农村宅基地管理存在的问题及解决措施

三是“空心村”、“一户多宅”现象明显。中央提倡的建设社会主义新农村，一些地方曲解中央的政策，新建住宅不断向村庄外围延伸，有的地方在道路沿线搞农民集中居住区，农民住到这些所谓的新农村集中居住点，有些是“小产权房”。而村内旧宅又不拆除，大多成为破房、危房，无人居住，形成了大量的“空心村”；一些农户在集中居住点建了新房不拆旧房，“一户多宅”现象比较普遍。
现行农村宅基地管理中存在的问题的原因是多方面的，但是主要有以下几点：
一是农民思想观念的变化。许多农民对宅基地所有权普遍存在着私有观念，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是一种私有财产；中央提出的农民土地承包经营权长期不变，导致一些农民将自己承包的责任田当成私有土地，随意侵占或调换建房；一些身家千万、富裕起来的农民为显排场、讲美观、图方便，舍弃老宅破屋，在村外或公路边修建新房，建起别墅，有的甚至造假山、修小园林、建游泳池，以满足自己摆阔气、高人一等的狭隘心理。
五、规范审批程序，加强宅基地审批管理。各级国土资源管理部门要加强农村宅基地用地计划管理，合理安排农村宅基地占用农用地的计划指标。要规范农村宅基地审批行为，坚持按规划、按计划、按标准、按程序、按权限依法审批。坚持统一安排，定点放样，不得自行选址。要严格执行农民建房按规定办理规划、建设用地审批手续和台帐制度，坚持“三到场”、“一把尺子”制度，即选址到场，放线到场，砌基到场；严格按照标准批准宅基地。
四是农村宅基地私自转让现象时有发生。少数农民在水泥路或者好的位置村里规划为宅基地的土地，为了谋取私利，不惜将自己的宅基地、自留地甚至责任田作价卖与无宅基地的农户建房，更有些买地者假借建房户的名义办理建房手续，达到逃避监管目的，这种现象在乡镇规划区尤为常见，这种行为双方互惠互利，具有很强的隐蔽性，且涉及面较广，查处难度大。
农村宅基地情况复杂，政策性强，必须多措并举，多管齐下，疏堵结合，综合治理，推进农村宅基地节约集约利用，更好地促进农村宅基地管理。重点应应做好以下几个方面：
一、加大宣传力度，正确宣传中央出台的各项涉及“三农”的文件和政策法规。
各级政府尤其是国土资源管理部门要把土地法律法规政策和中央出台的各项涉及“三农”的政策法规，及时全面正确地进行大力度的宣传，要深入持久、坚持不懈地开展宣传教育活动。对乡、村干部，要利用多种渠道进行土地法律法规政策的培训，增强他们的土地法制观念和宅基地管理的政策法规的理解，掌握；对广大群众，要充分利用各种媒体进行广泛宣传，采取丰富多彩、群众喜闻乐见的形式进行形象直观的宣传教育，使其知法、懂法、守法，努力营造珍惜土地、保护耕地的良好社会氛围。
二、加强制度建设，完善农村宅基地管理制度。土地管理法和一些地方出台的宅基地管理办法对农村宅基地的管理虽然作了规定，比较宏观，仅仅是在现有土地管理法和“国发28号”等文件规定范围内所做的具体规定，操作性不强，实际上某些方面还不够完善：如对闲置宅基地、多占宅基地处理、处罚没有作出具体的规定，对宅基地审批后长时间不动工建设如何处理也没有规定，其他如审批程序复杂漫长、宅基地流转程序流程等都处于探索阶段，还没有形成简单透明的制度，地籍管理和相关法律责任都需要进一步具体的规范。因此，国家应加快农村宅基地立法工作，尽快出台农村宅基地管理相关法律法规，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。同时，在新的法律法规出台前，地方政府要根据现行的相关法律法规政策，结合本地的实际情况，出台的农村宅基地管理办法必须具有较强的操作性，进一步规范农村宅基地管理工作。
六、加强队伍建设，强化宅基地监管措施。加强乡镇基层国土资源管理队伍建设，关键加强理论业务学习，加强土地执法人员的教育培训，提高执法水平，切实做到严格执法、公正执法，杜绝“以罚代法”、“以罚代批”行为的发生；配备必要的执法装备，加大巡查力度和次数，将违法行为消灭在萌芽状态；要健全监管网络，对村一级国土资源信息员，要加强培训，充分发挥他们的作用，加大对群众的法律法规政策的宣传，及时掌握信息，及时处理。要建立动态巡查制度，加强农村村民住宅建设用地的日常监管，建立巡查台帐，及时发现和制止各类土地违法行为。
三是村庄规划措施跟不上。随着“村村通”工程的实施，各地在村庄规划上普遍滞后，大多数村庄规划，不符合农民的建房意愿，导致农村住宅建设无章可循，杂乱无序。少数地方虽然搞了新规划，但有的规划不够科学合理，只注重村庄的整齐划一，而忽视了与土地利用总体规划的衔接，造成农民建房的盲目性和随意性，占用耕地甚至基本农田的现象到处发生。
二是农民建房占用耕地现象比较严重。现在农村都在搞道路“村村通”工程，一些跨村或穿村而过的硬质水泥路两侧都是耕地或者是基本农田。一些农民把建房地点选在水泥路边，导致公路、村道两旁部分耕地被占用。一些地方为把非法占用耕地的行为“合法化”，通过规划修编调整改变了耕地性质的做法，部分耕地在这种不知不觉的蚕食中消失了。
三、坚持规划先行，强化宅基地规划管理。规划是龙头，是搞好农村宅基地管理的基础。各地要结合当前新一轮土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划。要按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。各级政府要按照《城乡规划法》的规定，编制村庄建设规划，与土地利用总体规划做好衔接。村庄建设规划要以当地经济社会发展规划和土地利用总体规划为依据，以旧村庄为依托，优化村庄内部用地结构，充分利用村内各种废弃地、闲置地，合理布局公共设施用地、生产用解决措施
近几年来，随着经济社会的发展，农村生活水平不断提高，以及农村改水和道路交通“村村通”工程的实施，农民建房热情高涨，出现了新一轮农村建房热，农民建房占地面积越来越大，农村宅基地管理面临的一些新情况、新问题。
一是农村自建住宅用地面积过大。农村住宅建设缺乏统一规划，农民建房户型随意性大，有的房屋南北宽度超过12米以上，有的一户三四口人建了三至四间楼房，还有的仿造别墅式样建房，这些都是要占用大量的宅基地。
二是监管措施不到位。我国目前还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。城市房地产法管理调整的对象都是商品房或在国有土地上所建房屋，农民在宅基地上所建房屋仅是乡镇村建部门颁发的建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，有些地方还向农民建房户发放一些鲜见法律条文认可的村镇房屋所有权证。这种现象不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。虽然近年来一些地方也制定了有关宅基地管理的措施办法，但由于宅基地管理工作面广量大、情况复杂，有的地方管理办法不够规范，操作性不强，实施效果不甚理想。法律法规的不完善，在制度上进一步增加了农村宅基地的管理难度。
四、建立城乡建设用地增减挂钩制度，积极推进宅基地整理。各地要根据土地利用总体规划，结合新农村建设，按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，科学制定和实施城乡建设用地增减挂钩，积极稳妥地推进农村建设用地整理。农村村民新建、改建、扩建住宅，要先行安排利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地，凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准新占用耕地。对“一户多宅”和空置住宅，要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地，交还村集体统一分配安置。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。限制超面积建房，加大引导农民向高层发展，提高土地利用率。
四是国土部门监管不到位。一些乡镇基层国土所人手少，人员素质参差不齐，执法装备缺乏，执法巡查不到位，虽然现在好多地方在村级组织设置了国土资源协管员，但是协管员的职责和执法权限受到限制，仅仅限于宣传和违法现象的汇报，但碍于农村的人情关系，很难对本辖区内的农民建房实施有效监管；历年来一些地方对违法用地问题处理不规范，以罚代拆、一罚了之的现象比较普遍，给制止违法占地行为带来了负面影响。同时,按照法律规定，农民非法占用土地建住宅的必须拆除，但现实当中很难执行，原因是需要按照程序申请法院执行，农民建房的违法行为，往往在一个程序走完，房子也建好了，使执法成本加大，因此，在农村宅基地管理工作中，土地执法陷入两难处境。