世联经典案例解读温泉型旅游地产模式总结
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第四、营销层面
必须通过建立区域边界以解决周边低地价项目竞争问题，同时建立 区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销 创造有效价值。
本报告是严格保密的。
6
对于大规模主题地产项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
核心要点
1.资源利用研究
• 资源的盘点、评估 • 资源如何在区域发展中发挥价值 • 资源与房地产开发的互动 • 资源的保护与开发
第二、总体定位层面
作为大规模主题地产开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中 心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑 到土地增值因素。
第三、运营层面
其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得 每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的， 什么是获得现金流的。
7
对于主题式区域开发项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
4.盈利模式 5.功能布局与规划指标
核ຫໍສະໝຸດ Baidu要点
• 明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的； • 长期收益与短期收益的平衡考虑； • 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
• 合理的功能组合与功能比例 • 各功能区布局 • 核心功能区 • 规划如何为土地增值； • 指标如何使土地增值。
观点三：开发次序的确定 在原有的产业发展基础上，制定科学合理的开发计划，使地区产 业与城市功能共同发展，实现土地价值的最大化利用。
观点四：寻找成功的区域开发盈利模式 切实可行的盈利模式是区域开发关注的重要问题。不同的盈利模 式决定区域开发模式、开发计划的不同。
本报告是严格保密的。
9
根据世联以往类似项目的顾问经验，我们 对主题式区域开发的认识有如下观点
开发主体的合法性确立――目标体系的建立――土地查勘、资 源盘点――土地价值评估——确定取地策略――土地的控制与 获取――区域规划与定位――土地峰值地价的形成――开发模 式的选择――启动区的确定与启动策略――区域营销
本报告是严格保密的。
10
世联对温泉开发项目的理解
本报告是严格保密的。
11
世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研 究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例
政府政策支持 取地成本优惠
4
世联对主题地产的理解和观点 Opinion >
本报告是严格保密的。
5
对于大规模主题地产开发项目，我们认为 必须把握以下四个层面的问题
第一、战略层面
战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，大规模项目开发所 面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技 术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于整体 发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。
本报告是严格保密的。
8
根据世联以往类似项目的顾问经验，我们 对主题式区域开发的认识有如下观点
观点一：开发主体的合法性 区域开发的长期性、规模性、复杂性决定了区域开发可控性至关 重要，而开发主体的合法性是确保区域开发顺利进行的最重要的 前提
观点二：“公私合营”的合作模式 区域开发中的“公私合营”问题，以及公－政府和私－企业二者 之间的职责与利益的划分，二者的目标体系的建立及其相应的 责权利必须在区域开发之前明确
本报告是严格保密的。
2
在主题地产开发过程中，我们的客户常常 会面临如下问题
根据世联的经验， 主题地产项目研 究的核心是盈利 模式，任何其它 方面的策划研究 都要围绕盈利模 式去进行。
•项目开发依托的资源评价及发展潜力如何？ •项目发展方向和成功关键要素是什么？ •项目开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ •项目开发面临的市场竞争环境怎样？ •国内外类似案例中有哪些成功经验可借鉴？开发战略 中的致胜要素是什么？ •面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真 正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符 合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。
本报告是严格保密的。
3
盈利模式
主题地产盈利模式的指标体系
社会效益 经济效益
本报告是严格保密的。
文化发扬光大 地区形象打造
对政府的经济贡献 （GDP,税收等） 增加就业机会
土地收益 a.土地开发增值收益 b.土地转让收益
开发收益 a.经营性项目开发收益 b.商业项目开发收益
经营收益 a.旅游项目经营收益 b.配套项目经营收益
2.发展战略和整体定位
• 类似区域竞争价值对比 • 类似区域产品模式及客户分析 • 未来潜在竞争分析 • 区域特殊资源关联产业研究 • 总体发展战略 • 区域整体定位：形象、功能 • 分期开发策略
3. 开发模式
• 用地取得方式 • 开发次序 • 开发计划 • 开发纲领 • 管理模式 • 经济测算
本报告是严格保密的。
德国巴登巴登
12
国际上温泉的发展一般经历四个阶段
温泉应用发展阶段：
单纯洗浴温泉
室内温泉
环境温泉
主题温泉
发展阶段
特征描述
强调温泉单纯的 洗浴功能，人们 简单的在温泉水 里洗澡就结束了
温泉类主题地产发展模式 总结
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
主题地产项目必须关注的问题 Issue >
研究范畴界定：这里所指的主题地产是相对于常规区域开发项目 而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托较强势的自然或人 文资源进行开发，属于特殊的房地产发展项目。
观点五：区域开发风险的考虑 政策风险 经济风险
区域开发过程中面临多种风险，其中政策风险的不确定性最大，因此，增 加私营部门对政府决策影响力至关重要。
观点六：动态的区域规划 区域开发中的规划是动态的，规划与目标的检讨是区域开发过程 中不断进行的工作，具有市场可实现度的规划才是好的规划。
另对于此类大规模的区域开发项目，也有着清晰的工作步骤：
国外： Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
Dunton
Downata
广度开发 驱动
Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里
多重 资源驱动
温泉资源
深度开发 驱动
本报告是严格保密的。
文化产业 驱动
日本汤布院 英国巴斯
特殊产业 驱动
必须通过建立区域边界以解决周边低地价项目竞争问题，同时建立 区域形象基础，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销 创造有效价值。
本报告是严格保密的。
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对于大规模主题地产项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
核心要点
1.资源利用研究
• 资源的盘点、评估 • 资源如何在区域发展中发挥价值 • 资源与房地产开发的互动 • 资源的保护与开发
第二、总体定位层面
作为大规模主题地产开发，必须要有核心功能区，要有区域活力中 心；区域设施的布局必须考虑到如何使区域增值，并且同时要考虑 到土地增值因素。
第三、运营层面
其本质是盈利模式，即我们必须明确在区域开发中，不一定要赢得 每一回合，而是从战略上明晰什么是用来建立区域形象与品牌的， 什么是获得现金流的。
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对于主题式区域开发项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
4.盈利模式 5.功能布局与规划指标
核ຫໍສະໝຸດ Baidu要点
• 明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的； • 长期收益与短期收益的平衡考虑； • 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
• 合理的功能组合与功能比例 • 各功能区布局 • 核心功能区 • 规划如何为土地增值； • 指标如何使土地增值。
观点三：开发次序的确定 在原有的产业发展基础上，制定科学合理的开发计划，使地区产 业与城市功能共同发展，实现土地价值的最大化利用。
观点四：寻找成功的区域开发盈利模式 切实可行的盈利模式是区域开发关注的重要问题。不同的盈利模 式决定区域开发模式、开发计划的不同。
本报告是严格保密的。
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根据世联以往类似项目的顾问经验，我们 对主题式区域开发的认识有如下观点
开发主体的合法性确立――目标体系的建立――土地查勘、资 源盘点――土地价值评估——确定取地策略――土地的控制与 获取――区域规划与定位――土地峰值地价的形成――开发模 式的选择――启动区的确定与启动策略――区域营销
本报告是严格保密的。
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世联对温泉开发项目的理解
本报告是严格保密的。
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世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研 究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例
政府政策支持 取地成本优惠
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世联对主题地产的理解和观点 Opinion >
本报告是严格保密的。
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对于大规模主题地产开发项目，我们认为 必须把握以下四个层面的问题
第一、战略层面
战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，大规模项目开发所 面临的问题不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技 术性的，即有些方案不一定是直奔目标的，因此我们必须基于整体 发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。
本报告是严格保密的。
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根据世联以往类似项目的顾问经验，我们 对主题式区域开发的认识有如下观点
观点一：开发主体的合法性 区域开发的长期性、规模性、复杂性决定了区域开发可控性至关 重要，而开发主体的合法性是确保区域开发顺利进行的最重要的 前提
观点二：“公私合营”的合作模式 区域开发中的“公私合营”问题，以及公－政府和私－企业二者 之间的职责与利益的划分，二者的目标体系的建立及其相应的 责权利必须在区域开发之前明确
本报告是严格保密的。
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在主题地产开发过程中，我们的客户常常 会面临如下问题
根据世联的经验， 主题地产项目研 究的核心是盈利 模式，任何其它 方面的策划研究 都要围绕盈利模 式去进行。
•项目开发依托的资源评价及发展潜力如何？ •项目发展方向和成功关键要素是什么？ •项目开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ •项目开发面临的市场竞争环境怎样？ •国内外类似案例中有哪些成功经验可借鉴？开发战略 中的致胜要素是什么？ •面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真 正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符 合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。
本报告是严格保密的。
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盈利模式
主题地产盈利模式的指标体系
社会效益 经济效益
本报告是严格保密的。
文化发扬光大 地区形象打造
对政府的经济贡献 （GDP,税收等） 增加就业机会
土地收益 a.土地开发增值收益 b.土地转让收益
开发收益 a.经营性项目开发收益 b.商业项目开发收益
经营收益 a.旅游项目经营收益 b.配套项目经营收益
2.发展战略和整体定位
• 类似区域竞争价值对比 • 类似区域产品模式及客户分析 • 未来潜在竞争分析 • 区域特殊资源关联产业研究 • 总体发展战略 • 区域整体定位：形象、功能 • 分期开发策略
3. 开发模式
• 用地取得方式 • 开发次序 • 开发计划 • 开发纲领 • 管理模式 • 经济测算
本报告是严格保密的。
德国巴登巴登
12
国际上温泉的发展一般经历四个阶段
温泉应用发展阶段：
单纯洗浴温泉
室内温泉
环境温泉
主题温泉
发展阶段
特征描述
强调温泉单纯的 洗浴功能，人们 简单的在温泉水 里洗澡就结束了
温泉类主题地产发展模式 总结
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主题地产项目必须关注的问题 Issue >
研究范畴界定：这里所指的主题地产是相对于常规区域开发项目 而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托较强势的自然或人 文资源进行开发，属于特殊的房地产发展项目。
观点五：区域开发风险的考虑 政策风险 经济风险
区域开发过程中面临多种风险，其中政策风险的不确定性最大，因此，增 加私营部门对政府决策影响力至关重要。
观点六：动态的区域规划 区域开发中的规划是动态的，规划与目标的检讨是区域开发过程 中不断进行的工作，具有市场可实现度的规划才是好的规划。
另对于此类大规模的区域开发项目，也有着清晰的工作步骤：
国外： Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
Dunton
Downata
广度开发 驱动
Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里
多重 资源驱动
温泉资源
深度开发 驱动
本报告是严格保密的。
文化产业 驱动
日本汤布院 英国巴斯
特殊产业 驱动