房地产开发管理办法

开

发

管

理

办

法

二○一一年六月

目录

序言 (3)

第一篇总则 (4)

第二篇组织架构 (4)

第三篇开发系统职能 (5)

第四篇业务系统 (5)

第一章投资策划及项目决策 (6)

第一节投资机会研究 (6)

第二节项目初选及建议 (6)

第三节项目可行性研究及论证 (7)

第四节土地储备 (7)

第二章立项报批管理 (8)

第三章用地手续办理 (8)

第一节征地谈判 (8)

第二节建设用地许可证阶段 (9)

第三节建设用地通知书办理 (9)

第四节征地拆迁阶段的管理 (9)

第五节出让金的评估及合同的签订 (10)

第六节建设用地批准书及国土证的办理 (11)

第四章规划报批管理 (11)

第一节规划报批阶段 (12)

第二节建设工程规划许可证阶段 (12)

第三节申领建设工程规划验收的合格证阶段 (13)

第五章预售、确权手续 (13)

第一节预售证 (13)

第二节测量、确权 (13)

第六章专业报批管理 (14)

第一节专业报建 (14)

第二节专业验收 (15)

第七章综合验收 (15)

第一节公建设施的报建及验收 (15)

第二节管线报建及验收 (17)

第三节专业报建及验收 (17)

第四节工程竣工验收备案 (18)

第五条竣工综合验收 (18)

第五篇开发系统员工守则 (18)

第六篇附则 (19)

序言

房地产开发业务是一项地区差异大，特殊性强的工作。

本次《集团开发管理办法》的编写，主要是结合广州地区多年来房地产开发业务所获得的经验及教训，尝试性的将其归纳、总结，借制度规范的形式为各地区公司的房地产开发业务提供参考。以其达到“抛砖引玉”的目的。

开发工作实践性强，希望各地区公司在参照执行本制度的过程中，能针对本地区各项业务的实际操作情况，多些交流、探讨，以不断完善《集团开发管理办法》，推动集团房地产开发业务的规范化、科学化。

第一篇总则

第一条为强化开发管理，促进集团开发工作的规范化，控制投资开发成本，特制定本办法。

第二条开发管理应本着“合法、高效”的原则，用足用活政策，树立“服务第一”的理念，以营销为导向，服务于集团生产经营管理目标，为公司创造最大的社会、经济效益。

第三条开发工作应广泛开拓信息源，不断更新知识，随时掌握国家和地方的相关政策法规，懂得研究政策的变动趋势，通过信息和数字化管理，掌握全局，提高开发质量，当好集团决策的参谋。

第四条开发管理应坚持因地制宜，在本办法规范的基础上，各地区公司应根据当地实际情况，制订相应操作细则，规范本地区公司开发工作。

第二篇组织架构

第五条集团总部设立开发调研中心，指导、统筹各地区公司开发工作。制定全国性开发工作管理规范。

第六条各地区公司设立开发部，统一负责本地区公司各项目公司开发工作，以集中资源。

各地区公司可根据实际需要，在项目公司设立开发部，负责该项目公司的开发工作，但应处理好两者间的工作分工及业务衔接。

第七条各层级开发部门可根据实际需要及人员编制，采取项目负责制或职能分工制开展开发工作。

第三篇开发系统职能

第八条开发系统工作职能如下：

一、寻找投资机会，拟投资开发项目的专项调研，对投资项目或投资方向提出建议；

二、对拟定建设项目参与土地投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件；

三、负责办理外经贸委、建委计委、工商等各项前期立项报批工作，申领外商投资批准证书、营业执照、资质证书、组织机构代码证等证照；

四、办理开发项目各项证照，包括：

1、建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、签订国有土地出让合同；

2、总体规划方案、设计要点；

3、单体方案、建设工程报建审核书；

4、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证；

5、办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化等专业部门的审批意见；

6、预售证；

7、测量、确权；

8、负责各项目土地及工程的放线、验线；

五、办理综合验收

六、协助各部门、项目公司解决后续工作办理当中所遇到的疑难点。

第九条各地区公司开发系统具体职能，由各地区公司根据本办法予以细化。

第四篇业务系统

第一章投资策划及项目决策

第一节投资机会研究

第十条各地区公司投资决策应遵循科学化、民主化、系统性、合理性的原则，通过经常性与专题性相结合的房地产市场调查，为土地储备及投资决策提供信息依据。

第十一条地区公司营销部门（以下未特别注明，均指地区公司）负责进行经常性的市场调研，掌握本地区整体房地产市场走势及动态信息，发现新需求，建议投资方向，构思投资项目；

开发部负责收集政府有关政策法规，掌握本地区房地产政策倾向，了解城市规划方向；

规划设计部门负责收集有关市政规划、地质、水文等方面资料，积累分析数据。

第十二条行政部门负责汇总、整理有关营销、开发、规划设计部门的市场研究资料，每年度提交《ＸＸ地区公司投资发展规划》，报地区公司领导审批。

第十三条开发部门根据《ＸＸ地区公司投资发展规划》及公司领导指示，通过各种途径寻找最有市场发展前景的投资机会。

第二节项目初选及建议

第十四条开发部门获取某一投资项目信息，报经开发管线领导同意后，将该拟投资项目的初步投资分析列入工作计划。

第十五条由开发部门牵头，会同营销、规划设计、财务、法律部门专人组成前期策划小组，以统筹各方面力量，对拟投资项目进行初步可行性分析。同时建立项目档案。

第十六条经初步可行性分析，由前期策划小组提交《项目建议书》报公司领导班子审批，以确定是否对该项目进行详细可行性分析。

第十七条《项目建议书》应包括以下内容：

1、项目基本情况