深圳地下商业状况分析规划发展建议

深圳地下商业状况分析及规划发展建议摘要：本文就地下商业的产生背景、类型，深圳地下商业的基本状况、经营状况及原因进行了研究、分析，然后对深圳地下商业的规划发展提出了具体的建议。

关键词：地下商业、经营状况、规划发展

一、地下商业的产生背景及类型

1、地下商业的产生背景

地下商业物业近年来之所以越来越多，主要是有以下三个方面的原因：

（1）是城市人防工程规划和建设的需要，这些地下物业可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。

（2）是随着城市核心商圈里土地资源的限制，有些开发商将目标瞄准了人气非常旺的商业街地下空间。尤其是地铁的建设，为在核心区建设地下商业提供了非常好的条件。

（3）政府需要通过建设地下街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。将地下街道规划建设成地下商业，既可以取消原来的人行过道和人行天桥，使城市交通更加顺畅，又可以通过引进商家进行投资建设，节约财政投资并使土地资源利用最大化，做到一举多用。

2、地下商业物业的类型

地下商业物业通常以以下几种类型存在：

（1）是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干

道的地下，顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应，如深圳cbd地铁公司地下商业。

（2）是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层的大型商场建在地下，如深圳中信地铁商城。

（3）是在地铁站内的通道内，规划设计许多临通道的商铺，如深圳世界之窗站台内的商铺。

（4）与地铁通道直接连通，同时又是大型商业综合体的一部分，如深圳cocopark、万象城等。

二、深圳地下商业状况分析

1、深圳地下商业的基本状况

纽约、东京等国际大都市普遍存在人口拥挤、土地资源稀缺等问题，所以在建设地铁的同时开发了大量的地下商业。如东京地下街遍布全城，面积在1万平方米以上的地下街就有17条，其中东京火车站前的八重洲地下街面积超过10万平方米，在香港地下商业也已成为老百姓生活的一部分。

但深圳对地下商业的开发利用是随着地铁、过街地道等大型公共设施的建设才在近几年兴起的，深圳具有开发地下商业的几个有利因素：

（1）深圳的气候炎热，阳光强烈，如果管理得当，地下空间将是非常舒适宜人的场所。

（2）深圳的地铁规划建设四通八达，主要人流将是通过地铁进行承载和输送，为地下商业的人流提供了较好的保证。

（3）深圳城市中心可控开发的土地资源越来越少，而对于土地资源紧缺和人口密度最高的深圳来说，对地下空间进行充分利用符合现实状况。

（4）深圳已建成的或在建的大型城市综合体项目几乎都与深圳地铁进行无缝联结，这种状况有利于市民养成在地下商业进行消费的习惯，有利于将深圳地下商业做大做强。

目前深圳地下商业的开发利用还处于发展的初期，处于一个很低级的阶段，预计在不久的将来深圳市地下商业的开发将成为城市建设和商业发展的新亮点，从世界上类似城市地下商业的发展效果来看，深圳地下商业的发展孕育着巨大的商业价值和投资机会，深圳目前已建成的地下商业主要分布在地铁沿线主要站点内，地处商业繁华地带，如中信地铁商城、华联街地下商城、华强地铁电子市场、东门地下商业、世界之窗地铁站内临通道街铺、车公庙丰盛町地下商城等等；正在建设或规划的有深圳cbd会购地铁商城、荣超国际地下商城、华强北赛格地下商城、后海体育公园地下商业等等，这些地下商业都是与地铁无缝联结。

2、深圳地下商业的经营状况

为充分了解深圳地下商业的经营情况，对上述已经营的地下商业进行调查，根据调查结果可以得出三个结论：

（1）地下商业的租金大多参考路面临街一层商业的租金进行招租，所以租金、售价普遍较高，具体见表1。

由于地下商业的地价较低，甚至有的是作为配套项目以相当于

零地价的方式交由开发商进行配套开发利用的，从表1的租售价可以看出，深圳地下商业的开发商均可获得较好回报，如果用来出租经营大多可获得15-30%的回报率。

表1深圳地下商业租售价格调查表

序号地下商城项目售价（万元/m2) 租金(元/m2) 管理费(元/m2) 备注

1、罗湖地铁站临通道铺1000

2、世界之窗站临通道铺400-600

3、中信地铁商城6-7 100-500 40

4、华联街地下商城200-500

5、华强地铁电子市场每条柜2000元/月

6、车公庙丰盛町地下商城 20万（使用s）

10万(建筑s) 1000-2000 65 05年挂牌成交楼面价

1225(商业s)

7、荣超国际地下商城

（备注：1、上表中数据会略有误差。2、地下商业可出租面积可按建筑面积约50%-60%计）

（2）由于地下商业普遍存在规模较小、地下商业消费氛围还未形成、以及租金太高等原因，大多数的商户经营不理想，经营亏损的比例较大，经营商户变换较为频繁。

（3）除作为城市综合体的配套的一部分的地下商业均经营较好外，目前在经营中的多个地下商业均存在规划布局混乱、定位档次

不高、无特色、购物环境不理想之共同特点，如东门地铁商城、华联地下商城、华强地铁地子市场等，造成高租金低环境的现象，而且这不单是个别商业面临的问题，而是全行业急待破解的难题。

3、深圳地下商业的经营状况原因分析造成深圳地下商业目前经营状况不甚理想的原因比较多，归纳起来主要包括：

（1）首先与深圳当前这几年的商业经营环境有关，近几年由于新增商场较多、商业面积大量增加，商业经营竞争压力明显加大，许多商场中的商户包括临街商户均经营较为困难，地下商业的商户经营压力更大。

（2）与整个地下商业的规划有很大关系。地铁的建设规划没有对地下商业考虑得很充分。怎么做、出入口如何设计等都没有充分考虑进去，深圳地下商业可谓有些先天不足。

（3）深圳的地下商业缺少整体的规划，是影响生意的一个重要原因。目前很多地下商业经营没有特色，经营内容雷同，经营品种混杂，缺少大的品牌连锁商家进入。

（4）地下商业的业态组合也存在一定问题。地下商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。

（5）深圳地下商业还不具备不可获缺性和首选性，开发商缺乏“放水养鱼”心态，消费者没养成在地下商业消费的习惯，也是导致深圳地下商业一直冷清的一大原因。