商品房预售登记备案与预告登记的区别
预告登记与我国的商品房预售
以 向登 记 机 构 申请 预 告 登 记 。预 告 登 记 后 ， 未经 预告 登 记 的
权 利人 同 意 ， 分 该 不 动 产 的 ， 发 生 物 权 效 力 。” 该 条 规 处 不 从 定 可 以 看 出 ， 国物 权 法 引 进 了 预告 登 记 制 度 ， 在 我 们 国 我 这 家 是 一项 新 的制 度 ， 文 试 结 合 我 国 的 商 品 房 预 售对 其 加 以 本
认 为 ， 告 登 记 的权 利 是 一 种 具 有 物 权 性 质 的债 权 ， 者 可 预 或
４ ４条 第 二 款 规 定 ： 商 品 房 预 售人 应 当 按 照 国 家 有 关 规 定 将 “ 预售 合 同报 县 级 以 上人 民政 府房 产 管 理 部 门 和土 地 管 理 部 门 登记备案” 。建 设部 １ ９ ９ ４年 颁 布 的 《 市 商 品房 预 售 管 理办 城 法 》 １ 规 定 ： 商 品房 预 售 ， 第 ０条 “ 开发 经 营企 业 应 当 与承 购 人
结 合 我 国 的现 实 ，讨 论 预 告 登记 制 度 最具 有 现 实 意 义 的
就 是 商 品 房 预售 的情 形 。 所谓 商 品 房预 售 ， 指 房地 产 开 发商 是 在 房 屋 尚未建 成 时 ，将 商 品 房 出售 给 买 受人 并 由买 受人 支 付
一
度 的性 质 ， 主要 存 在 三 种 观 点 ： 一 种 观 点 认 为 ， 告 登 记 是 第 预
介 于债 权 与物 权 之 间 ， 具 两者 的性 质 ， 现行 法 上 为 其 定 性 兼 在 实 有 困难 ， 认 为 系于 土 地 登记 薄 上 公示 ， 可 以保 全 对 不 动 产 物
定 的定 金或 价 款 的行 为 。１ ９ ９ ４年 的《 市 房地 产 管 理法 》 城 第
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果①什么是备案登记备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。
②二、什么是预告登记预告登记指当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
③三、两者的区别1、法律效力不同商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力;而预告登记能"产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。
债具有相对性，物权具有绝对性，因此备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。
2、登记的程序不同商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为;商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，备案登记是预告登记的前置程序，因此履行预告登记手续是自愿性的.3、两者的登记机关也可能不同预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
4、适用范围不同商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。
就商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。
简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。
民法典预告登记讲解
民法典预告登记讲解
民法典预告登记是指将房屋等不动产的买卖、转让等行为在交易之前进行登记的制度，旨在保护买卖双方的合法权益，防止欺诈和误解。
预告登记是一项非常重要的制度，它可以在交易之前告知第三者相关权利状况，确保交易安全、顺利完成。
根据民法典的规定，不动产的所有权可以通过登记来取得，这就要求在进行不动产转让交易前，必须进行预告登记，以确保交易双方的权益。
预告登记包括房屋预告登记、土地预告登记等，其中房屋预告登记最为常见。
房屋预告登记需要提供相关材料，如房产证、土地证等证件，必须在交易之前完成登记程序，这样可以让交易双方更加清楚地了解所购买的房屋的权益状况，避免出现争议或误解。
如果发现所购房屋存在权利瑕疵或其他问题，交易方就可以在交易完成前及时调整或取消交易，保护自己的合法权益。
同时，预告登记还具有优先权的作用，当不同双方对同一不动产提出要求时，先完成登记的一方可以得到优先考虑。
总之，民法典预告登记是为了保护房产买卖交易双方合法权益的一项制度，可以有效避免交易中出现的问题和纠纷。
房屋预告登记
第一节 一般规定
❖ 四、预告登记的有效期与预告登记的注销 ❖ 1、预告登记并非一直有效。 ❖ 《物权法》规定预告登记后，债权消灭或者
自能够进行不动产登记之日起三个月内未申 请登记的，预告登记失效。 ❖ 由此可见预告登记失效的情形有两种： 一是，债权消灭； 二是，自能够进行不动产登记之日起三个月 内未申请登记的。
制度，是为了保全关于不动产物权的请求权 加以登记的制度。在性质上属于预备登记， 是在本登记之前进行的一项登记。该登记不 具有终局、确定的效力。 ❖ 《物权法》第21条规定，为保障将来实现物 权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
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第一节 一般规定
❖ 二、预告登记的效力 ❖ 1、担保的效力。预告登记首要效力在于担保的效力。
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第一节 一般规定
❖ 2、法院执行转移预告登记的期房 ❖ 期房预告登记后，其权利性质仍然是债权。
一般法院不会执行处分该类房屋。但法院执 行处分的，登记机构仍应协助。在房屋具备 办理本登记条件时，依据协助通知办理本登 记。
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第一节 一般规定
❖ 七、预告登记的种类 ❖ 按照《房屋登记办法》第67条规定，分四种： ❖ 预购商品房所有权预告登记 ❖ 预购商品房抵押权预告登记 ❖ 房屋所有权预告登记 ❖ 房屋抵押权预告登记
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第二节 预购商品Βιβλιοθήκη 预告登记❖ 一、预购商品房所有权预告登记 ❖ 1、条件 ❖ 1）合同应为备案合同 ❖ 2）应有预告登记的约定 ❖ 2、申请——共同申请、预购人单方申请 ❖ 《房屋登记办法》第69条规定：“预售人和预购人
订立商品房买卖合同后，预售人未按照合同约定与 预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登 记。”
预告登记是什么意思
预告登记是什么意思什么是预告登记，⼤家可能在现实⽣活中⽐较陌⽣，为了给你解答相关的疑惑，接下来⼩编为⼤家整理了预告登记是什么意思的相关内容，供您阅读，希望可以帮助到您。
预告登记是什么意思房屋预告登记指当事⼈约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务⼈处分该不动产，保障债权⼈将来取得物权⽽作的登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进⾏预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进⾏抵押。
当事⼈签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起三个⽉内未申请登记的，预告登记失效。
《民法典》第⼆百⼆⼗⼀条【预告登记】当事⼈签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起九⼗⽇内未申请登记的，预告登记失效。
法律根据以我国《民法典》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事⼈的债权合同仅引起债权变动的法律效果。
⽣效的债权合同结合交付或登记，⽅能发⽣物权变动的法律效果。
因为，⼀物数卖情况下的数个买卖合同的效⼒是相互独⽴的，均可引起债权变动，⽽同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同⼀标的物可设⽴数个债权，其间没有⾏使上的先后之分。
此时，问题的焦点是⼀物数卖情况下标的物的所有权归属。
⽽在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记⼿续的买受⼈取得标的物的所有权，其他买受⼈得向出卖⼈主张违约责任。
例如出卖⼈先与买受⼈甲订⽴不动产买卖合同，出卖⼈收受价⾦后，再卖予⼄，并向⼄办理移转登记。
在此情形，买受⼈甲除拥有债法上的请求权外，并⽆排斥第三⼈的权利，原则上仅能依债务不履⾏的规定向出卖⼈请求损害赔偿。
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系
商品房预售合同备案登记与预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记的关系商品房预售合同备案登记、预告登记，是完全不同的两项民事制度。
实践中，绝大多数的购房者以为办理了房屋备案登记手续，房屋所有权就已经转移到自己名下，此种观点是错误的，备案登记并不会产生物权变动的法律效果，其只是房地产行政部门的一种行政管理行为。
今天，咱们就详细说一说，商品房预售合同备案登记与预告登记二者之间的关系。
一、商品房预售合同备案登记与预告登记之间的关系。
❶二者性质不同，预告登记为民法制度；商品房预售合同登记备案则属于行政管理制度。
❷二者适用范围不同，商品房预售合同备案登记仅适用于商品房预售活动；预告登记则适用于房屋买卖、房屋抵押等不动产物权变动场合。
❸二者强制性上不同，商品房预售合同备案登记制度是针对开发商单方的强制制度，只要开发商与买受人签订商品房预售合同，就应当办理备案登记；而预告登记则需以双方当事人约定为前提，无当事人的约定，任何一方不得强制他人进行预告登记，登记机构也不得以职权进行预告登记。
❹二者功能不同，预售商品房备案登记不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门对房地产市场的监督管理作用；而预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权。
预购商品房的预告登记，是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记后，能够办理所有权转移登记，确定地取得房屋所有权。
二、最高院的裁判案例商品房预售合同备案登记是否具有阻止执行的效力。
案例1：最高院（2014）民申字第1341号简要案情：甲与乙公司签订了商品房买卖合同，支付了全部合同价款并办理了商品房预售合同备案登记，但未办理预告登记亦未交付。
之后，乙公司与案外人丙因借贷纠纷一案，丙申请查封了该房屋。
乙、丙达成调解协议后，因乙公司未履行调解书的义务，丙申请强制执行。
甲提出执行异议被法院驳回，甲提起本诉。
甲认为，商品房预售合同备案登记与预告登记具有同一效力，其对案涉房屋享有物权，应能阻止执行。
购房合同已备案无预告登记
随着我国房地产市场的蓬勃发展，购房合同备案已成为购房者与开发商签订购房合同后必须完成的重要手续。
然而，部分购房者可能由于对相关法律规定的了解不足，在购房合同备案后未及时办理预告登记，导致在后续房屋交易过程中面临一定的风险。
本文将从购房合同备案与预告登记的关系、无预告登记的风险以及如何弥补等方面进行阐述。
一、购房合同备案与预告登记的关系购房合同备案是指购房者与开发商在签订购房合同后，将合同内容提交至房地产管理部门进行登记备案，以便保障双方的合法权益。
预告登记则是指购房者在房屋产权转移登记前，对所购房屋进行预告登记，以确保在房屋产权转移登记时，其合法权益不受侵害。
购房合同备案与预告登记之间存在着密切的联系。
购房合同备案是预告登记的前提条件，只有完成购房合同备案，才能进行预告登记。
预告登记则是对购房合同备案的有效补充，确保购房者在房屋产权转移登记时，其合法权益得到保障。
二、无预告登记的风险1. 购房者权益受损：若购房者在购房合同备案后未及时办理预告登记，一旦开发商在房屋产权转移登记前将该房屋出售给他人，购房者将面临无法追回房屋的风险。
2. 产权纠纷：在无预告登记的情况下，若购房者与开发商发生纠纷，购房者将难以证明其对房屋的所有权，可能导致权益受损。
3. 办理贷款困难：部分银行在发放房贷时，要求购房者提供预告登记证明，若无预告登记，购房者可能无法顺利办理贷款。
三、如何弥补无预告登记的风险1. 立即办理预告登记：购房者应在购房合同备案后尽快办理预告登记，以保障自身合法权益。
2. 与开发商协商：若购房者已发现购房合同备案无预告登记，可尝试与开发商协商，要求其在规定时间内办理预告登记。
3. 寻求法律援助：若购房者与开发商协商不成，可寻求法律援助，通过法律途径维护自身权益。
4. 保留相关证据：购房者应保留购房合同、备案证明等相关证据，以便在维权过程中提供有力支持。
总之，购房合同备案与预告登记是保障购房者权益的重要环节。
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果
商品房买卖备案登记和预告登记的区别及其法律后果随着房地产市场的不断发展和繁荣，商品房买卖备案登记和预告登记也变得越来越常见。
这两种登记方式在房产买卖交易中都有重要作用，但两者又有各自的特点和法律后果。
本文将就这两种登记方式的区别及其法律后果做一详细解析。
一、商品房买卖备案登记商品房买卖备案登记简称买卖备案，是指在房地产交易中，购房者或者出卖人在房屋买卖合同成立后，应当在规定期限内，向国家设有房产登记机构申请办理房屋买卖备案登记，即将已签订的房屋买卖合同加以备案的一种登记方式。
买卖备案的主要作用在于确认购房者和出卖人的双方主张的土地使用权和房屋所有权，并将双方的权利利益在国家登记机构进行法律保护，是房地产交易的必要环节。
在买卖备案登记后，买卖双方才能对外开具发票和办理相关手续，也可以避免合同争议的风险。
需要注意的是，商品房买卖备案登记时，应当进行双方身份证明、产权证明、房屋交付等方面的核对。
如果在核对时发现任何不符合事实的情况，登记机构将可能拒绝备案。
因此，在进行买卖备案登记前，买卖双方应当保证交易所涉及的信息真实有效，以免影响备案。
二、预告登记预告登记是指在买卖备案登记前，出卖人依法办理预告登记手续将自己对应房屋的所有权转让事宜公告给广大社会公众的一种登记方式。
出卖人可以在购房者之前公示房屋将要出售，提前保障自己的权益。
之后，购房者如果愿意购买，则可以与出卖人签订买卖合同，办理买卖备案登记。
（此处“之后”指的是出卖人办理预告登记之后）预告登记的主要作用为：1、告知权利人：预告登记可以对具有决策权的权利人（比如卖房人的婚姻关系人等）进行通知。
这样，权利人就能在备案前了解到该房产的转移情况，避免后续的纠纷和争议。
2、优先权原则：预告登记可以优先保证出卖人的权益。
在出卖人向登记机构办理预告登记后，只要在有效期内能够完成买卖合同的签订和备案登记，出卖人的权益就能得到有效保障。
3、买房者保障：通过预告登记，购房者也能够了解到该房产是否被预告登记（和所有权是否转移），从而减少购房风险，并为自己的权益提前保障。
备案网签预售登记区别是什么？
Good fate is not as good as habit.同学互助一起进步（页眉可删）备案网签预售登记区别是什么？导读：备案网签预售登记的区别主要是法律依据及物权效力和办理流程方面，网签是房屋买方去办的，通过在网上签订合同，而预售登记是开发商的事情，这有明确的法律依据，只有通过预售登记的，商品房才能对外销售。
一、备案网签预售登记区别是什么?1、法律依据(1)网签无具体的法律依据网签只是房地产部门的网络化管理系统，并没有直接的法律法规进行规定。
(2)备案的法律依据根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2、法律效力(1)网签、备案不具物权效力网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。
但也有例外情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。
”(2)预告登记具有物权效力根据《物权法》第二十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
”二、办理预售登记所需的材料有哪些?1、登记申请书原件;2、申请人身份证明;3、已登记备案的商品房预售合同原件;4、当事人关于预告登记的约定原件;5、预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料;6、设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。
综上所述，现在人们去售楼处买房的时候，可能会要求网签备案，通过这个措施，可以防止开发商一房两卖，网签备案和预售登记不是一个事情，在办理主体、法律依据及效力方面都不同，预售登记是开发商在正式销售之前，去房屋管理部门办理的手续。
房屋买卖备案登记属于预告登记吗
一、房屋买卖备案登记属于预告登记吗房屋买卖备案登记不属于预告登记，房管局备案是指的商品房买卖合同在房管局交易所办理的购房合同预告登记和备案流程。
实行购房合同备案制度,可以对开发商进行有效的制约。
它不仅能促使开发商加快建房,按章办理产权证,也可使购房者更加放心,很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。
房屋买卖备案登记属于预告登记吗二、房屋买卖合同备案有什么意义房屋交易登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，核心是为了防止预售期间“一房多卖”现象的发生。
对商品房预售合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定，就是一套房子只能卖给一个人，以有效防止商品房预售中出现的重复销售、重复抵押现象。
除了可以规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。
在一些地方房产交易中，贷款银行会在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。
因此大部分开发商办好合同登记备案后，并不会立即将合同交还给购房者，而是交给银行审查以申请贷款，直到银行贷款批下后才将购房合同交还给购房者，这也是现实中购房者需要等待一个月甚至更多时间才能拿回购房合同的原因。
三、房屋买卖合同备案后可以撤销吗不光是购房合同，我们日常生活中所签订的各种合同都可以解除，只是合同的解除，根据解除的方式不同，要满足不同的条件，可依法解除购房合同的有：第一购房合同无效如果开发建设单位的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，商品房购房合同无效，购房者有权退房。
第二面积误差根据建设部《商品房销售管理办法》，实际测量与合同约面积或套内面积的误差比超出３％的，购房者有权退房。
购房者退房的，房地产开发企业应在购房人提出退房之日起３０日内，将购房人已付的房款退还，同时支付房款利息。
第三开发企业未经购房者同意变更设计开发建设单位擅自变更规划、设计或者经规划部门批准的规划变更以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。
网签、备案、预告登记？这次终于弄明白了！
网签、备案、预告登记？这次终于弄明白了！如果你正准备买房，网签、合同备案（网签备案）、预告登记这三个词汇将会频繁出现在你的眼前。
但是，知道它们的含义和区别吗？别担心，跟我来！>>>>丨网签丨<<<<“网签”是网上签约的简称，虽然房产主管部门目前大多采用“网签备案”这一称呼，但实际上，“网签”≠“网签备案”。
一般来说，先进行“网签”，再办理“网签备案”。
“网签”一般是指开发商和购房人签订商品房买卖合同后，按照房产主管部门的管理要求，将书面合同录入(包括将签字盖章页上传)房产主管部门的网络管理系统，在网上公布房屋交易状态的行为。
看到这里，你也许会问，我已经和开发商签了合同，为什么还要在网上再次签约？别急，接着往下看。
>>>>丨网签的作用丨<<<<网签不是一个法律术语，目前还没有法律法规对它进行规定，它只是房产主管部门对商品房交易进行网络管理的一项行政管理措施，其目的是为了防止开发商“一房多卖”。
开发商与购房人签订书面合同后，由开发商登陆房产主管部门的房屋网签系统办理网签手续，无需购房人操作。
开发商办理网签后，房产主管部门会在网上更新房源信息。
已经过网签的房屋，一般情况下无法进行二次网签，在一定程度上可以避免开发商“一房多卖”。
此外，网签还有一个作用是网上实时更新房源状态，任何人都可以在网上查询已取得预售许可证的楼盘房源信息。
比如说，购房前，你可以核实这套房是否可售；购房后，你可以查询这套房是否变更房源状态。
>>>>丨举个例子丨<<<<以我所在的南宁市为例，登陆“南宁市商品房智能销售公示平台”网站，点击“商品房”，输入你想要了解的楼盘名称，网页便转入该楼盘的商品房销售公示系统。
▲南宁市商品房智能销售公示平台截图系统左侧显示楼盘的开发商信息、项目概况、预售信息及物业管理信息。
什么是预告登记？预告登记和网签有什么不同
什么是预告登记？预告登记和网签有什么不同导读:本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
在购买房屋的过程中，购房者需要办理很多很重要的手续，其中有一项很重要的手续就是房屋预告登记，可能很多购房者听说过预告登记或者网签。
为了给购房者提供一个更加安全的交易过程，在出售房屋之前，会将房屋进行网签或者是预告登记，那么什么是预告登记？预告登记和网签有什么不同？什么是预告登记？房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
预告登记和网签有什么不同？1、法律依据不同预告登记和网签的法律依据不同，一般来说网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。
而预告登记是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
2、物权效力不同我们都知道，网签是不具备具体法律依据的，也就是它是不具有物权效力的，而且在一般情况下不能对抗第三人。
如果网签想拥有物权效力，那么就得经过备案后才能算是真正的具备了物权效力。
而预告登记具有物权效力。
3、办理时间不同网签是在开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。
而预告登记则是在网签后，不动产权证办理出来之前进行的，此时房子的产权还是登记在开发商名下的。
因此为了安全起见，买房人就要做一个预告登记。
如何办理房屋预告登记？1、确定开发商拥有《商品房预售许可证》如果购房者购买的商品房已经具有预售许可证，那么可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来开发商需要具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证。
浅谈我国商品房预售合同登记与预告登记的比较
商 品房 预 售 合 同登 记 有 关 立 法 规 定 简 介 在 我 国 ， 不 动 产管 理 相 关 的 法 律 法 规 主 要 体 现 于 《 市 房 地 与 城 产 管理 法 》《 市 商 品房 预售 管 理 办 法 》 法 律 法 规 之 中 。为 了规 、城 等 范 、 导不 动 产 交易 的合 法 有 序 进行 ， 引 规范 、 理 不 动 产 交 易 市 场 的 治 有序 竞 争 ， 防止 同一 不 动 产 被 数 次 交 易 ， 些 法 律 法 规 均 对 不 动 产 这 交 易做 出严格 规 定 ， 别 是 在 商 品 房 预 售 合 同 登 记 制 度 中 。例 如 ， 特 我 国《 市 房 地 产管 理 法 》 ４ 条 第 二 款 规 定 ：商 品 房 预 售 人 应 当 城 第 ４ “ 按 照 国家 有关 规 定 将 预 售 合 同报 县 级 以 上 人 民政 府 房 地 产 管 理 部 门 和土 地 管 理部 门登 记 备案 。《 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 》 １ 条 ”城 第 ０ 规定 ： 商 品房 预 售 ， 发 企 业 应 当 与 承 购 人 签 订 商 品 房 预 售 合 同 。 “ 开 预售 人 应 当在 签 订 之 日起 ３ ０日内持 商 品 房 预 售 合 同 向县 级 以上 人 民政 府 房 地产 管 理 部 门 办理 登 记 备 案 手续 。第 １ 还 规 定 ：开 发 ” ３条 “ 企业 未 按 本办 法 办 理 预 售登 记 ， 得 商 品 房 预 售 许 可 证 明预 售 商 品 取 房 的 ， 令 停 止 预售 、 办 手 续 ， 收 违 法 所 得 ， 可 处 以 已 收 取 的 责 补 没 并 预付 款 １ ％以 下 的罚 款 ” 。除 此 之外 ， 多地 方 性 立 法 亦 在商 品房 预 许 售 登 记 处 进行 严 格 规 定 ， 珠 海 市 房 地 产 登 记 条 例 》 ４ 条 规 定 ： 如《 第 ７ “ 品房 预 售人 不 办 理 预 售 合 同 登 记 ， 售 合 同无 效 。可 见 ， 海 市 商 预 ” 珠 在 此是 将 商品房 预售 合 同视 为要 式合 同 ， 为进 行登 记合 同方可 生效 。 基 于《 市 房 地 产 管 理 法 》 《 市 商 品 房 预 售 管 理 办 法 》 这 城 、城 中 些 有 关 规 定 ， 是 ， 学 者 认 为 我 国 的 商 品 房 预 售 ） １ ０ ８
商品房预售登记备案与预告登记的区别
商品房预售登记备案与预告登记的区别一、法律法规关于预告登记与预售登记的规定在商品房预售合同或买卖合同签订以后，无论是在银行按揭贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”。
这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。
《房屋登记办法》则进一步明确了预告登记的情形包括：（1）预购商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。
预告登记的法律效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记的有效期为：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。
但在法律实践中，很多人将预售商品房买卖合同备案等同于买卖合同预告登记。
在签订合同的时候，开发商已经在网上把商品房预售合同进行了备案，该种备案行案的法律效力是什么？是否还有必要再申请预告登记？对此，需要对商品房预售合同备案与买卖合同预告登记的法律效力预以区别。
二、预告登记和商品房预售登记备案的特征（一）预告登记的特征1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。
（二）商品房预售登记备案的特征1、具有行政强制性。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
房屋预告登记证明
房屋预告登记证明第一篇：房屋预告登记证明房屋预告登记证明房屋预告登记证明证明的依据：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
证明的作用：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。
房屋预告登记证明换证办事指南一、办事依据：1、《物权法》2、《房屋登记办法》3、《湖南省<房屋登记办法>实施细则》4、《湖南省物价局湖南省财政厅关于发布<湖南省建设系统收费管理暂行办法>的通知》(湘价费122号)二、收件资料：1、登记(询问)申请表;2、申请人的身份证明(复印件);3、房屋预告登记证明;4、其他必要材料。
三、业务流程：申请→受理→初审→审批、登簿→缮证→收费、发证→归档四、办理时限：5个工作日五、收费项目和标准证书工本费每本证10元六、承办部门：郴州市房产交易与权属登记管理处房屋销售管理科(预购商品房预告登记)郴州市房产交易与权属登记管理处房屋抵押管理科(预购商品房抵押权预告登记)七、服务承诺：依法行政，优质服务，严格落实首问责任制，缩短办事时限、提高工作效率八、违诺责任：按《责任追究制》处理九、监督方式：投诉电话、意见箱、挂牌上岗、公示栏(一)房屋预告登记证明号：房预字第号“房预”前空位填写发证市、县的简称。
“字”前空位填写发证市、县的区(县)名称。
“号”前空位填写区(县)房屋预告登记发证的顺序号。
(二)预告登记权利人：填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。
(三)预告登记义务人：填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。
抵押权预告登记相关知识
《房屋登记办法》第67条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： (一)预购商品房;
(二)以预购商品房设定抵押;
(三)房屋所有权转让、抵押;
(四)法律、法规规定的其他情形。”
从《房屋登记办法》本条规定可知，预告登记并未包含全部期房和现房的买卖与抵押，被排除出去的情形有两种：
在《房屋登记办法》起草过程中，多数同志认为，依据《物权法》第20条第1款第2句，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此预告登记后并非所有登记都不得办理，只是不能办理处分登记，即房屋所有权转让登记、房屋抵押权登记等。至于非处分登记的其他登记，例如变更登记等，依然可以办理。这是因为，不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓登记同意原则是指，在办理不动产登记时，必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记的房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益，因此必须取得该权利人的书面同意，没有其作出的同意，登记机构绝对不能办理处分登记。所以，《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。” 所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。
抵押权预告登记相关知识
2007年10月1日起实施的《物权法》对预告登记制度作出了规定，该法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
预售商品房抵押权预告登记是什么意思
预售商品房抵押权预告登记是什么意思我们知道，商品房在期房阶段，是没有房产证的，若需要拿以该商品房进行抵押贷款，就需要进行预售商品房抵押权预告登记。
那么，预售商品房抵押权预告登记是什么意思呢？我为大家整理了相关的法律知识，下面一起来看看吧，相信会对你有所帮助。
一、预售商品房抵押权预告登记是什么意思“预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。
同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。
意义：预先申明，该房屋已经先抵押给我（银行）了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。
登记申请人是金融机构（银行）和购房人。
什么是预告登记所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。
他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
以我国《民法典》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。
生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。
因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。
二、房产他项权抵押预告登记的效力是否有优先受偿权关于房产他项权抵押预告登记的效力，只是预告登记物权，而不是抵押权，因此，不存在是否可以优先受偿的问题。
房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
抵押权预告登记的法律效力：预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。
商品房预售合同备案与预告登记的有效衔接
问题
登记即为预购商品房预告登记 ， 商
从 上 述分 析 可 以看 出 自预 购 人 申请 开始 申
、
预 售合 同备 案与 预告 登记 的联 系与 区别
请预告登记之时起 ， 预售合 同备案即与预告登记 发生联系 ， 从实践来看二者衔接过程 中主要存在
４ ． 适 用 范 围不 同 ： 预售 合 同备 案 适 用 于商 品 房 ， 仅指商品房预售合同的备案 。预告登记适用 管理部 门办理登记备案手续 。 预告登记是为保全 包括商品房预告登记 、 商 品房 项以将来发生不动产物权变动为 目的请求权 于所有的不动产 ，
一
同向县级 以上人 民政府房地产管理部门和土地
求 房屋登 记部 门办 理共 同共 有 的预告 登记 。 因为
权， 属于民事制度。 合 同备案是《 城市房地产管理 预告登记 。雷先生及其配偶也同意银行意见 ， 要 法》 规定 的行政管理制度 ， 使买受人取得有 限购 政管理制度。
买权和期待权 ， 可 以预防一房多卖 的效力 ， 是行 预售合同备案与预告登记存在时间差 ， 预购人 因 ２ ． 功能不同 ： 预售合同备案具有保护预告人 、
况也有类似不一致 的情况。 ２ ． 预售合 同备案的事项与预告登记 申请 内容
不一致
目前很多地方预售证发放及预售合 同备案
１ ． 性 质不 同 ： 预 告登 记 是《 物 权法 》 规 定 的 不 动产登记制度 ， 是将来发生的不动产物权的请求
１ 预 售合同备案的预购人 与预告登记 申请的
申请 人不 一致
案例一 ：单身 的雷先生于 ２ ０ １ ０ 年８ 月购买 了住房一套 ， ２ ０ １ １ 年２ 月雷先生 与施女 士喜结 连理 。２ ０ １ ２ 年６ 月因雷先生购买 的楼盘 已具备 按揭 贷款 的条件 ， 银行 方 面要 求雷 先生 夫 妇先 共 同申请办理预告登记 ， 后办理预购商品房抵押权
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商品房预售登记备案与预告登记的区别
签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上把合同进行了备案，还有必要再申请预告登记吗？下面我就详细解释一下：
《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”。
这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。
那么，房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征？二者有什么区别和联系？
一、预告登记和商品房预售登记备案的特征
（一）、预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。
（二）、商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。
二、预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：
1、法律性质不同。
预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。
而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。
预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。
但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地
产市场的健康发展。
3、操作上的不同。
预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。
如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。
预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。
而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。
预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。
依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。
因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。
但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。
预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。
而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。
它可以是建设行政主管部门；可以是房地产管理部门；也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
三、预告登记和商品房预售登记备案的联系和注意事项
预告登记和商品房预售登记备案的法律特征不同，有着本质的区别。
但是二者并非毫无联系。
《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。
这就是说，商品房预售合同登记备案是预告登记的前置必要条件。
履行预告登记程序时，一定要准确把握这种先后关系，绝对不能颠倒。
预告登记和商品房预售登记备案作为两种不同的法律制度，既有区别又有联系。
作为登记机构的工作人员，仅仅掌握了预告登记和商品房预售登记备案的特征、区别和联系显然不够，还应该特别注意以下事项：
1、预告登记和商品房预售登记备案，一定是先商品房预售登记备案后预告登记。
但是，预告登记和商品房预售登记备案可以同步完成，最好是同一时间完成。
这样，可以避免预售人一房多售，减少预告登记差错。
2、《房屋登记办法》第六十九条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人末按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记”。
这是一条特别规定，目的是从法律上保护弱势群体。
我们在办理预告登记时，一定要牢记这一点，千万别教条式的强求预售人和预购人共同办理。
3、预告登记的范围包括现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。
但在现阶段，预告登记却并未涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的情形有两种：一是预购商品房转移；二是预购商品房抵押权转移。
总之，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记制度建立的目的就是为了限制不动产权利人“一物二卖”及擅自抵押等行为，保护市场交易安全有序并保证请求人的利益实现。