现代智慧产业园区“生态圈”构建

当下，因为“跨界融合・创新赋能”的持续渗透，或许正在印鉴一个存量崛起的时代，诸多传统行业的“非规则巨变”正在悄然间颠覆着固有的商业模式，更在无形之中重塑着一个全新的商业生态系统，而广义商业地产上的智慧产业园区恰似这个风尖浪口中的“新贵”，其炙手可热的势头直冲商业地产“热搜”排行榜前列。

从智慧中国的战略愿景到智慧城市的结构设想，从智慧楼宇的微观实践到智慧园区的产业协同，行业热点之上的智慧商业运营探索一直如火如荼，对比传统商业地产，现代智慧产业园区的战略布局甚至到了各大商业地产巨头疯狂追捧的境地，其商业实践上的先行先试更恰如雨后春笋，以华夏幸福、华南城、天安云谷等智慧产业新城最具代表性。

那么，客观上，如何从创新营商环境的角度去构建全新全域的“创业生态圈”呢？实践中，怎样打造“智慧营运”的新兴产现代智慧产业园区“生态圈”构建■ 文_雷健业孵化体系呢？落地上，又是从哪里推进“产学研创”一体化的新商业模式呢？多维视角下的智慧产业园区创新生态圈认知从广义商业地产的视角分析现代智慧产业园区，可堪是一个新形态，或者新物种，即：商业房地产+产业端资源+营商新服务。

其商业模式运营上致力于通过“互联网、物联网、电联网”等专业平台，从内在“自生机制”上打造一个集合产业研发、配套商业、智慧运管、便捷商务、职居一体的超时代“梦工厂”复合型生态链。

1.复杂多样的生态链。

如果非要给“智慧园区生态圈”下一个泛定义，那么，即：某种（些）产业在某个（些）地域范围内业已形成（或按规划将要形成）的以某（些）主导产业为核智慧的生态圈系统心的具有较强市场竞争力和产业可持续发展特征的地域产业多维网络体系，体现了一种新的产业发展模式和一种新的产业布局形式。

尽管是抽象了点但它内涵饱满，基本上从主产业态、时空范畴、市场特征、商业营运等专业线条上进行了认知框型，曾经有人将“智慧产业园区”形象理解为“创新工厂”或者是“智慧工厂”，坦率地讲，这有所偏颇，且一叶遮目，只见树木却不见森林。

2.城市与产业的关系。

一定意上义讲：城市与产业是密切联系的两个运行主体，但如果通过“智慧链接”可以让更多与此直接的、间接的、关联的、附属的、衍生的“异业资源”进入到“智慧应用及产业协同”的新商机中来，并且在相对独立的狭义空间内构筑“助力企业营商”及“多彩个体生活”的广义生态圈层，那么，至此，我们致力向往的“智慧生态圈”便有了“形”上的十足落地。

3.城中之城的新物种。

智慧产业园区作为一个多样商事主体的功能集合与业态聚集，之前便富有“城中之城”的美称，洞悉点如下：首先是产城一体的“创新物种”定位，作为一个现代化的智慧产业园区，它不仅仅是一组水泥建筑在空间物理上的粗犷组合或者是简单叠加，而是一种集聚了“关联度高的企业群与同类化强的人力源”的产业驿站，换句话讲：智慧产业园区完全可堪为商业地产变迁历程中的一个新物种；其次是智慧多样的“营商体系”落地，关联协同与集聚效应是现代智慧产业园区“商业集群化发展”的内生动力，致力于通过“产城社区”同轴化的智慧运营体系及多样衔接机制来引导商业效应的全力释放，从而归拢出一个运营价值彼此联动的创新业态集群，且又反向过来促进“产业升级”与“循环发展”；最后是以人为本的“生活服务”配套，早期的规划设计理念上一定充分挖掘“主产导向、商街零售、区块共享”等新社区题材，使零碎的“服务模块”集聚于一个多维的大社区里，通过智慧平台高效实现“云端供应”与“按需所取”的商业氛围，既是“产研发”科技基地的商驱背景，又是“享生活”人居价值的乐业中心，以社区功能的多维、多向、多层、多点形成高效、复合、开放、多元、共享的关联型产业社区。

智慧产业园区生态圈新定位上的功能探索产业园区生态圈层是一个“复合迭代”的商业逻辑，既有主导产业的成长路径，也有以人为本的田园生活，以“末端使用者”为服务对象，以新商业地产之外的创新运营为纽带，从“服务提供方与服务接受方”两个圈层打造智慧生态链。

从园区产业上的“研→产→供→流→存”和个体生活中的“衣→食→住→行→娱”两个主轴出发，优化产业的关联性，关注价值的分享与交换，着力让一切在产业园区经济活动关系中的企业与个人成为智慧园区的目标用户，且互为服务的提供方与接受方，使不同类型用户之间相互联系、相互影响、相互助益，并最终带动园区管理的智慧价值。

同时，关注产业资源与服务体系具体架构的内核塑造，将产业社区、商业社区、居家社区等诸多概念在一区域空间中高效融合、务实互动，既是服务平台，也是操作系统，更是资源空间。

1.资源云端化。

智慧园区生态链必须依托在线应用系统使海量资源可以随时前瞻预定，再结合线下实体基础设施与配套服务，最终形成具备“SOLOMO（社交化、本地化、移动化）”价值和“一张网、一个数据中心、一个用户ID”特征的商务社区服务网络。

全方位、全天候、全过程的一体化服务既体现在企业入驻、融资理财、团体采购、政务直通、非核心业务外包、营销推广、全时物流、客户关系管理、商务接待等各个层面，也体现在个体居家、购物、三餐、娱乐、健身、出行等各个界面。

2.社交效益化。

社交网络是一个涵盖了以用户社交（企业或个人）为核心的大资源包，通过智慧端形成为一个相互交流、沟通、参与的互动平台，如果可以在此类网络社交中融入用户体验、商务推广、集约协同等元素，并且打破企业之间、个体之间的线下界限，那么，对所有参与者而言，则意味着一个全新的商务驱动链。

另外，社交效益化从属性上非常关注分享、协作、选择，使不同用户之间可以通过社圈网络做起“邻里生意”，最终形成以各方参与或者多方共筑的商务平台。

面向未来的现代智慧园区商业生态价值思考面对多向变革的新时代，传统商业地产多元转型上的思考却有着不同样的成长路径，但其战略终归点肯定是致力于通过创新服务来驱动房地产长尾生态链上的多样价值，而其战术落地点则是倾力打造智慧式商务基地，并为入驻产业综合体的多样客户提供完善而周到的配套运营服务，从而加速企业健康成长，携手企业实现价值共赢。

第一生态圈：政策服务。

实践中，产业政策是一个智慧园区战略方向及战术落地的“定海神针”，没有特定且细分的产业扶持或者是政策激励，客观上某个范畴的产业生态圈是根本无法创建的。

政策激励从营商环境上起到了“孵化器”的作用，解决了创新企业和新兴产业“从哪里来”与“到哪里去”的发展瓶颈，更有可能会是一种“扶上马”并且“送一程”的帮扶导向，而可落地产业激励政策一定分三个阶段：前端帮扶体现的是牵引力，理清困惑走对路，解决做什么的问题；中端帮扶体现的是助推力，用足干劲走快马，解决执行性的问题；末端帮扶体现的是断后力，简装上阵一身轻，解决集约化运营的问题。

第二生态圈：金融服务。

一般而言，企业客群除了关注产品属性外，最核心的聚焦就是金融类综合配套服务所能提供的支撑力度、覆盖广度以及服务深度，智慧产业园区务必要运用一站式的金融平台实现内外无缝化链接，以最优质的宏观金融政策解读和最快捷的微观金融产品，多维度且个性化助力企业客群。

另外，园区运营中心致力于高效整合内外法律、财务等服务机构，为有需求的企业客群提供一揽子高端化的综合法务、财务咨询等服务。

第三生态圈：数据服务。

市场经济供应链结构下，大数据是一类资源包，也是一种竞争力，而数据服务的感性理解则是专业、全面、快捷的代言词。

一个真正意义上的智慧产业园区，其数据服务的大概念务必应有三个可落地的基本维度，一是微观上的个体（企业客群）运营数据痕迹，实时存储，按需自提，方便企业管理上的自我背书（自查、校正、纠错等），精化运营，且优控成本；二是中观上的行业（客群细分）运营数据分析，专业量化，定向参考，完善生态圈层上的认知瓶颈（同业、同行、同域等），知已知彼并有的放矢；三是宏观上的产业（产讯政策）运营数据链接，动态瞬时，前瞻锐见，多维战略格局上的催化效应（政策、时闻、解读等），风向所及，必大有可为。

第四生态圈：资源服务。

与政府主管部门通力合作，将政务平台纳入智慧产业园区运营体系，以定期定点的线下驻场政务咨询及受理为入驻园区的广大客群提供一揽子行政业务办理。

另外，可将产业园区智慧APP与政务APP平台高效变通、交互链接，从而使产业园区运营服务与绿色政务直通服务同轨、平行，至此，不同业态的客群完全可以足不出户，通过移动终端“一触”之下即可全达多样界面，例如：政务代办服务，市政便民服务，政务咨询与预约等，不但线上应有尽有，而且线下使命必达。

第五生态圈：人才服务。

常言道，人力资源是生产力中最关键的动态倍效元素，总部型客群非常关注这一点，现代智慧产业基地必须从立项定位时就着眼于便利、完善、一体化的人才引流机制构建，首先是通畅人才流入的渠道瓶颈，全力衔接各类人才导流上的政策激励机制，提供全生活周期上的各类配套服务（吃、住、行、娱等），留“心”首先得留“身”；其次是职业发展同行激励，通过人才一体化资源平台，为不同圈层的“千里马”寻觅且匹配最靠谱的职业跑道，降低入驻企业客群人力资源上的筛选及甄别成本；最后是构建“差异多样”的人文社交圈，或以“业”缘，或以“趣”缘，再或以“域”缘，工作外的志趣相投是人才引进机制大结构体系上不可或缺的关键一环。

第六生态圈：基础服务。

物业服务企业可以智能物管为基础服务线上的切入点，全力为入驻客群提供丰富且饱满的物业管理类基础服务，除了多渠道接驳客户投诉上的品质事务外，同时依据工作主线的不同分类提供相应服务，一是综合缴费功能，入驻园区的客群可以通过手机端APP平台实现物业缴费，水电缴费，停车缴费等便捷服务；二是信息管理功能，园区运营中心可为入驻客群提供必备的外界即时信息，例如：天气预报、交通出行、产业会展等；三是专属尊享功能，这是一个预约型的私人专属服务模块，入驻客群可以根据自已的时间因素，专属定制礼宾，排档会务，预约布草，私属健身等；四是菜单式入驻服务，提供自由维度内的标版选项与装修内容，既可打包订制，更可个性组合，免费的装修设计与多样的入驻配套是精细服务上的产业链延伸。

第七生态圈：资本服务。

现代智慧产业园区的运营题材一定要具备“资本助力企业上市”的平台孵化功能，以最积极的姿态关注入驻企业客群的远景规划，通过专业化且主动式的股权投资体系为园区企业提供系统化的助长方案，以实现企业的价值投资为产业园区运营动力。

首先是甄选一些市场上信用优质的资本风投机构，为园区企业客群提供专业化的公益定期讲座；其次是待商务条件成熟时，可定向性地做一些沙盘路演，主要是洞察风险及股权失调等因素，并最终由企业来决策是否引进股权资本战略投资。

第八生态圈：环保服务。

从立项到定位，从基建到配装，从营销到运营，智慧园区的每一个成长阶段皆需要融入低碳、绿化、智慧的元素。

首先是采用智慧建筑全生命周期信息化系统进行智能管控，并且在产业基地规划设计前端严格按照LEED金级标准，充分融合绿色、人文、科技等运营理念；其次是以产业基地为典范，多梯段植入“海绵城市”生态文明开发模式上的环保元素；最后是绿色运营理念的具体落地，运营中心能耗数据化服务平台可对区域能耗进行实时的监测、分析、预警、调度、节能等。