某地区区域市场调查报告

望京地区区域市调报告

一、北京市宏观市场分析

（一）举办奥运会对北京房地产市场的影响分析

办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。

同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。

（二）WTO对北京房地产市场的影响分析

加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。

入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，购买力将持续提升。WTO的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从2000年11月20日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。

入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。

（三）政策面对北京房地产市场的影响分析

1、121文件影响

央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资

渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这

意味着房地产融资将趋向多元化。

2、国务院18号文件

国务院下发的18号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展

决心和信心。

（四）本市房地产各项经济指标

2003年1－7月，全市商品住宅建设完成投资278．6亿元，其中31．9亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659万平方米，比上年同期增加713万平方米，增长18．1％。经济适用住房开复工面积600万平方米，为全部商品住宅开复工面积的12．9％，比上年同期增加150万平方米，同比增长25．1％。

2003年8月份房屋销售总数为16956套，总面积为180万余平方米，销售总金额103.2亿元人民币。其中：

商品房预售总数为11753套，销售面积为135.5万平方米，销售总金额88.4亿元人民币，均价为每平方米6521元人民币。

经济适用住宅预售总数为2131套，销售面积为19.5万平方米，销售总金额7.3亿元人民币，均价为每平方米3738元人民币。

销量较7月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7月份上升25%到45%。•

各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。

二、北京市住宅市场趋势

1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。

2、小户型走势强劲。100平米内的一居、二居产品依然畅销。

3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。

4、小区的功能配套越来越受重视。

5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。

三、竞争个案分析

（一）宝星园

一、环境分析

本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3区）内，紧邻京顺路、

机场高速路。

（一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合

配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有

国际生活品味。

（二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。

二、产品分析

（一）建筑规模：本案规划建筑面积40万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15万平方米，二期、三期待定。２００１年５月开盘，2005年开发全部完成。

（二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6栋，2栋18层，2栋23层，2栋25层。

（2）一梯六户

（3）首层大堂挑空。

（三）外立面：（1）6层以上高档外墙涂料，

（2）1—6层配高级墙面砖

（四）户型配比：

（五）配套设施：１、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房

２、教育配套：借助周边设施

３、商业配套：借助周边设施

（六）车位配比：１．５：１

（七）容积率：3.3

（八）无精神堡垒

三、价格分析

（一）价格范围：5100/M2---6900/M2

(二)主力总价范围：６４万――８０万

车位费：350/月

会所通用费：200/月

四、客源分析

（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白领夫妻。（2）、私营业主

（3）、港台、韩国等外籍人士

七、利多利空分析