长沙橡树湾介绍(2012)
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美，空气清新。
2、尽享一线靳江河风光带，视野开阔，远眺千年岳麓山、遥望
母亲河湘江。
橡树湾
三、环境价值——人文环境价值
3、片区规划国家级含浦科教产业园区,千年岳麓书院以及大学城造
就岳麓区人文积淀。岳麓书院历史源远流长、为湖湘文化的基石，大学城汇
聚现代文化精粹，两者相互映衬，形成岳麓区独有的人文氛围和积淀。
三、产品价值——户型价值
2、高附加值产品：主力产品为N+1户型，舒适度高，赠送面积
大。
三、产品价值——建筑园林规划
3、高品位：会所、园林、外立面都彰显大气尊贵生活氛围。
建筑风格：
现代新古典，ARTDECO风格高端建 筑群。
会所规划：
3000平米高端会所，囊括健身会所、 露天泳池、风情商街。
115m
2
85m2
二、产品特征__项目鸟瞰图
二、产品特征__住宅外立面
建筑形态定位为现代新古 典:ArtDeco风格
二、产品特征__会所
会所面积：3000平米 会所功能： 1、一层：售楼中心、健身会所区 2、二层：样板房、会所露天泳池 会所布局：一层平面
二、产品特征__会所
会所布局：二层平面
绿地率
%
44.00%
二、产品特征__一期住宅统计
一期住宅分布指标一览表 栋号 4# 5# 6# 7# 8# 16# 17# 18# 总栋 数 层数 34 34 34 34 34 34 29 27 总数量 套型比/面 积比 128 10.92% 328 27.99% 238 20.31% 54 54 4.61% 238 20.31% 54 54 4.61% 56 4.78% 56 4.78%
多年地产开发经验：
20余年间华润置地以“品质给城市更多改变”为 品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准。 目前公司已在北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、 杭州、无锡、大连、宁波、长沙等中国内地39个城市 践行着高品质的理想。
经过多年的努力，华润的基业不断壮大，
商誉卓越，已发展成为中国内地和香港最 具实力的多元化控股企业之一，主营业务 包括：零售、电力、啤酒、地产、食品、
1、事业的成就感，无法替代对家庭的依赖；重视家庭生活、重视家人感受，关爱家人； 2、对于家庭生活的回归，必然导致对居所的功能舒适性提高要求，看重平面的舒适性； 3、讲求生活品质，讲求生活格调，在某种程度上，比较在乎别人对自己生活状态的评价； 4、景观资源型、大面积享受型平层的购买，获得相应的圈层认同。
A1(85)
户数 64 64
B1（100 ）
户数
B2(115 )
户数 68 68
B3(115 )
户数
C1（135 ）
户数
C2（135 ）
户数
C3（155 ）
户数
C4（175 ）
户数
64 64 64 136
34 34 34
34 34 34 136 56 56
二、产品特征__主力户型（赠送率20%以内）
客户职业：以收入相对较高的城市白领、包括企业中层管理者、高利润行业 职员等或个体工商户以及教职工人员、工程师、设计师等专业技术骨干人员为 主。
家庭结构：家庭结构相对比较简单，即将结婚、新婚两口之家、及三口之家 比例相对较高。
数据来源：中原/世联地产客户研究
客户地图
橡树湾客户地图研判
雨花亭 新开铺 地州市
湘潭、娄底、常 德、邵阳、益阳等 地州市客户，与含 浦交通、旅游、教 育联系日益密切， 存在进城、子女安 置购房需求。
数据来源：中原/世联地产客户研究
客户分精神特质
橡树湾客户精神特质模拟
置业状况 精神特质
1、城市型居住人群，对于生活和工作的中心距离要求度高； 2、对于生活品质有高要求，虽然存在挤出效应，但坚持对品质的追求； 3、面临结婚的实际问题，更在乎生活的情调； 4、需要身份价值认同感，客户普遍属于中等收入，但对于房屋所属的身份价值关注度高； 5、首次置业，缺乏经验，在乎居住品牌。 1、区域情节浓厚，对于市中心区（时刻与市区保持近距离）的心理认同感高； 2、对生活品质的追求，在满足家庭结构对空间需求的基础上，对居住品质的改善也是该部分 客户重要的心理特征； 3、再次置业经历，使得其逐步认同身份价值和圈层生活，优先满足孩子的教育问题。
橡树湾源自百年学府的人文神韵,总结北京、上海、苏州等15座橡树 湾学府系列产品丰富实践经验,塑造以钟楼和连廊为代表的校园精神堡垒, 在纵横的空间序列之间,以廊柱、门廊、浅水、雕塑、广场、喷泉等诸多 元素点缀其中,形成众多空间节点,力求创造出具有丰富内涵和浓郁人文气 息的社区形象。 2005年，华润置地进入有着“中国硅谷”之称的北京海淀中关村区 域，带着“城市运营商”的宏大造城愿景，开发华润的第一座橡树湾。 北京橡树湾以其积淀深厚的百年学府气质和红墙浓荫的经典学院风格建 筑，在京城楼市内独树一帜。随后，橡树湾项目的开发理念，在华润置 地其他城市的开发实践当中，不断的获得传承与创新，六年的时间里， 从北京到沈阳、天津、上海、福州、厦门、成都、武汉、苏州、南通、 唐山、盐城、南昌、扬州、 合肥，华润置地在全国15个城市复制了15座 橡树湾，使得橡树湾逐渐成为华润置地最为重要的一个产品系列，成为 一个城市居住文化、品质、韵味的象征，成功地赢得了成千上万客户的 认可。
岳麓山 麓山恋 麓卓越 公馆 山 迪亚溪谷 九龙 米兰 湖南工业职业 含 领仕汇 中海 春天 技术学院 浦 项目 项 含浦大 目 湖南 道
中医药 大学 靳江河风光 带
学士联络 线
中南大学 岳麓山风景 区湖南大学 新校区
阳光100
南二环
凯利 项目
洋湖垸湿地
汀湘 十里 湘江
西三环
一、项目属性——周边交通
二、产品特征__一期经济指标
一 期 技 术 经 济 指 标 项 目 计 量 单 位 数 值
用地面积
总建筑面积 计容建筑面积 容积率 1)住宅建筑面积 2)商业面积 3)物管用房 建筑密度 绿地面积
平方米
平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % 平方米
45438.29
168329.94 142717.34 3.14 139080.56 2836.78 800.00 13.72% 19992.85
首置客户
实用型首 改
享受型再 改
通过购买房屋，在满足舒适功能、生活情调基础上，获得品牌认同、身份认同、 圈层认同，是橡树湾客户的精神特质。 因此，树立“符合客户认同感、差异化的精神标签”，是形象主题的关键。
数据来源：中原/世联地产客户研究
五、橡树湾参考
橡树湾品牌介绍
品牌复制：6年16座橡树湾
•
南二环 含浦大道 洋湖大道
•
•
猴子石大桥
坪塘大道 湘府路大桥 潇湘南大道 黑石铺大桥 学士路
•
二、产品特征
二、产品特征__经济指标
会所建筑
二期
一期 三期
四期
园林展示区
项目分四期开发，总用地面积约16万平米，总建筑面积为约60 万平米，容积率为3.04.。其中一期位于项目地块中心，由8栋高层 组成。
医药、纺织、化工、水泥、微电子、燃气、
压缩机、金融等。
三、品牌价值——项目品牌
2、橡树湾品牌：华润旗下最成熟的产品线之一，拥有独特的人
文气质。
6年16湾，始于北京，以其积淀深厚 的百年学府气质和红墙浓荫的经典学院 风格建筑，在京城楼市内独树一帜。
六年时间里，从北京到沈阳、天津、
上海、福州、厦门、成都、武汉、苏州、 南通、唐山、盐城、南昌、扬州、合肥， 华润置地在全国15个城市复制了15座橡
园林规划：
大量运用廊柱、门廊、浅水、雕塑、 广场、喷泉等诸多元素, 创造出具有丰 富内涵和浓郁人文气息的社区形象。
三、品牌价值——集团品牌
1、华润品牌：世界500强，74年老牌央企，恒生指数成分股。
光辉的历史 + 强大的实力 = 品质的保证。
世界500强老牌央企：
华润集团最早可以追溯到1938年“联 和行”。 1948年，“联和行”改名为 “华润公司”。 “华”取自中华，“润” 取自毛润之。1983年，改组为华润（集团） 有限公司，属于国务院国资委管理的中央 企业。世界500强企业。 华润植根香港超过半个世纪，一直秉 承开放进取、携手共创美好生活的理念。
三、产品价值——景观价值
1、高品质：60万㎡、高绿化率、低建筑密度、景观资源社区。
整体规划：
沿靳江约1000米江岸线，外部最大限度私享宽阔的滨水及湿地公园景观
面；内部打造大尺度法式园林景观主轴。仅两排建筑，全一线景观。
橡树湾一期经济指标
占地面积：4.54万㎡
一期
总建筑面积：14万㎡ 建筑密度：13.72% 容积率：3.04 绿化率：44% 户数：1172 建筑风格：ArtDeco风格
麓南大学城
核心购房客户
重要购房客户
补充购房客户
麓南本地及大学城区 域片区的传统购房群体， 长期在河西生活对河西 极为认可，大学城以北 溁湾镇及湘雅附三、市 政府区域客户需扩大影 响进行争取。
河东主力客户具备较强的购买力， 河西置业被忽视的群体，但在河西 各优质项目却相对活跃。由于本案 地缘和交通的优势，借势麓南区域 最新规划，主动关注、主动吸引， 以新开铺、书院南路、雨花亭为核 心，以此向上扩张至东塘、侯家塘 等五一路以南区域，激发该区域内 主动购房人群购买意愿，形成本案 重要客群。
•
过江大桥3座：猴子石大桥、 湘府路大桥（在建）、黑石铺 大桥。 东西通行线5条：南二环、洋 湖大道（在建）、绕城高速、 莲坪大道（在建），及联丰路。 南北通行线5条：潇湘南大道、 象嘴路 坪塘大道（在建）、含浦大道、 学士路、象嘴路。 公交：908、912两条公交路 线。 麓南含浦片区现阶段公共交通 不便,但在建交通配套较多， 1-2年区域内，及与河西老城 联丰路 区及河东的交通条件将有较大 绕城高速 改善。
长沙华润· 橡树湾简介
一、项目属性
一、项目属性——项目四至
华润橡树湾
中海国际社区
项目西邻邦盛项目，接联丰路，可达含浦大道； 北邻中海国际社区，接联丰路； 东南邻靳江河风光带，接华润路（规划中）；
一、项目属性——周边环境
景观资源 占地7500余亩洋湖垸 湿地生态保护区是长 沙市区三环线范围唯 一规模性湿地。 规划中的靳江河风光 带将按照湘江风光带 标准打造。 远眺湘江。 背山面水景观绝佳。 周边配套 周边生活配套设施相对缺乏。 区域内集中内大量的低密度项目。 西二环
二楼露天泳池区
二楼样板房区
二、产品特征__会所
会所效果图
二、产品特征__园林示范区
art deco风情山水园林
二、产品特征__园林示范区
art deco风情山水园林
art deco风情山水园
三、价值解析
三、环境价值——生态景观价值 1、直面16000亩洋湖垸湿地公园，生态环境资源优越，景色优
树湾。
2012年华润将在长沙复制一座橡树 湾，为星城打造一座人文经典社区！
Leabharlann Baidu 三、橡树湾价值梳理
1、环境价值：极致景观、生态宜居、科教人文氛围 2、产品价值：高品质、高品味、高附加值 3、品牌价值：华润 = 实力的保证；橡树湾 =人文经典
四、客户特征
客户初判
本案客户初判
客户工作/居住区域：以地缘为主，北进至大学城、溁湾镇及湘雅医院一带。 河东客户主要来源于天心区新开铺及书院南路沿线、雨花区雨花亭、高桥大市 场。湘潭、常德、娄底、邵阳、益阳等地州市客户是重要补充。 年龄与教育程度：客户主要为中青年人群，25-35岁。教育程度较高，大多数 具有良好的教育背景，学历为大专及以上。
LOGO参考
项目案名__LOGO
武汉
合肥
上海
南昌
项目主题形象参考
合肥橡树湾
武汉橡树湾 http://wh.crlan d.com.cn/
THANKS!
2、尽享一线靳江河风光带，视野开阔，远眺千年岳麓山、遥望
母亲河湘江。
橡树湾
三、环境价值——人文环境价值
3、片区规划国家级含浦科教产业园区,千年岳麓书院以及大学城造
就岳麓区人文积淀。岳麓书院历史源远流长、为湖湘文化的基石，大学城汇
聚现代文化精粹，两者相互映衬，形成岳麓区独有的人文氛围和积淀。
三、产品价值——户型价值
2、高附加值产品：主力产品为N+1户型，舒适度高，赠送面积
大。
三、产品价值——建筑园林规划
3、高品位：会所、园林、外立面都彰显大气尊贵生活氛围。
建筑风格：
现代新古典，ARTDECO风格高端建 筑群。
会所规划：
3000平米高端会所，囊括健身会所、 露天泳池、风情商街。
115m
2
85m2
二、产品特征__项目鸟瞰图
二、产品特征__住宅外立面
建筑形态定位为现代新古 典:ArtDeco风格
二、产品特征__会所
会所面积：3000平米 会所功能： 1、一层：售楼中心、健身会所区 2、二层：样板房、会所露天泳池 会所布局：一层平面
二、产品特征__会所
会所布局：二层平面
绿地率
%
44.00%
二、产品特征__一期住宅统计
一期住宅分布指标一览表 栋号 4# 5# 6# 7# 8# 16# 17# 18# 总栋 数 层数 34 34 34 34 34 34 29 27 总数量 套型比/面 积比 128 10.92% 328 27.99% 238 20.31% 54 54 4.61% 238 20.31% 54 54 4.61% 56 4.78% 56 4.78%
多年地产开发经验：
20余年间华润置地以“品质给城市更多改变”为 品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准。 目前公司已在北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、 杭州、无锡、大连、宁波、长沙等中国内地39个城市 践行着高品质的理想。
经过多年的努力，华润的基业不断壮大，
商誉卓越，已发展成为中国内地和香港最 具实力的多元化控股企业之一，主营业务 包括：零售、电力、啤酒、地产、食品、
1、事业的成就感，无法替代对家庭的依赖；重视家庭生活、重视家人感受，关爱家人； 2、对于家庭生活的回归，必然导致对居所的功能舒适性提高要求，看重平面的舒适性； 3、讲求生活品质，讲求生活格调，在某种程度上，比较在乎别人对自己生活状态的评价； 4、景观资源型、大面积享受型平层的购买，获得相应的圈层认同。
A1(85)
户数 64 64
B1（100 ）
户数
B2(115 )
户数 68 68
B3(115 )
户数
C1（135 ）
户数
C2（135 ）
户数
C3（155 ）
户数
C4（175 ）
户数
64 64 64 136
34 34 34
34 34 34 136 56 56
二、产品特征__主力户型（赠送率20%以内）
客户职业：以收入相对较高的城市白领、包括企业中层管理者、高利润行业 职员等或个体工商户以及教职工人员、工程师、设计师等专业技术骨干人员为 主。
家庭结构：家庭结构相对比较简单，即将结婚、新婚两口之家、及三口之家 比例相对较高。
数据来源：中原/世联地产客户研究
客户地图
橡树湾客户地图研判
雨花亭 新开铺 地州市
湘潭、娄底、常 德、邵阳、益阳等 地州市客户，与含 浦交通、旅游、教 育联系日益密切， 存在进城、子女安 置购房需求。
数据来源：中原/世联地产客户研究
客户分精神特质
橡树湾客户精神特质模拟
置业状况 精神特质
1、城市型居住人群，对于生活和工作的中心距离要求度高； 2、对于生活品质有高要求，虽然存在挤出效应，但坚持对品质的追求； 3、面临结婚的实际问题，更在乎生活的情调； 4、需要身份价值认同感，客户普遍属于中等收入，但对于房屋所属的身份价值关注度高； 5、首次置业，缺乏经验，在乎居住品牌。 1、区域情节浓厚，对于市中心区（时刻与市区保持近距离）的心理认同感高； 2、对生活品质的追求，在满足家庭结构对空间需求的基础上，对居住品质的改善也是该部分 客户重要的心理特征； 3、再次置业经历，使得其逐步认同身份价值和圈层生活，优先满足孩子的教育问题。
橡树湾源自百年学府的人文神韵,总结北京、上海、苏州等15座橡树 湾学府系列产品丰富实践经验,塑造以钟楼和连廊为代表的校园精神堡垒, 在纵横的空间序列之间,以廊柱、门廊、浅水、雕塑、广场、喷泉等诸多 元素点缀其中,形成众多空间节点,力求创造出具有丰富内涵和浓郁人文气 息的社区形象。 2005年，华润置地进入有着“中国硅谷”之称的北京海淀中关村区 域，带着“城市运营商”的宏大造城愿景，开发华润的第一座橡树湾。 北京橡树湾以其积淀深厚的百年学府气质和红墙浓荫的经典学院风格建 筑，在京城楼市内独树一帜。随后，橡树湾项目的开发理念，在华润置 地其他城市的开发实践当中，不断的获得传承与创新，六年的时间里， 从北京到沈阳、天津、上海、福州、厦门、成都、武汉、苏州、南通、 唐山、盐城、南昌、扬州、 合肥，华润置地在全国15个城市复制了15座 橡树湾，使得橡树湾逐渐成为华润置地最为重要的一个产品系列，成为 一个城市居住文化、品质、韵味的象征，成功地赢得了成千上万客户的 认可。
岳麓山 麓山恋 麓卓越 公馆 山 迪亚溪谷 九龙 米兰 湖南工业职业 含 领仕汇 中海 春天 技术学院 浦 项目 项 含浦大 目 湖南 道
中医药 大学 靳江河风光 带
学士联络 线
中南大学 岳麓山风景 区湖南大学 新校区
阳光100
南二环
凯利 项目
洋湖垸湿地
汀湘 十里 湘江
西三环
一、项目属性——周边交通
二、产品特征__一期经济指标
一 期 技 术 经 济 指 标 项 目 计 量 单 位 数 值
用地面积
总建筑面积 计容建筑面积 容积率 1)住宅建筑面积 2)商业面积 3)物管用房 建筑密度 绿地面积
平方米
平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % 平方米
45438.29
168329.94 142717.34 3.14 139080.56 2836.78 800.00 13.72% 19992.85
首置客户
实用型首 改
享受型再 改
通过购买房屋，在满足舒适功能、生活情调基础上，获得品牌认同、身份认同、 圈层认同，是橡树湾客户的精神特质。 因此，树立“符合客户认同感、差异化的精神标签”，是形象主题的关键。
数据来源：中原/世联地产客户研究
五、橡树湾参考
橡树湾品牌介绍
品牌复制：6年16座橡树湾
•
南二环 含浦大道 洋湖大道
•
•
猴子石大桥
坪塘大道 湘府路大桥 潇湘南大道 黑石铺大桥 学士路
•
二、产品特征
二、产品特征__经济指标
会所建筑
二期
一期 三期
四期
园林展示区
项目分四期开发，总用地面积约16万平米，总建筑面积为约60 万平米，容积率为3.04.。其中一期位于项目地块中心，由8栋高层 组成。
医药、纺织、化工、水泥、微电子、燃气、
压缩机、金融等。
三、品牌价值——项目品牌
2、橡树湾品牌：华润旗下最成熟的产品线之一，拥有独特的人
文气质。
6年16湾，始于北京，以其积淀深厚 的百年学府气质和红墙浓荫的经典学院 风格建筑，在京城楼市内独树一帜。
六年时间里，从北京到沈阳、天津、
上海、福州、厦门、成都、武汉、苏州、 南通、唐山、盐城、南昌、扬州、合肥， 华润置地在全国15个城市复制了15座橡
园林规划：
大量运用廊柱、门廊、浅水、雕塑、 广场、喷泉等诸多元素, 创造出具有丰 富内涵和浓郁人文气息的社区形象。
三、品牌价值——集团品牌
1、华润品牌：世界500强，74年老牌央企，恒生指数成分股。
光辉的历史 + 强大的实力 = 品质的保证。
世界500强老牌央企：
华润集团最早可以追溯到1938年“联 和行”。 1948年，“联和行”改名为 “华润公司”。 “华”取自中华，“润” 取自毛润之。1983年，改组为华润（集团） 有限公司，属于国务院国资委管理的中央 企业。世界500强企业。 华润植根香港超过半个世纪，一直秉 承开放进取、携手共创美好生活的理念。
三、产品价值——景观价值
1、高品质：60万㎡、高绿化率、低建筑密度、景观资源社区。
整体规划：
沿靳江约1000米江岸线，外部最大限度私享宽阔的滨水及湿地公园景观
面；内部打造大尺度法式园林景观主轴。仅两排建筑，全一线景观。
橡树湾一期经济指标
占地面积：4.54万㎡
一期
总建筑面积：14万㎡ 建筑密度：13.72% 容积率：3.04 绿化率：44% 户数：1172 建筑风格：ArtDeco风格
麓南大学城
核心购房客户
重要购房客户
补充购房客户
麓南本地及大学城区 域片区的传统购房群体， 长期在河西生活对河西 极为认可，大学城以北 溁湾镇及湘雅附三、市 政府区域客户需扩大影 响进行争取。
河东主力客户具备较强的购买力， 河西置业被忽视的群体，但在河西 各优质项目却相对活跃。由于本案 地缘和交通的优势，借势麓南区域 最新规划，主动关注、主动吸引， 以新开铺、书院南路、雨花亭为核 心，以此向上扩张至东塘、侯家塘 等五一路以南区域，激发该区域内 主动购房人群购买意愿，形成本案 重要客群。
•
过江大桥3座：猴子石大桥、 湘府路大桥（在建）、黑石铺 大桥。 东西通行线5条：南二环、洋 湖大道（在建）、绕城高速、 莲坪大道（在建），及联丰路。 南北通行线5条：潇湘南大道、 象嘴路 坪塘大道（在建）、含浦大道、 学士路、象嘴路。 公交：908、912两条公交路 线。 麓南含浦片区现阶段公共交通 不便,但在建交通配套较多， 1-2年区域内，及与河西老城 联丰路 区及河东的交通条件将有较大 绕城高速 改善。
长沙华润· 橡树湾简介
一、项目属性
一、项目属性——项目四至
华润橡树湾
中海国际社区
项目西邻邦盛项目，接联丰路，可达含浦大道； 北邻中海国际社区，接联丰路； 东南邻靳江河风光带，接华润路（规划中）；
一、项目属性——周边环境
景观资源 占地7500余亩洋湖垸 湿地生态保护区是长 沙市区三环线范围唯 一规模性湿地。 规划中的靳江河风光 带将按照湘江风光带 标准打造。 远眺湘江。 背山面水景观绝佳。 周边配套 周边生活配套设施相对缺乏。 区域内集中内大量的低密度项目。 西二环
二楼露天泳池区
二楼样板房区
二、产品特征__会所
会所效果图
二、产品特征__园林示范区
art deco风情山水园林
二、产品特征__园林示范区
art deco风情山水园林
art deco风情山水园
三、价值解析
三、环境价值——生态景观价值 1、直面16000亩洋湖垸湿地公园，生态环境资源优越，景色优
树湾。
2012年华润将在长沙复制一座橡树 湾，为星城打造一座人文经典社区！
Leabharlann Baidu 三、橡树湾价值梳理
1、环境价值：极致景观、生态宜居、科教人文氛围 2、产品价值：高品质、高品味、高附加值 3、品牌价值：华润 = 实力的保证；橡树湾 =人文经典
四、客户特征
客户初判
本案客户初判
客户工作/居住区域：以地缘为主，北进至大学城、溁湾镇及湘雅医院一带。 河东客户主要来源于天心区新开铺及书院南路沿线、雨花区雨花亭、高桥大市 场。湘潭、常德、娄底、邵阳、益阳等地州市客户是重要补充。 年龄与教育程度：客户主要为中青年人群，25-35岁。教育程度较高，大多数 具有良好的教育背景，学历为大专及以上。
LOGO参考
项目案名__LOGO
武汉
合肥
上海
南昌
项目主题形象参考
合肥橡树湾
武汉橡树湾 http://wh.crlan d.com.cn/
THANKS!