房地产开发企业会计与纳税实务(第五章).pptx
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• 例题：P133例5-3
• 2、销售完工开发产品的企业所得税预缴与 一般企业一致。
• （二）企业所得税的汇算清缴：
1、法律依据：
（1）《企业所得税法》及其实施细则；
（2）《房地产开发经营业务企业所得税处 理办法》（国税发［2009］31号）
2、清算时间：年度终了之日起5个月内或 自实际经营终止之日起60日内。
地只有依法被征用后变为国家所有时才能 转让。 （2）产权发生转让 （3）取得收入
• 2、特殊征税范围的判定： （1）房地产的出租、抵押、代建：因产权未发生转
移，不需要缴纳土地增值税。 （2）房地产的交换：属于土地增值税的征税范围，
但对个人互换自有居住用房地产的，免征土地增 值税。 （3）以房地产进行投资、联营：只要投资或被投资 企业有一方为房地产开发企业时，需要缴纳土地 增值税，否则免征。 （4）兼并转让房地产：免征。
1、向房地产所在地主管税务机关申报
2、房地产坐落在两个或以上地区的，应按房 地产所在地分别申报。
• （四）纳税申报的期限： 转让房地产合同 签订后的7日内。
四、企业所得税
• （一）企业所得税季（或月）度预缴 1、销售未完工开发产品预缴：先按预计计税毛利
率分季（或月）计算出预计毛利额，计入应纳税 所得额。
（1）基本计算公式
① 销售未完工开发产品的预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入*预计计税毛利率 ②实际利润额=会计利润总额-以前年度待弥补亏损-不征税收入-免税收入+预计利润额 ③当期应纳所得税额=实际利润额*适用税率
• （2）特殊规定：未完工开发产品取得的收 入可以扣除交纳的营业税金及附加、土地 增值税，其数额在企业所得税月（季）度 缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额” 栏减除。
2、土地增值税的纳税申报
• 3、土地增值税扣除项目要求
（1）须提供合法有效凭证
（2）提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 开发间接费用资料不符合要求或不实的，由税务机关核定 金额扣除。
（3）配套设施无论有偿与否，均可扣除
（4）销售已装修的房屋，装修费用可以扣除，预提除另有 规定外不得扣除。
第二节 转让及销售阶段的纳税处理
纳税处理
营业税及附加
印花税
土地增值税
企业所得税
一、营业税及附加
• （一）计税依据 1、计税依据为营业额，包括收取的全部价款和价外费用，如手续费、补
贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款 利息、赔偿金、代收款项、罚息等。 2、特殊规定： （1）代收的符合条件的政府基金、行政事业性收费和住房专项维修基金 不计入营业额。 （2）余额征收：销售或转让购置的不动产以全部收入减去购置或受让原 价的余额为营业额。 （3）发生退款业务的，减除营业额或退还已缴纳的营业税。 （4）折扣额的处理：价款与折扣额在同一张发票上的，以折扣后的价款 为营业额，否则不得扣除折扣额。 （5）价格明显偏低的：由税务机关核定营业额。
第三节 土地增值税清算
• 一、清算单位 1、一般情况：以开发项目为单位进行清算 2、对于分期开发的项目：以分期项目为单位清算。 3、开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，
分别计算增值额。 二、自行清算： （一）税率：四级超率累进税率P135表5-1 （二）应纳税额的计算 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目*速算扣除数 增值额=应税收入-扣除项目金额
• 1、在土地增值税清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让 的，纳税人应按 规定进行土地增值税的纳税申报，扣除 项目金额按清算时的单位建筑面积成本 费用乘以销售或转让面积计算。
• 1、应税收入：
（1）包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收 入形式来看，包括货币、实物和其他收入。
（2）视同销售的，其收入确定方法和顺序：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或 评估价值确定。
（3）将房地产转为自用或用于出租等商业用途时若产权未 发生转移，不征收土地增值税，在清算时不列入收入， 不扣除相应的成本和费用。
• （二）征收方式 1、查账征收：分为两个阶段 （1）预征 （2）清算 2、核定征收：以下5个条件 （1）应当设置但未设置账簿 （2）擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的 （3）账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额。 （4）逾期不清算 （5）申报的计税依据明显偏低又无正当理由。
• （三）纳税地点：
• （二）税目税率
1、营业税：5%（注：转让在建工程，代建 工程税率均为5%，但税目不同）。
2、城建税：7%（市区），5%（县镇），其 余为1%
3、教育费附加3%。
二、印花税
• 1、税目：产权转移书据 • 2、税率0.5‰
三、土地增值税
• （一）征税范围 1、三个判断标准 （1）转让的土地使用权为国家所有：集体土
商品房销售
自行销售和委托销售：委托销售的4种方式（P118） 一次性付款、分期付款和按揭付款（P119）
销售流程：1、前期策划及营销 2、开盘预售 3、签订合同及收款 4、商品房交 付（三书一证一表P121） 5、办理产权登记
销售其他建筑物：配套设施，周转房
代建工程：1、收取代建手续费 （原票转交）2、拨付结算 其他业务：1、售后服务 2、材料销售
第五章 转让及销售阶段
1 转让及销售阶段业务概述 2 转让及销售阶段纳税处理 3 土地增值税清算 4 转让及销售阶段会计处理
进入第六章 1
第一节 转让及销售阶段业务概述
土地使用权转让
属于土地买卖的二级市场 取得土地使用权证
转让的两个条件
开发项目占完成投资总额 25%以上
转让后的使用年限为剩余年限
划拨地的转让：1、报批 2、缴纳出让金 预售和现售：预售的3个条件（P117）
（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按项目可售 建筑面积比例确定项目的扣除金额。
三、税收优惠
• 1、房地产开发企业建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额20%,免征土地 增值税，否则就其全部增值额按规定计税。
• 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地 产，免征土地增值税。
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四、清算后再转让房地产的处理
• 2、销售完工开发产品的企业所得税预缴与 一般企业一致。
• （二）企业所得税的汇算清缴：
1、法律依据：
（1）《企业所得税法》及其实施细则；
（2）《房地产开发经营业务企业所得税处 理办法》（国税发［2009］31号）
2、清算时间：年度终了之日起5个月内或 自实际经营终止之日起60日内。
地只有依法被征用后变为国家所有时才能 转让。 （2）产权发生转让 （3）取得收入
• 2、特殊征税范围的判定： （1）房地产的出租、抵押、代建：因产权未发生转
移，不需要缴纳土地增值税。 （2）房地产的交换：属于土地增值税的征税范围，
但对个人互换自有居住用房地产的，免征土地增 值税。 （3）以房地产进行投资、联营：只要投资或被投资 企业有一方为房地产开发企业时，需要缴纳土地 增值税，否则免征。 （4）兼并转让房地产：免征。
1、向房地产所在地主管税务机关申报
2、房地产坐落在两个或以上地区的，应按房 地产所在地分别申报。
• （四）纳税申报的期限： 转让房地产合同 签订后的7日内。
四、企业所得税
• （一）企业所得税季（或月）度预缴 1、销售未完工开发产品预缴：先按预计计税毛利
率分季（或月）计算出预计毛利额，计入应纳税 所得额。
（1）基本计算公式
① 销售未完工开发产品的预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入*预计计税毛利率 ②实际利润额=会计利润总额-以前年度待弥补亏损-不征税收入-免税收入+预计利润额 ③当期应纳所得税额=实际利润额*适用税率
• （2）特殊规定：未完工开发产品取得的收 入可以扣除交纳的营业税金及附加、土地 增值税，其数额在企业所得税月（季）度 缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额” 栏减除。
2、土地增值税的纳税申报
• 3、土地增值税扣除项目要求
（1）须提供合法有效凭证
（2）提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 开发间接费用资料不符合要求或不实的，由税务机关核定 金额扣除。
（3）配套设施无论有偿与否，均可扣除
（4）销售已装修的房屋，装修费用可以扣除，预提除另有 规定外不得扣除。
第二节 转让及销售阶段的纳税处理
纳税处理
营业税及附加
印花税
土地增值税
企业所得税
一、营业税及附加
• （一）计税依据 1、计税依据为营业额，包括收取的全部价款和价外费用，如手续费、补
贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款 利息、赔偿金、代收款项、罚息等。 2、特殊规定： （1）代收的符合条件的政府基金、行政事业性收费和住房专项维修基金 不计入营业额。 （2）余额征收：销售或转让购置的不动产以全部收入减去购置或受让原 价的余额为营业额。 （3）发生退款业务的，减除营业额或退还已缴纳的营业税。 （4）折扣额的处理：价款与折扣额在同一张发票上的，以折扣后的价款 为营业额，否则不得扣除折扣额。 （5）价格明显偏低的：由税务机关核定营业额。
第三节 土地增值税清算
• 一、清算单位 1、一般情况：以开发项目为单位进行清算 2、对于分期开发的项目：以分期项目为单位清算。 3、开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，
分别计算增值额。 二、自行清算： （一）税率：四级超率累进税率P135表5-1 （二）应纳税额的计算 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目*速算扣除数 增值额=应税收入-扣除项目金额
• 1、在土地增值税清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让 的，纳税人应按 规定进行土地增值税的纳税申报，扣除 项目金额按清算时的单位建筑面积成本 费用乘以销售或转让面积计算。
• 1、应税收入：
（1）包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收 入形式来看，包括货币、实物和其他收入。
（2）视同销售的，其收入确定方法和顺序：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均 价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或 评估价值确定。
（3）将房地产转为自用或用于出租等商业用途时若产权未 发生转移，不征收土地增值税，在清算时不列入收入， 不扣除相应的成本和费用。
• （二）征收方式 1、查账征收：分为两个阶段 （1）预征 （2）清算 2、核定征收：以下5个条件 （1）应当设置但未设置账簿 （2）擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的 （3）账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额。 （4）逾期不清算 （5）申报的计税依据明显偏低又无正当理由。
• （三）纳税地点：
• （二）税目税率
1、营业税：5%（注：转让在建工程，代建 工程税率均为5%，但税目不同）。
2、城建税：7%（市区），5%（县镇），其 余为1%
3、教育费附加3%。
二、印花税
• 1、税目：产权转移书据 • 2、税率0.5‰
三、土地增值税
• （一）征税范围 1、三个判断标准 （1）转让的土地使用权为国家所有：集体土
商品房销售
自行销售和委托销售：委托销售的4种方式（P118） 一次性付款、分期付款和按揭付款（P119）
销售流程：1、前期策划及营销 2、开盘预售 3、签订合同及收款 4、商品房交 付（三书一证一表P121） 5、办理产权登记
销售其他建筑物：配套设施，周转房
代建工程：1、收取代建手续费 （原票转交）2、拨付结算 其他业务：1、售后服务 2、材料销售
第五章 转让及销售阶段
1 转让及销售阶段业务概述 2 转让及销售阶段纳税处理 3 土地增值税清算 4 转让及销售阶段会计处理
进入第六章 1
第一节 转让及销售阶段业务概述
土地使用权转让
属于土地买卖的二级市场 取得土地使用权证
转让的两个条件
开发项目占完成投资总额 25%以上
转让后的使用年限为剩余年限
划拨地的转让：1、报批 2、缴纳出让金 预售和现售：预售的3个条件（P117）
（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按项目可售 建筑面积比例确定项目的扣除金额。
三、税收优惠
• 1、房地产开发企业建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额20%,免征土地 增值税，否则就其全部增值额按规定计税。
• 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地 产，免征土地增值税。
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四、清算后再转让房地产的处理