某商业街项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

1.1工程概况 (1)

1.2编制依据 (1)

1.3项目效益与主要技术指标 (2)

1.4主要结论 (2)

第二章市场分析与预测 (2)

2.1 投资环境分析析 (2)

2.2市场现状分析 (3)

2.3市场供需预测................................... 错误!未定义书签。

2.3.1市场需求分析 (3)

2.3.2市场供给分析 (8)

2.4 SWOT分析 (8)

2.4.1优势 (8)

2.4.2劣势 (9)

2.4.3机遇 (9)

2.4.4威胁 (10)

2.5项目初步定位 (10)

第三章项目选址与建设条件

3.1厂址选择

3.2建设条件

第四章建设规模及内容

4.1建设规模

4.2建设内容

第五章建筑方案与辅助工程

5.1建筑方案

5.2辅助方案

第六章项目的实施进度安排 (11)

6.1项目前期工作安排 (13)

6.2项目建设阶段计划安排 (14)

6.2.1 项目进度安排的依据 (14)

6.2.2进度安排原则 (14)

6.2.3分阶段开发的原因与目的 (14)

6.2.4项目实施的进度计划 (15)

第七章环境保护、安全消防与节能

7.1环境影响与保护

7.2劳动安全与消防

7.3节能

第八章项目总投资估算与资金筹措 (17)

8.1 项目总投资估算的依据 (17)

8.2 项目总投资估算的原则 (17)

8.3 项目总投资估算 (18)

8.4 资金筹措与融资方式 (20)

第九章项目组织管理

9.1组织管理

9.2建设项目的保障措施

第十章工程招投标

10.1编制依据

10.2招标情况

第十一章财务评价 (23)

11.1财务评价基础数据的测算 (23)

11.2盈利能力分析 (23)

11.2.1静态盈利能力分析 (23)

11.2.2动态盈利能力分析 (24)

11.3清偿能力分析 (25)

11.4评价结论 (25)

第十二章不确定分析 (26)

12.1盈亏平衡分析 (26)

12.2 敏感性分析 (27)

第十三章结论及建议 (30)

13.1结论 (30)

13.2建议 (31)

第一章总论

1.1项目概况

1、项目名称：海西州天俊县藏式商业一条街建设项目

2、项目主管部门：天俊经济和发展改革局

3、项目性质：新建

4、项目地点：青海省海北州祁连县

5、项目负责人：

1.2编制依据

（一）法律、法规

1、《中华人民共和国环境保护法》；

2、《中华人民共和国消防法》；

3、《国家节能技术大纲》；

4、《中华人民共和国招标投标法》；

5、《建设项目环境保护管理办法》；

6、《建设项目环境保护设计规定》；

（二）其他

1、《青海省藏区商业街建设规划》

2、《投资项目可行性研究指南》；

3、《建设项目选址意见书》；

4、《建设工程规划许可证》；

5、《关于申请天俊县藏式商业一条街建设项目用地预审的函》；

6、祁连县发展改革局关于编制《天俊县藏式商业一条街项目可行性研究报告》委托书；

7、国家及青海省有关技术规范和标准；

8、项目业主提供的有关资料。

1.3主要技术指标

结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。

表1.1 主要财务数据及评价指标表

1.4主要结论

结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表 (见下页) 。

表1.1 主要财务数据及评价指标表

第二章市场分析与预测

2.1 投资环境分析

（一）天俊县经济发展状况

天俊县商业街一览表（19个）

2.2市场现状

2.2.1商业市场发展现状

（1）商业中心分布

现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，××商业街人气旺盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合理。新兴的××交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。

（2）经营模式

天俊县一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的一个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。

（3）高端消费方式

天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，

商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

（4）商业形态分析

商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。

（5）缺乏真正的购物中心

天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。

结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

2.3.1市场需求分析

为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论：

（1）商铺类型