土地使用权评估及建筑物评估概述
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一、基本思路 二、适用范围 三、计算公式 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费
+利润+ 土地增值收益
百度文库
四、操作步骤 （一）计算土地取得费用
1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织 的费用
2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁 费 （二）计算土地开发费
1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费 （三）计算投资利息 （四）计算投资利润 （五）土地增值收益确定
（一）特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性
（二）种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格
第二节 土地使用权评估程序和原则
一、程序 （一）明确委托项目的基本事项 （二）制定评估作业计划 （三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案
开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米） （5）计算土地价格 土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%） =413.77（元/平方米）
该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元
第四节 土地使用权评估的收益法
P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t 六、操作步骤
（一）计算总收益 （二）计算总费用 （三）计算土地纯收益 （四）确定资本化率 （五）计算地价
七、应用举例 例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年， 资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为 15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从 第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右， 试评估该宗土地的收益价格。 解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有 限年期的计算公式： P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%） 3+15/（1+10%）4+20 /（1+10%）5+25/（1+10%） 5*[1-1/（1+10%）50-5]
第七章
土地使用权评估及建筑物评估
第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则 第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法
第一节 土地使用权概述
一、土地与土地使用权 二、土地的分类及其特性
（一）土地资产的分类 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势
土地取得费=10万元/亩=150元/平方米
（2）计算土地开发费用
土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入， 则：
土地取得费利息 =150X[（1+6%）2 ）-1]=18.54（元/平方米） 土地开发费用利息 =200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%） 0.5-1）｝=10.23（元/平方米） （4）计算开发利润
P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n} 3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限 的条件下，有以下计算式：
P=A/(r+s) 4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}
（五）已知未来若干年后地产价格的条件下， 有以下计算式：
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n
(四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P=A/(r-s)
2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
1、国有土地使用权证书 2、国有土地使用权转让合同、协议 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5、地产规划资料 6、地产状况资料 7、其他资料，如规划图，交通图等。
（四）撰写报告 二、地价评估的原则
（一）替代原则 （二）最有效使用原则 （三）合法原则
第三节 土地使用权评估的成本法
（三）纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P=A/r+B/r2
2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n 3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P= A/r-B/r2
五、计算公式 （一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式：
P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式：
P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]
一、基本思路 二、适用范围 三、纯收益 （一）纯收益的含义 （二）客观总收益 （三）客观总费用 四、资本化率 （一）资本化率的实质
（二）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。
（三）资本化率的种类 1.综合资本化率。 2.建筑物资本化率。 3.土地资本化率。
五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为
15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆 迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元， 土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周 期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%， 开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增 值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该 土地的价格。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费用
+利润+ 土地增值收益
百度文库
四、操作步骤 （一）计算土地取得费用
1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织 的费用
2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁 费 （二）计算土地开发费
1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费 （三）计算投资利息 （四）计算投资利润 （五）土地增值收益确定
（一）特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性
（二）种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格
第二节 土地使用权评估程序和原则
一、程序 （一）明确委托项目的基本事项 （二）制定评估作业计划 （三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案
开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米） （5）计算土地价格 土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%） =413.77（元/平方米）
该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元
第四节 土地使用权评估的收益法
P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t 六、操作步骤
（一）计算总收益 （二）计算总费用 （三）计算土地纯收益 （四）确定资本化率 （五）计算地价
七、应用举例 例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年， 资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为 15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从 第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右， 试评估该宗土地的收益价格。 解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有 限年期的计算公式： P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%） 3+15/（1+10%）4+20 /（1+10%）5+25/（1+10%） 5*[1-1/（1+10%）50-5]
第七章
土地使用权评估及建筑物评估
第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则 第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法
第一节 土地使用权概述
一、土地与土地使用权 二、土地的分类及其特性
（一）土地资产的分类 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势
土地取得费=10万元/亩=150元/平方米
（2）计算土地开发费用
土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入， 则：
土地取得费利息 =150X[（1+6%）2 ）-1]=18.54（元/平方米） 土地开发费用利息 =200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%） 0.5-1）｝=10.23（元/平方米） （4）计算开发利润
P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n} 3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限 的条件下，有以下计算式：
P=A/(r+s) 4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}
（五）已知未来若干年后地产价格的条件下， 有以下计算式：
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n
(四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P=A/(r-s)
2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
1、国有土地使用权证书 2、国有土地使用权转让合同、协议 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5、地产规划资料 6、地产状况资料 7、其他资料，如规划图，交通图等。
（四）撰写报告 二、地价评估的原则
（一）替代原则 （二）最有效使用原则 （三）合法原则
第三节 土地使用权评估的成本法
（三）纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P=A/r+B/r2
2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n 3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P= A/r-B/r2
五、计算公式 （一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式：
P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式：
P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]
一、基本思路 二、适用范围 三、纯收益 （一）纯收益的含义 （二）客观总收益 （三）客观总费用 四、资本化率 （一）资本化率的实质
（二）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。
（三）资本化率的种类 1.综合资本化率。 2.建筑物资本化率。 3.土地资本化率。
五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为
15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆 迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元， 土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周 期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%， 开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增 值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该 土地的价格。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费用