国家税务总局公告2016年第70号“土地增值税”政策解读：细思极恐的“可”字-财税法规解读获奖文档
土地增值税全面剖析(老会计人的经验)
土地增值税全面剖析（老会计人的经验）土地增值税作为房地产开发企业重要的税种，本文将对其基本概念予以阐述，后期将对其重要内容进行深度剖析，限于本人对其的理解，如有错误，望阅读者多提宝贵意见。
一、纳税人《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。
二、税率土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税。
实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方名，对取得过高收入，尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人，能发挥一定的调节作用。
三、计税依据土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。
转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
1、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
2、扣除项目及其金额本文只介绍房地产开发企业的土地增值税纳税规则，其他本文不在介绍，将会在后期的文章中述及。
房地产开发企业扣除项目包括以下五种：1）、取得土地使用权所支付的金额2）、房地产开发成本3）、房地产开发费用4）、与转让房地产有关的税金5）、房地产企业加计扣除（20%）四、扣除项目分析1、取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
解读：国家税务总局公告2016年第70号
大家想必都是看了总局官网《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号)。
我们在V7营改增群和70号公告临时群里边也进行了各种讨论，群雄纷起的感觉。
有很清醒的，有装糊涂的，有准备跳楼的。
闲言少叙，我们只谈对70号公告的第一条。
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题【政策原文】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款1、第一条第一款所称的销项税额到底指的是什么销项税额？这个是争论的焦点。
以前没有70号公告的时候，大家普遍认为就是按照增值税销售收入除以（1+适用税率或者征收率），如果是采用差额计税、全额开票的话，就是发票上标注的税额。
现在似乎一下子变天了，大家有点不适应。
2、由于此前国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。
一般来说，销售额乘以适用税率计算出来的才是销项税额，因此这个销售额是根据差额扣除后的销售额计算出来的销项税额。
与此相适应，可以扣除的土地价款不应再考虑其在增值税上可以抵减销售额而造成的销项税减少金额，直接按照土增税实施细则第七条和土增税条例第六条对取得土地成本的要求去确定。
也就是大家在70号发布之前就曾经总结过的广州模式，收入加回头，成本不减掉。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》解读
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》解读土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
为了规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入，我国自1994年1月1日起开征土地增值税。
但是随着近十余年经济发展步伐的加快，尤其是房地产行业发展的如火如荼，国家加强了税收调控力度，与之俱来的完善以往的土地增值税政策、明确执行中的相关问题也提上了日程。
因此，财政部和国家税务总局于2006年3月2日联合下发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号，以下简称《通知》），该《通知》自2006年3月2日开始执行，主要涵盖以下几个方面的内容：明确普通标准住宅的执行标准《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税”《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三点也规定“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税”。
但是，面对这样的普通住宅的优惠却无法恰到好处的把握怎样的普通住宅才能达标享受优惠。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条虽然规定了普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，但是过于笼统简单。
去年，国家在调整房地产营业税政策时，统一制定了一个全国性的参照标准。
这次土地增值税政策的调整，为了统一执行标准，规定“普通标准住宅”一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。
即中小套型、中低价位普通住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
土地增值税清算注意事项
案例条文解读案例1关于发票，发票右下角的备注可能会被忽略，国家税务总局公告2016年第70号（2016-11-10）关于发票确认问题明确写明发票备注名称和地址的，土增不允许扣除。
案例2关于开发建造费扣除，从税局角度通常认定为费用而非成本，需要提前准备材料。
案例3关于人防移交，有些地区因为人防局不接收导致清算时无法取得移交证明，所以遇到这种情况试着取得人防未移交证明来与税局沟通。
案例4关于合同问题，红线外和售楼处精装修等是肯定不能进入成本扣除的，所以在合同签署时尤其是红线外合同，注意不需要把红线外几个敏感字眼直接写进合同，导致清算时没有沟通计入成本扣除的余地。
案例5是其他问题，如政策性住房协议的签署和未售货值的及时处置等。
问答环节Q1：能说说不同合作方对于清算在风险和避税角度如何倾向的？如果和我司出现差异，我们如何解决？A1：合作方财务一般情况下也是倾向于风险较小、税负相对较低但可能不是最低的方案，但他们有的时候也会提出能不能先提交一个风险相对较大但税负相对更小的方案上去，这个就需要跟合作方详细说明风险确实不可控的情况下提交的方案，如果方案在税局过不去可能造成报告退回和拉锯式沟通。
Q2：在目前的清算工作中，最耽误时间你又觉得不创造价值的工作是什么？A2：最耽误时间的工作是资料的收集，比如项目基础资料、成本结算单、配套移交证明等原始文件的查找，这些资料确实不是直接创造价值，但确实是清算要件，因为人员交接频繁和保存方式等原因可能要花费很长时间去收集，而且可能还收集不到。
Q3：您认为日常土增管理中，最重要的一个管理事项是什么？该怎么细化呢？A3：在日常清算的管理中最重要的一个管理事项是成本的管理。
因为土增清算中收入和面积是相对比较容易梳理核实的。
但成本如果都是在清算前不久或清算中梳理核实，花费的时间会非常多。
所以平时的成本管理就显得尤为重要，那么怎么进行平时的管理呢，就需要像我说的建立一个管理抓手，比如成本台账之类的，线上线下的都可以，清晰准确的将发生的成本类别、结算、合同、发票情况等放进去，进行监控和分析，以便清算时随时使用。
税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则
税务总局明确营改增后土地增值税若干操作细则国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
财税实务解读土增税70号公告-细思极恐的“可”字
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务解读土增税70号公告:细思极恐的“可”字对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题,我想到了
一个比喻:花80元买了个被套当祭礼去吊孝,结果孝子却很不高兴,因为他以为你要封300块钱给他呢.
原来,财税【2016】43号文对于土地增值税的计税依据,给出了原则性的规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.
OK,于是大家就会想,比如销售房产时,预收了1,000万元,那么,计算预征土地增值税时的基础就是:1,000万÷(1+11%),这样预售收入就不含税了.
以3.5%的预征率来说,应预征:
1,000÷(1+11%)×3.5%=31.5万元
但是,这样理解43号文,是有风险的,因为43号文规定的是”转让房地产取得的收入”,并不是针对”预收款”,所以是两个不
同概念的标准,把预收款也理解成”收入”,多少有一点先入为
主或者一厢情愿.
所以,不能直接因为有43号文,就认为预征应该要扣除销项税金.但看来不少纳税就是这样认为的,所以,当70号文出台后,自然
就会有点失望了.
再来看看另一个方面,就是增值税本身.预售房时,并没有收入实现,增值税也没有实现收入,这是营改增后房地产行业最大的变
化之一,预售收入没有增值税纳税义务.所以,预售的收入中,不
存在增值税金这个概念,所以就一点没有可扣减的.
如果按这个思路来理解,那么预征土地增值税,应该按预收款全。
土地增值税关于可以扣除税金的规定
土地增值税中可以扣除是税金分析1、相关税收法律依据分析《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件第三条第二款规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
国家税务总局公告2016年第70号第三条规定如下：（1）首先明确计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;（2）营改增后，城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
根据以上营改增的税收政策规定，应注意以下几个成本扣除问题：第一，针对营改增后开发的项目在土地增值税清算时，允许扣除的“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；第二，如果房地产开发项目是老项目，且选择简易计税方法依照5%计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，不允许在增值税销项税额中抵扣，没有享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额必须在土地增值税清算中进行扣除；第三，如果房地产开发项目是营改增后开发的新项目，且选择一般计税方法依照11%（2016年5月1日之后至2018年4月31日）、10%（2018年5月1日之后至2019年3月31日）、9%（2019年4月1日之后）计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中抵扣，享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额不可以在土地增值税清算中进行扣除；第四，营改增后发生的城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
通过以上税收法律政策分析发现，有的房地产企业在计算土地增值税扣除的新老项目，存在的多扣除成本少缴纳土地增值税的税收风险如下：第一，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，在计算土地增值税时，将缴纳的增值税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除；第二，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，将在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额在土地增值税清算时，进行了扣除；第三，营改增后，凡不能按清算项目准确计算的城建税、教育费附加，进行了据实扣除，没有按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
营改增后土地增值税六大变化
营改增后土地增值税六大变化由于营改增后增值税与营业税计税原理不同，即增值税属于价外税而营业税属于价内税,导致收入、成本、税金的确认也不同。
围绕营改增带来的这些变化，为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，继《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称财税〔2016〕43号）文件后,国家税务总局又发布了《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局2016年第70号公告，以下简称国家税务总局2016年第70号公告），进一步针对土地增值税若干征管问题进行了明确。
其主要内容包括土地增值税预征，土地增值税应税收入确认,与转让房地产有关的税金扣除问题、建筑安装工程费支出的发票确认问题、土地增值税清算的计算问题以及旧房转让时的扣除计算问题。
一、土地增值税预征的变化。
按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
”也就是说，预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款均衡入库，采取预先征收土地增值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。
营改增之前，按照取得的全部收入按照一定比例预征土地增值税。
但营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额，预交土地增值税=预收款/（1+9%）*土地增值税预征率；土地增值税预征率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据国家税务总局公告2016年第70号的规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。
一文全面弄懂土地增值税（多图文详解）
一文全面弄懂土地增值税（多图文详解）一、土地增值税相关政策文件（全在这里了）1.土地增值税文件汇集（1994-2019）2.中华人民共和国土地增值税暂行条例3.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则4.国税函发〔1995〕110号（土地增值税宣传提纲）5.国税发〔2006〕187号（房地产开发企业土地增值税清算）6.国税发〔2009〕91号(《土地增值税清算管理规程》)7.税总函〔2016〕309号（修订土地增值税纳税申报表）8.安徽省税务局公告2018年第21号（修改安徽省土地增值税清算管理办法）二、思维导图（一）纳税人土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。
包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。
要点：国有土地使用权（集体不征），有偿（继承、赠予不征），转让（出租不征），也适用于涉外企业、单位和个人。
（二）征税对象土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
（三）税率土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。
在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。
即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100 ％的部分；增值额超过扣除项目金领100％，未超过200 ％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。
土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
（四）收入的确认1.收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，不仅仅指货币收入。
房地产开发企业“营改增”后续政策变化
房地产开发企业“营改增”后续政策变化营改增对土地增值税的影响一、收入确认的变化一、收入确认的变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
二、税金扣除的变化关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第三条关于与转让房地产有关的税金扣除问题营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
三、建安发票扣除的变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第五条关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
四、土地增值税预征的计税依据发生变化《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》【2016】70号公告第一条为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款土地价款扣除的新变化对“土地价款”的扣除的补充《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产企业预缴土地增值税
房地产企业预缴土地增值税，作为会计的您想为企业节省资金流吗？
国家税务总局公告2016年第70号规定：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款（该文件2016年11月10日公布）
营改增以前及营改增后至2016年11月10日之前，纳税人计算营业税/增值税和土地增值税的计税依据是一样的，但本公告颠覆了预缴环节土地增值税的计税依据。
增值税计税依据=预收账款÷(1+税率或征收率)
土地增值税（预征）计税依据=预收款-应预缴增值税税款
下面就两种预缴土地增值税的方法进行比较：方法一、70号公告；方法二、原计算方法
温馨提示：
70号公告中，是可按照以下方法计算，不是必须。
按原来的方法预缴土地增值税，财务人员可为企业减少预缴土地增值税，减少预缴税款对企业资金的占用，节约资金成本。
怎样理解土地增值税应税收入
纳税辅导23可见夫妻婚姻关系存续期间，如无特别约定，房屋、土地权属应归夫妻双方共有，形式上可能房屋产权证或土地使用证权益归属人为夫妻一方，但实质上述房屋产权或土地使用权权益归属人为夫妻二人，因此，通过变更为双方共有，但相应权属并没有转移，不征契税。
小林的情况即属于此类情形，不征契税。
需要注意的是，夫妻发生离婚情况，离婚时变更原夫妻财产产权人名字，如因夫妻财产分割而将原共有房屋的产权归属其中一方，同样不需要缴纳契税。
夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共同财产，因此在离婚时每人各享有一半的产权。
夫妻在离婚时办理房屋产权登记过户可以选择如下两种方式：一种是在离婚前变更，另一种是在离婚后变更。
在离婚前变更产权人名字是不用缴纳契税等各种费用的，因为这时房屋仍然是夫妻共有财产，登记在一方名下的房屋仍为双方共有财产。
在离婚后变更产权人名字是否需要缴税呢？根据我国婚姻法的规定及《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函［1999］391号），夫妻共有房屋属于夫妻二人共同的共有财产。
因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。
因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
按照上述规定，夫妻离婚后办理房屋转移，只要能提供离婚判决或离婚证等能证明夫妻确已离婚的有效文书，则同样不需要缴纳契税等费用，因为由于离婚引起的房屋过户，不是房屋买卖行为。
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
这一规定源自《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税［2016］43号，以下简称43号文件）第三条第一款规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，由于70号公告省略了43号文件第三条第二款的解释，导致人们在计算土地增值税的收入时出现错误。
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对于这个70号公告关于土地增值税预征的计算问题，我想到了一个比喻：花80元买了个被套当祭礼去吊孝，结果孝子却很不高兴，因为他以为你要封300块钱给他呢。
相关政策国家税务总局公告2016年第70号国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
原来，财税[2016]43号文对于土地增值税的计税依据，给出了原则性的规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
OK，于是大家就会想，比如销售房产时，预收了1,000万元，那么，计算预征土地增值税时的基础就是：1,000万÷（1+11%），这样预售收入就不含税了。
以3.5%的预征率来说，应预征：
1,000÷（1+11%）×3.5%=31.5万元
但是，这样理解43号文，是有风险的，因为43号文规定的是转让房地产取得的收入，并不是针对预收款，所以是两个不同概念的标准，把预收款也理解成收入，多少有一点先入为主或者一厢情愿。
所以，不能直接因为有43号文，就认为预征应该要扣除销项税金。
但看来不少纳税就是这样认为的，所以，当70号文出台后，自然就会有点失望了。
再来看看另一个方面，就是增值税本身。
预售房时，并没有收入实现，增值税也没有实现收入，这是营改增后房地产行业最大的变化之一，预售收。