保障性住房建设的融资模式
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
中国保障性住房项目融资模式探析
图 １ Ｐ Ｐ Ｒ Ｉ Ｓ保 障 性 住 房 融 资模 式 Ｐ ＋ ＥＴ
兰 垡丝
１年８ 上） １ 月（
３１
经 济 生 活
二 、 障 性 住 房 融 资 模 式 分 析 保
房屋委 员会 （ 房委会 ） 分拆出售其名下 １ ０ ８ 个商场和停车场而成
从 目前来看 ，我国保障 Ｉ住房 的资金主要 来 自以下 渠道 ： 生 财政 、 住房公积金 、 出让净收 益 、 土地 银行贷款等 。而 要扩大融 资规模 ， 可采用“Ｐ ＋ ＥＴ ” Ｐ Ｐ Ｒ ＩＳ模式 ， 程如图 １ 过 所示 。 首先 ， 政府城建部 与房 地产企业 针对保障房建设 组建项 目
数投 资者的资金 ，由专 门投资机构进 行房 地产投资经营管理 ，
证 保 障 房 建 设 的 可持 续性 发 展 。
并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金 。 与我
ＰＰ Ｐ ＲＥＴ ＩＳ
【 关键词 】保障性住房
一
项 目融资
国信托纯粹属于私募性质有所 不同的是 ，国际意义上的 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
拥有一经营 （ Ｏ 。 Ｂ Ｏ） 房地 产投资信托基 金（ ｅ ｓｔ Ｉ ｅｍ ｎ Ｔｕｓ Ｒ — Ｒ ａ Ｅ￣ｅ ｎ ｓ ｅｔ ｒ ｔ Ｅ ｌ ｖ ｔ ｓ，
Ｉ ｓ从 国际范 围看 ， Ｔ） 是一种 以发行收益凭证 的方式汇 集特 定 多
地 产 投 资 信 托 基 金 相 结 合 的 融 资模 式 ，筹 集社 会 公 众 资 金 ， 保
国际保障性住房融资模式研究
国际保障性住房融资模式研究摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。
通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。
本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴一、研究背景及意义在2011年“两会”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。
中央明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。
据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。
然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。
因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
二、各国保障性住房经典融资模式分析保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。
（一）完全政府主导模式所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。
而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。
首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。
而且，新加坡独特的中央公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用中央公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用中央公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
我国保障性住房建设中的融资问题研究
我国保障性住房建设中的融资问题研究摘要：随着我国保障性住房建设力度的加大，建设资金的问题也越发凸显。
本文首先通过分析我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道，概括了现阶段保障性住房融资的特点，进一步提出了其存在的不足。
接着，对新加坡、德国、美国等国家的保障性住房建设融资经验进行了介绍，并在融资经验借鉴基础上，针对目前我国保障性住房建设的融资困境，给出了相应的对策建议。
关键词：保障性住房；融资；现状和问题中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）03-0-02一、引言近年来，我国住房保障体系建设的步子越迈越大，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、公共租赁房为主体的过渡。
按照计划，“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖率达到20%左右。
2012年全国保障房开工数量的减少折射出保障房建设更趋于理性，但仍然显示出现有的保障性住房建设所面临一大现实挑战——资金问题。
目前保障性住房建设的巨额资金需求已让市县两级财力难以招架(包括四川、广东、甘肃等省份多市先后遭遇资金困境)。
随着新一起建设指标的下达，各地将面临更加严重的资金压力。
二、我国保障性住房建设的融资现状1.我国保障性住房建设的资金来源及融资渠道(1)政府财政预算保障性安居工程建设资金中的财政预算安排是指各级政府财政预算安排用于保障性安居工程的资金数额，主要包括以下内容：①公共预算安排资金，指各级政府公共预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。
②政府性基金预算安排资金，指地方政府性基金预算安排用于保障性安居工程的资金数额，包括土地出让收益和住房公积金增值收益。
2011年，完成保障性住房建设任务的1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金为1526亿元，地方财政则承担5000亿政府财政支出的余下部分。
(2)社会融资社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资。
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
基于PPP模式的保障性住房融资模式
05
推动基于PPP模式的保障性住房融资发 展的建议
完善法规政策，提供制度保障
01
建立完善的PPP法律 法规体系
制定专门针对PPP模式的法律法规， 明确政府和社会资本方的权利和义务 ，为PPP项目提供法律保障。
02
规范PPP项目操作流 程
制定详细的PPP项目操作指南，明确 项目识别、准备、采购、执行和移交 等阶段的流程和要求，提高项目运作 效率。
03
PPP模式在保障性住房融资中的优势与 挑战
充分利用社会资本，减轻政府财政压力
财政压力缓解
通过引入社会资本，政府可以有效减轻在保障性住房建设中的财政压力。
资源优化配置
社会资本通常具有更灵活的资金调配能力和更高的管理效率，有助于项目的资源优化配置。
提高项目运营效率和服务质量
引入专业管理
PPP模式通常会引入具有丰富经验和 专业技术的社会资本方，从而提高项 目的运营效率和管理水平。
背景描述
某小型城市为解决低收入人群住 房问题，采用PPP模式进行公租 房建设，提供优质的租赁住房服 务。
融资方案
政府出让土地使用权，与社会资 本方共同成立项目公司，由项目 公司负责公租房的融资、建设和 运营。项目公司通过银行贷款、 租赁资产证券化等方式筹集资金 。
风险控制
在PPP合同中明确政府和社会资 本方的风险分担机制，包括政策 风险、市场风险、技术风险等。 同时，建立健全监管体系，确保 项目合规建设和运营，保障公共 利益不受损害。
基于PPP模式的保障性 住房融资模式
汇报人： 日期:
目录
• PPP模式与保障性住房概述 • 基于PPP模式的保障性住房融资结构
设计 • PPP模式在保障性住房融资中的优势
对我国保障性住房建设融资体系的思考
对我 国保障性住房建设融资体系的思考
韩 文 大 连寰 宇 房 地产 开 发 有 限公 司 辽 宁 大连 １ １ ６ ０ ２ ． １
摘要： 目前 ， 随着我 国保 障性住房 需求量 的增加 以及 国家对保 障性住 房建 设重视度 的提 高， 保 障性住 房建 设融 资体 系成 为社会各界 关注的 热点。本 文基于保障 性住 房 融资 问题 ， 首 先分析 了我 国保障 性住房 融资 的特 点 ， 然后研 完了 我 国保 障性住 房建 设融资现状 ， 最后 就个人观 点对如何 完善我 国保 障性住房建 设融 资体 系提 出了意 见和建 议 。 关键词 ： 保障性住 房 ； 融资体 系； 住 房建 设
其在资金和风险上充分的优越 陛。然而商业银行更看重于现实利益 ， 这就约束了其对保障胜住房建没贷款投放的比冽。除建设银行外， 其 他国有商业银行如 中国银行、工商银行等都未明确对保 障胜住房融 资的支持， 造成了商业银行贷款不足的现象。
三、完善我国保 障性住房建设融资体系的建议
（ 一） 完善政府财政资金投入机制 应完善我国政府财政资金对于保障陛住房建设的投入机制， 创造 稳定合理的融资机制 ， 明确 中央与地方政府之间的关系， 各司其职。 中央政府应控制好抵押贷款机构并规定合理税收 ， 地方政府应根据 地方的实际情况采取各种积极措施来配合 中央的保 障胜住房融资工 作， 如严格控制住房条件与津贴发放。另外还应在做好各 自工作的基 础上加强政府土地 出让金的分配与利用， 发行地方债券进行多元化融 资， 将可利用资金尽量安排在有关公共利益的建设项目以及社会融资 困难的项 目， 切实加强对保障 住房的建设。 （ 二） 加强社会资金的引导与利用 目前 ， 我国保 障 建设融资并没有着眼于对社会融资的引导 与利用。在各类社会资金的利用当中， 民营房地产开发商在保障『 生 住 房建设融资过程 中投入资本是最佳融资模式。应当加强对开发商的 鼓励， 例如在土地 、税费等政策上面实施相应鼓励， 促使民营房地产 开发商能够运用—般房地产开发模式进行保障胜住房的建设并 自行 销售， 最终获得收益。这种方式将能够大大减少政府列保 障陛住房的 财政支出， 减轻政府的财政压力 ， 拓宽保障｝ 生 住房的融资渠道 ， 实现 “ 政府主导、市场运作、专项投资、封闭管理”的融资模式。 （ 三） 引入Ｐ Ｐ Ｐ 模式 Ｂ Ｏ Ｔ 模式 在选择保障陛住房建设融资方式时 ， 可以引 ＾Ｐ ｆ 式、Ｂ ０ 式这两种方式。这两种方式是指政府与私人组织问为建设城市基础 建设项 目而达成的伙伴式合作关系 。保障性住房作为一种公共建设 项 目， 具有与其他城市基础设施建设项目—样建设规模巨大、覆盖范 围广、收益缓慢的特点 ， 能够较好地适用于Ｐ Ｐ Ｐ 模式、Ｂ ０ ｌ Ｔ 模式， 这 在很大程度 Ｅ 拓宽了融资渠道 ， 减轻政府的财政负担 。 （ 四） 加强商业银行信贷投放 应加强对商业银行的引导与鼓励 ， 促使商业银行积极参与国家 保 障 建设的融资工作 ， 积极落实关于保障陛黼 建设的各项政 策。商业银行应对保障房与商品房 的贷款实行不同模式的管理与运 作， 加强对保障 ｝ 生 住房建设领域的贷款力度 ， 保 障贷款金额， 并采取一 定优惠措施 吸引社会资金 ， 拓宽融资渠道 。如对于公共租赁房的贷 款， 可以给予一定的优惠， 采取打折计算信贷规模的措施 ， 同时减少风 一 Βιβλιοθήκη 我国保障性住房 融资的特点
保障性住房投融资模式研究李娟
2012年30期（10月）摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要来源于政府财政，私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。
文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托（REITs ）模式。
关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。
我国保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。
尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重要的民生问题，并逐步加大对保障性住房的财政投入。
2009年全国建设保障房370万套，2010年上升为580万套，2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。
到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需要资金7万亿元。
这些资金从何而来？当前的相关政策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。
这四项资金来源其实都算是政府财政，但自1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。
此外，2011年以来国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。
保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。
另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加之保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段，故民间资本的参与也存在很大的障碍。
REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨
以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 ，
由专 门投 资机构进行房 地产投资经营管理 ， 并将投资综合 收 益安 比例分配给投资者 的基金 。 保障性住房 Ｒ ＩＳ的收益按 ＥＴ 照来源 主要 分为两部 分 ：廉租房 和公共租赁房 屋缴纳 的租 金、 经济适 用房 和限价商品房的销售 收入 。
投 资人 派发红利
以现金红利方式回报投资者 （９ ９年 （ ＥＴ 现代法 案》 １９ Ｒ Ｉｓ 将其
下调为 ９ ％ ） 就不必缴纳公司所得税 ， ０ ， 从而避免了对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
和股 东 的所 得 双 重课 税 。
ｌ ｌ
资 Ｉ 投 ｌ收 凭 益证
（ ） 三 中央 、 方 两政 府 职 责 分 明 地
Ｒ １Ｓ或相关资产 。
（ ） 立独 立托 管 部 门 二 设
由于 Ｒ ＩＳ没有独立 的法人资格 ， ＥＴ 必须聘任信托管理人 管理 Ｒ ＩＳ Ｅ Ｔ ，同时需聘任房地产管理公 司管理所购房地产相 关资产。具体运作模式如图 １ 所示 。
际在建工程量有 １０ ８０万套左右 ，资金需求 反而要 比去年加
重。
（ ） 资 渠道 单 一 二 融
由于缺乏 吸引社会力量参 与的激励机制 ， 障性住房建 保
设资金来 源渠道单一 ， 形成过度依赖政府投入 的局面。 今年 ２ 月 ６日， 财政部 出台 《 关于切实做好 ２ １ ０ ２年保 障性安居工程
申请保 障性住房条 件从各方 面限制 了公 民取 得保 障的
权利 ，在坚持建设保 障性住房 的目的下 ，应尽量放低 申请 门 槛， 使更多公 民享受保 障福利 ， 解决住 房问题 ， 同时也能更好 的调控商品房市场泡沫 。以江西省 “ 三房合一” 为例 ， ２ １ 从 ０２
保障性住房建设中的REITs融资研究
须解决 的首要 问题 。如果没 有税 收方 面的减 免 ，一 般会 因为税 收成 本 的增 加 ，￣ Ｒ Ｉｓ ＥＴ 回报率 的要求 将 增加 ０５ ～０６ ，也 就 是 说 ，以前 回报 率 达 到 ．％ ． ％ ７ ％就 可 以发 行 ，但 是 税 收成 本 增 加后 ，收 益率 必 须 达 到７５ ． ％以上 。考 虑 到 保 障性 住 房 开 发 在 土地
（ ） 目的盈 利 能力 三 项
破 １万亿元 。而且 ，银行间债券市场和证券交易市 ５ 场 实现 了有 条件 的互 联 互通 与跨 市 场交 易 。二是 拥
有 充裕 的 民间 资本 。 随着我 国经 济 的快 速发展 ，居
民储 蓄大 幅度 增加 ，２ ０ 年 底居 民储 蓄存 款 达 ２ ． ０９ ６５
知》 （ 财税［ ０］ 号 ） ２ ８４ ０ ２ 做了明确规定 ，而关于公 共租 赁房 的建 设 用地 、税 费减 免在 《 于加 快发 展 关
公 共 租赁 住房 的指 意 见 》也有 原则 性 的规定 ，具 体 细 则相 关部 门也 在研 究制 定之 中 。 目前 ，基本处 于空 白 的是 投 资 廉 租住 房 和 公共 租 赁 房 Ｒ Ｉｓ 品 ＥＴ 产 的税 收 优 惠政 策 。 总 的 来 看 ，在 现 有 的法 律 框 架 下 ，推行 廉 租 住 房 和公 共 租 赁房 Ｒ Ｉｓ 资 具有 可 ＥＴ融 操 作 的空 间 ，只不 过具 体实 施细 则 和办法 需要 相关 部 门进 行认 真研 究 落实 。
（ ）相关 政 策法 规 二
盈利能力是廉租住房和公共租赁房推行Ｒ Ｉｓ ＥＴ 融 资 的 内在 因 素 。盈 利 能力 包 括 两个 方面 的要求 。
一
是具 有稳 定 的现金 流 。 目前 ，我 国尚有 １０ 多万 ００
社会力量参与保障性住房建设的四种模式
分享 合作项 目利 润 的合作 方式 。由于在这 种合 作
方式 中出资 一方 是不 显 名 的， 因此 法律 上 又称 之
文件 无需 合 作双方 共 同签 署 ， 不但 可 以有 效提 高
住房保障
Ｃ Ｍ Ｅ ＬＥ Ｔ皿 ｍ Ｒ Ａ ５Ａ
性住 房建 设具 有如 下两 方面 的优 势 ：一方 面 ， 手
两种 形 式 ： 一是 ， 土地 使 用 权 变 更 为合 作 双 方 共 有， 房地 产开 发过 程 中 的所有 开发 报建 手续 和 后
期 销 售 工 作 均 以合 作 双 方 的名 义 共 同 办 理 ； 二
是 ， 地 使用 权 在 合 作 一 方名 下 ， 土 房地 产 项 目的
开发 报建 、 售等 均 以土 地使 用权 一方 的名 义 进 销 行 ， 供 资金 的一 方 参 与 或者 不 参 与 管 理 ， 而 提 进
业主 ， 过招 标 或直 接委 托方 式选 择 专业 化 的项 通
式 引进 社 会 力量 参 与 保 障性 住 房 建 设 必须 采 取 招 投 标 的方式 确定 投资 方 。 同时， 只有 采取 公 也
能
目建设 管理 单位 （ 以下简 称代 建单 位） 由其 负责 ，
政府 投 资项 目建 设全 过程 管 理 的建 设管理 方 式 。 代 建制 的 实质 就 是 由于政 府 缺 乏 投 资项 目建 设 的管理 能力 ， 而委 托 一个 专业 的代 建 单位 具 体 负
资
厶
口
责该 项 目的建 设管 理事 宜 。 代 建 制模 式 与 Ｂ 式 的区 别 有 以下三 点 ： Ｔ模
垡 瞳
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥ Ｔ ｍ Ａ Ｒ Ａ ｓ Ｅ
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析
保障性住房建设存在的融资难题与原因分析摘要：现如今，随着保障性住房建设工作不断的深入与推进，一些深层次的新问题逐渐的显现出来，目前保障性住房建设面临的重点问题是融资存在困难，本文重点分析了保障性住房建设存在的融资困境和因素。
关键词：保障性住房建设；融资难题；原因分析；对策政府为满足中低收入住房困难家庭，所提供的规定标准、价格的住房简称为保障性住房，其大多是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房组成。
近几年来，由于我国的货币政策和财政政策存在收紧状况，很多企业都面临着资金困难的窘境，其中受政策调控影响最明显的要数地方政府和房地产企业。
中央对各地方政府做出明确规定，要求扩大保障性住房的建设，导致地方政府对资金的需求越来越强烈。
本文以当前形势为基础，探讨当前保障房建设的融资方法。
1保障性住房建设存在的融资难题1.1 融资渠道窄，模式简单投融资平台的缺点是可持续性融资能力弱，难以突破资金瓶颈。
在2011年以前筹集的保障性住房建设资金中，一半以上的是由土地出让净收益提取资金、一般性预算安排和住房公积金增值收益补充资金构成，其他的有将近一半的地市均是由以上三项资金做支撑。
保障性住房建设之所以缺乏长期稳定的资金支持，是因为地方财政收入少，住房公积金增值收益的数额一般，公积金建设贷款无有效担保等。
缓解这一问题的关键是实施“5 +1”模式和成立房产投资公司，由于缺少合理的机制来吸引激励社会资金的参与，政府投入和银行贷款支撑着保障性住房投融资平台，该局面使得保障性住房建设资金受到政府投入能力和银行贷款能力的双向干扰。
房产投资公司与国家开发银行等大型金融机构进行合作，为保障性住房建设集合大量资金，对金融机构贷款依赖过分会给房产投资公司资带来的还本付息压力是很大的。
1.2 投融资风险预警机制有所欠缺以银行贷款为主的融资方式存在的弊端构成政府性的债务险。
由于地方政府债务结构较繁琐，存在较多隐性债务，债务信息缺乏透明度，商业银行都不易掌握完全，更何况一些地方政府自身都不清楚各级融资平台的负债以及担保情况。
保障性住房融资模式问题研究
《 关于解决 城市低收 入家庭住 房困难的若 干意见》 规定， 国家发展 改革委 、 财政 部 、 住建部 以及民政部 、 国土 资源部 负 责制订和实行全国性廉租住房保障资金 管理政策 、拨付 中央
预算 内投资补助金 ， 并负责分配、 拨付 中央 廉租 住房保障专项
补助 资金 。而国家发改委则负责安排新建廉租 房中央预算 内 投资 补助金 。
一
人， 但是 保障性住 房的融资资金主要还是依靠 社会 机构以及
个人 的参与 。目前我国保障性住房建设的主要 融资模式包括
、
保 障 性住 房 及 其分 类
和商品性住房不 同 ，保 障性 住房是政府为 了保证中低收 住房公积金净 收益 、 财政拨款 、 土地出让金净收益 以及其他来 入、 困难 家庭 解决住房问题而限定标准 、 限定租金 或房价的住 源 。
房。 保 障性住房是具有保障性质的住房。在我国 ， 保 障性住房
主要包括以下几种类 型 ：
１ ． 住 房 公 积 金 净 收 益
２ ０ ０ ９ 年政府发布 《 关于利用住房公积 金贷款支持保障性
１ ． 棚 户区安置房 。中国保障性住房计划 覆盖的主要群体 住房建设试点 工作 的实施意见》 ， 提出将 一部分住房公积 金的 就是棚 户区居民。在中国 ， 大部分的棚户区都位于城区。虽然 结余资金贷款用来支持保障性住房建设。近年来 ， 我国的住房 不 属于保障房 ，但棚户区的 改造却是 我国保障性住 房建设的 重要部分。 ２ ． 限价房 。作为中小套型 、 中低 价位类别的住房 ， 限价房 主要面对的是城市中等收入 家庭 。限价房的面积通 常限制在 公积金 以极快 的速度增长 ， 从理论上来看 ， 其增值收益也会 随 着归集额的增加而随之增大 。其中 ， 贷款风险准备金将随管理 制度的健全而逐渐被控制在较低水平 ，而其中的管理费 用也
保障房建设如何融资
融 资实务
● 保障虏融资渠道介绍
Ａ ｕ ｙ ｏｎ Ｆ ｎ ｎ ｉ ｇ ｆ ｒＩ ｄ ｍ ｎ ｆ ａ ｏ ｙ Ｈｏｕ ｉ ｇ Ｓｔ ｄ ｉ ａ ｃ ｎ ｏ ｅ ｎ ｉｃ ｔ ｒ ｉ ｓｎ
保障房建设如何融资
■ 付 强
尽 管 保 障 房 收益 不 高 ．但 风 险 也相 对 较 小 ．房 地 产 企 业和
房地 产开发 企业 、 用 融 资 ，政 府 还 应进 一 步 明确 相 关 政 地 ，由各 类企 业 （
策
工 比 较 集 中 的 企 业 以 及 其 他 机 构 投 资
者 ）建设 运 营公 租房 ，并 拥有 这部分
各 类 保 障 房 的 融 资 特 点
公 共租 赁住 房的所 有权 。 各地 方政府
金 融 机 构 应 积 极 审 懊 参 与
总 体 而 言 ，保 障 房 收 益 不 高 ，但 及 商 品 住 房 。 风 险 也 相 对 较 小 ， 房 地 产 企 业 和 金 融
公 共租赁 住房 ：公共 租赁 住 房建
机 构 应 积 极 审慎 参 与 。 当前 ，优 质 棚 设 主要 有 ３种模式 ：一是 由政 府 出地 、
户 区改造 项 目和一 些 配建项 目相 对风 政 府 投 资 、 政 府 管 理 ，如 同廉 租 住 房
险 较 小 ，收 益 也 较 有 把 握 ， 可 优 先 考
一
样 运 作 。 二 是 政 府 划 拨 土 地 ， 吸 弓 １
虑 。 同 时 ，信 托 、 债 券 、 尤 其 是 地 产 社 会机构 （ 用工 较 多的企业 ）参与 如 基 金 融 资 应 大 力 开 拓 。 公 共 租 赁 住 房 建 设 和 运 营 。 三 是 政 府 有 偿 出 让 土
保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究
创新 。建设方面 ，公租房的商业配套设施 占总面积 的
１％，商业部分按市价出售 ，将能够收回２ ％～３％甚 ０ ０ ０
至 更 多 的贷 款 本 金 。流 通 方 面规 定 ，居 住 满 ５ 后 ，公 年
租房可 以向特定对象出售 ，通过 “ 公租房转让市场”， 由政府和个人进行交易 ，价格则采用当时的市场成本价 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素 ，从而活化了部 分公租房源 ，增加了贷款本金偿还来源 。此外，经过测 算 ，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新，
外的９ ０ ０ 亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 渠道筹集 ，其 中银行是主要融资渠道。为保 证贷款 的 偿还 ，重庆在公租房 的建设环节和流通环节都作 出了
的违规做法来降低成本的风险大大增加 。故在保障性住
房 开工率加速提升的背后 ，媒 体不时曝出诸 如 “ 墙脆 脆 ”、非法使用 “ 瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 即拆 除等质量事故 保障性住 房工程质量 问题开始频 现 。保障性住房一旦建成，将长期使用 ，其质量不仅关 系到资源 的使用效率 ，更紧密关系到人 民群众的生命财 产安全，同时也极大地影响到政府的公信力 。只有保障 充足的资金投入保障性住房建设 ，同时建立一套健全的
和其 他企 业 ，通 过 发行企 业 债 券进行 保 障性 住房 项 目融
资。 《 通知》要求， “ 地方投融资平台公司 申请发行企 业债券，募集资金来自优先用于各地保障性住房建设 。只
有在满足当地保障性住房建设融资需求后 ，投融资平台 公司才能发行企业债 券用于 当地其他项 目的建设 。” 用于保 障性住房建设的地产集 团、渝富公司、南岸城建 公司、永川惠通公司等企业债券 已上报国家发展改革委 待批。此外，房地产投资信托基金 （ Ｉ ｓ ＲＥ Ｔ ）也是重庆
浅谈我国保障性住房建设多元化融资渠道
本管 理开 始向上下游延伸 ， 打造基 于项 目 全价值链 的供应链成
本。
２ ） 对清算时间的控制
房地产 企业预售 时预缴所得税是按预售毛利率计算的。 企 业 可以适 当推迟清算 时间 ， 减少对资金的 占用 ， 降低税收成本 。 ３ ） 聘 用高素质的税收人才
将 业务和管理前置是风险管理和进度控制的有效对策 ， 在 某 种程度上 ， 前置 、 前置 、 再 前置已经成 为未来成 本管理和优 化
的必然趋势 。
务， 取得 销售 收入 。 比如 ， 企业 可以采取一次性付款奖励的措施 鼓励客商支付全款 ，随时督促客户付款； 加强与银行合作 加快 银行放款速度等措 施加快销售款项 回笼 。 待开发项 目实现预售 后， 开发 资金实现回笼 ， 可 以有效减少 自 有 资金投人 ， 降低企业
按照不动 产转让缴纳土地增值税。对于代建项 目， 计税 金额为
代建费用 ， 只 占销售收入 的一部分 ， 由于不涉及不动产转让 ， 不 需要缴纳土地增值税和契税。因此 ， 代建 比自建 节省税 收成本 。 如果采用 合作建房 ， 按照 相关税法 规定 ， 双方作为 以投资方 式
进行投资 和利润分 配 ， 则 出资方不必 缴纳营业税 ， 有效降低 房
但我们也看 到一 些标 杆企业 ， 已经开始推行设计 阶段 的前置管 理。 具体而言 ， 在设计 阶段 的成本管控主要通过产 品组合方案 、
路 网布 置方 案 、停 车布置方案 和场地标高方 案 的管控 审批落
地； 在方案阶段 ， 则重点强调基 于指标进行 限额设计 ， 具体有建
筑方案 、 安 装方案 、 结构方 案、 精装修方案等 。这种在设计阶段
随着 我国国民经济的快速发展 ， 房地产 市场在经历利 益的
保障性住房建设融资困境与模式探讨——以衡阳为例
（ ） 策体 系不 完善 ， 二 政 影响金融 机构参 与积极 性
住房金 融政策 是引 导银行 和非 银行金 融机 构在住 房生 产 、 经
营 活动 中提供金 融服务 的基础 。 国现在 执行 的保障性 住房政策 我
框 架 内， 没有形 成一整 套完 备 的金 融政 策体 系 。 目前 国家规定 还 对 经 济适用 房 、 廉租 住房 建设 项 目予 以行政 事业 性 收费 、 费等 税 费 用减 免 ， 但是 对 于城市 棚户 区改 造 、 民安置 住房 等 项 目还没 农
性住房 建设 的加速推进 ， 影响 了“ 住有 所居 ” 目标 的及早 实现 。因 此， 拓展保 障性 住房 建设 资金 来源 渠道 、 加强 融 资模式 的 研究 成
为 一 个 迫 切 而 现 实 的课 题 。
一
、
保 障 性 住 房 现 状
（ ） 障 房 建 设 规 划 大 幅 增 加 一 保
性 安居工程 ３ ０ 万套 ， 时保 障性 住房覆 盖率 达到 ２ ％， ６０ 届 ０ 这一措
施 是加快 城市化进 程和保 持经济 可持续 增长 的重 要保障 ， 是包 容 性 发展 的理念一 个重要体 现 。保 障性 住房建 设是 一项耗 资大 ， 周
期长 ， 惠及 千家万 户的 民生工程 ， 由于融 资模式 单一 、 惠政 策 但 优 落实 不到 位等 原 因 ， 导致 资金 问题 成为 “ 瓶颈 ” 严 重 制约 了保 障 ，
交付使 用 ８ ９ 套 。２ １ 年衡 阳计划 完成 ３ ０ ０套保 障性住 房任 ７２ ０１ ７０ 务 ， 中建 设廉租 住房 １０ ０套 、 共租 赁住房 ８０ 套（ 、 其 １０ 公 ０ ０ 问）经济
适用住 房 １０ ０ ０套 ， 棚户 区改造 １ｏ Ｏ套。 ７ｏ