房地产评估复习要点
房屋估价知识点总结
房屋估价知识点总结一、房屋估价的方法房屋估价的方法有很多种，主要包括市场比较法、收益法、成本法等。
不同的估价方法适用于不同的情况，下面将分别介绍各种方法的特点和应用场景。
1.市场比较法市场比较法是一种最常用的房屋估价方法。
它是通过对同类房屋的成交价格进行比较分析，找出与待估价房屋相似的房屋，从而得出待估价房屋的价值。
市场比较法的优点是简单易行，能够直观地反映市场行情。
但是，该方法也存在一些局限性，比如受到市场波动、供求关系等因素的影响，估价结果可能不够准确。
2.收益法收益法是主要用于商业和投资用途房屋的估价方法。
它是通过对待估价房屋未来的租金收入进行估算，并考虑到投资回报率、折现率等因素，来确定房屋的投资价值。
收益法的优点是适用于租金收入较为稳定的房屋，能够全面考虑投资收益的因素。
但是，该方法也存在一些限制，比如对租金收入和折现率的估计需要一定的技术和经验。
3.成本法成本法是通过对房屋的建筑成本、土地成本等因素进行估算，来确定房屋的价值。
该方法适用于新建房屋或者缺乏市场交易数据的情况。
成本法的优点是能够客观地反映房屋的实际建设成本，是一种较为可靠的估价方法。
但是，该方法也存在一些问题，比如建筑成本估算受到市场价格波动的影响，土地成本估算受到土地供求关系等因素的影响。
4.其他方法除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他方法，比如残值法、复合法等。
它们根据不同情况和目的，都能够提供一定程度的参考价值。
二、房屋估价的影响因素房屋估价的结果受到很多因素的影响，在进行估价时需要全面考虑这些因素。
下面将介绍房屋估价的主要影响因素。
1.房屋的地理位置房屋的地理位置是影响其价值的一个重要因素。
比如，在城市中心地段的房屋，由于交通便利、配套设施齐全等优势，其价值通常相对较高。
而在偏远地区的房屋，由于交通不便、配套设施欠缺等因素，其价值通常较低。
2.房屋的建筑品质房屋的建筑品质也是影响其价值的一个重要因素。
比如，高档别墅、豪华公寓等建筑品质较高的房屋，其价值通常较高。
房地产评估考试复习整理(全)
1房地产的定义：指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
2 房地产的物权：所有权，使用权，租赁权，抵押权，典权，地上权，地役权。
3房地产的特性：位置的固定性、地区性、个别性；长期使用性；大量投资性；易受政策限制性（城市规划限制、行政征收权）；相互影响性；保值性与增值性4 房地产价格的含义：房地产价格一般根据房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三个因素，产生了该房地产的经济价值而形成的。
5 总价格：指一宗房地产的整体价格。
6 单位价格：房地产中，单位面积的价格。
7楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价/建筑总面积=土地单价/容积率。
8 容积率=建筑总面积/土地总面积*100%9 建筑物价格：指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地价格。
10 房地价格：指的是建筑物连同所占用的土地价格。
11 名义价格：指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。
12 实际价格;指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交提起时一次性付清的价格折现到成交日期的价格。
13 影响当地产的价格的一般因素：指在一般经济社会方面对房地产价格水平产生影响的因素，并且具有全区性，包括社会、经济、行政等各方面。
14 社会因素：人口数量个密度；社会文明及教育状况；家庭规模；政治安定状况；社会治安程度；房地产投机；城市化；心理因素。
15 经济因素：经济发展状况；财政金融状况；产业结构变化；税收负担状况；居民收入；物价。
16 行政因素：土地制度；住房制度；城市规划；房地产价格政策；税收；交通管制；行政隶属变更；特殊政策。
其中一般因素以人文条件为中心，是决定房地产价格的外在因素；区域因素是确定各地区的房地产价格水平基础；个别因素是以房地产本身物理特性为中心，是决定房地产价格的内在因素；房地产价格是由其效用、相对稀少性及需求是形成房地产价格的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
房地产估价师考试重点内容
房地产估价师考试重点内容房地产估价师考试涵盖的内容非常广泛，那我就来给大家讲讲其中一些重点内容吧。
1. 房地产估价的基本原理价值类型：这就像是给房子的价值贴个标签。
市场价值是在公开市场上最可能形成的价格，就好比你去市场买菜，大家普遍愿意出的那个价格。
还有投资价值，这是对于特定投资者来说的价值，就像你特别喜欢一个房子，你愿意为它比别人多花点钱，因为你觉得它有特殊的投资潜力。
估价原则：合法原则是必须遵守的底线。
就像做人要守规矩一样，估价的时候，房地产的权益、使用等都得合法。
最高最佳使用原则呢，就是要让房地产发挥出它最大的效益。
比如说一块地，是建商场收益高还是建住宅收益高，这就需要评估哪种用途能让它达到最高最佳使用状态。
2. 房地产价格影响因素一般因素：社会因素影响很大。
像人口数量和结构的变化，如果一个地方年轻人多，对住房的需求可能就会比较大，房价可能就会有上升的压力。
经济因素更是关键，经济发展好的时候，大家收入高了，对房地产的购买力就强。
就像涨工资的时候，你可能就会考虑换个更大更好的房子。
区域因素：对于住宅来说，周边的配套设施很重要。
学校好的地方，房子往往更值钱，因为家长都想让孩子接受好的教育。
交通便利的区域，房价也会高一些，谁不想出门就能方便地坐车或者开车呢？3. 房地产估价方法市场法：这就像找“同类”来比较。
找一些近期成交的类似房地产的交易实例，然后对比被估价房地产与这些实例之间的差异，比如面积、装修、朝向等，来调整价格。
比如说你要卖一个两居室的房子，你就找周围其他两居室房子的成交价，再根据你的房子和那些房子的不同之处来调整价格。
成本法：把建这个房子花的钱，加上一些合理的利润等算进去。
就像你自己做一个东西，你要算上材料成本、人工成本，再加上自己应得的利润才是这个东西的价值。
对于房地产来说，土地取得成本、开发成本等都要考虑进去。
收益法：如果这个房子能带来收益，就可以用收益法。
比如出租的房子，根据未来可能收到的租金，按照一定的折现率折现成现在的价值。
房地产估价复习材料版
"房地产估价理论与方法"复习题1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构承受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进展分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿效劳，他有担当法律责任。
2 简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；答：本质：评估房地产价值现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建立用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。
3 房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多阻碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进展代替市场的估价。
房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。
4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询效劳，其他财产估价主要限于价值评估本身。
5 简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。
房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处6 房地产含义的总结〔P46〕房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。
全国房地产估价师考试估价方法与技术必备知识点
全国房地产估价师考试估价方法与技术必备知识点房地产估价是指根据特定的方法和技术，对房地产进行价值评估和估计的过程。
对于考取房地产估价师资格的人来说，掌握估价方法与技术的必备知识点是非常重要的。
本文将介绍全国房地产估价师考试中的估价方法与技术必备的知识点，帮助考生提高备考效果。
一、市场调研与数据收集估价师在进行房地产估价之前，首先需要进行市场调研和数据收集。
这是估价的基础，也是确保估价准确性的重要环节。
在市场调研与数据收集过程中，考生需要掌握以下知识点：1.了解当地房地产市场的发展趋势和政策规定；2.熟悉相关法律法规，了解估价规范和标准；3.收集和分析市场价格指标、供求数据和交易成交价等；4.研究所估价地段的经济环境、交通配套、教育医疗等公共设施。
二、估价方法在进行房地产估价时，估价师可以根据不同的情况选择不同的估价方法。
以下是考生需要掌握的估价方法知识点：1.市场比较法：通过对同类或类似物业的市场交易数据进行比较，得出相应物业的参考价值；2.收益法：通过对物业未来可能产生的收益进行计算，得出物业的价值；3.成本法：通过计算物业的修复成本、再生产成本等，得出物业的价值；4.折现法：通过对物业未来现金流进行折现计算，得出物业的价值。
三、评估报告编写估价师在完成估价工作后，需要编写评估报告向委托人或相关机构提交。
以下是考生需要掌握的评估报告编写知识点：1.评估报告的结构和要求；2.报告中应包含的必要信息和数据；3.语言表达要准确清晰，逻辑性强；4.报告中图表的使用和解读。
四、专业技术要求考生除了掌握基本的估价方法外，还需要具备如下专业技术知识：1.熟悉房地产市场交易流程和相关法律法规；2.了解土地估价方法和土地利用规划等相关知识；3.掌握房地产相关的建筑技术和工程概念；4.熟悉房地产市场调控政策及其对估价的影响。
五、估价师的职业道德与规范估价师作为一个职业，需要遵守相应的职业道德与规范。
以下是考生需要了解的相关知识点：1.遵守职业伦理和行为准则；2.保持独立客观的态度，不受利益关系的干扰；3.保密委托人的相关信息；4.提供公正客观的评价。
房地产项目后评估要点
房地产项目后评估要点
1. 项目目标与绩效评估：对照项目初始设定的目标，评估项目在成本、进度、质量等方面的实际表现。
分析项目是否达到预期的经济效益、市场反应和投资回报。
2. 规划设计评估：评估项目的规划设计是否符合市场需求和规划要求。
考虑建筑设计、户型布局、配套设施等因素对项目销售和使用的影响。
3. 市场与销售评估：分析项目的市场定位、营销策略和销售情况。
评估市场研究的准确性，以及销售目标的达成情况。
4. 成本控制评估：对项目的成本管理进行评估，包括建设成本、营销成本和运营成本等。
分析成本控制的效果和成本超支的原因。
5. 风险管理评估：评估项目在建设和运营过程中面临的风险，以及风险管理措施的有效性。
分析风险对项目的影响和应对措施的合理性。
6. 项目经验教训总结：总结项目成功的经验和失败的教训，为未来的项目提供参考。
识别关键的学习点，包括管理、技术、市场等方面的经验。
7. 未来发展建议：根据评估结果，提出改进项目管理和决策的建议。
为未来的房地产项目提供指导，优化项目策划和执行过程。
房地产项目后评估的要点包括对项目目标、规划设计、市场销售、成本控制、风险管理等方面的评估，以及总结经验教训和提出发展建议。
通过全面的后评估，可以提高未来项目的成功率和效益。
房地产估价知识点总结
房地产估价1.房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
2.房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。
3.收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
4.（名词解释）房地产估价：是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
5.（选择）专业估价人员应遵循的职业道德包括：①房地产估价人员和估价机构不得为了自身利益，迎合委托人的不合理要求，有意高估或低估房地产价格，或者歪曲捏造事实，损害其他当事人的利益。
②如果遇到由于自己专业能力有限，难以评估出某房地产的客观合理价格或价值时，原则上不应接受该项估价委托。
但如确有必要接受委托的，应至少聘请两人以上的专家参加并在估价报告中予以说明；③除要妥善保管委托人的文件资料外，还应尽保密之责。
具体可根据委托人的文件资料的重要程度，确定其保管和保密的时效，其中涉及国家机密的，应按国家的有关保密规定执行。
6.估价目的：最大限度地追求经济利益，并都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
7.估价时点：是指估价结果对应的日期。
即在该日期上估价对象才有该价值，通常用年、月、日表示。
8.房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值。
它体现在房地产的使用过程中。
9.房地产估计时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。
10.P13. 20题11.价格：是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。
12.房地产价格的形成条件：（1）效用性；（2）相对稀缺性；（3）有效需求。
13.按房地产价格形成基础的不同划分为：市场价格、理论价格、评估价格。
14.按商品房销售中出现的价格形势划分为：起价、标价、成交价格、均价。
15.楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格，是一种房地产的单位价格。
房地产估价基本知识点归纳
房地产估价基本知识点归纳1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。
2.房地产的特征：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值量大；⑥难以变现；⑦用途多样；⑧相互影响；⑨易受限制；⑩保值增值。
3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。
影响房地产变现能力的因素主要有：①该宗房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。
4.依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。
为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。
其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。
建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。
国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
房地产评估知识点
第一章导论1、房地产价格的特征（1）地价是地租的资本化：地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
（2）权益价格具有重要性：房地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的房地产转移方式不同，形成的房地产权益不同，其权益价格也不同，评估时必须仔细考虑。
（3）增值性与折旧性：由于土地可永续利用，伴随地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，土地往往具有自然增值的属性。
房产随着时间的流逝，房屋会发生物理性损耗和功能性损耗，发生贬值，产生折旧现象。
（4）用途相关性：房地产价格与其用途相关性极大。
（5）个别性：没有两宗土地的条件完全一致，在房地产价格的形成过程中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。
（6）可比性：可以根据房地产价格的形成规律，对影响房地产价格的因素进行比较，从而比较房地产的价格。
2、房地产评估，又称房地产估价，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估价。
3、交易价格与评估价值的区别：在目前的房地产估价实务中，大多数情况下评估的是市场价值。
市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。
受各种偶然因素和交易心态影响，可能是公平交易，也可能是非公平交易。
其一般具有如下特点：①具体一宗房地产一定年期的实际交易价格②交易双方收支价款的依据③交纳契税和管理费的依据评估价值或评估价格是指依据一定的评估方法对房地产的客观合理价格所作的估计，它以市场交易价格为基础和参照对评估对象做出的假设判断，而不是对评估对象实际交易价格的推测，更不是对评估对象实际交易价格的保证。
其根据使用目的及作用，可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。
4、房地产的概念：房地产是房屋和土地的总称，是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的统一体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
5、土地的特性：(1)自然特性：①位置的固定性②质量的差异性③不可再生性④效用永续性(2)经济特性：①供给的稀缺性②可垄断性③土地利用多方向性④效益极差性6、房地产的特性：①位置固定性②数量有限性③用途多样性④长期使用性⑤大量投资性⑥保值增值性⑦投资风险性⑧难以变现性⑨外部影响性⑩使用限制性7、不动产：土地及其定着物。
房地产评估第三版王景升知识点整理
房地产评估第三版王景升知识点整理【实用版】目录1.房地产评估的概念和重要性2.房地产评估的基本原则3.房地产评估的方法4.房地产评估的实践应用正文一、房地产评估的概念和重要性房地产评估是指根据特定的目的和条件，运用科学的方法，对房地产的价值、收益、成本等进行分析、测算和判断的过程。
房地产评估在房地产市场中具有重要的作用，它可以为投资者、业主、政府等提供重要的决策依据。
房地产评估的主要目的是确定房地产的真实价值，以便在交易、抵押、租赁、税收等过程中保证各方的权益。
二、房地产评估的基本原则房地产评估应遵循以下基本原则：1.市场原则：以市场价格为基础，反映房地产的真实价值。
2.收益原则：根据房地产的收益能力来评估其价值。
3.成本原则：根据房地产的成本来评估其价值。
4.假设和限制原则：评估结果应考虑评估时的市场状况、政策环境等各种因素。
三、房地产评估的方法房地产评估的方法主要有以下几种：1.市场比较法：通过比较类似房地产的成交价格来确定评估对象的价值。
2.收益法：根据评估对象的收益能力来确定其价值。
3.成本法：根据评估对象的成本来确定其价值。
4.假设和限制法：根据评估对象的特定条件和限制，对其价值进行评估。
四、房地产评估的实践应用房地产评估在实际应用中具有广泛的应用，主要包括以下几个方面：1.房地产交易：评估结果可为房地产交易双方提供价值参考，确保交易的公平合理。
2.房地产抵押：评估结果可为银行等金融机构提供抵押物的价值参考，降低信贷风险。
3.房地产租赁：评估结果可为租赁双方提供租金参考，确保租赁合同的合理性。
4.房地产税收：评估结果可为政府部门提供税收依据，确保税收的公平合理。
总之，房地产评估对于房地产市场的健康发展具有重要意义。
第九章 房地产评估方法及其应用 必备复习知识点
第九章房地产评估方法及其应用知识体系：1.收益法、市场法、成本法、假设开发法在房地产评估中的应用2.基准地价修正法在土地评估中的应用3.在建工程评估1.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1 000万元，建筑物价值为5 000万元，房地产的综合资本化率应为（）。
A.7%B.7.50%C.7.67%D.14%『正确答案』C『答案解析』房地产净收益＝土地净收益＋建筑物净收益（L+B）×r= L×r1+B×r2参见教材P455。
2.下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等『正确答案』ABCD『答案解析』房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。
参见教材P452。
【综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3 000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
房地产估价考试重点
第一章房地产估价:1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。
2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。
4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果第二章1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。
3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。
5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。
6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。
8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。
房地产估价复习要点（期末复习）
房地产估价复习要点（期末复习）房地产估价复习1、房地产按开发程度划分的类型：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
按经营使用方式划分的类型：销售、出租、自营和自用。
2、房地产的特性：不可移动性、独一无二性、寿命长久，坚不可摧性、数量有限性、价值量大用途多样性、相互影响性、易受限制性、难以变现保值增值性；3、房地产的实物、权益和区位1.实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。
2.权益包括权利、利益和收益3.区位4、房地产三大估价方法：市场比较法、成本法、收益法；5、土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
6、最高最佳使用原则的含义最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。
最高最佳使用的前提条件是：法律上许可、技术上可行、经济合理。
最高最佳使用必须符合4个标准：(1)法律上许可；(2)技术上可能；(3)经济上可行；(4)价值最大化；最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。
7、房地产在具体估价作业中所遵循的原则①独立、客观、公正原则：房地产估价的最高行为准则②合法原则；合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行③最高最佳使用原则：最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。
④估价时点原则；估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
⑤替代原则；⑥谨慎原则。
8、房地产的土地范围：地球表面、地球表面以上一定范围、地球表面以下一定范围9、建筑物面积：建筑面积包括：建筑使用面积、建筑结构面积、建筑辅助面积。
10、房地产是土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
11、地价与一般物品价格的不同1．生产成本不同2．折旧不同3．价格差异不同4．市场性质不同5．形成时间不同6. 供求变化不同12、专业估价与非专业估价的本质区别专业估价主要有以下5个特点：①由专业人员完成②是一种专业意见③具有社会公信力④实行有偿服务⑤承担法律责任13、决定房地产需求量的因素1．该种房地产的价格水平。
房地产估价 重点
第一章概论1、专业估价与非专业估价的本质区别①是专业估价机构和专业估价人员完成的；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤要承担法律责任。
2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。
四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？2、什么是专业的房地产估价？3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？5、了解中国房地产估价行业发展概况。
第二章房地产及其描述1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？2、如何界定一宗土地的空间范围？3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？第三章房地产价格和价值1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。
它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。
房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。
包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。
二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。
这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。
3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。
通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。
4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。
5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。
在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。
2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。
其基本原理是将未来的收益折算为现值。
需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。
3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。
主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。
4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。
先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。
房屋估价知识点总结归纳
房屋估价知识点总结归纳一、房屋估价的定义和意义房屋估价是指对房屋的价值进行评估和测算的过程，主要目的是确定房屋的市场价值，为房屋的买卖、出租、抵押等交易提供参考。
房屋估价的意义在于保障交易双方的利益，避免因价格偏差引发的纠纷，也有利于金融机构和投资者做出合理的风险评估和决策。
二、房屋估价的方法和步骤1. 房地产市场比较法房地产市场比较法是最常用的估价方法，是通过对比同一地区相似房屋的成交价格，来确定被估价房屋的市场价值。
在实施此方法时，需要注意选择具有代表性的比较对象，对参数进行修正，以达到准确估价的目的。
2. 房地产收益法房地产收益法是以房屋的收益能力作为估价的依据，主要适用于出租房产的估价。
估价公式的核心是以房屋租金收益作为基础，再根据租金增值率和折现率计算得出房屋的市场价值。
3. 房地产成本法房地产成本法是以房屋的建设成本和土地成本来计算房屋的价值。
这种方法适用于新房或者开发地块的估价。
房地产成本法要重点考虑建筑材料价格、劳工成本、土地开发成本以及房屋修缮费用。
在进行房屋估价时，一般都需要经过以下步骤：1. 收集房屋相关信息，包括地理位置、建筑面积、房屋结构、装修程度等；2. 选择估价方法，根据房屋类型和市场情况选取合适的估价方法；3. 对房屋参数进行调整或修正，以确保估价的准确性；4. 制定估价报告，向委托方或相关部门提交估价报告，说明估价依据和结果。
三、影响房屋估价的因素1. 地理位置房屋地理位置是影响房屋估价的重要因素之一。
通常来说，位于商业繁华地段、交通便利的房屋会价值更高，而偏远地区或者犯罪率高的地区的房屋价值则较低。
2. 房屋面积和结构房屋面积和结构也是决定房屋价值的关键因素。
一般来说，房屋面积越大、结构越合理，价值也就越高。
3. 房屋装修和设施房屋的装修和设施情况也会直接影响房屋的估价。
一般来说，精装修和配备齐全的房屋价值更高，而老旧或房屋设施不全的房屋价值较低。
4. 市场需求和供给市场需求和供给关系也会对房屋估价产生影响。
房地产评估重点复习资料
集大专升本房地产评估重点复习资料房地产评估概论1、自然属性——位置的固定性、产品的异质性、使用的耐久性、使用的适用性、供给的有限性2、经济属性——高价值性、保值增值性、投资及消费的双重性、利用的外部性、难以变现性3、法律属性——交易的登记性、产权的重要性、产权的可分割性、易受限制性〕4、社会属性——社会保障性、文化美学价值、心理效应一、房地产的概念、类型属性房地产的概念房地产的内涵：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益与区位三者的有机结合。
1．土地。
土地是人类社会与经济活动提供了根底。
如一块无建筑物的空地。
2．建筑物。
建筑物包括房屋与构筑物。
3．其他地上定着物。
其他地上定着物是指及土地，建筑物不能别离，或虽能别离，但别离后会破坏土地，建筑物的功能或完整性的物。
4．实物、权益与区位：房地产是实物、权益与区位三者的有机结合。
实物是权益的载体，而最终表达房地产价值的是其权益，区位是影响房地产价值的重要因素。
权益时房地产中无形的、不可触摸的局部，包括权利、利益与收益。
区位是指地球上某一事物及其他事物在空间方位与距离上的关系，除了地理坐标位置以外，还包括可及性、及其他地方往来的便捷性、及重要场所的距离〔分为空间直线距离、交通路线距离与交通时间距离，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离〕，以及周围环境、景观、在城市区域中的地位等。
二、房地产的类型1、按用途划分①居住房地产。
它是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅与集体宿舍两类。
住宅是指供家庭居住使用的房地产，如普通住宅、高档公寓与别墅等。
集体宿舍如单身职工宿舍、学生宿舍等。
②商业房地产。
它是指出售商品使用的房地产,如商铺、商店、商场、购物中心超级市场、专卖店、批发市场等.。
③办公房地产。
它是指供处理各种事务性工作使用的房地产，办公楼，又可分为商务办公楼(俗称写字楼)与行政办公楼两类。
④旅游房地产。
它是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒楼、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。
房地产估价第二版复习资料
房地产估价第二版复习资料房地产估价第二版复习资料房地产估价是一个重要的领域，它涉及到房地产市场的价值评估和定价。
在这个领域中，估价师需要掌握一系列的知识和技能，以便能够准确地评估房地产的价值。
本文将为大家介绍房地产估价的一些基本概念和方法，并提供一些复习资料，帮助读者更好地准备房地产估价的考试。
一、房地产估价的基本概念1. 房地产市场：房地产市场是指买卖房地产的市场，它是一个复杂的市场，受到多种因素的影响，如供需关系、经济环境、政策法规等。
2. 估价对象：估价对象是指需要进行估价的房地产，可以是住宅、商业地产、工业地产等。
3. 估价目的：估价目的是指进行估价的目的和用途，如购买、出售、抵押、租赁等。
4. 估价方法：估价方法是指估价师用来评估房地产价值的具体方法，常见的方法包括比较法、收益法和成本法。
二、房地产估价的方法1. 比较法：比较法是一种常用的估价方法，它通过比较估价对象与类似房地产的市场价格，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于市场上有大量可比较的房地产的情况。
2. 收益法：收益法是一种基于房地产未来收益的估价方法，它通过预测估价对象未来的租金收入或利润，并将其折现到现值，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于商业地产和投资物业的估价。
3. 成本法：成本法是一种基于房地产建筑成本的估价方法，它通过估算重建或替代估价对象所需的成本，并考虑折旧和磨损等因素，来确定估价对象的价值。
这种方法适用于新建房地产和特殊用途的估价。
三、房地产估价的复习资料1. 基本概念：复习时需要掌握房地产估价的基本概念，包括房地产市场、估价对象、估价目的和估价方法等。
可以通过阅读相关教材和参考书籍来加深理解。
2. 实例分析：复习时可以通过分析实际的房地产估价案例，来加深对估价方法的理解和运用能力。
可以选择一些典型的案例进行分析，并结合具体的市场情况和数据，进行综合评估。
3. 模拟考试：模拟考试是复习的重要环节，通过模拟考试可以检验自己对房地产估价知识的掌握程度和应用能力。
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09级资产评估本科房地产估价考试的要点提示一、题型单选题，15题，共计30分；判断题，10题，共计10分；计算题，4题，共计45分；论述题，1题，共计15分二、单选题和判断题来源于第一章~第三章的每一个知识要点，包括房地产的概念、房地产的影响因素、房地产的描述、房地产的理论、房地产的产权概念、房地产的评估原则、房地产评估程序、房地产评估有关的制度规定等等。
每一张PPT中都有可能有考题。
第四章~第七章的每种方法的原理、要素确定的原则和需要注意的事项。
能够判断一些观点的对错，请注意细节，要从原理上去理解知识点，不要死记硬背，关键要树立正确的认识。
三、计算题，四种方法，典型例题如下：注意：以下每道题都要独立完成，并且很清楚每一步的原理，因为考试题目不会是简单的更换数字，但是知识点或者题点已经包含在以下例题中。
1。
市场法为评估某商品住宅2004年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：1）可比实例的成交价格：可比实例A，成交价格为3700元/平方米，成交时间为2004年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/平方米，成交日期为2004年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/平方米，成交日期为2004年9月24日；2）交易情况的分析判断结果：可比实例A的交易情况为偏低2％；可比实例B的交易情况为正常；可比实例C的交易情况为偏高1％。
交易情况的分析判断以正常价格为基准；3）该类商品住宅的2004年4月至10月的价格指数（定基价格指数）依次为：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。
4）房地产的区域因素和个别因素修正结果如下表：试用上述资料估算该商品住宅的2004年10月24日的正常市场价格。
（运用加权平均法，实例A修正价格的权重为0.5，实例B的修正价格权重为0.3，实例C修正价格的权重为0.2）2。
市场法有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6％，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。
该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.0—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率1.0时增加1％。
该城市从2004年到2008年，每月地价指数上升1％，其他因素如下表所示：3。
收益法某宗写字楼过去的市场价格为12000元/平米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/平米，共有10000平米可出租。
该类写字楼的净收益为市场租金的70％。
预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/平米，转让该写字楼的税费为市场价格的6％。
如果投资者要求该类投资的报酬率为10％，请计算该写字楼目前的价格。
4。
收益法现拟评估上海市某大厦房地产于2005年10月31日的公开市场价值，该房地产权利人为上海某房地产有限公司，大厦2004年11月1日竣工投入使用，建筑面积为3875.68平方米，总高为24层，相应土地面积为5148平方米，权属性质为国有出让，土地使用期限为2000年11月1日至2050年10月31日止，土地用途为综合。
估价对象处于商业中心，周围交通等商业服务设施齐全，由于有稳定的收益，采用收益法评估。
经过调查得知该大厦的实际可出租建筑面积为3500平方米，实际出租率为78％。
同类大厦的出租率为85％，月平均租金水平为19美元/月.平方米，2005年10月的美元外汇比率为1：8.274。
其他必要费用包括管理费用一般为总收益的3％；保险费为建筑重置成本的千分之三，同类建筑物的单位造价为3800元/平方米建筑面积；维修费、保养费按房屋重置价格的2％计算，营业税和房产税按照年出租总收入的17.55％估算。
如果已知1年期的贷款利率为5.31％，定为无风险收益率，而根据委托对象同类房地产行业的投资收益水平，风险收益率定为3％，则综合后房地产的还原利率为多少？，运用收益法得到该房地产的收益价值为多少？注意：本题中没有考虑附属设备的年折旧额，因为题目没有给予这样的信息。
如果存在附属设备的重置成本，请思考：是否应该在年费用中包含附属设备的年折旧费？如何计算？5。
成本法1）总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8％，则投资利息为多少？2）总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资的65％，第二年投入35％，在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率8％，各期均匀投入，则投资利息为多少？3）总投资为600万元，开发期为3年，在第一年年初投入总投资的50％，第二年年初投入30％，第三年年初投入剩余的20％，同期银行贷款年利率为8％，各期投资计息期的起始时间为其相应的具体投入时间，则投资利息为多少？6。
成本法欲评估某建筑物的成本价值，已知该建筑物建成于2007年6月，钢混结构，技术年限为70年，所在土地于1997年6月取得土地使用权，居住用途，可使用年限70年。
2009年6月对建筑物进行评估，据调查估算，该建筑物的重置造价为180万元，在土地使用期结束处置，预计其残值率为2%，请问该建筑物的经济耐用年限为多少？建筑物的年折旧额为多少？建筑物的成本价值为多少？7。
成本法某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得同类用途和剩余使用年限的土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时重新建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新，试用所给资料估算重新购建该宗房地产的现时总价和单价（不考虑折旧）。
若考虑折旧，房地产的成本价值为多少？8。
成本法因为投资目的，评估一宗65年期住宅熟地的市场价值，已知同区位一宗70年期的住宅熟地的相关成本数据有：农用地的征用费为每亩50万元，地上房屋及其他设施的拆迁补偿费为每亩10万元，土地出让金为500元/平米，七通一平的土地开发费用为450元/平米，相关税金和其他费用为土地开发费用的25%。
如果该土地的收益折现率为3%，2010年3月15日评估该住宅熟地的价格。
9。
成本法某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。
土地于1999年8月1日通过有偿出让方式获得，总使用权年限为50年，当时的单价为2000元/平方米。
建筑物于2000年8月1日竣工投入使用，耐用年限60年，结构为钢筋混凝土，残值为零，当时的建造成本为每平方米建筑面积1800元。
2004年8月1日对该房地产进行评估：据调查，与该房地产所占土地的地段、用途、生熟程度相同、50年期的土地的单价为2200元/平方米，假设土地资本化率为6%，请问被估房地产所在土地的剩余使用年限为多少？如果利用已知数据，则被估土地的成本价格为多少？据调查，该类建筑物的重置价格为每平方米建筑面积为3000元，请问被估房地产所有建筑物的已使用年限和剩余经济年限为多少，年折旧额为多少，则被估建筑物的成本价格为多少？请估算2004年8月1日，该房地产的成本总价及成本单价为多少？10。
成本法2009年3月用成本法评估某工业厂区，已知以下数据：1）地上一共有砖混结构的厂房5幢，10000平米建筑面积，1995年3月建成使用，重置造价为1500元/平米，残值率为5%，目前砖混结构的厂房尚可使用20年；有钢混结构的厂房2幢，15000平米建筑面积，2005年3月建成使用，重置造价为3500元/平米，残值率为0，目前钢混结构的厂房尚可使用30年。
厂区所在土地的剩余使用年限为30年，如果市场同品质土地重置成本价值为800元/平米，厂区土地的面积为20000平米。
请问：厂区所有房与地在2009年3月的成本现值是多少？11。
假设开发法某房地产公司打算参与一商业、居住综合熟地的投标，该土地总面积20 000平方米，建筑容积率为2.5，土地出让时间为2004年5月，使用年限为50年。
初步计划建造6000平方米的商场，其余为住宅。
预计开发期3年；包括建筑安装、勘察设计、前期工程和管理等的开发建设费用预计为每平方米2200元；估计在未来的开发期内第一年均匀投入20％的开发费用，第二年均匀投入50％的开发建设费用，第三年均匀投入30％的开发建设费用。
根据市场调查分析，估计商场部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后可再售出50％，其余部分20％需一年后才能销售；商场部分在售出时的平均价格为每平方米建筑面积7500元，居住部分为5000元。
广告宣传和销售代理费用预计为售价的3％，营业税、交易手续费等为售价的6％，得到该土地还需按取得价款的3％缴纳有关税费，投资利润率为15％（计算基数包括土地的购置成本和税费、开发建设费用）。
折现率选取14％，试估算该块土地于2004年5月出让时的正常购买价格。
收入视为一次性实现，费用为各年期均匀投入。
（土地总价和熟地楼面价）（考虑资金时间价值）提示：熟地投标价＝预期开发完成后的价值－开发建设费用-广告销售代理费用-营业税交易手续费－购地时的税费-投资利润12。
假设开发法有一宗七通一平的待开发的建筑用地，土地面积为2500平方米，建筑容积率为4，拟开发建设为酒店式公寓楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，管理费为建筑费的10%，建筑费与管理费在建设期间均匀投入。
该酒店式公寓楼建成后以出租的形式收益。
预计2年后市场同类房地产的平均租金收入为15元/建筑平方米.日，出租率平均为80%，租赁的管理费为租金收入的30%，经营性税费为租金收入的5%。
该用地2002年4月取得土地使用权，使用年限为40年，建筑物的耐用年限为70年。
请估算该宗建筑用地2002年4月的单位地价和楼面地价。
（考虑资金的时间价值，已知当地银行存款利率为5%，同类房地产的平均投资利润率为10%）13。
假设开发法有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，管理费为建筑费的10%，建筑费和管理费在建设期内均匀投入。
1）该写字楼在建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年利率为5%，开发商要求的投资利润率为10%，利润的计算基数中不包括销售费用和税。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
2）如果该写字楼以出租的形式，月纯租金收入为300元/建筑平方米，出租年限为30年，30年后一次性转让房地收入预计为200万元。
若已知还原利率为5%，其他条件不变，考虑资金的时间价值，则估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。