购房心得及流程

购房心得及流程

LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】

一、购房目的

决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。

更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢

房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。

买房的第一步：明确购房目的

——无数遍地问自己：为什么要买房

——无数遍地问自己：到底需要什么样的房子

1、买房的资金准备——您准备用多少钱买房

一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。

注：购买自住商品住房和二手住房的，商品住房公积金贷款最低首付比例由原来的30%下调至20%，二手住房公积金贷款最低首付比例由原来的40%下调至30%。在符合贷款条件的情况下，商品住房最高可贷额度提高至40万元，二手住房最高可贷额度提高至25万元。公积金贷款计算期限延长至“不得超过法定退休年龄后5年”（即男性65周岁、女性60周岁）。贷款申请标准放宽至“借款人及配偶在申请贷款的近6个月内连续正常缴存3个月、累计缴存6个月”即可申请住房公积金贷款。（2008年11月）

二、实地考察买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。◆ 关于门1．门的开启关闭是否顺畅2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大（特别是门锁的一边）3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧◆ 关于窗5．窗边与混凝土接口有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。6．开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅7．窗户玻璃是否完好8．窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水。◆ 关于地板9．地板有无松动、爆裂、撞凹行走时是否吱吱作响10．地板间隙是否太大11．柚木地板有无大片黑色水渍12．地脚线接口是否妥当，有无松动13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象◆ 关于顶棚14．顶上是否有裂缝没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。15．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。16．顶棚有无水渍、裂痕如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。17．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。18．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方20.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕21．内墙墙面上有否石灰爆点◆ 关于厨厕22．厕、浴具有无裂痕包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。23．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声24．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防◆ 水是否妥当25．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。26．砖缝有无渗水现象27．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗28．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅29．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，

不然水要流进居室内。30．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾31．您住的房间底下的邻居家是否漏水否则您家的日子也一定不好过。◆ 其他32．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合33．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。34．供水管的材质上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。35．试煤气热水器开关是否妥当36．居室、客厅有否各种管线外露是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。37．自来水水质怎么样

第三步：签定认购书你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。认购书主要内容包括：1．认购物业；2．房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4．认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

需注意事项：1、怎样认识“定金”笔者近来在办理有关商品房买卖的业务中，遇到一个较为普遍的问题，即购房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金，在购房者与开发商最终没能达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时，能否要求开发商返还的问题。具体情形大致分为两种：一是开发商在物业正式开盘前，以内部认购的方式开始发售，认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些，有的还以打折或抽奖等方式促销。购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》并缴纳了定金；二是正式开盘后，购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金，在正式签合同时，因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款，购房者提出退房，而开发商拒绝返还定金。对于第一种情况，没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当，或因国有土地使用证在制作过程中，或因销售许可证未正式下发，那么这一时期购房者所缴的定金应当返还，因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件，《认购协议》不受法律保护。对于第二种情况，笔者认为要对定金的性质予以界定，如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还，如果不构成就应予返还。定金是保证合同履行的担保方式之一，是指合同当事人一方为保证合同的履行，在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项。我国《民法通则》第八十九条第（三）项规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”定金的性质和作用一是证明合同的成立，二是保证合同的履行。笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的“定金”不是法律意义的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以开发商在购房者认购时约定“定