商业租赁合同要点.ppt
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商业运营管理培训之 商业租赁合同要点
目录
1 商业租赁的模式与种类 2 商业租赁合同的核心条款解读
01 Part One 商业租赁的模式与种类
1 、商业（零售百货、综合体）
按
场
2、独立商铺（商业街、社区底商）
地
类
型
3、非独立场地（无固定边界）
划
分
4 、外墙位、广告位
1 、各类商业业态租赁
按
租
2、售后包（返）租
赁
模
式
3、定建租赁（主力店、整租）
划
分
4 、带租约销售
租赁合同的相关费用包含：租金、租赁保证金
租赁合同的计算租金收取方式主要分为两类： 1、固定租金 2、提成扣点租金（扣点分成和保底分成（两者取高））
计租面积： 固定租金的计租面积为——建筑面积 提成扣点租金的计租面积为——实用面积
.
决不能将物业管理费与租金合并计算，因 为物业管理费与租金的税收政策及管理方 式都不同，而且合并计算容易增加商户心 理帐户反应 （租金税收12%，物业费6%）
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
控制建议
开业时间及 开业率
1、开业日期的确定（是租金、管理费，各 项设备使用费、水电损耗等费用的标 志和 起点）；正式开业的标志约定
2、开业率的计算标准：以开业商家占全部 商家数量的比例or 以开业面积占物业整体 面积的比例进行计算?
1、明确开业的标准及开业率的具体计算方式；
其他特殊租赁模式：带租约销售
合法性风险
?预租合法性？ ?销售文件的安排 及约定？ ?优先购买权的排 除？
交割转移风险
?所有权转移时租 金、保证金、债权 的交割安排？
02 Part Two 商业租赁合同的核心条款解读
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
控制建议
租赁面积
1、计租面积的使用标准：承租面积or建筑 面积？
2、计租面积的确定依据：房地产权证、测 绘报告、实地测量+公摊系数
3、公摊系数的确定
1、明确计租方式：区分出租物业是否已有独立 房地产权证或具备独立测绘条件的出租物业；
2、明确合同涉及需要及面积计算相应费用的计 租面积不予调整；
3、事先协商确定公摊系数（商业物业并无国家 统一测绘要求及标准）
物业用途
1、不同计租模式的合理确定；
1、固定租金、营业额提成租金、二者取高或 二者之和；
2、租金增长幅度及比例的合理确定；
2、区分集中收银、独立收银有POS
3、营业额提成租金方式中对营业额的确认 联网、独立收银无POS联网的营业额确认标准
方式；
的约定；
4、营业额的审计监督途径及责任承担。 3、承租人承担营业额独立审计监督的义务及 补差赔偿责任。
4、统一管理运营的要求及与各商户独立经 营权的矛盾。
1、预留物管费增长的空间（备案价 格方案）； 2、区分是否有独立分表、是否承担能耗公摊）； 3、违约责任中明确有权停水停电的责任方式及行使权 利的前提及后果； 4、明确营销广告的管理收费标准； 5、收取统一推广宣传费用，承担统一运营的相关义务。
房屋交付标 准
1、主力店的定建时间、方式及标准； 2、特殊业态交付的特殊要求 3、二次装修改造提前进行的衔接与责任界 定； 4、承租方过错解约时的恢复要求及范围；
1、定建条件或特殊业态对交付时间及交付标准需明确 特殊约定；
2、提前进场装修下对竣工验收的免责约定；
3、特殊交付标准对应特殊恢复标准及赔偿方式。
租赁合同主要风险防控要点
2、事先就逾期不能开业的处理办法、替代方案 以及各方的违约责任做出明确的约定；
3、明确承租方延迟开业时的责任承担方式。
独家经营权
承租方提出保障其相同或类似业态的独家 经营权，类似业态进驻时的纠纷及索赔。
1、明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺 的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确， 尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。
1、同时限定租户用途及品牌、经营范围；
2、承租方是否拥有该经营品牌货产品的合 法授权或自有知识产权？
3、承租方实际使用用途不符合法定用途是 的风险提示及免责。
1、审查相应授权文件或约定附条件生效要件；
2、用途不一致时区分民事责任及行政责任的不 同后果。
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
?订建提前终止的风险 及责任承担方式？
侵权风险
?特殊交付条件可能对 其他业主构成侵权的 风险？
特殊租赁模式：主力店、影院等
交付标准风险
改造装修风险
?物理要求及行 政机关监管要求？
?交叉施工界面划 分及责任界定？ ?一二次消防验收 同步与责任主体？
开业选择权风险
?承租方对开业节 点及起租时间选 择权的保留？
控制建议
免租期 租金计取
1、免租期是否计入整体租赁期限；
1、区分装修免租期就经营免租期，
2、不同免租期的优惠条件范围及幅度； 明确不同的免除范围；
3、免租期的设置方式；
2、尽量避免绝对时间与相对时间双重叠加适
4、承租方过错提前解约时对免租期内减免 用；慎用开业率标准；
费用的补偿支付。
3、明确承租方过错时的免租期补偿方案。
特殊租赁模式：售后包租
Baidu Nhomakorabea合法性风险
履约管理风险
?现有立法的禁止性 规定？
要按照地方法律制定 合同 ?各地地方性法规的 不同态度？
?如何监督受托的 经营管理方？
?如何安排合作协 议、次承租协议？
收益模式风险
?如何解决产权分 散与经营权统一的矛 盾？
特殊租赁模式：大单订建（整租）
合法性风险
履约风险
?提前预租的认定及责 任承担？
2、明确违约责任，如独家经营的商户必须达到 的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等 的违约责任。
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
控制建议
物业管理费 及其他费用
1、物业管理费的增长幅度；
2、其他公用事业费（含空调延时等）的缴 纳标准及方式；
3、外立面、公共区域及电梯内等广告营销 的管理方式；
关键条款 维修程序
常见争议及风险描述
控制建议
1、出租人未予维修及未及时维修而导致承租 人无法使用出租物业或遭受损失。
物管合同的相关费用包含：物业费、推广费、空调费、物 业保证金、水电保证金、水电单价确定
物业费的组成： 1、人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、清洁卫生费用； 4、绿化养护费用； 5、秩序维护费用； 6、办公费用； 7、固定资产折旧； 8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
目录
1 商业租赁的模式与种类 2 商业租赁合同的核心条款解读
01 Part One 商业租赁的模式与种类
1 、商业（零售百货、综合体）
按
场
2、独立商铺（商业街、社区底商）
地
类
型
3、非独立场地（无固定边界）
划
分
4 、外墙位、广告位
1 、各类商业业态租赁
按
租
2、售后包（返）租
赁
模
式
3、定建租赁（主力店、整租）
划
分
4 、带租约销售
租赁合同的相关费用包含：租金、租赁保证金
租赁合同的计算租金收取方式主要分为两类： 1、固定租金 2、提成扣点租金（扣点分成和保底分成（两者取高））
计租面积： 固定租金的计租面积为——建筑面积 提成扣点租金的计租面积为——实用面积
.
决不能将物业管理费与租金合并计算，因 为物业管理费与租金的税收政策及管理方 式都不同，而且合并计算容易增加商户心 理帐户反应 （租金税收12%，物业费6%）
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
控制建议
开业时间及 开业率
1、开业日期的确定（是租金、管理费，各 项设备使用费、水电损耗等费用的标 志和 起点）；正式开业的标志约定
2、开业率的计算标准：以开业商家占全部 商家数量的比例or 以开业面积占物业整体 面积的比例进行计算?
1、明确开业的标准及开业率的具体计算方式；
其他特殊租赁模式：带租约销售
合法性风险
?预租合法性？ ?销售文件的安排 及约定？ ?优先购买权的排 除？
交割转移风险
?所有权转移时租 金、保证金、债权 的交割安排？
02 Part Two 商业租赁合同的核心条款解读
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
控制建议
租赁面积
1、计租面积的使用标准：承租面积or建筑 面积？
2、计租面积的确定依据：房地产权证、测 绘报告、实地测量+公摊系数
3、公摊系数的确定
1、明确计租方式：区分出租物业是否已有独立 房地产权证或具备独立测绘条件的出租物业；
2、明确合同涉及需要及面积计算相应费用的计 租面积不予调整；
3、事先协商确定公摊系数（商业物业并无国家 统一测绘要求及标准）
物业用途
1、不同计租模式的合理确定；
1、固定租金、营业额提成租金、二者取高或 二者之和；
2、租金增长幅度及比例的合理确定；
2、区分集中收银、独立收银有POS
3、营业额提成租金方式中对营业额的确认 联网、独立收银无POS联网的营业额确认标准
方式；
的约定；
4、营业额的审计监督途径及责任承担。 3、承租人承担营业额独立审计监督的义务及 补差赔偿责任。
4、统一管理运营的要求及与各商户独立经 营权的矛盾。
1、预留物管费增长的空间（备案价 格方案）； 2、区分是否有独立分表、是否承担能耗公摊）； 3、违约责任中明确有权停水停电的责任方式及行使权 利的前提及后果； 4、明确营销广告的管理收费标准； 5、收取统一推广宣传费用，承担统一运营的相关义务。
房屋交付标 准
1、主力店的定建时间、方式及标准； 2、特殊业态交付的特殊要求 3、二次装修改造提前进行的衔接与责任界 定； 4、承租方过错解约时的恢复要求及范围；
1、定建条件或特殊业态对交付时间及交付标准需明确 特殊约定；
2、提前进场装修下对竣工验收的免责约定；
3、特殊交付标准对应特殊恢复标准及赔偿方式。
租赁合同主要风险防控要点
2、事先就逾期不能开业的处理办法、替代方案 以及各方的违约责任做出明确的约定；
3、明确承租方延迟开业时的责任承担方式。
独家经营权
承租方提出保障其相同或类似业态的独家 经营权，类似业态进驻时的纠纷及索赔。
1、明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺 的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确， 尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。
1、同时限定租户用途及品牌、经营范围；
2、承租方是否拥有该经营品牌货产品的合 法授权或自有知识产权？
3、承租方实际使用用途不符合法定用途是 的风险提示及免责。
1、审查相应授权文件或约定附条件生效要件；
2、用途不一致时区分民事责任及行政责任的不 同后果。
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
?订建提前终止的风险 及责任承担方式？
侵权风险
?特殊交付条件可能对 其他业主构成侵权的 风险？
特殊租赁模式：主力店、影院等
交付标准风险
改造装修风险
?物理要求及行 政机关监管要求？
?交叉施工界面划 分及责任界定？ ?一二次消防验收 同步与责任主体？
开业选择权风险
?承租方对开业节 点及起租时间选 择权的保留？
控制建议
免租期 租金计取
1、免租期是否计入整体租赁期限；
1、区分装修免租期就经营免租期，
2、不同免租期的优惠条件范围及幅度； 明确不同的免除范围；
3、免租期的设置方式；
2、尽量避免绝对时间与相对时间双重叠加适
4、承租方过错提前解约时对免租期内减免 用；慎用开业率标准；
费用的补偿支付。
3、明确承租方过错时的免租期补偿方案。
特殊租赁模式：售后包租
Baidu Nhomakorabea合法性风险
履约管理风险
?现有立法的禁止性 规定？
要按照地方法律制定 合同 ?各地地方性法规的 不同态度？
?如何监督受托的 经营管理方？
?如何安排合作协 议、次承租协议？
收益模式风险
?如何解决产权分 散与经营权统一的矛 盾？
特殊租赁模式：大单订建（整租）
合法性风险
履约风险
?提前预租的认定及责 任承担？
2、明确违约责任，如独家经营的商户必须达到 的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等 的违约责任。
租赁合同主要风险防控要点
关键条款
常见争议及风险描述
控制建议
物业管理费 及其他费用
1、物业管理费的增长幅度；
2、其他公用事业费（含空调延时等）的缴 纳标准及方式；
3、外立面、公共区域及电梯内等广告营销 的管理方式；
关键条款 维修程序
常见争议及风险描述
控制建议
1、出租人未予维修及未及时维修而导致承租 人无法使用出租物业或遭受损失。
物管合同的相关费用包含：物业费、推广费、空调费、物 业保证金、水电保证金、水电单价确定
物业费的组成： 1、人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、清洁卫生费用； 4、绿化养护费用； 5、秩序维护费用； 6、办公费用； 7、固定资产折旧； 8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；