房地产开发资料

房地产开发资料

一、单选

1、房地产开发的首要工作阶段是（A ）

A可行性研究B前期工作阶段

C建设实施阶段D房屋营销和服务阶段

2、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ D ）

A100万B800万

C2000万 D 5000万

3房地产开发项目初步可行性研究阶段，其投资估算的误差一般要求在（B ）A10% B20%

C30% D40%

4、按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资点的现值代数和，反应项目在计算期内获利能力的指标是（ B ）

A投资利润率B净现值

C内部收益率D投资回收期

5、（A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

A土地使用权的出让B土地使用权的转让

C土地使用权划拨D土地使用权赠与

6、在土地一级市场伤，根据竞争性的强弱可采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，缺乏竞争机制，缺少公开性的一种方式是（A ）

A协议出让B招标出让

C拍卖出让D投标出让

7、房地产开发资金的筹集中，长期借款的期限为（D ）

A0.5年B1年以下

C1—5年D5年以上

8、房地产开发工程采用邀请招标时，被邀请的数目通常在（D ）个之间

A1—3 B2—4 C5—10 D3—10

9、在确认计量结果后（B ）天内，发包人应向承包人支付工程款。

A7 B14 C21 D28

10、承包内容比较灵活，我国建筑市场上的工程承包大多采用的方式为（B ）A工程总承包B工程部分承包C工程自建D工程分包

11、具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段是（）

A可行性研究B前期工作阶段

C建设实施阶段D房屋营销和服务阶段

二、多项选择

1、在下列各项中，属于房地产开发前期工作的有（ABCD ）

A开发项目立项B申请土地开发使用权C拆迁安置

D筹集开发资金E市场调查和市场分析

2、土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ABC ）

A协议出让B招标出让C拍卖出让D交换出让E行政划拨3、征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ABCD ）

A土地补偿费B青苗补偿费C地上附着物补偿费

D安置补偿费E拆迁补偿费

4、房地产开发投资风险的防范策略包括（ABC ）

A风险回避B风险转移C风险控制D风险降低E风险识别

5、邀请招标方式一般适用于（BDE ）

A规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设

E工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术项目

三、判断题

1、房屋拆迁人应对被拆迁房屋的所有权人进行补偿，所有权人只包括自然人，不包括法人或其他社会机构。（×）不包括改为包括

2、如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付方式，都是等值的。（√）

3、短期资金筹集主要筹集使用期在半年以内的，在房地产开发日常经营活动中占用在流动资产上的资金。（×）半年改为1年

4、土地补偿费是指国家征用集体所有的土地时直接对土地支付的土地补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。（√）

5、房地产收益的获取有出租和出售两种方式。（×）加上自营，应该是三种

6、房屋拆迁安置的对象是指被拆迁人或者房屋承租人。被拆迁人只包括自然人，不包括法人或其他社会机构。（×）

7、项目的经营期一般是紧接项目建设期之后发生的。对转售物业，在正常情况下，其经营期一般不超过2年。( √)

8、长期资金筹集主要筹集使用期在半年以上的，用于企业对外长期投资成某项目长期建设和购置固定资产等所需的资金。（×）

9、净现值可以通过现金流量表计算求得，但NPV≥0时，表明该项目获利能力达到或超过贴现率要求的投资收益水平，应认为该项目在经济上是可取得。（√）10、按照对开发用地进行人为投入的形式和程度的不同，开发用地可以分为生地和熟地。（×）

四、解答题

1、房地产开发工程承包合同的特征？

答：除具有一般的经济合同的法律特征外，还具有以下特征：

（1）合同标的完整性

（2）合同标方式的连续性和阶段性

（3）合同履约的期限长和风险性

2、商品房预售应符合的条件？

答：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

（2）持有建筑工程规划许可证和施工许可证

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

3、简述房地产开发的程序分哪几个阶段？

答：房地产开发的程序分4个阶段，分别是：可行性研究阶段、前期工作阶段、建设实施阶段、房屋营销和服务阶段。

4、简述房地产开发策划的特征？

答：房地产开发策划的特征有：地域性、创造性、市场性、系统性、超前性、可操作性、科学性和艺术性的结合。

5、土地使用权的出让有哪些方式？各自有什么特点？

答：土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让、拍卖出让。

协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场；

招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式；

拍卖出让是竞争激烈的方式，一般使用与经济条件好、交通便利、区位优异的地段。

6、简述房地产开发项目可行性研究的工作程序？

答：项目策划、市场调查与分析、优化和选择开发方案、方案评价、编制研究报告

7、房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应当提交的证件和资料包括哪些？

答：土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料、开发企业的《营业执照》和资质等级证书、工程施工合同、商品房预售方案。

8、简述房地产开发项目申请施工招标的条件？

答：（1）工程建设用地的使用权已有偿取得，用地现场具备建设条件（2）有合格资质的设计单位负责设计的施工图纸和概算，或有能满足标价计算要求的设计文件。

（3）开发工程已列入当地计划管理部门制定的年底开工建设计划

（4）已取得《建设工程规划许可证》

（5）建设资金、主要建设材料和设备供应均已落实

9、简述房地产开发工程的招标方式及各自的优缺点？

答：主要有公开招标和邀请招标

公开招标：使开发企业有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择出