桂林市七星花园小区物业管理服务合同

桂林市七星花园小区物业管理服务合同第一章总则第一条本合同当事人委托方名称：桂林市七星花园小区业主委员会（以下简称甲方）受委托方名称：桂林市桂安物业服务有限责任公司（以下简称乙方）为维护广大业主的合法权益，甲乙双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将七星花园小区委托乙方实行物业管理服务，订立本合同。

第二条物业基本情况物业名称：桂林市七星花园小区物业类型：商住楼物业座落：桂林市高新区穿山东路1号，东至桂林市中级人民法院，南至毅峰路，西至穿山东路，北至七星大酒店宿舍路。

总占地面积：125500平方米总建筑面积：376577平方米其中：住宅面积： 368168平方米；商业用房： 8409平方米；绿地面积： 70000平方米道路面积： 12955平方米；俱乐部： 1044平方米；菜市场： 3200平方米露天停车场： 920平方米；地下停车场： 21806平方米物业管理用房、业主委员会办公用房下一步双方另行协商。

第二章物业管理服务内容第三条建立物业管理服务的各项规章制度；制定物业管理服务工作实施方案并组织落实；负责与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、住户档案资料等的管理。

第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括：房屋的承重结构（住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、公共庭院等。

第五条共用设施设备的日常维护、运行和管理。

包括：供电供水单位一户一表认可前的自来水分户水表以外、自来水公司计费总表以内的上水管道及楼内下水管及通向污水井的水管道、雨落管等。

共用照明灯具、电梯系统、消防系统、保安系统、变配电系统、供水系统、泵房、避雷装置等（如开发商主张产权则另行协议）。

第六条附属配套设施、建筑物、构筑物的维修、养护和管理。

包括：道路、化粪池、物业管理区域内的物业管理用房、市政排水设施、停车场、物业管理区域的外围护栏及围墙等。

第七条规划红线以内的公共用地、公共设施、道路、鱼池、花木、建筑小品、健身器材等的维护与管理。

第八条公共区域的环境卫生保洁服务。

包括：小区共用设施设备、楼宇共用部位保洁（含楼道、走道、门厅、屋顶、天台等部位的定时清扫，内墙壁的除尘、公共门窗的擦洗、绿地、园林、路面的清扫等），垃圾的收集、清运及灭害投药等。

第九条公共区域保安服务。

包括：公共秩序维护、门岗服务、安全监控、巡视检查、消防等，不承担业主人身财产保管、保险责任，但如出现问题，由司法部门做出鉴定的，物业公司应承担相应的责任。

第十条小区内车辆管理、交通服务。

包括物业公共区域内机动车辆、非机动车辆的管理，具体办法见附件四。

第十一条房屋装饰装修监督、管理、服务。

第十二条其它委托事项如组织开展社区文化娱乐活动。

第十三条以上内容中开发商主张其产权所有，又不交物业管理费的，暂时不列入责任范围之中。

第三章物业管理服务质量要求（见附件一）第十四条服务质量保证金乙方为保证对小区提供的服务质量符合要求，应向甲方交纳服务质量保证金伍万元，但考虑到小区目前存在的不确定因素居多，待小区管理启稳后服务质量保证金问题另行约定。

第四章物业管理服务费用标准第十五条物业管理服务的责任及服务费的收支管理：一、现行的物业管理服务费的收取标准暂时不变，由乙方向业主或物业使用人代收取。

（收费收据使用甲方提供票据）。

二、所有有偿服务费用按政府有关规定收取后交甲方管理。

三、在未征得甲方同意的情况下，任何人不得随意改变小区现状或利用小区共用部位、共用设施设备进行商业盈利活动。

四、甲方所有收入费用必须首先保证乙方在每个月10前能发放上月物业管理人员工资和给物业公司的报酬（见附件二），乙方依照工作需要前期进场人员的工资以双方约定的协议实施。

五、乙方应及时将小区维护情况告知甲方并提出意见和预算，甲方在接到告知后，应在两天内把决定告知乙方。

六、临时问题乙方有权先处理后报告，但须在第一时间告知甲方。

七、甲方应保证乙方办公流动资金伍仟元的预留。

八、甲方每月10号前在核对乙方实际工作人员的情况下应付给乙方办公人员工资8万元及管理酬金1万元整。

九、其它有偿服务的收入按比例分成：（1）凡利用小区共用部位进行经营所得的费用除去成本后，按甲方50%、乙方50%的比例分成（上述约定不包括路面停车占道费用收益及公共设施设备租赁收益）；（2）路面停车占道费用收益分配方案为总收益的60%归全体业主，40%归物业管理公司用于管理成本及奖励；因为路面停车占道管理引起的相关责任由乙方负责协调及处理。

甲方不承担相关管理责任。

（3）公共设施设备租赁收益另行约定。

十、物业管理公司的所有工作人员的服装问题由乙方负责。

十一、物业管理用房及所有办公用品、工具、设备由甲方负责。

第十六条乙方物业管理服务费用的构成包括：一、物业服务人员的工资（含养老保险、失业保险等按规定提取的费用）。

二、物业管理酬金（含税）。

第十七条物业管理服务费的收取一、乙方组织人员向业主及物业使用人收取。

二、物业管理服务费用收取标准由业主委员会组织召开业主代表大会制定或调整。

三、业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，经协商不能达成协议，乙方有权在法律条件许可的范围内采取催缴行为。

拖欠物业管理费超过3个月的，按拖欠费用总额1‰/天的比例收取滞纳金。

预交三个月的，按应交服务费金额的99%收取；预交半年的，按98%收取；预交全年的，按96%收取。

第五章双方的权利及义务第十八条甲方的权利及义务一、审定乙方制定的物业管理服务工作实施方案，检查监督乙方物业管理服务的落实情况，并就物业管理的有关问题提交意见、建议和要求，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同。

二、监督“业主管理规约”的实施。

三、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备设施的状况，建议乙方及时修缮。

四、监督物业管理费及其他费用的收取情况，要求乙方按约定报送支出计划，并根据财务情况调整收入及支出费用，确保物业管理服务工作的顺利开展。

五、当业主或物业使用人不按管理规定交纳物业管理服务费时，有义务协助乙方督促其限期交纳。

六、甲方应在合同生效之日起三个月内向乙方移交七星花园小区的物业和物业管理权，并向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护养护技术资料；3、各项专业部门验收资料；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；6、物业管理所必须的资料。

7、与开发商沟通协调，处理本合同生效前的各项遗留问题，为乙方提供能够有效实施物业管理服务的必要条件。

8、协助乙方做好物业管理区域内的物业管理服务工作。

9、此项如因外界原因不能履行时，暂缓执行。

第十九条乙方的权利、义务一、根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务。

二、依照法规、规章及本合同约定向业主和物业使用人收取物业管理服务费用。

三、有权要求甲方业主及物业使用人配合乙方的管理服务。

四、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理。

五、维护物业管理区域内的公共安全、环境卫生和秩序，对业主和使用人违反《业主公约》的行为，有权根据情节轻重，采取相应的管理措施，如劝阻、制止直至诉诸法律。

六、有权根据本公司管理七星花园小区的实际需要，并征得甲方同意后选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托第三方。

七、编制房屋、设备设施及附属建筑物、绿化等的年度维修养护计划，提请甲方审定后组织实施。

八、向业主和物业使用人告知物业的有关使用规定。

九、定期会同甲方进行物业管理服务满意率调查。

十、听取物业产权人、使用人的意见和建议，接受甲方产权人、政府有关行政主管部门的监督指导。

十一、业主拖欠物业管理服务费时，要通过正常渠道解决。

十二、加强公共设施、健身器材的维护，有意外事故发生时依法解决。

十三、任何人不得随意改变小区现状，如因需要对某个部位进行改造，应先告知甲方并征得同意后方可动工。

十四、小区内如有重大事件发生时，应在第一时间通知业主委员会。

十五、因甲方原因造成不能正常履行合同时，乙方不承担相应责任。

第六章其他事项第二十条本合同期满，甲方决定不再委托乙方管理物业的，应提前三个月书面通知乙方乙方决定不再接受甲方委托的，也应提前三个月通知甲方。

第二十一条合同期满后，甲方重新选聘物业管理企业，乙方应在合同期满终止之日起十日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业相关的全部物业管理档案资料及用物业费用购买的固定资产。

第二十二条本合同终止后，甲、乙双方应做好债权、债务的清理工作，包括物业管理费的清算，对外签署的各项协议等，乙方应协助甲方做好物业管理服务的移交和善后工作。

第二十三条在实际工作中出现的问题，甲乙双方应充分协商，达成协议，协议作为本合同的附件。

如不能达成协议时，请上级行政主管部门调解，调解不成的，可以申请桂林市仲裁委员会进行仲裁，或者向辖区人民法院提起诉讼。

第七章违约第二十四条因甲方违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿。

第二十五条乙方提供的服务达不到合同约定，给甲方造成损失的，乙方须根据责任的大小给予甲方一定的经济赔偿，直至终止合同。

第八章附则第二十六条本合同的所有附件以及合同执行期间双方达成的其他协议均为本合同的组成部分，具有同等的法律效力。

第二十七条乙方可制定约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同，乙方在业主管理规约与本合同以外制定涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取合同约定以外的其他费用的，必须获得甲方批准。

第二十八条物业管理服务期限为贰年，自2009年元月1日起至2010年12月31日止。

合同期满时续签合同期限另行议定。

第二十九条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份送七星区建规局备案，三份合同具同等效力。

本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及七星花园小区全体业主及物业使用人具有约束力。

甲方：桂林市七星花园小区业主委员会乙方：桂林市桂安物业服务有限责任公司代表签章：代表签章：年月日年月日附件一七星花园小区物业管理服务质量要求为使小区各住户享有一个整洁、高雅、宁静、安全、舒适的居住环境，特制定以下服务要求。

一、基本要求1、建立完善的物业管理方案及质量管理、财务管理、档案管理制度，对小区实施社会化、专业化管理。

（1）配合有关部门杜绝小区消防、治安责任事故的发生、杜绝刑事案件的发生；（2）保洁率达100%；（3）保安、消防设施设备完好率达98%；（4）服务有效投诉率不超过20%，处理率达100%；2、管理服务人员应着装整齐，佩戴标志，行为规范，问事和善，服务主动热情。