长沙市中央商务区改造更新策略研究

长沙市中央商务区改造更新策略研究
城市拥有CBD，是一个城市经济水平和国际化水平的象征。

CBD的成功所需的6大要素包括选址、功能、规模、形态、文化、交通。

长沙市芙蓉中央商务区挖掘历史文脉，重塑空间格局，力图打造城市空间新引擎。

标签CBD；历史；文脉
1 中央商务区（CBD）成功要素
CBD是人类社会经济发展到一定阶段的产物。

城市拥有CBD，是一个城市经济水平和国际化水平的象征。

通过研究，我们总结了CBD的成功所需的6大要素。

1.1 选址是关键
选址是CBD建设成功与否的关键因素之一，其选址通常有以下几个特点：与城市发源地和最初的城市中心具有密切的关联；具有优越的区位条件和位置认同感；拥有绝佳的景观条件和“景观区位”自鸣性；逐渐从城市中心剥离出来，形成独特区域。

1.2 功能是生命
CBD是城市功能的核心，是城市经济的发动机和活力核。

功能作用的发挥成为其生存的基础。

CBD的核心功能是商务办公，并有逐步多元化多样化的趋势。

同时，往往需要富有特色的、具备区域影响力的功能，这也是城市中心区成功转型的关键。

1.3 规模是焦点
CBD的规模和等级是规划中所关注的焦点问题之一。

研究国内外的CBD，可以将CBD分为世界级、国际区域级和地区级三个等级国内外主要的CBD的用地面积大多为1-2平方公里（除北京建外CBD用地面积4平方公里），而其中核心区为商务高密度集中区，各商务空间之间的联系应尽量以步行解决，故商务用地不宜过度分散，用地面积不宜过大。

1.4 形态是标志
CBD一般是城市中具有高度认同感的景观要素密集的独特区域。

高品质的环境、独特的城市形象、具有震撼力的景观效果，是CBD的重要标志。

形态各异的建筑群、富有韵律的城市天际线以及具有高度识别感的地标代表了城市精神，也是塑造CBD形象的重要手段。

1.5 文化是灵魂
城市是文化的载体，文化是城市的灵魂。

有特色的城市才有魅力。

城市文化是城市外在形象与精神内质的有机统一，是历史文化与现代文化的和谐。

CBD 的建设既要关注城市多样化的生活需求、兼顾当地市民诉求，也要继承城市自然与历史文化“基因”，创造独特的城市特色与品位，营造内外和谐共享的活力区。

1.6 交通是保障
完善、高效、便捷的交通网络是维持CBD正常运行的重要保障。

国内外成功CBD的交通系统有以下几个特点：注重内外交通的衔接；经常采用外部“输配环”的方式；必须引入大运量公交，轨道交通负担60%以上的交通量；内部路网高密小街坊，便于交通疏解和灵活组织。

2 长沙市芙蓉中央商务区建设策略与要求
2.1 选址
在长沙CBD建设之前，中国诸多大型城市的CBD建设选择在城市新区选址重新建设。

但是，作为致力于打造地区级CBD的长沙市，并没有足够的跨越式增长的动力，而原有城市中心区的空间矛盾，将城市改造推到了工作的前台，长沙CBD的选址，最终顺理成章的与城市更新结合，选址于城市原有芙蓉区商业中心区之中。

2.2 规模
长沙现状商务用地，结构为“132”体系，即沿“十”字走廊轴线发展，串联起“一主两次”三个商务区。

其中“十”字走廊为东西向的五一大道、南北向的芙蓉路。

“一主”为中心商务片区；“两次”分别为溁湾镇-市政府商务片区和伍家岭商务片区。

综合预测长沙市经济规模总量，与相应城市类比，预测2020年长沙市域商务从业人口88万人，2020年长沙市高级商务活动建筑容量预测约为950—1300万㎡。

2.3 文化
城市特色是城市的生命线，是城市长远发展的坐标，是支撑整个城市生存、竞争、发展的根基。

长沙CBD有着得天独厚的文化底蕴，丰富的历史遗存、古城沿革、城市肌理都体现着城市的发展脉络与内在价值。

这有助于打造具有个性化、特色化的城市CBD，从而提升其的向心力和影响力。

2.4 规划主题：时光之城
“时光之城”的含义为：用时光所代表的第四维空间串接起三维空间，不仅寻
找承继长沙市历史的记忆之城，而且用新CBD发展轴串接隐喻“过去”、“现在”与“未来”的旅游休闲、商业混合和商务功能片区。

规划分别通过城市文化的提炼、城市功能的整合、特色空间的塑造、组织开发的时序四个方面深化设计主题。

并在此基础上提出4大设计创意。

设计创意之一：疏解居住，完善邻里空间。

针对CBD现状居住用地和商业商务用地混杂，用地功能分区混乱的问题，规划提出将解放路调整为新长沙CBD 中的主要发展轴，沿解放路两侧的地块由西向东依次规划为旅游、商业和商务功能。

原有的居住功能需要逐步向外疏解。

设计创意之二：延续并彰显历史文化内涵。

对有价值的历史街巷和历史建筑需要有选择的保留和改造，使其成为点缀在中央商务区的重要景点。

A.保留历史街巷：对有价值的历史街巷和历史建筑需要有选择的保留和改造，使其成为点缀在中央商务区的重要景点。

B.有限制的商业开发：老城区内的商业建筑，需要考虑建筑限高要求，大型商业建筑中不能出现破坏天际线的高层建筑。

对原有的高层建筑，也要逐步予以拆除。

C.沿解放路规划为商业商务区，老城区为历史古建筑集中的地区，長沙市的建设也是遵循着从老城区向西逐步扩展的发展态势。

规划希望延续这种城市发展脉络，沿解放路开发分别代表过去、现在和未来的旅游、商业和商务片区。

设计创意之三：长沙市长沙市中心城的道路网络不完善，南北向联系不方便，主要交通干道芙蓉路、五一路交通压力很大。

次干道和支路系统不连贯，大量车流最后仍汇集到少数的主干道上。

经过本规划区的轨道线有1号线、2号线。

其中1号线与芙蓉路、2号线与五一路走势相同。

A.完善道路网络，建立南北向通道，建设芙蓉路准快速路；纯化五一大道功能，作为城市准快速路。

B.步行交通，以人为本、减少车辆与步行者之间的干扰，建立人车分流的良好环境是行人交通组织的指导思想。

规划结合开敞空间设置人车分流的步行区域，为行人设置良好的步行空间。

与城市历史保护和原有的绿化及开敞空间结合，形成完整的城市步行网络。

C.为了将解放路改造成为新的城市发展轴线，需要调整原有轨道交通规划，将地铁2号线从原来规划中的五一路调整至沿解放路设站。

在规划范围内，设置3个地铁枢纽站点，分别布置在老城区解放路段、芙蓉路和解放路交叉口、韶山路解放路交叉口，其中芙蓉路和解放路口的枢纽也是1号线的换乘枢纽，与下沉广场一起构成商业、交通和景观的枢纽地区。

设计创意之四：构建宜人的步行网络。

通过规划步行网络将滨江景观引入城
市，结合城市的历史遗迹和商业街巷开发步行街。

在原有的城市网络上结合城市历史叠加新的步行绿地网络。

3 结语：
CBD规划成功取决于选址、功能、形态等多个方面，“时光之城”为长沙市中央商务区的建设提供了一个可以操作的空间框架，在长沙市后续委托的城市设计中，我们又进一步细化了设计内容，成为指导下一步控制性详细规划的依据。