2007年旅游房地产专题研究报告

2011年初新政解读及对策
xx机构2011年2月
报告框架
☐出台背景
☐新政梳理
☐新政解读
☐后市预判
☐应对思路
☐应对策略
☐新政背景下N项营销行动☐附件：新政全文
出台背景
①经历2010年4.17第一次调控及9.29第二次调控，房价继续大幅上涨；
②国内经济强劲复苏，2010年GDP同比增长10.3%，引领全球经济复苏；
③出口回暖，消费稳定增长
④市场上投资、投机行为盛行
新国八条与新国十条比较小结
从二套房首付比例上来看，“新国八条”比“新国十条”首付款比例高了10%；就非本地居民购房政策上，“新国十条”只是限定对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，而“新国八条”则是明确表明停止向其售房；无论是三套房的限购政策，还是对税费的征收状况来看，
“新国八条”都是“新国十条”的升级版，限购政策也更加苛刻，更加明确。

上海重庆房产税试点小结
目前较低的房产税税率不能抑制需求，但会调节人们对房价的预期；
如果房产税长期且全国层面执行，加上契税、营业税等成本，会打消投机行为；总体而言，上海版房产税比重庆严。

后市预判
①随着城市化进程地推进，依然看好长期楼市前景；
②当前市场会迅速降温，但由于各地方新政执行细则未出台，目前尚无法量化
降温的程度；
③不容乐观的2011，在投资、投机型客户大幅缩减后，自住及改善型需求客户
成了众开发商争夺的主力客户群；
④楼市成交量减少，楼市打折促销风盛起，但短期内价格不会有大的变动。

新政应对策略
1、针对尚在规划中的产品：
产品做加法，更多的赠送面积及产品细节创新吸引首次置业客户及本地户籍的二次置业改善型客户；
2、针对未开盘产品：
A.调整推盘节奏，先推低总价的普通住宅产品，后推别墅类等高端
产品；
B.新推出房源定价更趋理性，老房源可推出有竞争力的促销政策；
新政应对策略
3、针对销售期的产品：
A.首次置业者：
•以开发商和置业者签订用工合同代缴社保；
•开发商做出物业保值增值的承诺（如回购）；
•增大活动力度，增大客户基数；
•针对拼接户型，可以采用暂签一套合同，另外一套待签；
•推出“新房换旧房”，由评估公司进行价格界定；
•把房产作为银行理财产品，具体操作待定；
B.二次置业者：
贷款及首付有困难的客户，可推出分期付款及开发商垫付部分首付款政策
C.投资者:
•鼓励多人合作投资购房，规避限购名额；
•以公司名义购房，作为公司资产；
•向诚意客户推荐以他人名义买房然后过户，开发商提供公证等一系列服务（可由甲方向法律顾问咨询此政策的可执行性及此操作会
带来的法律风险）
工程线——
1、样板房、样板区是之前宣传推广的品牌落地，故完成时间及品质上都要保
障。

2、如果工程上允许，建议先启动小户型产品。

销售线——
1.早跑、快跑，销售速度第一位；
2.更保守、更灵活的定价策略；必要的时候果断调价，积极出货。

3.更低门槛的客户锁定策略；如推出分期付款，首期付20%即可签认购协议。

4.更广泛的销售网络建立；如与房产中介及保险公司合作，成功销售一套或提
佣金或开发商购买保单。

5.更精准的客户细分及跟进；置业顾问建立一对一甚至是二对一的客户跟踪及
维系。

6.更多细节的案场接待；如案场布置、背景音乐要与项目调性吻合。

推广线——
1.寻求更直效的传播渠道；
2.有针对性的开展客户拓展活动
3.与社会资源联动，放大楼盘的附加值；
4.从销售说辞及推广语言上建立“第一居所”概念的支撑体系，争取首次及改
善型置业客户。

附件5：2011年2月15日成都新政全文：
《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的
实施意见》
(一)努力实现新建住房价格控制目标
根据国办发〔2011〕1号精神，我市将按照目前的房价水平和经济发展目标，以及人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定2011年度我市新建住房价格控制目标。

为保持房价基本稳定，确保新建住房价格上涨幅度不超过年度控制目标，我市将切实采取有力措施，强化工作责任。

将住房保障和稳定房价工作纳入目标管理，实行一级抓一级，层层抓落实的责任制，建立约谈、巡查和问责制度，对市场调控措施不落实、执行限购政策不力以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，严肃追究责任。

THE END!。