城市商业中心发展案例分析——伦敦金丝雀码头、布鲁克林商业中心、六本木、日内瓦市中心
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+ 8.2%
100000
金融保险地产业
50000
- 24.6% + 2% + 7.8% + 24.8%
服务业 政府部门
0 1995 1999 2000
20
来源：New York State Labor Bureau
纽约布鲁克林商业中心区 办公优势
在布鲁克林商业中心区办公楼的租金比曼哈顿中央商务区具有明显的成本优势
标志性建筑—— 银行街10号 入驻客户：Clifford Chance （ 律师事务所），富士指数（ FTSE），INFOSYS（商务软件 设计商）， 达道尔（ Total) 能源集团 建筑面积：92251 平方米
１９８８年开工，竣工于１９ ９１年。
５０层，高２３６米，为英国 最高建筑
来源 : New York City Department of City Planning
16
纽约布鲁克林商业中心区
便利的生活条件
在布鲁克林商业中心区周围新建的中、高密度公寓楼主要包括布鲁克林高地，格林堡， 博鲁姆山，科博尔希尔，卡罗尔花园，小飞象，超过110,000的居民。 围绕商业中心区新建高密度住宅大厦 在商业中心区东北方向的黄金街上是两个在建高增长住宅大厦，总投资为4亿美元，预期 在2008年完工。 其中一座大厦设计高度为400英尺（40层），总建筑面积40万平方英尺，可供303户居民 入住。该大楼将是布鲁克林在不久的将来最高的住宅建筑。另一座占地25万平方英尺，35 层，214户居民单位。 这两座大楼均设有游泳池，健身中心，放映室，壁球场，室内篮球场等娱乐和体育设施， 商业面积达10000平方英尺。 该场所临近10个铁路线、公交线路和长岛铁路线，因此交通十分便利。
②
传媒业主要是报刊发行机构、广告策划机构、出版机构和新闻采访机构。
金丝雀码头远景
图片来源
www. photographersdirect.com
3
伦敦金丝雀码头
空间分布
① 建筑布局
图片来源 www.canarywharf.com
4
伦敦金丝雀码头
空间分布
② 标志建筑
图片来源：www. canarywharf.com
功能定位
开发宗旨: 复兴港口地区,使土地与建筑发挥使用效益，创造一个吸引人的环境,确保住宅及社会服务设施
齐全以吸引人们来该地区居住与工作。
功能定位: 都市滨水商务区——（现代金融和传媒业为主） 金丝雀码头内聚集的金融服务业主要包括 跨国银行组织、 金融咨询公司、 金融经纪中介、
①
保险公司、投资/私人银行和股票交易所。
11
纽约布鲁克林商业中心区
空 间 分 布 ： 土地利 用
住宅用地 商业和办公用地 工业用地 公共设施和机构的土地 开放空间和户外休闲地
布鲁克林商业中心区
12
纽约布鲁克林商业中心区
空 间 分 布 ： 建筑布 局
1.纽约市技术学院 2.纽约市技术学院 3.乔治西屋高中 4.MetroTech中心 11 5.纽约市警察学校 6.布鲁克林家庭法院 7.330杰里街 8. MetroTech中心6 9. MetroTech中心5 10.美国理工学院学院 11. MetroTech中心9 12. MetroTech中心15 13.纽约布鲁克林区万豪酒店 14.布鲁克林复兴广场 15.345亚当斯街道 16.纽约过境 17.布鲁克林友谊学校 18. MetroTech中心1 19. MetroTech中心 2 20. MetroTech中心 3 21.海伦凯勒 22. MetroTech中心 14 23. MetroTech中心8 24. MetroTech中心7 25.圣.博尼法斯教会 26. MetroTech中心 4 27.设计和建筑研究所 28.圣.约瑟夫 29.长岛大学布鲁克林中心 30. Verizon公司395弗拉特布什大道 31. 10MetroTech中心10
b.
专业商业机构——安理国际律师事务所；克利福德律
师事务所；毕马威会计事务所
c.
传媒机构——英国信报集团；路透社；英国镜报集团 ；美国奥美广告公司
d.
公共部门——英国金融业管制协会 ；伦敦2012年奥
运会组委会 ；伦敦支线地铁公司
e.
能源——英国石油石化集团；达道尔石化集团
金丝雀码头内部分商家商标
6
规划署视察了人行道，街道照明，街道景观，
公共空间和其他相关领域，然后确定了相关的
街道和公路有关的改革计划，以方便行人；
行人交通改造计划的要点： - 围绕以下三个地方改造其不安全和不使用的设
施：市民中心，MetroTech和富尔顿街购物中
心； - 通过改善信号设置、设置人行道、道路景观、 地形等方法设计一个更加安全的交界处过境制 度。 - 重新设计自行车道，控制机动车辆的路边停 靠。
布鲁克林商业中心区目前有17万平方英尺的商业办公空间。 维持较低的整体空置率（7-10%） 平均租金（28美元/平方英尺），低于曼哈顿中央中城区（54美元/平方英尺）和曼哈顿中央
办公楼租价（美元/平方英尺）
商务区中心区（35美元/低平方英尺）。
60 50 40 30 20 10 0 布鲁克林中心区 曼哈顿中心区
城 市 商 业 中 心 发 展 案 例 分 析
案例分析研究对象
1 伦敦金丝雀码头 2 纽约布鲁克林商业中心区 3 东京六本木
4 日内瓦市中心
伦敦金丝雀码头
1
伦敦金丝雀码头
金丝雀码头位于伦敦东部港口区内,内有高层建筑24 座。建筑面积约 100 万平方米 , 街心花园、广场、步 行街、林间小路等公众空间总面积约30公顷, 2006年 这一区域内工作人口约 9万,预计这一数字在2020年 将达到20万。
纽约布鲁克林商业中心区
交通体系：铁路线和车站分布
15
来源：New York City Transportation Bureau, MetroTech BID Committee
纽约布鲁克林商业中心区
交通体系：行人交通规划
行人交通规划的主要包括：商业中心区，曼哈
顿大桥，布鲁克林大桥，亚特兰大大街，格林 堡公园等；
106m，20层
Building 15, Metrotech Center 99m，21层
来源: http://www.emporis.com/
Building 4, Metrotech Center 120m，25层
Brooklyn Renaissance Plaza (酒店) 121m, 32层 14
services
19
来源：New York State Labor Bureau, Brooklyn Chamber，2005
纽约布鲁克林商业中心区
劳动力就业
布鲁克林不同产业的就业率和5年间变化比率（1995-2000年)
250000
制造业
200000
+ 12.3%
建筑业 交通和公共建筑 贸易
150000
标志性建筑——加拿大广场1 号 多功能大楼，内驻有包括 银 行业、保险业、金融业、出版 业、电信业、商团和政府机构 在内的３２家国际商业及公共 机构。
标志性建筑——加拿大 广场25号 入驻客户： 花旗银行 内部建筑面积：111， 852平方米 建筑高度：200米 楼层：42层 楼内装备全欧洲最快商 用电梯（8米/秒） 与毗邻的16层大楼连接 成为复合式建筑
布鲁克林商业中心区距曼哈顿仅 10 分钟车程，
但布鲁克林办公楼租价远远低于曼哈顿，从而
越来越多的新公司搬迁到这个地区。
布鲁克林商业中心区由 MetroTech 中心建筑群 组成，其中包括31座建筑。
该大厦入驻企业包括摩根大通，摩根士丹利，
贝尔斯登和Verizon等世界领先的公司。此外还 包括像纽约技术学院、布鲁克林法学院、布鲁 克林音乐学院等大量教育、研究和艺术机构。
伦敦金丝雀码头
产业分析
② 其它商业及配套设施统计
金丝雀码头内配套设施统计 餐饮类( 餐 厅,酒吧,咖啡 厅), 65
数值
商店, 90
健身俱乐部, 3
公共停车场, 银行, 8 医疗中心, 5 超市, 3 4 分类
•购物商店等配套设施集中在办公楼 区底层，既有效利用了建筑空间，又 吸引了大量人流，也为在办公区内的 白领人群提供了购物和休闲的便利．
图片来源：www.canarywharf.com
7
伦敦金丝雀码头
产业分析
③ 其它商业及配套设施统计
酒吧 餐厅
牙医 健康中心
报刊杂志店 幼儿教育
美容美发店 珠宝首饰 高档服装
停车场 健身俱乐部 超市
8
咖啡厅
外卖店
邮局
纽约布鲁克林商业中心区
9
纽约布鲁克林商业中心区
布鲁克林商业中心区是纽约市第三大商业区， 仅次于曼哈顿中心区和中城区。
建筑高度：151 米
楼层：30 层
5
伦敦金丝雀码头
产业分析
① 商业组织类别构成与比例 代表性商业实体
a.
金丝雀码头主导产业分析图 能源石化, 4, 6% 金融机构, 29, 43%
金融机构——瑞士信贷、汇丰银行、花旗银行、雷曼 兄弟投资银行、美国银行，巴克莱银行
商业组织, 9, 13% 公共部门, 11, 16% 专业机构, 9, 13% 传媒机构, 6, 9%
- 在东部地区3个新的办公楼占地300万平方英尺 - 在街道西侧修建一个1.5英亩的公园
售商店，空地和道路，主要项目包括：
- 在商业中心区西部建设新的办公大楼，约八十五万平方英尺
-在东边建设住宅设施适用于不同地点的不同收入水平的人 - 在中央商务区南部新建住宅楼宇 - 扩大学术和研究机构的领域，包括科技大学，布鲁克林法学院，纽约市技术学院等，这些
17
纽约布鲁克林商业中心区
劳动力就业
布 鲁 克 林 的 就业数 据显示 ，商业 中心区 有最密 集的劳 动力分 布。
18
来源: New York City Department of City Planning
纽约布鲁克林商业中心区
劳动力就业
2 0 0 5 年布鲁克林就业结构显示，各种服务行业占据主动地位。
金丝雀码头鸟瞰
伦敦市内新兴中央商务区,区内主导产业以金融服务 业和传媒业为主，是世界上最大单一商业房地产开
发项目，如同纽约的帝国大厦一样，它已成为伦敦
的地标建筑。
高密度的建筑聚集率
它同时也是区域性的休闲购物中心，这里聚集了约 200家各式店铺和餐厅以及生活配套设施。 伦敦市中心
金丝雀码头
2
伦敦金丝雀码头
该商业中心区就业人口大约为70,000人。
10
纽约布鲁克林商业中心区
空 间 分 布 ： 地理位 置
布鲁克林商业中心区靠近曼哈顿
大桥（连接到曼哈顿岛），布鲁
克林大桥和其他的交通枢纽。
该商业中心区围绕 Metrotech 中 心大厦。该建筑群建于20世纪70
年代并且不断发展。总投资额约
100 亿美元，占地约 24 公顷，主 要是服务于商界，学术界，公共 事业和高科技等行业。 办公楼 教育、文化和公共机构 零售和工业建筑 出价区 地铁站
机构的总面积达900,000平方英尺，学生总数超过30,000。
- 综合文化领域，包括图书馆，剧院，画廊和演出场所和其他文化设施 - 拥有2000个停车位的新的公共停车场所 - 变换的街景及街道扩展块地形，要建造成一个充满活力的适合步行的街道
- 近100万平方英尺的新零售店铺。
公共停Leabharlann Baidu场
办公楼 教育、文化和公共机构 零售和工业建筑 出价区 地铁站
13
纽约布鲁克林商业中心区
空间分布：主要高层建筑
Building 12, Metrotech Center
144m, 32层, 2层地下停车场
Building 1, Metrotech Center
125m, 23层
Building 7, Verizon Plaza
54
35 28
曼哈顿中城区
21
来源：Cushman & Wakefield Office Building Market Report，2005
纽约布鲁克林商业中心区 新规划设计
继布鲁克林20世纪90年代初的第一次发展，纽约政府在2004年调整行政区规划，构成了自 911以来新一轮的经济战略。
新的方案计划在商业中心区建立一个新的450万平方英尺A级的商业办公空间，新的住房，零
公共部门 批发零售
从布鲁克林区的就业
结构中看出，公共部门 ，批发和零售业，服务 业，工业和金融保险地 产业是五大就业行业。
5% 5% 7%
4%
服务和其他 工业 金融保险地产业 住宿及娱乐 建筑 IT
41% 10%
相比较而言，商业中
11% 17%
心区金融保险地产业， 法律，科研和文化机构 的比例较高。
100000
金融保险地产业
50000
- 24.6% + 2% + 7.8% + 24.8%
服务业 政府部门
0 1995 1999 2000
20
来源：New York State Labor Bureau
纽约布鲁克林商业中心区 办公优势
在布鲁克林商业中心区办公楼的租金比曼哈顿中央商务区具有明显的成本优势
标志性建筑—— 银行街10号 入驻客户：Clifford Chance （ 律师事务所），富士指数（ FTSE），INFOSYS（商务软件 设计商）， 达道尔（ Total) 能源集团 建筑面积：92251 平方米
１９８８年开工，竣工于１９ ９１年。
５０层，高２３６米，为英国 最高建筑
来源 : New York City Department of City Planning
16
纽约布鲁克林商业中心区
便利的生活条件
在布鲁克林商业中心区周围新建的中、高密度公寓楼主要包括布鲁克林高地，格林堡， 博鲁姆山，科博尔希尔，卡罗尔花园，小飞象，超过110,000的居民。 围绕商业中心区新建高密度住宅大厦 在商业中心区东北方向的黄金街上是两个在建高增长住宅大厦，总投资为4亿美元，预期 在2008年完工。 其中一座大厦设计高度为400英尺（40层），总建筑面积40万平方英尺，可供303户居民 入住。该大楼将是布鲁克林在不久的将来最高的住宅建筑。另一座占地25万平方英尺，35 层，214户居民单位。 这两座大楼均设有游泳池，健身中心，放映室，壁球场，室内篮球场等娱乐和体育设施， 商业面积达10000平方英尺。 该场所临近10个铁路线、公交线路和长岛铁路线，因此交通十分便利。
②
传媒业主要是报刊发行机构、广告策划机构、出版机构和新闻采访机构。
金丝雀码头远景
图片来源
www. photographersdirect.com
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伦敦金丝雀码头
空间分布
① 建筑布局
图片来源 www.canarywharf.com
4
伦敦金丝雀码头
空间分布
② 标志建筑
图片来源：www. canarywharf.com
功能定位
开发宗旨: 复兴港口地区,使土地与建筑发挥使用效益，创造一个吸引人的环境,确保住宅及社会服务设施
齐全以吸引人们来该地区居住与工作。
功能定位: 都市滨水商务区——（现代金融和传媒业为主） 金丝雀码头内聚集的金融服务业主要包括 跨国银行组织、 金融咨询公司、 金融经纪中介、
①
保险公司、投资/私人银行和股票交易所。
11
纽约布鲁克林商业中心区
空 间 分 布 ： 土地利 用
住宅用地 商业和办公用地 工业用地 公共设施和机构的土地 开放空间和户外休闲地
布鲁克林商业中心区
12
纽约布鲁克林商业中心区
空 间 分 布 ： 建筑布 局
1.纽约市技术学院 2.纽约市技术学院 3.乔治西屋高中 4.MetroTech中心 11 5.纽约市警察学校 6.布鲁克林家庭法院 7.330杰里街 8. MetroTech中心6 9. MetroTech中心5 10.美国理工学院学院 11. MetroTech中心9 12. MetroTech中心15 13.纽约布鲁克林区万豪酒店 14.布鲁克林复兴广场 15.345亚当斯街道 16.纽约过境 17.布鲁克林友谊学校 18. MetroTech中心1 19. MetroTech中心 2 20. MetroTech中心 3 21.海伦凯勒 22. MetroTech中心 14 23. MetroTech中心8 24. MetroTech中心7 25.圣.博尼法斯教会 26. MetroTech中心 4 27.设计和建筑研究所 28.圣.约瑟夫 29.长岛大学布鲁克林中心 30. Verizon公司395弗拉特布什大道 31. 10MetroTech中心10
b.
专业商业机构——安理国际律师事务所；克利福德律
师事务所；毕马威会计事务所
c.
传媒机构——英国信报集团；路透社；英国镜报集团 ；美国奥美广告公司
d.
公共部门——英国金融业管制协会 ；伦敦2012年奥
运会组委会 ；伦敦支线地铁公司
e.
能源——英国石油石化集团；达道尔石化集团
金丝雀码头内部分商家商标
6
规划署视察了人行道，街道照明，街道景观，
公共空间和其他相关领域，然后确定了相关的
街道和公路有关的改革计划，以方便行人；
行人交通改造计划的要点： - 围绕以下三个地方改造其不安全和不使用的设
施：市民中心，MetroTech和富尔顿街购物中
心； - 通过改善信号设置、设置人行道、道路景观、 地形等方法设计一个更加安全的交界处过境制 度。 - 重新设计自行车道，控制机动车辆的路边停 靠。
布鲁克林商业中心区目前有17万平方英尺的商业办公空间。 维持较低的整体空置率（7-10%） 平均租金（28美元/平方英尺），低于曼哈顿中央中城区（54美元/平方英尺）和曼哈顿中央
办公楼租价（美元/平方英尺）
商务区中心区（35美元/低平方英尺）。
60 50 40 30 20 10 0 布鲁克林中心区 曼哈顿中心区
城 市 商 业 中 心 发 展 案 例 分 析
案例分析研究对象
1 伦敦金丝雀码头 2 纽约布鲁克林商业中心区 3 东京六本木
4 日内瓦市中心
伦敦金丝雀码头
1
伦敦金丝雀码头
金丝雀码头位于伦敦东部港口区内,内有高层建筑24 座。建筑面积约 100 万平方米 , 街心花园、广场、步 行街、林间小路等公众空间总面积约30公顷, 2006年 这一区域内工作人口约 9万,预计这一数字在2020年 将达到20万。
纽约布鲁克林商业中心区
交通体系：铁路线和车站分布
15
来源：New York City Transportation Bureau, MetroTech BID Committee
纽约布鲁克林商业中心区
交通体系：行人交通规划
行人交通规划的主要包括：商业中心区，曼哈
顿大桥，布鲁克林大桥，亚特兰大大街，格林 堡公园等；
106m，20层
Building 15, Metrotech Center 99m，21层
来源: http://www.emporis.com/
Building 4, Metrotech Center 120m，25层
Brooklyn Renaissance Plaza (酒店) 121m, 32层 14
services
19
来源：New York State Labor Bureau, Brooklyn Chamber，2005
纽约布鲁克林商业中心区
劳动力就业
布鲁克林不同产业的就业率和5年间变化比率（1995-2000年)
250000
制造业
200000
+ 12.3%
建筑业 交通和公共建筑 贸易
150000
标志性建筑——加拿大广场1 号 多功能大楼，内驻有包括 银 行业、保险业、金融业、出版 业、电信业、商团和政府机构 在内的３２家国际商业及公共 机构。
标志性建筑——加拿大 广场25号 入驻客户： 花旗银行 内部建筑面积：111， 852平方米 建筑高度：200米 楼层：42层 楼内装备全欧洲最快商 用电梯（8米/秒） 与毗邻的16层大楼连接 成为复合式建筑
布鲁克林商业中心区距曼哈顿仅 10 分钟车程，
但布鲁克林办公楼租价远远低于曼哈顿，从而
越来越多的新公司搬迁到这个地区。
布鲁克林商业中心区由 MetroTech 中心建筑群 组成，其中包括31座建筑。
该大厦入驻企业包括摩根大通，摩根士丹利，
贝尔斯登和Verizon等世界领先的公司。此外还 包括像纽约技术学院、布鲁克林法学院、布鲁 克林音乐学院等大量教育、研究和艺术机构。
伦敦金丝雀码头
产业分析
② 其它商业及配套设施统计
金丝雀码头内配套设施统计 餐饮类( 餐 厅,酒吧,咖啡 厅), 65
数值
商店, 90
健身俱乐部, 3
公共停车场, 银行, 8 医疗中心, 5 超市, 3 4 分类
•购物商店等配套设施集中在办公楼 区底层，既有效利用了建筑空间，又 吸引了大量人流，也为在办公区内的 白领人群提供了购物和休闲的便利．
图片来源：www.canarywharf.com
7
伦敦金丝雀码头
产业分析
③ 其它商业及配套设施统计
酒吧 餐厅
牙医 健康中心
报刊杂志店 幼儿教育
美容美发店 珠宝首饰 高档服装
停车场 健身俱乐部 超市
8
咖啡厅
外卖店
邮局
纽约布鲁克林商业中心区
9
纽约布鲁克林商业中心区
布鲁克林商业中心区是纽约市第三大商业区， 仅次于曼哈顿中心区和中城区。
建筑高度：151 米
楼层：30 层
5
伦敦金丝雀码头
产业分析
① 商业组织类别构成与比例 代表性商业实体
a.
金丝雀码头主导产业分析图 能源石化, 4, 6% 金融机构, 29, 43%
金融机构——瑞士信贷、汇丰银行、花旗银行、雷曼 兄弟投资银行、美国银行，巴克莱银行
商业组织, 9, 13% 公共部门, 11, 16% 专业机构, 9, 13% 传媒机构, 6, 9%
- 在东部地区3个新的办公楼占地300万平方英尺 - 在街道西侧修建一个1.5英亩的公园
售商店，空地和道路，主要项目包括：
- 在商业中心区西部建设新的办公大楼，约八十五万平方英尺
-在东边建设住宅设施适用于不同地点的不同收入水平的人 - 在中央商务区南部新建住宅楼宇 - 扩大学术和研究机构的领域，包括科技大学，布鲁克林法学院，纽约市技术学院等，这些
17
纽约布鲁克林商业中心区
劳动力就业
布 鲁 克 林 的 就业数 据显示 ，商业 中心区 有最密 集的劳 动力分 布。
18
来源: New York City Department of City Planning
纽约布鲁克林商业中心区
劳动力就业
2 0 0 5 年布鲁克林就业结构显示，各种服务行业占据主动地位。
金丝雀码头鸟瞰
伦敦市内新兴中央商务区,区内主导产业以金融服务 业和传媒业为主，是世界上最大单一商业房地产开
发项目，如同纽约的帝国大厦一样，它已成为伦敦
的地标建筑。
高密度的建筑聚集率
它同时也是区域性的休闲购物中心，这里聚集了约 200家各式店铺和餐厅以及生活配套设施。 伦敦市中心
金丝雀码头
2
伦敦金丝雀码头
该商业中心区就业人口大约为70,000人。
10
纽约布鲁克林商业中心区
空 间 分 布 ： 地理位 置
布鲁克林商业中心区靠近曼哈顿
大桥（连接到曼哈顿岛），布鲁
克林大桥和其他的交通枢纽。
该商业中心区围绕 Metrotech 中 心大厦。该建筑群建于20世纪70
年代并且不断发展。总投资额约
100 亿美元，占地约 24 公顷，主 要是服务于商界，学术界，公共 事业和高科技等行业。 办公楼 教育、文化和公共机构 零售和工业建筑 出价区 地铁站
机构的总面积达900,000平方英尺，学生总数超过30,000。
- 综合文化领域，包括图书馆，剧院，画廊和演出场所和其他文化设施 - 拥有2000个停车位的新的公共停车场所 - 变换的街景及街道扩展块地形，要建造成一个充满活力的适合步行的街道
- 近100万平方英尺的新零售店铺。
公共停Leabharlann Baidu场
办公楼 教育、文化和公共机构 零售和工业建筑 出价区 地铁站
13
纽约布鲁克林商业中心区
空间分布：主要高层建筑
Building 12, Metrotech Center
144m, 32层, 2层地下停车场
Building 1, Metrotech Center
125m, 23层
Building 7, Verizon Plaza
54
35 28
曼哈顿中城区
21
来源：Cushman & Wakefield Office Building Market Report，2005
纽约布鲁克林商业中心区 新规划设计
继布鲁克林20世纪90年代初的第一次发展，纽约政府在2004年调整行政区规划，构成了自 911以来新一轮的经济战略。
新的方案计划在商业中心区建立一个新的450万平方英尺A级的商业办公空间，新的住房，零
公共部门 批发零售
从布鲁克林区的就业
结构中看出，公共部门 ，批发和零售业，服务 业，工业和金融保险地 产业是五大就业行业。
5% 5% 7%
4%
服务和其他 工业 金融保险地产业 住宿及娱乐 建筑 IT
41% 10%
相比较而言，商业中
11% 17%
心区金融保险地产业， 法律，科研和文化机构 的比例较高。