国内外房地产业发展之比较
中国房地产业发展是否过热之评判
衡 量 标 准 。 一 指 标 的变 化 可 以 反 映 出居 民 对 住房 的支 付能 力 ， 这
比值 越 低 ， 明居 民对 住 房 支付 能 力 越 高 。 果指 数 大 于 １ 则说 表 如 ，
明住 宅 价 格 的上 涨 幅度 超 过 了 城镇 居 民收 入 的 上 涨 幅 度 ，表 明 房 地 产市 场 价 格 泡沫 存 在 的 可 能性 。０ ２年 至 ２ ０ ２０ ０ ８年 各 年 的房
一
轮 过 热现 象的探 讨 。
关键 字 ： 房地 产 ； 热 ； 展 过 发
１７ ９ ９年 我 国开始 进 行 经 济 体制 改 革 ，由计 划 经 济体 制 向市
对 于 这 一 指标 的临 界 值 ， 目前 在 国际 上 并 没 有 统一 的数 值 。 但 一 般 来 说 ， 指 标 大 于 ２时 ， 们 认 为 出 现 了较 严 重 的” 价 当 我 房 泡 沫 ” 而 在 指标 上 升 到 １ ： ． ， 应 该 发 出 警戒 信 号 。从 上 表 可 ３时 就 以看 出 ． ２ ０ 从 ０ ０年 到 ２ ０ ０ ８年 ， 价 增 长 率／ Ｄ 房 Ｇ Ｐ增 长 率 这 一 指 标从未超过 ２但 在 ２０ ． ０ ４年 、０ ５年 以及 ２ ０ ２０ ０ ７年均 已经 非 常 接 近 或 者超 过 １ － ３的警 戒 水 平 ，表 示 当时 出现 了房 价 泡沫 的迹 象 。
２０ ０ ６年 的指 标 数 值有 所 回落 。 以认 为是 我 国政 府 在 ２ ０ 可 ０ ６年 出
台宏 观政 策 调控 房 地 产 市场 的结 果 。而从 微 观 角 度来 说 ． 们 采 我
１４ ３ ． ９ １８６ ２亿 元 ， 中房 地 产 投 资 完 成 额 ３ ２ １ ｌ 亿 元 ， 其 ６３． ７ 占城 镇 固定 投 资 总额 的 １ ． ， 比增长 了 １．％。 ８７ 同 ％ ６１ ２０ ０ ８年 下半 年 ， 国次 贷 危机 爆 发 并波 及 全 球 ， 国经济 也 美 我 未 能 幸 免 ， 地 产业 损 失 惨 重 中央 政府 迅 速 出 台一 系列 救 市措 房 一
房地产中介市场分析.doc
房地产中介行业是房地产业的重要组成部份，房地产中介贯通在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。
房地产中介在我国既是一个年轻的行业,又是一个蓬勃发展的行业，已显示出强大的生命力和广阔的发展前景。
它具有服务性、流动性和灵便性的特点，在房地产业中起着重要作用。
市场机会分析：优势：房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。
房产中介行业是一个良好的投资机会,随着中国房地产业发展，特殊是住房福利体制的终止和货币化分房制度的实施，我国住宅建设进入了快速、健康的发展轨道，住房二、三级市场已“浮出水面”，并日益活跃。
与此同时，我国房地产中介市场也经历了从无到有的历史阶段，市场化程度逐步提升，迎来了飞速发展的时期。
“公房上市”、“二手房买卖”、“商品房出租”等这些在几年前还比较目生的字眼，如今已成为了普通百姓耳熟能详的词汇。
劣势：地产中介行业是一种劳动密集型的服务行业！其服务水平的高低直接由其员工所提高的服务来体现。
而又因为，地产中介的市场准入门坎低，必然决定了，其从业人员的进入该行业的门坎也不高！所以，进入这个地产中介行业的人员的素质参差不齐。
1 “散、乱、差、小”是国内房产中介服务业的主要特征。
2 行业管理不规范，进入门坎低与退出成本低并存，造成房产中介企业进出频繁，无序竞争，盈利递减。
3 缺乏技术资本投入，经营模式单一落后，处于发展初期阶段。
4 企业管理落后仍是许多企业失败的关键因素。
5 地域性特征突出，尚未真正形成跨地区或者全国性的著名现代房产中介服务企业。
机会：地产中介是一种服务性的行业，前期投资不大，不需要投资很庞大的资金；也不像律师，会计行业需要很专的技能，所以，想进入这个地产行业的门槛不高。
即只需拿到营业执照，一个小门店，几台电脑就可以营业。
竞争：正是，因为进入这个行业的门坎低，所以这个行业的竞争也很激烈，行业也不够规范。
北京市房地产业与建筑业发展情况与比较
东方企业文化·产业经济 2012年10月217北京市房地产业与建筑业发展情况分析与比较周 莹（首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院，北京，100070）摘 要：房地产业与建筑业在国民经济的发展过程中有着很大联系，两者共同完成房地产生产流通的全过程，两者活动紧密衔接，相互渗透和交叉。
北京作为中国的首都，其产业发展的速度和特点与全国其他城市相比会有所不同，本文旨在分析目前北京市房地产业和建筑业的发展情况以及与其他城市相比的异同之处，从而为今后北京市产业发展政策制定提供依据。
关键词：房地产业 增加值 贡献率 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）10—0217—02 1.引言房地产业因其产业贡献率大和带动作用强的特点长久以来被视为国民经济的支柱产业，国家和政府给予了房地产业极大的关注与支持，然而随着房价的不断疯长以及由此带来的一系列社会问题，有人开始对房地产业的支柱地位提出质疑，从对社会贡献的角度看，房屋的设计由设计院完成，而建造由建筑业完成的，与房地产业没有关系；从就业人数来看，建筑业的从业人数要远远大于房地产业，因此，国家应取消房地产业的支柱作用。
本文通过对北京市房地产业与建筑业相关指标的对比分析，找出两者发展情况的异同，使读者对北京市房地产业与建筑业发展情况有清晰的认识，从而为房地产业定位问题提供理论依据。
2.房地产业和建筑业的概念与联系房地产是指土地、房屋以及附属在土地与房屋上不可分割的各种权益，房地产由于其自身固定性和不可移动的特点，故又称为不动产。
房地产业是基于土地与房屋之上，从事房地产的开发、经营、管理、维护以及一系列相关活动的总称，属于第三产业的范畴。
房地产业在国民经济和社会发展中起着先导与基础性的作用，这主要取决于房地产在国民生产与生活中的必要性，在现代的社会中，几乎没有什么活动是能够离开土地和房屋这些基础要素而进行的。
建筑业是专门从事房屋建设以及安装相关工作的物质生产部门，在产业分类中属于第二产业，从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，生产结果主要为建筑物和构筑物。
西安市房地产市场需求分析──西安市房地产业现状、发展和趋势之二
西安市房地产市场需求分析──西安市房地产业现状、发展和
趋势之二
马恒升;陆宁;方建国;魏晓飞
【期刊名称】《西北建筑工程学院学报：自然科学版》
【年(卷),期】1996(0)1
【摘要】介绍了西安市住宅、公寓、写字楼和商业楼宇的市场现状，分析了各自的市场特点和影响其市场需求的主要原因，进一步做出了市场前景分析。
【总页数】5页(P55-59)
【关键词】房地产业;住宅;公寓市场;远景;西安市
【作者】马恒升;陆宁;方建国;魏晓飞
【作者单位】西北建筑工程学院,陕西工商学院
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.西安市长安区房地产市场发展趋势研究分析 [J], 张恒
2.西安市人民政府关于印发西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知[J], ;
3.西安市房地产市场需求分析：西安市房地产业现状,发展和趋… [J], 马恒升;魏晓飞
4.西安市关于房地产业发展的基本政策—西安市房地产业的现状、发展和趋势之一
[J], 陆宁;马恒升;等
5.西安市人民政府办公厅关于成立西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组的通知 [J],
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房地产市场的影响因素
房地产市场的影响因素作者姓名：院(系所)：专业：指导教师：完成日期：：房地产市场的影响因素摘要房地产业作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用，也是宏观经济的关键领域。
近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。
房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房地产问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。
本论文从房地产市场的相关理论出发,主要从影响房地产市场的有关因素的角度展开分析。
首先,分析各经济因素对房地产市场的影响,明确了国内生产总值和利率的变化是导致房地产市场价格变动的首要因素。
随后,比较了国内生产总值和利率对房地产价格及价格涨幅的影响,得出了当国内生产总值与利率发生变化时,它对房地产价格变化的影响要大于价格涨幅变化的影响。
接下来,从房地产市场入手,分析了政策因素对于房地产价格的影响。
最后,根据实证分析的结论分析了我国房地产市场的发展趋势,进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。
关键词：房地产价格 , 影响程度，供求，政策，利率一引言（一）房地产行业的发展和历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
房地产企业的发展现状
房地产企业的发展现状
房地产企业是指以房地产开发、销售、租赁等业务为主要经营领域的企业。
在中国，房地产业一直是经济的支柱产业之一，对于国家经济发展起到了重要的推动作用。
目前，中国房地产企业的发展呈现出以下几个现状：
一、规模扩大。
随着城市化进程不断加快，房地产市场需求不断增加，房地产企业在规模上不断扩大。
目前，我国房地产企业中的龙头企业已经成为世界房地产业的重要参与者之一。
二、品牌效应明显。
由于市场竞争加剧，房地产企业逐渐意识到品牌效应的重要性，开始注重品牌建设。
在品牌建设上，一些知名房地产企业通过不懈的努力，已经打造出了具有较强影响力的品牌。
三、区域特色鲜明。
随着城市化进程的推进，各地房地产市场存在明显的区域性差异，房地产企业也在逐渐适应这一趋势，通过深入研究当地市场需求，推出适合当地居民的产品，更好地满足消费者需求。
四、产业链扩展。
随着市场竞争的加剧，房地产企业开始将产业范围向上下游延伸，扩展产业链。
例如，一些房地产企业开始涉足金融、物流、旅游等领域，以期进一步提升公司的综合实力。
总之，随着国内经济的不断发展，房地产企业的发展也呈现出不断扩大规模、注重品牌效应、区域特色鲜明、产业链扩展等趋势。
未来，房地产企业需要不断适应市场变化，创新经营模式，推出更加符合市场需求的产品，以取得更好的发展。
中国房地产企业的海外投融资及可持续发展探讨——基于万科与保利的比较分析
中国房地产企业的海外投融资及可持续发展探讨——基于万科与保利的比较分析近年来，我国房地产企业纷纷转向多元化发展，实行进军海外的“蓝海”战略，以应对国内房产市场融资与投资的挑战，如2014年1月，恒基兆业、中骏置业、富力、佳兆业与合景泰富等纷纷实施海外融资计划，而万科、绿地、碧桂园等标杆性房企亦实施了实质性的海外布局。
随着当前房产销售的疲软与市场前景的恶化，仅仅依靠地方政府的各种“救市”政策无法完全应对房产市场的降温，房地产企业更应当着眼国内市场，拓展海外市场，以促进房地产业的可持续发展。
本文以万科和保利地产为例，分析了它们在海外融资与投资方面的特点，梳理了两家房地产企业可持续发展的现状，进而结合房企国际化布局探寻我国房地产企业可持续发展的路径选择。
一、房企的国际化布局：海外投融资解读（一）发展背景方面近两年来，我国多家品牌房企纷纷进军海外，掀起房企海外投融资热潮。
2013年部分标杆性房企纷纷“出海”，而2014年，绿地等房企拓展海外的消息备受关注；据中国指数研究院公布的房企融资统计数据显示，2013年，我国通过境外融资平台向海外发行债券的房企共有38家，募集资金约1340亿元人民币，而2014年上半年，通过境外融资平台发行债券的房企共25家，发行债券35笔，募集资金约797亿元人民币。
而根据《2013年度中国对外直接投资统计公报》显示，我国对外直接投资已连续两年蝉联全球第三，2013年统计年鉴显示，截止2012年我国房地产业对外直接投资存量95.81亿美元，增幅明显；另据美国传统基金会与企业研究所联合开发的CGIT数据库数据显示，2013年我国一亿美元以上的房地产海外投资项目共22项，金额共计117.6亿美元，增幅分别达38%和54%。
根据2014年中国上市房地产企业百强榜，本文以排名前两位的上市房企万科和保利地产为例，重点比较它们在海外融资与投资等方面的异同点，以解读我国大型房企海外战略布局的基本特点。
房地产企业盈利能力案例分析—以碧桂园控股有限公司为例
房地产企业盈利能力案例分析——以碧桂园控股有限公司为例目录一、绪论 (3)（一）研究背景 (3)（二）国内外研究综述 (3)（三）研究内容和研究方法 (4)1. 论文的研究内容 (4)2. 论文所使用研究方法 (4)二、房地产企业盈利能力分析的相关理论 (5)（一）房地产企业的界定 (5)（二）评价盈利能力的指标 (5)1. 净资产收益率 (5)2. 营业成本率 (5)3. 管理费用率 (5)4. 总资产报酬率 (5)5. 销售毛利率 (5)6. 营业净利率 (6)7. 应收账款周转率 (6)三、碧桂园控股有限公司案例分析 (6)（一）碧桂园控股有限公司的经营现状 (6)1. 房地产发展现状 (6)2. 碧桂园公司的基本情况 (7)3. 碧桂园公司的经营分析 (7)（二）碧桂园公司盈利能力水平和盈利质量分析 (8)1. 数据选取及来源 (8)2. 碧桂园公司盈利能力水平分析 (8)3. 碧桂园公司盈利能力质量分析 (11)四、碧桂园公司盈利能力存在的问题及对策分析 (15)（一）碧桂园公司盈利能力存在的问题 (15)1. 管理费用控制不严 (15)2. 营业成本率高 (16)3. 应收账款周转率低 (16)（二）提高碧桂园公司盈利能力的对策建议 (16)1. 严格控制管理费用 (16)2. 加强营业成本管理 (17)3. 加强流动资产管理 (17)五、结论 (17)参考文献 (18)致谢 ...................................................... 错误!未定义书签。
附录 (18)摘要盈利能力通常是指企业在规定的时间里通过营运产生利润的能力，可用于反映该企业该时期经营情况。
因此，盈利能力是发现问题、衡量业绩和改进企业管理的最重要标准。
企业通过分析其盈利能力，可以使得财务报告使用者了解公司业绩和财务状况的影响，也可使得企业管理者做出正确的投资抉择。
目前，我国的经济在飞速发展，,房地产行业迎来朝阳时代。
河南省房地产市场发展情况分析——1998年以来河南房地产发展状况
３． 洛阳币投资 １９ 亿元 ， ６ ％， ７ ７． ９ 占全省的 ８ ％， ． 两个省 辖 ４ ． ５ ３５ ％，低于 全国平均水平 １． 百分点和 ５ ４４个 ． 百分 ５个 市 占到全省 的 ４． ５ ％，而其余 １ 个省辖市 投资 ｌ５． 点 。 ２ ６ ９ ２ ｌ ０ 三是城镇居民收入水平相对较低。 ０ ０年全省 城镇居 ２１
公楼和商业营业用房比重偏小并呈逐年下降趋势。“ 十一
五” 期间 ， 建设 占房地产开发 竣工面积比重一 直保持 住宅
在 ８ ％以上 （０ ６ ２ １ ０ ２ ０ — ０ ０年各年 度住 宅建设 占房地产开发 施 工 面 积 比 重 分 别 为 ８ ． 、３ ％ 、５８ 、８ ％ 、 ３７ ８ ． ８ ． ８ ． ％ ９ ％ ０
２ ． ５Ｏ ２ ． ０Ｏ １ Ｏ ５．
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（ ） 构 单 一 ， 品房 销 售 量 和 价 格 同 步 提 升 三 结 商
十几年来 ， 全省房地产开发 始终 以住宅建设 为主 ， 办
房地产开发是资金密集型行业 ， 多年来河南省用于 元 ，年均增长 ４ ． １ ％，与完成开发投资额的比例达到 ４
房 地产开发 的资金主 要来源于 国内贷 款 、 自筹资金 和 以 １ ７１ ． ：。 １
表 １ 全 省 房 地 产 资 金 构成 表 单 位 ： 元 亿 年 份
２０ ０６ ２ ０ ０７
江 西 １２ ５９ ３ ４ １４
河 南 １６ ８７ ３ ４ Ｏ２
湖南 １２ ６５ ３ ４ １５
湖 北 ｌ９ ０２ ３３ ７７
简析中国房地产业之发展战略
２０ ０ ６年 ９月
湖南经济管理干部学院学报
Ｊ ｕｎ ｌ ｏ ｎ ｎ ｃ ｎ ｍｉ ｎ ｇ ｍｅ ｔ ｏ ｅ ｅ ｏ ｒ ａ ｆ Ｈｕ ａ Ｅ ｏ ｏ ｃ Ｍａ ａ ｅ ｎ Ｃ ｌ ｇ ｌ
Ｓｐ ２ ０ ｅ ．， ０ ６
第１ ７卷第 ５ 期
土地 开发面积减少 ，购地 、开工 和竣工 面积增速减 缓。 １９ ２ ０ ９ ７— ０ ３年期 间，全 国房 地产 土地 开发 面积平 均每 年增 加 ２０ ４ ０多万平方米 。２ ０ ０４年由于土地市场清 理整 顿 、暂停
２２个百分点。 以２ ０ 年 一年的 变化看 ，房地产 投资增 速 ． ０ ４ 呈快速下降趋势 ，据相关数据推算 ，每月约下 降 ９ ，几乎 ％ 与固定资产投 资同步下降。 ２ 结构发生 变 化 ，但经 济适 用 房所 占比重 继续 减少 。 从地区投资结 构看 ，２ ０ ０４年东 、中和西 部地 区 房地产投 资 占全国 房地 产 总投 资 的 比重 分 别 为 ６ ． ３ 、１． ８ 和 ９５％ ５３ ％ １、 ９ ，１９ ５０ｌ ％ ９ ８年 上 述 比 重 分 别 为 ７ ． １ 、１、 ６ 和 ５５％ ２４ ％ １． ３ ２ ０ ％。２０ ０ ４年东部所 占比重较 １９ ９ ８年 下降 ５ ９ 百分 ． ８个 点 ，尽管中西部 的 比重增 大。但 由于东 部基 数 大 ，占全 国 比重仍近 ７ ％ ，中、西 部 地 区 的 增 长 对 全 局 影 响不 大 。 ０ ２ ０ 年 东、 中 、西 部 地 区 房 地 产 投 资 增 长 率 分 别 为 ０ ４ ２ ． ％ 、３ ． ％ 、２ ． ％ ，而 １９ ７９ ７６ ０６ ９ ８年三个 区域 的房 地产 开 发投 资增 长 率 分别 为 ：ｌ． ％、１ ． ％、４ ． ％ ，东部 和 １７ ８８ ２２ 收稿 日期 ： ０ ２ ６—０ ２ ０ ７— ５
2019年近十年中国房地产现状分析.doc
近十年中国房地产现状分析最近二十几年来，还没有哪个产业像房地产一样引起国人如此广泛的关注和激烈的讨论，这种情况的出现，首先在于这个产业的重要性，无论是否合理，它已经无可争议的成为目前我国国民经济发展的支柱产业；其次是因为这个产业“事多”，从拆迁上访，施工扰民，保安打人，业主投诉，房价上涨，面积缩小，产权纠纷，投资过热，房屋空置等等，诸如此类的问题无一不引起人们的广泛议论。
在全国人大会议上以厉以宁教授为首的40名人大代表把中房公司成立的日子1981年1月16日作为中国住房日，作为全国房地产发展标志。
如此算来，房地产业发展到现在，在中国已经有30年的历史。
但房地产真正引人注目，成为经济和社会上的全方位的热点，是在最近十年里的事情。
很久以来，我们都在谈论美国人的梦，这个梦的核心就是一套住房，一辆汽车。
而现在，我们也有了中国人的梦，购买住房和汽车，已经成为老百姓的消费热点。
在我们面对近乎狂热的市场形式时，决不应该忽略任何市场都有一定的生命周期，发生、发展、成长、成熟、衰退，这是任何一个产品市场都无法背离的过程，也许中国房地产暂时的繁荣会使我们忽略这一经济规律，那么就让我们放眼世界上其它地区的房地产发展历史和周期，以此来清醒的认识中国房地产的生命周期。
一、房地产业的发展周期：1．美国现在无可争议的左右着世界的经济发展，那么它的房地产发展历史又是什么样的呢？在1870年~1973年近100年里，美国房地产大致经历了由繁荣到萧条的六次周期性波动循环，平均每次波动历时18年，从周期长度的角度来看，美国房地产周期在18年左右完成一次周期波动同时，这期间也存在5年一次的短期波动。
按此规律，我们可以大致预测当前美国房地产的发展趋势。
以1981年繁荣期为基准，按照18~20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年~1992年萧条期后，大约在1999年前后重新复苏并渐渐进入新的繁荣期，其间历时约19年。
实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退的阴影而复苏的同时，政府高度重视房地产业的振兴，在此前提下，美国房地产业也显著的回升，不仅房地产交易数量显著增加，而且价格也不断上涨，与此同时带来的是住宅投资量也显著增加，这些综合因素推进了美国房地产周期重新进入发展期。
中美房地产经纪业发展及管理制度比较
经 纪 机 构 代 销 。 即使 是 这 样 ， 发 开
与 国 外 健 全 的 法 律 制 度 体 系 国 ， 营 销 领 域 来 说 ，主 要 有 以 下 就
５ 编辑 ： 瑞 ６ 小
维普资讯
房地 产 中介 ●
谈 等 字 样 经 纪 行 业 地 位 不 高 的 州 相 关 法 律 、 邦 法 、 业 伦 理 规 面 联 职
状 况 ． 是 我 国 大 多 数 城 市 住 房 二 范 等 。在 这 些 法 律 中 ， 动 产 执 照 也 不 在 西 方 国家 ， 地 产 行 业 的 自 房 级 市 场 和 租 赁 市 场 不 活 跃 的 原 因 法 是 所 有 规 范 房 地 产 经 纪 人 行 为 律 是 整 个 房 地 产 管 理 中 的 一 项 重 之 一 即 使 在 房 地 产 行 业 本 身 范 法 规 中 最 为 严 密 的 法 令 该 法 的 要 内 容 ， 种 自律 是 通 过 行 业 协 会 。 这 周 内 ． 纪 的 地 位 也 并 投 有 得 到 实 主 要 目的 是 通 过 规 定 颁 发 执 照 所 和 行 业 组 织 完 成 的 。 高 度 组 织 化 经 质性的季认 多 数 开 发 商 对 从 自 需 符 合 的 标 准 和 所 具 备 的 资 格 ，
的行业 协 会 和行 业 组 织 保证 了其
己 歼 发 房 地 产 所 得 利 润 中 挤 出
来 维 护 不 动 产 业 一定 的 专 业 服 务 房 地 产 活 动 有 效 且 有 序 地 开 展
部 分 给 代 理 机 构 还 是 感 到 不 适 应 水 平 ，从 而 保 证 社 会 大 众 的 利 益 ， 行 业 协 会 提 供 的 服 务 包 括 提 供 教 和 不 情 愿 他 们 常 常 是 把 好 卖 的 同 时 也 保 护 所 有 执 照 持 有 者 免 受 育 和 训 练 课 程 、 助 教 育 计 划 和 建 赞 房 子 自 己 先 卖 掉 ， 好 卖 的 才 委 托 不 正 当竞 争 的 侵 害 。 不 筑 研 究 等 ， 制 定 行 业 道 德 。 在 美 并
我国区域房地产业发展规律研究
我国区域房地产业发展规律研究一、本文概述随着我国经济的持续快速发展和城市化进程的深入推进，房地产业已成为国民经济的支柱产业，对经济增长、财政税收、就业和城市建设等方面产生了深远影响。
由于我国地域辽阔，各地区经济、社会、文化等条件差异显著，导致房地产市场的发展呈现出明显的区域性特征。
深入研究和把握我国区域房地产业的发展规律，对于促进房地产业健康发展、优化资源配置、提高人民生活水平具有重要的理论和实践意义。
本文旨在通过对我国不同区域房地产市场的发展历程、现状及其影响因素的深入分析，探讨我国区域房地产业的发展规律。
文章将概述我国房地产市场的总体情况，包括市场规模、发展水平、政策环境等通过对东、中、西部地区以及不同城市等级房地产市场的比较研究，揭示区域房地产市场的差异性及其背后的深层次原因结合国内外相关理论和实践，总结提炼出我国区域房地产业的发展规律，并提出相应的政策建议和发展策略。
本文的研究方法主要包括文献综述、数据分析、案例研究和比较研究等。
通过收集和整理大量的相关文献和数据资料，结合实地调研和案例分析，本文力求做到理论与实践相结合，定性与定量相结合，全面、深入地揭示我国区域房地产业的发展规律。
本文的研究不仅有助于丰富和完善我国房地产市场的理论体系，还为政府制定房地产政策、企业制定发展战略提供了有益的参考和借鉴。
同时，本文的研究也有助于提高公众对我国房地产市场的认识和理解，促进房地产市场的健康发展和社会经济的可持续发展。
二、我国区域房地产业发展概述随着我国经济的持续高速增长和城市化进程的加速推进，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，也呈现出蓬勃的发展态势。
由于我国地域辽阔，各地区经济发展水平、资源禀赋、人口分布等因素存在较大差异，房地产业在不同区域的发展也呈现出不同的特点和规律。
在东部沿海地区，尤其是长三角、珠三角和京津冀等经济发达区域，房地产业起步较早，发展迅速。
这些地区的房地产市场已经相对成熟，竞争激烈，房价普遍较高。
《基于哈佛分析框架的房地产公司财务研究国内外文献综述5100字》
基于哈佛分析框架的房地产公司财务研究国内外文献综述1 国外研究现状（1）关于房地产公司经营发展的研究国外关于房地产公司经营发展的研究较早，尤其是21世纪以后，相关的研究很多，Michael Ramorio（2017）研究发达国家和发展国家的不同，发达国家的房地产公司更注重建立良好的品牌形象、提升产品质量和防范资金风险，而发展中国家则更注重房地产销售这个环节，因此对影响房地产行业价格波动的政策更关注[1]。
Yontz,William L（2020）在对印度尼西亚的房地产公司发展战略的研究中，得到了发展战略需要根据外界环境的变化、企业内业务的调整和财务状况这三者共同来确定[2]。
Peter MK ,Kraft C（2020）对澳大利亚国内排名前10的房地产公司进行研究，发现实力强的房地产公司更应该积极地采用全球化战略去开拓国外市场，才是最有利于企业发展的[3]。
Ngoc N M , Tien N H（2021）根据成本模型建立了一体化战略模型同样得出了房地产公司的发展战略制定需要优先考虑其业务活动的调整[4]。
（2）关于财务分析的研究Khoja L, Chipulu M, Jayasekera R(2019）认为，在分析企业财务状况时，必须结合宏观环境和行业发展前景等非财务信息，才能全面、准确了解企业经营状况，降低经营风险[5]。
Michael H.David L和John D(2020）认为财务分析是一项非常丰富的工具，但目前缺乏适用于所有企业的分析指标。
因此提出用距离度量指标来解释股权收益、企业债券评级和企业困境的总体风险和系统性风险，并说明了大数据应用在财务分析中可以发挥的优势[6]。
Martin Fridson(2010）重点研究了股票价值分析以及并购估值的财务分析框架，指出企业的经营环境受国内外政经济环境的影响。
在财务分析框架有对外部环境信息的详细分析，可以有效地增强财务预测的准确性[7]。
国内外生产性服务业发展现状与趋势分析
国内外生产性服务业发展现状与趋势分析刘曙华;沈玉芳【摘要】生产性服务业是西方发达国家经济中增长幅度最快的行业之一,甚至成为了许多发达国家的支柱产业,生产性服务业对发展中国家经济发展的作用也日益得到体现.本文从发达国家和发展中国家两个层面总结了生产性服务业发展的总体状况,并分析了全球生产性服务业发展的趋势,即新的生产性服务业类型不断涌现;服务外包化;生产层级化、集聚化发展以及服务协同与融合发展.可以认为,生产性服务业的发展成为了国家竞争优势和区域竞争力提升的重要动力.【期刊名称】《创新》【年(卷),期】2010(004)006【总页数】5页(P64-68)【关键词】生产性服务业;服务外包;服务集聚【作者】刘曙华;沈玉芳【作者单位】南宁市社会科学院,上海,200062;华东师范大学城市与区域经济系,上海,200062【正文语种】中文【中图分类】F201生产性服务业是与制造业直接相关的配套性服务业，是从制造业内部的生产服务部门派生出来而独立发展起来的新兴产业，其主要功能是通过贯穿企业生产的上游（可行性研究、风险资本、产品概念设计、市场调研）、中游（质量控制、会计、法律咨询、保险等）和下游（广告、物流等）等诸多环节，为生产过程的不同阶段提供服务产品。
生产性服务业在一个国家不同地区的分布和发展水平上存在的差异，会使不同地区的经济处于不同的发展阶段，在生产性服务业发展态势好的地区，经济发展的潜力大，未来发展的后劲强；而在生产性服务业发展滞后或影响力不及的地区，在产业功能上对外的依赖性随时间的推移会不断的增加，在未来可能处于十分不利的局面。
探讨全球生产性服务业发展的现状和趋势有利于我们掌握形势，作出正确的决策。
（一）发展速度不断加快生产性服务业是西方发达国家经济中增长幅度最快的行业之一，甚至成为了许多发达国家的支柱产业，生产性服务业在发达国家经济发展中的作用日益凸显。
1970年代以来，生产性服务业作为发达国家服务业中最具活力的部门，其发展速度已超过了制造业。
香港四大地产分析
恒基兆业地产有限公司是一家投资控股公司，透过附属公司参与香港的房地产开发与投资、项目管理、建筑、物业管理、酒店、公用事业、零售、财务及投资控股以及在中国大陆的房地产开发。其旗下，包括联营公司，有六家上市公司，其中三家为恒生指数的成份股。
长江实业
恒基兆业
新鸿基
新世界
万科
应收帐款周转率
4.14
6.95
6.69
2.85
5.55
应收帐款周转天数
86.9
52.5
54.5
128
65.8
（表2）
流动资产周转率（销售收入/流动资产平均余鹅）
（图6）
流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业赢利能力；而延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低赢利能力。四家公司中，新鸿基的流动资产周转最快，长江实业相对较慢。
万科的流动资产周转速度仅次于新鸿基，同新世界相当并有超过之势，且近三年在逐年加快。
总资产周转率（销售收入/总资产平均余额）
（图7）
总资产周转越快，说明销售能力越强。四家公司中，长江实业资产周转速度最慢，新鸿基次之，恒基兆业和新世界相差不大。
相比之下，万科的总资产周转率优于上述公司许多，一方面说明万科资产规模较小，另一方面说明运用有限资产获取收入的能力增强了。结合应收帐款和流动资产周转情况，可以认为目前万科的资产营运效率比较好。
万科的资产负债率高于香港公司始终在50%以上，尽管这在中国的上市公司中并不算高。
已获利息倍数（税息前利润/利息支出）
长江实业
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国内外房地产业发展之比较
2005年04月12日15:07 新浪武汉房产
中国房地产业的诞生
中国的房地产发展是从改革开放以来才逐步发展起来的。
在我国，土地成为商品是80年代以后才逐渐得到认可的，而且当时土地是否商品这个问题是经过长久的讨论才最后有了一定的理论支撑，房地产包括“房”和“地”两方面，“房”是可以量化交易的，将其定位为商品无可厚非，而“地”由于我国国情的特殊性，它的价值很难具体衡量，不好量化，怎样买卖没有具体的标准，说它是商品很难让人接受，还有专家认为土地部分是商品，建设的房子可以通过建筑成本来交易，一直到后来有专家提出它非商品，但是可以商品化，这一“化”就把地彻底定位为商品了；就是说才算是在理论上建立了房地产业的存在基础。
78年以前，大多是国企具体执行房子的开发建设，主要解决职工住房问题，经营方式基本上是企业用一块地通过建筑公司建设房子，然后低价分房给职工，一般是按职工级别和工龄来分房，或者新旧更替，建房资金也基本由国家投资。
改革开放后有外企加入中国房产建设，国家开始对其收受开发费用，开始有偿使用土地，但收费依据还没有太明确。
改革开放初期，我国基本还是计划经济体制，国内居民住房还是按职称分发，房产是价格差别很大的商品，导致其必须用具体货币来衡量，所以部分有钱无权或资历不够的国民想通过别的渠道改善住房条件，而不是一直等待到分房的级别和年龄，也有一种情况是国营公司建设，然后整体卖给企业，企业再根据自己的标准具体分房，也基本上可以说是企业职工大团购，价位也相对便宜很多，到后来的投资主体出现多元化，中国房地产发展在随着形式的发展而与时俱进。
另外促使房地产投资多元化的原因是国家投资总量有限，没有过多的资金解决诸多人的住房问题，也就是说国家也包不了了，包括原来的以租养房政策，可是到以后的租金根本就养不了房，于是社会化建房诞生，商品房逐日出现。
但是还有一个问题就是，当时比较富裕者可以购买商品房，可中低收入的部分人的住房问题又被提上日程，国家仍然得解决他们得住房问题，于是就出现了“安居工程”，也就是经济适用房的建设和廉租房，这都是国家采取的一系列带有福利性质的住房政策，
整体市场供应形势发生变化，品种出现多样化，商品房的建设也基本按购房者需求而建，出现按需建房的局面，也可以说是房产业行成了买方市场，但是这一形势也导致水货房的出现，为什么呢？原来政府建房是找有能力建房的施工单位建设，而现在投资主体多了，涉入的主体变多，市场需要建房者出现，于是即使没有建房能力的单位也瞄准了房产业，就容易出现一批不达标的房子，也会导致房子的空置。
房产商标开始出现
1994年左右，国家鼓励投资房产开发，而政府没有足够能力解决，自然要找资金解决问题，给有钱的开发商建房，想办法承担社会责任，白给开发商土地，开发商只需向国家交一定的税收，以稳定住房需求r可以说是国企和开发商共同瓜分市场，也可以说当时开发楼盘的成本不高，当然这也是与房价低紧密相关的。
随着开发的楼盘越来越多，95年开始有专家呼吁给楼盘命名，最初注册商标的是南京一家公司，逐渐引领了房地产的品牌时代，一直演变到现在的丰富的各色楼盘。
2000年左右，“经营城市”的现象出现，土地开始参与创收，腐败也随之而来，继而就有人提出了操作透明化的要求，比如要讲清楚为什么将土地协议出让等。
这些年城市环境与投资数量的关系越来越紧密，于是各个政府也越来越重视环境建设，而房地产建设是城市整体环境的一大块，政府重点关注房地产也是自然的。
我国房地产发展趋势
未来十年，国内房地产市场应该还是会处于理性发展时期，虽然土地政策越发严谨，房产交易和二手房市场将会很活跃，物业管理也依然快速完善和进步。
调控房地产市场可以严格土地供应，但控制过紧容易造成房产的不理性疯长，一定得灵活放开；二是压缩资金，一般要从银行先开刀，但银行与房地产商基本都是伙伴关系，而且房地产是银行最好最稳定的投资渠道，不往房地产投资是不可能的。
所以长远看来，我国的房地产业还是会在国家调控下灵活、正常发展。
国外房地产业发展概况
以美国和日本为代表的国外房地产市场，基本上已有几百年的发展历史，有一套很完整得秩序和社会规则，而且与中国最大的不同是他们的土地私有制，交易是土地和房子一起进行得，卖了就是永久的，包括中国香港，其房地产很长时间以来是依西方的运行模式发展的，它和美国一样，可以进行房产的彻底买卖，其完善的纳税体系和法律保障很好地规范了房产市场，从而避免了大陆房产交易过程中诸多的法律纠纷，当然这是
与国家发展时间和国民法律意识有关的，我们国家相对没有西方房产成熟这是不争的事实。
房地产与经济发展紧密相关，可以从交易量，税收等得出其运行周期，经过长期研究，美国的周期大约是11年或18年左右，而且国外基本是每5年进行一次评估纳税，有比较成熟的市场，国内一般是购房时一次性纳税，以后基本不存在再纳税的可能，当然这还要结合以后政策发展和制定来具体分析，另外就是国内由于房地产发展历史还不够长，还不能得出具体而且有说服力的结论，即使有周期，业可能是人为影响的。
中国现在依然是以城市中心发展为主，距离国外的城市中心冷落而城郊热销现状还有一段距离，相信随着未来居民收入的提高，我国“城市摆渡一族”也会随之出现。
(被访者：谭术魁系华中科技大学公共管理学院土地资源管理系教授)。