大邑花水湾地块考察报告

二的温泉度假目的地。
• 花水湾每日3700立方米的天然温泉出水量，足以支撑其核心区十余家家温 泉酒店的日常运营。而游客的需求是走向多样性，花水湾的餐饮、娱乐和体 验型项目尚显落后，中铁二局的整体性规划将为花水湾的品级提升带来希望， 而五星级名人酒店和山客部落等项目的推出正在补充相关的短板。
• 成都人对于新奇耍法体验的热情值得期待。
青霞山水卡伦德拉小镇
前期“卡伦德拉小镇”占地208亩纯别墅高尚住区，建 面 10 万㎡，后期”昆士兰小镇”占地 1400亩商业综合 配套；产品面积约 80~170 平米，独栋、联排、叠拼三 种不同类型；最低价60万/套。最高价200万/套。项目 共分四期，其中一期193户剩余约45户在售，二期已动 工预计2014年开盘。叠拼优惠4%，联排优惠3%，独栋 优惠2%。物管费：2.5元
• 4、毗邻农民安置小区，有利有弊。利在水电气等生活要素易于接入，弊在安置小
区距离太近，其低档的建筑风格可能拉低项目品质。 • 5、地块处于半岛之上，实际可利用的土地面积约50余亩，但形状不规整，被中央 的山坡分隔成两块平地，规划上需要因地制宜，开发前需进行地基处理和地灾防范。
周边项目
• 物业类别 别墅、豪华住宅 • 建筑类别 联排 独栋 双拼
游客数量增加， 但质素不高 大众温泉度 假目的地
百花齐放， 但近乎停滞
（西岭）雪山——（花水湾）温泉—— （刘氏）庄园——（鹤鸣山）道教发源地
1994年 2000年
2003年
2008年
中铁二局雄心勃勃的规划
地块所在地
想象空间——机遇
• 自然资源是无法复制的：在可预见的未来，花水湾必将是成都平原上数一数
• 大邑县近年来旅游度假物业发展速度很快，凭借良好的生态环境和传统养生文化资源，大
邑形成了安仁、青霞、鹤鸣、花水湾等多个养生度假物业热点区域。在大邑城区住宅价格 低于4000元的环境下，度假型物业却受到了相当的热捧。
花水湾的开发历程
初期、提升期存在的问题——品牌混杂，缺乏特色
2008年中铁二局耗巨资打造中国花水湾小镇，它将康疗、水 疗、商务、会务、运动、体验、休闲、旅居、家庭度假等多 种旅游元素有机结合，创造“雪山下、温泉上、高尔夫旁、 纯度假”的高档次、生态、健康的生活方式。
卡伦德拉小镇
现恩威健康城一期鹤鸣青云墅即将面市。鹤鸣青云墅 占地面积为5.4万平米，建筑面积6.3万平米，容积率 1.08，绿化率约50%。鹤鸣青云墅将分三期开发，共推 出660套高端养生别墅及小面积精品度假洋房。别墅物 管费3元/㎡ 2013年11月开盘。当前均价6700元，别墅2-3层；多层 4-6层，主推户型为38㎡—118㎡，全款优惠6%，按揭 优惠2%。
风险
• 一切与旅游相关的产业都无法承受自然灾害、卫生疫情、战争和政治动荡的
冲击。2003年的非典、2008年的地震，都曾经对旅游业带来短暂而剧烈的
冲击。 • 目前的经济下行对日常休闲旅游的影响不大，但对相对消费更高的度假型旅 游的影响是可以预见的。 • 投资性物业（产权式酒店、产权式度假公寓）在花水湾在售的项目已经存在
四邻：在电脑上播放幻灯片时点击
可播放该位置的全景照片
地块区位价值判断
• 1、位于花水湾温泉小镇热点开发区域内，具有打造度假型物业的潜力。
• 2、依山傍水，半岛形状，小环境良好，且交通比较便利。
• 3、天然温泉取水点不在这条沟内，距离地块数公里远，基本上只供应给沟口花水 湾小镇核心区内的酒店，接入难度非常大，只能引入冷水，增加加热设备。
恩威健康城位于道源圣城景区核心部分。道源圣
城总占地22.65平方公里，计划建筑面约300万平方米， 开发周期：8—10年。项目将分9大主题进行打造，是 集道教朝圣、文化旅游、主题娱乐、养生康疗、休闲 度假、高端体育运动、高端养生地产为一体的大型旅 游地产项目。
乐活原乡目前推出15席保留房源，价格从20余万至130万
• 开 发 商： 四川黄金骑士房地产开发有限公司 • 托管商：蛟龙港大酒店 • 物业类别 别墅、投资性住宅、投资性商铺 • 建筑类别 板楼 低层 多层 • 开盘时间 2014年12月20日共5栋开盘
• 售楼地址 大邑县花水湾镇王山南路8号
• （市内接待点在新会展中心） • 价格：均价约9500元/平米，一套约40万元 • 回报：每年9%+30天RCI分时度假权，5年110%回购。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
恩威健康城
市场状况
• 2014年是全成都别墅豪宅市场的去库存年，根据中原地产的报告，成都别墅成交均价从
2014年初的14000余元跌至年末的11000元左右，截止2014年11月，别墅存量约269万方，
存销比为45个月，即在目前的市场行情下，需要约45个月来去库存。受宏观经济持续低迷 的影响，预计市场还将继续萎缩寻找谷底。
• 交房：2016年2月首批交房，目前已经结构封顶
周边项目
北欧丽景
• 开 发 商： 四川省新汉实业有限公司
• 总建： 58,000㎡
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物业类别 住宅
建筑类别 塔楼 高层 开盘时间 2012年5月20日整体开盘 售楼地址 大邑花水湾度假小镇（西岭雪山下） 成都市青羊大道11号附25 均价：7500 ，全款优惠3%仅余最后十多户房源均 为现房。底层商业区售卖中，40平方米起卖。
乐活原乡
无我别墅：联建房，项目总共占地260亩，总建
面约6.9万㎡，共分为3期开发。无我别墅为纯中式的别墅社区， 项目定位为度假式的酒店别墅，物业类型有独栋、双拼、合院、 联排和叠拼，面积区间从54-210平方米不等。 最低价5万/套（出售几年经营权），9万（5年经营权），最高 48万/套。
无我别墅
• 占地： 14,987㎡
• 容积率： 3.87 • 区间40-60平方米, • 售罄：2014年6月交房
水岸西岭
• • • • 度假公寓、花园洋房、临河美墅。区间 36.3～298.6平方米；70年全产权生态地产 。 占地：4万㎡，建面4万㎡ 均价：6280 别墅已售罄，联排别墅剩 165 、 224 平方米 户型，跃层等住宅仅剩 130 、 150 平方米户 型。均价6280元/平，全款优惠5%。清盘中， 全部现房，仅剩最后 30 、 40 余套，售完即 止。 水岸西岭
花水湾第一村国际温泉大酒店
• • 户型面积46-64平米，均价10000元/平，付款方式：一 次性付款。 占地2万㎡，总建面5万㎡，项目分A栋和B栋，其中A栋 为五星级标准装修和配置的纯酒店物业和投资性的酒店，
总2栋，当前为1栋，标准层1700，地上车位121个、地
下146个 • 其中，商业面积1万㎡。预计2014年3月底入住。投资可 稳获6℅-8℅的回报；酒店大堂9米挑高，服务配套设施 完整（中、西餐厅，咖啡厅、茶苑；会议中心及多功能 厅；温泉中心及温泉景观群、天际游泳池、“悬空”水 景温泉池等），不收物管费，精装全配套酒店标间。
不等，现房发售即买即住，可选择委托原乡酒店管理公司统一 经营，年8%回报，担保公司提供第三方履约担保。目前均价 4500元/平米，主要出售户型52㎡-195㎡，一次性付全款优惠 2%。 2013年7月一期开盘, 2013年12月一期交房.商品房70全产 权，五证齐全.每户业主赠送半分菜地，一台山地自行车。
至少两个，而且都卖点清晰，工程形象进度比较成熟，新项目的启动必然与
其他项目构成同质化竞争。
低成本开发的可选模式
• 私人定制化的木屋度假区，与小镇的北欧风情和钢筋混凝土的高
端别墅形成产品差异；
• 给予投资者更高的投资回报，年名义回报需超过10%； • 股权众筹融资；
大邑花水湾温泉社区5、9组地块
考察报告
2015.2
区位：位于大邑县花水湾镇，距离成都市区约100公里，行车时间约2小时。
周边：地块位于花水湾温泉小镇温泉南街，距离小镇核心区约3KM，花水湾小镇已
经形成较成熟的度假区环境，温泉酒店数十家，配套的餐饮娱乐设施较完善。
至西岭雪山18KM
至成都90KM
地标：红线为地块所在位置
花水湾国际度假区（王山别墅)
• 开 发 商：中国中铁二局·成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司
• 开盘时间 2010年4月1日1期别墅已开盘 • 售楼地址 中国花水湾度假小镇巴登风情街（锦泰温泉酒店旁） • 价格：清水公寓8000元/㎡，独栋别墅13000元/平，联排11000元/平
周边项目
山客部落