旧城更新总规划师赖寿华访谈记录- 超群 谢莹

赖所：旧城更新改造专项纲要、旧工厂改造专项规划、城中村改造专项规划，三个专项规划。Chaos：整体进度如何呢？8月11号，等于是基本完成了？

赖所：完成了状况稿，要经过审查。旧厂转向改造规划也有稿。旧城专项改造规划，1月份有个公众征询意见稿。

Chaos：为什么薄这么多？

赖所：因为这是文本。

Chaos：1月份征询意见稿之后，针对旧城改造有更新吗？

赖所：收到邮件5、600份。每份都统计归纳。80%居民快点改。要不要改，希望纳入改造。Chaos：纳入改造原因是？

赖所：居住环境非常差。主要是建筑物没更新。

Chaos：我们了解到的是，居民希望改造，但是不希望拆迁这种改造。

赖所：回迁也是可以的嘛。

Chaos：不算规划意见。有针对规划纲要本身的改造意见吗？

赖所：有。还有部分意见关于加强环保、汽车传统产业、交通意见。很专业的意见不多，因为本身纲要比较简单，框架性的。

Chaos：可能因为公布时间很短，只有15天，难以有专业性意见呢？

赖所：没有。

Chaos：只是纲要，因此周期短。

赖所：对。

Chaos：3+1改造规划，在三旧改造提出之后增加这个规划，那么相互之间有因果关系吗？赖所：没有。旧城更新改造纲要起源。上次2007年开始做荔湾区危破房改造。光做未破房改造很难做。举个例子。全市490多万威迫旧房，建筑面积。荔湾区180万危破房改造。但是真正纳入的只有8多万。烂的不能住了。180万旧房，不更新不维护，随时可能变成威迫旧房。

Sea：广州市荔湾区统计局统计公报：05年的时候，说04、05修了50%的威迫旧房，但是05、06、07、08年修完了，为什么会有新的呢？

赖所：建筑是有寿命的。

Chaos：判断是哪个部门做的判断呢？

赖所：房管局。当时的旧改办。国土下的一个机构负责判断。危破房有资金支持的。但是我们不支持这种方式来做。主要是1，在册的危破房只是九牛一毛，才8%左右，但是有90%的旧房随时有可能变成危破房；2，单栋改造，改变历史风貌，没有延续，而且有些地方是比较差的地区。没有保护价值。改造是贴钱给他。应该采取街区改造，该拆除的拆除，该改造的改造，该保护的保护。08年就完成了荔湾区旧城改造规划，09年局里觉得做的好，因此要求我们扩大到全市旧城改造规划。当时荔湾区的形势严峻，建筑质量很差，产业传统，人口老龄化更外来的人口多。传统产业，像批发市场，很多是外地人经营的。外来人口都是拉赶车拉货营业员这种类型的。那些老房子都很烂。建筑物很差。有租金就让那些业主没有改造的动力。让建筑物继续差下去。

Sea：为什么不想自己修呢？

赖所：修的话呢，按照物权法的规定，必须前后左右的邻居同意你旧城改造。老城区的建筑产权很复杂。历史上都是在建的，有些是华侨，人不见了，有的是祖上留下来的分掉了。Chaos：但是我们了解到房子的情况，私房的质量好于公房。自我维护，所以应该有动力自己改造。

赖所：也不完全。但是你去过changhuajie，longjinjie，那些旧房都是私人的，但是住的人是老人，没有经济来源改善建筑。产权不清晰，没有办法弄清晰，改造不了，有些是隔壁左右

的不清晰，没有办法拿到征询意见。

Chaos：那这是你们看到的问题，规划是按照什么思路改造呢？

赖所：荔湾区按照三位一体的xiangcheng：建筑、产业和人口结构。由于低层次的产业，导致低层次的人口在这里生活，造成低层次的人口使用，带来人口结构的下降。纲要里都有。Sea：产业退二进三。荔湾区的产业，特殊情况特殊处理。有些第三产业完全靠居民网络。如果居民迁走，那三产如何维持呢？

赖所：我们没有说退掉居民啊。三位一体要进行同步的改造，建筑物要更新，基础设施要更新，产业要提升，人口结构也要调整。物业更好了，租金上去了，物业价值上去了，国外城市出现的cifenhua，有钱人愿意回到旧城居住，那么你的第三产业就有发展的空间。当然荔湾区的第三产业不是靠社区网络，100多个市场是为全国各地服务的。海珠区一又不同，是房地产搞的多，没有商业服务设施，没有就业机会，旧城改造方向是增加就业机会。越秀区又不同，越秀区的房子比较好，而且产业发展好，但人口过度密集。希望可以调整产业结构。晚上可以增加一些娱乐活动，增加晚上的人气。针对问题，一区一策。各区有各自的改造方式。

Chaos：这样针对一个片区的改造，不知道会不会有开发商介入参与更新，会不会牵扯到开发商想做的，建筑或者街区的原住民有强烈的。

赖所：生活网络被破坏。全世界都是。理论上可以这么认为。社会学家讲那么多，那你来改喽。房子不动，那就继续旧下去。砸死两个人。

Chaos：没有折衷的方式？

赖所：我们的方案很好的。设计改造在日本，在美国，在韩国，建筑质量比较好的情况下可以，产权容易调整也可以，居民通情达理也可以。你要知道我们的公房，西关大屋，一个房子住十口人。到处加建。管制不严格。违建建筑的拆迁是非常困难的。中国这种制度里面，房子比命还重要。第二，很多的改造地块，回迁的方式，我们要认识到他的必要管理。第三，不主张回迁。历史上的烂尾楼都是回迁居民，居民不断的上访，发展商走了，不断的迁出去，没人买单了，迁出去也没人买单了。

Sea：为什么？

赖所：一个地块，有150户拆迁户，有两三个钉子户不盖，造成整个的建设拖后，可能造成烂尾。有钉子户造成烂尾楼。迁出去的140多户，永远迁不回来。

Chaos：那是由于居民钉子户，而不是开发商的不负责任或者资金链断裂造成烂尾？

赖所：如果说发展商不负责任，没有哪个发展商不想挣钱的。

Chaos：那至少可以说明，现在的程序无法保证他们可以谈妥这件事？

赖所：现在纲要里面是有的。以前划一块地给开发商，开发商自己去谈，自己谈安置回迁。现在是政府主导来做。第一是划出去的安置街区，要经过两轮的征询意见，第一轮必须要有2/3的人同意，才能开展下一步的改造规划。改造规划要获得90%的居民同意，才可以。另外10%通过法律手段协调。政府要完成这个工作。拆迁也是政府来做。拆迁置房，或者给临迁费。是政府在承诺做这件事。

Chaos：但现在这么多地方的三旧改造，那政府需要投入大量的资金。

赖所：没错。这里的制度需要改。看哪个城市拿4、50个亿做旧城改造？为什么我主张回迁呢？第一是大量的回迁费，第二遇到特殊问题了，没办法建起来，回迁不了。我比较主张就地安置，货币安置，还有外迁安置结合。尽量不做回迁。成本很高。

Chaos：时间差。谁心里都不放心。

赖所：没错。从社会学角度来说，任何社会形成稳定的结构，都是由不稳定造成的，才会慢慢成为稳定。第二，我今天从中山八迁到东风路，这才叫稳定的社会结构。西关大屋住多少人？90%的都是外来低层次的工人住在里面，你认为保护他们吗？