新密白寨镇韦沟项目汇报

项目背景
项目概况
01
02
04项目展望
投资模式
05
项目测算
06
项目评价
07
市场概况
03
住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部（以下简称“三部委”）联合发出的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》（以下简称《通知》）提出，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设。

政策支持
房地产政策
郑州市国庆期间先后出台房地产限购（市内五区、郑东新区、港区、经开区、高新区）、限贷政策，郑州周边区域房地产市场相应升温。

上位规划
郑州市二七区发展提速，今年一举签约项目21个，引来678亿元投资。

二七区将要启动百年德化街文化复兴工程，打造全新的民国风情街区、新建一批中小学校，打造旅游风情小镇、慢生活小镇、文化创意小镇和养老养生健康小镇等多个大型项目。

二七区西南片区成为重点发展区域。

项目背景
郑州西南将又出现一个“后花园”
万科、绿地、融创、建业等地产大鳄纷纷大手
笔布局二七区，参与打造小镇计划。

项目地
区域规划
二七区规划
二七区
白寨镇
新密
新密白寨镇得天独厚的区位优势与二七区的规划无缝连接融为一体，形成了整个郑南新片区。

结合国家政策、上位规划、区域发展以及市场等方面情况，我们将目光投向白寨镇，韦沟村。

02
项目概况
•白寨镇位于郑州都市区西南翼，在郑州都市区构建“都市核心区—外围组团—新市镇—新型农村社区”的四级现代城镇背景下，白寨镇作为紧邻都市核心区的新市镇，在区位、交通、产业等方面具有很好的发展优势。

•白寨镇镇域范围共计91.8平方公里，2015年7月22日郑州地产集团与新密市政府签订框架协议，主要规划开发区域为白寨镇区，其他区域开发投资可自由进驻，公司开发韦沟村可以直接与政府签约。

镇区早期签订项目有蓝城桃花源项目（翟沟村）、盛润集团橲岭小镇国际生态健康城项目（刘堂村），亚星集团健康体育小镇，另外，绿地集团目前正与新密市政府关于白寨镇绿地风情小镇项目（油坊庄）洽谈中。

2017年2月，永威置业签约西腰、高庙项目。

白寨镇与二七区组成的郑州西南片区已成为城市发展新的主战场，房企争夺开发权日益激烈，房价地价不断攀升；
•白寨镇森林覆盖率80%左右，郑州市林业局与白寨镇签订合同租用土地植树造林，目前政府已有批文允许林地用地置换使用，便于区域规划开发。

•据白寨镇政府官员讲，结合目前周边土地交易价格，2016年白寨镇商住用地招拍挂价格约为40万/亩左右，工业用地为20-30万/亩。

白寨镇隶属于新密市，整体位于郑州都市区的中心城区西南部。

白寨镇西北侧有宜居健康城；东北侧为二七生态文化新城；东侧为宜居教育城。

韦沟村概况
•韦沟村位于新密市白寨镇，韦沟村北接侯寨乡，东临龙湖镇，整体处于二七区西南城市发展轴上，区位优势明显。

韦沟村西距郑登快速路约4公里，东距郑尧高速约3公里，距大学南路约7公里，023县道连接郑登快速路和大学南路，东西横向贯穿村庄。

•韦沟村现有村组16个，900户约3500口人。

村域占地面积约8000亩，其中集体建设用地（宅基地）总面积约1600亩，无基本农田，一般农田、林地、荒地6000余亩，现由林业局租用种植树木，租金均价约1300元/亩。

村域整体森林覆盖率达80%。

无高压线通过。

•村内建筑物尚未确权，建筑物面积不确定，据村内实际情况，当前住宅多为2层砖混结构，村内目前仅存一家耐火材料厂，规模属于小型。

按新密政 〔2015〕 15号拆迁补偿标准，结合周边村庄拆迁情况，初步估算未来安置用地在300亩之内，结余建设用地1300亩左右。

项目位于郑州市西南方向，具体位于新密市白寨镇韦沟村，北接二七区侯寨乡，东临新郑市龙湖镇。

韦沟
侯寨龙湖镇
新密市
新郑市
郑州市
韦沟村
白寨镇
韦沟村距离郑州市南三环约20公里（直线约14公里），驾车约30分钟；距离新密市约20公里，驾车约30分钟；距离新郑市约30公里，驾车约45分钟。

绕城高速
南三环
郑尧高速
郑卢高速
龙湖镇
新密市界
韦沟村
CBD
距离郑州火车站约27公里，
驾车约45分钟；
距离郑州CBD约35公里 ，
驾车约50分钟；
距离郑州高铁站约38公里，
驾车约1小时；
距离郑州新郑国际机场约40公里，
驾车约45分钟。

火车站
郑州东站
机场
韦沟村西距白寨镇约4公里；东距郑尧高速约3公里，距大学南路约7公里，距龙湖镇约10公里；北距郑州绕城高速（G3001）樱桃沟站约12公里（直线距离约7公里），约12分钟车程；023县道东西贯穿本项目，西接郑登快速路，东接大学南路（交叉口为西泰山村北约800米）、龙湖镇。

交通条件
郑登快速路
韦沟村
白寨镇
023县道
郑尧高速
大学南
路郑卢高速
高速口
大学路高速口
西泰山村龙湖镇
S321
3公里
7公里
4公里
12
公里
结合河南省省道网规划调整方案及新密市交通道路规划示意图，S541（郑州侯寨-新密苟堂公路）南北纵向从项目西侧穿过；规划中的郑州南五环（G310）东西横向从项目北侧穿过，项目南侧为S317机场迎宾大道快速路，未来交通将更加便利。

韦沟村
S 541
G310S317目前处于拆迁阶段，S541、G310两条道路预计2017年开工建设，初步规划三条道路距离本项目均约1.5公里左右。

S317
结合《郑州市城市轨道交通线网规划修编2015—2050方案》，
未来项目东西两侧规划建设两条地铁：地铁7号线，起于东赵站，途径大学南路，终点至曲梁站，预计2018年开工建设；地铁15号线，起于马寨站，终点至新密站，结合线路走向，白寨将设地铁站点。

项目范围及地形图•韦沟村处于中岳嵩山东麓浅山丘陵地带，沟谷、缓坡等地形地貌丰富，环
境优美。

沟谷、缓坡基本分布于村域
周边地带，沟谷落差50米左右，其他
区域相对平坦，十分便于开发规划。

该处地质为常见红土壤。

•区域内探测到温泉带，目前在村域东南方面打温泉井一口。

村内建筑（多为两层砖混结构）道路（村内道路硬化，其他为土路）
023县道
少量翻建房屋
村内建筑及道路村内建筑及道路
古树
老村落
林业局种植大面积经济林，环境优美，负氧离子含量高；项目区域有地下温泉，目前打温泉井一口。

温泉井
区域规划及配套
项目区规划方案尚未确定，据当地官员讲，其规划原则是由修建性详细规划反推控制性详细规划，因此本项目规划空间较大；项目区域目前无大型商业、医疗等基础配套，均为村镇级别。

•韦沟森林里项目位于韦沟村内，现
由河南承泽置业有限公司投资建设，早期规划用地约600亩，2016年4月以合
村并城名义项目开工建设区域约65.84亩，目前一期已主体封顶。

•
注：1、该项目目前暂无任何土地
手续，该司承诺将该项目土地性质变换为二类居住，并已上报规划； 2、该项目目前未认筹及销售，预计2017年下半年交付；
3、韦沟村村委领导在承泽置业中占有股份
规划区域
开工区域
已开工
一期开发建设2栋10+1F小高层，5栋6+1F洋房，4栋双拼别墅（两栋封顶，两栋正负零）。

企业相关证件
韦沟森林里项目开发商河南承泽置业有限公司注册资金1000万元，房地产开发为暂定资质。

03
市场概况
项目分布情况
郑州市区二七区项目：旅游风情小镇、健康养生小镇、慢生活小镇、文化创意小镇距离本项目距离均在5-10 分钟车程左右；白寨镇项目：绿地油坊庄、蓝城桃花源、龙泉谷生态文化园均与本项目地块边缘相连，到任何一个项目车程均在5分钟以内。

本项目周边片区未来几年将迎来快速发展期。

目前蓝城桃花源项目已开工建设，绿地油坊庄、龙泉谷生态文化园项目处于规划筹建期。

新密市
白寨镇
万科
融创
绿地国际
建业
绿地
（油坊庄）
蓝城桃花源
旅游风情小镇
龙泉谷生态文化园
永威项目
凯润橲岭小镇
亚星体育小镇
韦沟
开发商蓝城集团
物业位置西南绕城与郑登快速路交汇处向南8公里物业规模总占地面积约4800亩，5-8年开发物业类型一期占地600亩660套，纯中式一层、两层合院
容积率一期容积率0.3
绿化率50%
户型面积单层合院90-180㎡，双层合院180-360㎡
价格预计均价17000—20000元/㎡销售情况
据了解，一期内部认购基本销售完毕
配套项目地块内保留有“伏羲书院”、“帝王阁”、“华源祠”等文化性景点资源，内部配套医院、中小学、商业中心、养老园区、颐乐学院、
温泉酒店、休闲农业等，周边分布樱桃沟、千亩森林园区。

物业管理
绿城物业
安置区、商业
中心、
中小学、医疗
等
行政配
套区
后期开发养老园
区
千亩娱乐
休闲区
项目整体规划
一期600亩
660套中式合院
户型B 三室两厅两卫建筑面积134㎡，送庭院114
㎡
户型A 两室两厅两卫建筑面积94㎡，送庭院88㎡
户型C 四室两厅四卫一露台一层112㎡，二层69㎡
送庭院127㎡
参考项目——郑州绿地城（郑登快速路南四环）
开发商河南绿地城置业有限公司
物业位置郑密路与南四环交汇处
物业规模总占地约1012亩，总建筑面积约220万㎡
物业类型高层、办公、商业
容积率 2.99绿化率35%
户型面积目前推出77-140㎡高层房源价格高层普通住宅精装修预计13000元/㎡
销售情况
目前二期咨询中
配套绿地城三面环水：北邻运河，东临金水河，西南被尖岗水库环抱！项目东临叠彩园，内部有近百亩市政公园，生态景观轴和商业配套轴十字贯穿整个项目，内部配有从幼儿园至初中多所学校，配套全面丰富。

物业管理
深圳花样年物管顾问
参考项目——郑州绿地城
77㎡两房89㎡三房
120㎡三房140㎡四房
参考项目——二七鑫苑名城（大学路南四环）
开发商郑州晟道置业有限公司
物业位置大学南路与南四环交汇处西南角
物业规模总占地约185亩，总建筑面积约51.99万㎡
物业类型高层、公寓、商业
容积率 2.9
绿化率35%
户型面积27层高层75-130㎡，公寓54㎡
价格高层普通住宅12500元/㎡，公寓8000元/㎡，商业26000元/㎡
销售情况一期基本售罄，二期在售
配套内部配套社区幼儿园、河南省实验小学二七分校，会所，健身房，悦
玛特超市。

项目紧邻规划的地铁7号线出入口。

物业管理鑫苑物业
参考项目——二七鑫苑名城
公
寓
分
布
图88㎡三室126㎡三室
参考项目——洞林湖新田城（属于西绕城高速外）
开发商河南新田置业有限公司
物业位置荥阳市洞林湖风景区内
物业规模总占地面积10000亩，分五期开发。

别墅主要集中在一期，总建设用地面积为837.9亩
物业类型类独栋、双拼、联排、洋房、小高层、高层
容积率 1.0（一期），1.2（三期），2.0（五期）
绿化率40%
价格
联排：12000—15000元/㎡；临湖双拼：20000元/㎡；叠拼：10000—13000元/㎡；电梯洋房：7500元/㎡；高层6500元/㎡；甲
壳虫公寓精装8500元/㎡
销售情况2012年1月首期开盘。

项目一期联排、双拼部分房源在售；三期禧岸
基本售罄；五期梧桐雨售罄，甲壳虫公寓部分在售
配套 学校：以生态教育环境为核心，设置研究院或实验室、高中、初中、小学、幼儿园等；娱乐：如欢乐谷、野生动物散养园；医疗：特色疗
养医院。

物业管理河南新田物业服务有限公司
p项目规划：项目分五期开发，产品丰富，双拼、联排、
叠拼、洋房、高层。

p一期半岛墅：
双拼400-570㎡，四、六联排180-467㎡，目前部分房
源在售；洋房88-140㎡，已售罄。

p三期禧岸：
洋房90-240㎡，标准层均价6500元/㎡，复式均价
8600元/㎡，顶层均价7300元/㎡；高层80-144㎡，单五期
价5500-6000元/㎡，三期基本售罄。

p五期梧桐雨：
推出80-140 ㎡高层，均价6500元/㎡，认筹可享4千享
1万，190-220 ㎡叠墅，认筹可享1万享3万，上叠
10000-11000元/㎡，下叠12000-13000元/㎡。

在售
甲壳虫公寓25-50㎡，精装8500元/㎡，毛坯7000元/
㎡。

热销户型——J户型，5室2厅4卫，270㎡-287㎡，户型面积适中，空间布局合理
户型特点：
p联排户型，一层赠送前庭后院，北院设置私家车位；
p客厅、卧室全部朝南，入户餐厅挑空；三层赠送大面积南北露台，赠送面积较多；
p户型设计紧凑、布局合理、分区明确。

土地市场
二七区土地价格升温明显，三、四环之间土地成交价格在800万/亩以上，对比可以看出新密市土地价格优势十分明显。

区域位置
面积（亩）成交总价（万元）成交均价（万亩/亩）
成交时间竞得人
新密荥密路东、报恩街南、规划路西、嵩山大道北94.58838.693.52017-01-10新密市汇鑫城乡建设开发有限公司新密裕中路西、郑尧东路北（曲梁镇下牛村）40.82148.159.272016-11-07新密市万力实业发展有限公司二七百荣路东、芦庄路北104.1698888949.392017-02-13郑州旭辉企业管理有限公司二七三官中路东、芦庄路南83.2747090565.52017-02-13郑州市二七新区建设投资开发有限公司
二七永康路东、盛嘉路南35.0717688504.362017-02-04郑州市二七城乡更新建设开发有限公司
二七南桂路南、地泰路东39.532386819.892017-01-04郑州九如置业有限公司二七
南桂路南、地泰路西
63.73
51088
801.59
2017-01-04
融侨集团股份有限公司
04
项目展望
项目现已签约引进郑州一中，意向引进河南省实验、郑州基石国际学校、郑州外国语等多所学校，结合项目交通便利、整体占地面积大，规划空间大，可塑性强，地形地貌丰富，环境优美，地下温泉等特点，打造以精品教育为特色，融合文化体验、康体养生、科普研学、农业观光、休闲娱乐、宜居地产为一体的特色教育小镇。

小镇将凸显高品质、多元化、规模化、特色化等优势，成为风景如画、文化厚重、兼具品牌
效益及经济效益的高端项目。

引进郑州一中，河南省实验、郑州外国语及知名高校学府，打造精品教育园区。

同时发展教育上下游相关产业，推动小镇产业多元化发展。

借谷造景，借势造境，贯彻“雅士”文化，以“文人七雅”为脉络，规划设计琴、棋、书、画、诗、酒、茶七大文化，在山谷上、山谷坡、山谷底、山谷中，通过洞、坡、石、树、台地打造风格各
异的七大休闲养生度假组团，打造最富人文气息的休闲娱乐聚集中心。

开展旅居项目，庭院租住，窑洞设计，窑洞传统文化创意，农家院综合经济体验项目等等来增加效益和窑洞坡的实际存在意义。

一门擎日月，洞门锁云雷，家国华夏情！
环绕风情镇、农庄、主题公园和生态观光园，形成集娱乐观光、休闲度假、科普研学为主题的综合旅游产业。

碧画清明上河图中游，每天给自己一个新生活！
产品建议
区别于市内的传统地产，项目土地的
规模化供应，使得项目地产开发具有高品
质、多元化、特色化的优势。

产品建议：
中式合院、联排别墅、退台洋房、高
层等多样化产品组合
投资模式
05
•注资对开发公司进行控股
1、目前项目由河南承泽置业有限公司投资建设，目前项目发生费用8246万元（含资金成本2046万
），我司出资4800万元，【其中3500万元作为收购承泽置业60%股权转让金，1300万元作为承泽置业年前通过高息借款方式支付的工程款（因年前双方合同未签，我司未支付该笔工程款）】，后续约2000万元工程款（据实结算）、土地出让金（预估约3000万元）由我司出资。

森林里项目土地变性由承泽置业负责，推动与新密市政府签订韦沟村整体开发的意向协议由承泽置业主导，我司配合，同时我司尽全力推进与新密市政府的签约工作，所产生费用由我司负责。

2、韦沟村整体项目开发除我司承诺承泽置业占有5%干股外，双方根据投资金额同股同权；学校建
设双方以6:4比例投资，同股同权。

•付款节点：
1、森林里项目合作开发协议（以下称小合同）签订后五个工作日内，承泽置业将60%股权抵押于我
司，完成工商股权抵押后，我司向承泽置业预支付股权转让金1200万元和以无息借款形式支付工程款1300万元；
2、小合同签订后三个月内，我司再次向承泽置业支付剩余股权转让金2300万元。

•合作约定
目前针对我司前期资金风险，双方约定如下：
1、小合同签约后，承泽置业单方面违约或者大合同签约失败，承泽置业需在约定期限内返还我
司前期所支付的股权转让金及无息借款形式支付的工程款项；我司退出该区域的整体开发。

若承泽置业无法偿还我司款项，则该司所属森林里项目的60%抵押股权无偿归属过户我司。

2、若大合同签约成功、小项目土地变性失败，承泽置业需无偿再向我司转让总股份的10% 作
为补偿，以此平衡我司前期资金投入，但非我司所愿（此约定还需与对方商讨）。