经营概况

1.1 总体概括

序分项基本信息

1 案名中建·梅澜坊商业街

2 项目隶属中建五局旗下唯一地产运营平台中建信和地产

3 物业产权100%自持

4 街区全长900米（世界级的一公里）

5 项目面积 2.8万平米

6 开业节点1、2段街区于2015年底开业；3、4段街区于2016年开业

7 特殊背景2014年起分批交付使用，首批商户2014年底开业

政府为梅溪湖片区配套及开发需要，要求商业2014年底开业

1.1 总体概况

项目区位——位于梅溪湖北岸中心位置，占据梅溪湖最核心的千米湖岸线，坐拥麓云路与文化艺术中心双地铁站。

1.1 总体概况

中建梅溪湖中心——梅溪湖片区首席地铁上盖滨湖综合体

项目总占地面积约300亩，总建筑面积80万平米，汇聚5A甲级写字楼、行政公寓、高档住宅、购物中心及滨湖风情商业街等多元业态，是梅溪湖片区首个集餐饮、娱乐、购物等功能的时尚休闲文化娱乐中心。

地块商业类型商业总量

G5地块

酒店

13.3 办公

裙楼商业

G6、G10 商业街 2.8 G7、G8 底商 1.3 G5地块

G6、G10地块

G7、G8地块

1.2 2016年前经营概况 背景强大 经营艰难

区域分析：周边在建/售项目较多，车流人流少，楼盘入住率极低30%，商业不成熟 项目情况：已进驻品牌25个（餐饮9家、零售2家、其他14家，业态丰富度低） 经营情况：业绩不理想，单个品牌面积大（1栋1户），商户承租压力巨大

17#

15#

9#

12# 11#

10#

7#

4#

3#

2# 1# 18#

营销中心

山越山

尊品牛排、mangosix

漫咖啡

艾特婚纱

玖悦

炸鸡情侣

bellavista 、布里餐吧

金丝楠木

蛋糕魔法师等

锅ONE 等

5#

6#

魅语等

8#

16#

时间仓、星星里的人

已开业 : 已招商未开业： 待招商：

PLAYTIME

1650㎡ 1660㎡

1660㎡

2231㎡

1092㎡

1191㎡

915㎡

1742㎡

1037㎡

1166㎡ 1033㎡

1037㎡

1191㎡

1507㎡

1859㎡

2016年租金收缴率约60%（1600万仅能收入1000万）

1.2 2016年前经营概况经营艰难律腾进驻

序问题点主要表现

1团队更迭频繁

街区经营困难多家顾问操盘失败竞争对手强力挤压商户经营怨声载道

2操盘经营无序

商户掉铺严重

业态单一餐饮为主

靠天吃饭客流稀疏

单品牌面积超大

有些整栋楼就一个品牌/有700-1000平方米16年底引进25个品牌大部份经营困难

律腾集团2016年11月调研摸底重新定位

1.2 2016年前经营概况经营艰难律腾进驻

坪效100元/月/平米

步步高梅溪湖新天地，距离项目3公里，总建

筑面积约70万㎡，其中商业约35万平米，

2016年6月开业

览秀城，距离项目300米

，商业建面约10万平米，

2016年11月17日开业

动线预判

本项目人流动线预判：

根据项目商业布局及项目与周边路

网交通的关系，可以预判项目的商

业人流动线为：

✓核心人流聚焦区：环湖路

✓二级人流聚集区为：步行街内动

线

✓三级人流聚集区位：湖边步道

业态布局因素：

业态布局应根据不同业态对人流、交通、楼层、展示面、停车等因素的需求差别，综合规

划合理的业态布局，从而使项目商业价值得到最大价值的体现。

二、2017年调改思路

2.1 2017年调整思路精准定位彰显特色

国际漫生活主题街区

——时尚餐饮 /文创生活 /风情酒吧/亲子娱乐——

2.1 2017年调整思路精准定位彰显特色

重新定位，找准突破

梅溪湖畔·首席“漫生活”主题街区，面向全市年轻时尚群体为核心客群、辐射拉动旅游及周围县市客群。

打造“漫生活”，引进文创、酒吧、网红店等商家。

形成梅澜坊商业街四大主力业态：文创生活、情调酒吧、时尚餐饮、亲子游乐

项目按照楼层来进行业态规划，中午和晚上吃饭时段本来就不缺客流，本轮调整充分考虑2个时间段的人流：晚上9：00-12:00，依靠酒吧吸引客流，下午2：00-5：00以儿童、书店、文创集合店、咖啡吧延长消费者驻留时间；端头铺子布局以主力店（知名品牌），做到端头的吸引客流作用。

2.2 2017年调整思路重抓招调成果显著

1、业态定位改造先行

对街区进行工程技术条件的改造，对铺位进行重新分割，品牌数量从25个增加到了86个。

2、创业大赛，引进文创

1、扶持文创引进主力店：

1）文创特色网红店（咖啡色、汤响松风等）

2）主力连锁品牌店，如麦当劳，卡佛书店，漫咖啡

3）特色服装店（设计师气质的服装店、私人定制）

给整个街区营造了一种休闲、娱乐、购物的氛围，给街区带来了闲逛的人流，让街区“动”起来。

文创业态成为激活项目招商调改的关键业态