购买二手房超级指导手册》[]

史上最全的《购买二手房超级指导手册》

第一步：登记，看房。买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、

售房信息。委托有信用的中介。

1.把你的业务交给中介公司之前应该了解：

a.中介公司提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了

问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房。

b.了解中介公司诚信中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产

管理局颁发的中介代理行证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性

更有作用。中介人员的执业证。

c.很多不规范中介为不影响成交而对可能存在的风险进行模糊。防范措施：对每项费

用都在合同中作明确落实，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费。

2.入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。

3.看格局：购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰

地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开

来。如宴客功能、休息功能等。应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，

采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

4.不看墙面看墙角：查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水

的情况。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重

裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5.好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病

一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板

的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮

是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

6.看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

7.查看隔热设施是否完善。夏季天气炎热，如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面窗户面积

大、数量多都会影响到隔热效果。选择顶层住宅的购房者要关注顶层隔热层是否完善。

8.违章搭建要拆除。违章搭建情形并不少见。如果碰到违章搭建情形，买家一定要在收

房时敦促卖家拆除，以免给自己留下不必要的麻烦。

9.了解管理费的价格。

10.是否朝南。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。

住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。

11.看户型：平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：

（１）入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。

（２）平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房

应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备

的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。

（３）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对

完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。

（４）房间的开间与进深之比不宜超过１比２。

（５）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有

放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。

12.楼顶的房子(包括带阁楼的房子)，从理论上说可能漏雨，而且冬冷夏热。实际上，更

不能抱有幻想，漏雨按照开发商的说法是建筑通病，无法根治。现在的防水材料，最长寿命为5年，一些劣质的甚至才一年左右。如果到时候防水材料老化导致渗漏，没有别的办法，

只能是维修，而且要过几年就大修一次。楼顶的房子冬冷夏热的程度，只有实际住过的才能体会出来。

一楼(半地下室)的房子，最好也别买。这样的房子不但采光、私密性、安全性大打折

扣，而且可能存在返潮等问题。

13.远离高压电塔离高压电塔最好超过200公尺，免小孩流鼻血，大人易得癌症或其它

暗病。不与高架桥、陆桥同行之房屋免流年与五黄飞到，祸不单行。

14.不住太老旧的房子屋子太老，过去必承受太多人间怨气，久住则易受影响。不贪求

便宜低于行情之屋子，必有不利市场及租方的条件。如屋子在风水上不利于住人，曾经死过人或结构有问题等等。

15.不邻病家如屋内有病人，或与房东合住，房东家中有久病或重病之人，最好都不要

搬进去住，免得惹秽气上身。不住贴有符纸、化煞物品(如凹凸镜、八卦镜等)的房不管房东如何托词，最好都不要住进去。

16.不近庙宇、天主教堂或基督教堂因为阴气太重，都属阴煞之地，一般人最好不要太

靠近，否则轻则运势低落，重则大病丧身。不靠坟场或大医院屋宅最好不要靠着坟场或大医院，最好要有一百公尺以上的距离，免得犯到煞气。

17.不住暗宅屋宅太暗，容易招邪；白天开窗屋内仍阴暗之宅，属阴气过盛，阳气不足

之地，一般人最好少住。不住孤宅所谓孤宅，是指屋宅四周只有你一间屋宅；或者一栋大楼里，只有你一户人家；因人少阴气盛，也不利于人。不靠深山恶水租屋最好不要再深山恶水

边，因这些地方容易聚集死于意外的孤魂野鬼。