新密白寨镇韦沟项目汇报
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项目背景
项目概况
01
02
04项目展望
投资模式
05
项目测算
06
项目评价
07
市场概况
03
住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部(以下简称“三部委”)联合发出的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》(以下简称《通知》)提出,到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设。
政策支持
房地产政策
郑州市国庆期间先后出台房地产限购(市内五区、郑东新区、港区、经开区、高新区)、限贷政策,郑州周边区域房地产市场相应升温。
上位规划
郑州市二七区发展提速,今年一举签约项目21个,引来678亿元投资。
二七区将要启动百年德化街文化复兴工程,打造全新的民国风情街区、新建一批中小学校,打造旅游风情小镇、慢生活小镇、文化创意小镇和养老养生健康小镇等多个大型项目。
二七区西南片区成为重点发展区域。
项目背景
郑州西南将又出现一个“后花园”
万科、绿地、融创、建业等地产大鳄纷纷大手
笔布局二七区,参与打造小镇计划。
项目地
区域规划
二七区规划
二七区
白寨镇
新密
新密白寨镇得天独厚的区位优势与二七区的规划无缝连接融为一体,形成了整个郑南新片区。
结合国家政策、上位规划、区域发展以及市场等方面情况,我们将目光投向白寨镇,韦沟村。
02
项目概况
•白寨镇位于郑州都市区西南翼,在郑州都市区构建“都市核心区—外围组团—新市镇—新型农村社区”的四级现代城镇背景下,白寨镇作为紧邻都市核心区的新市镇,在区位、交通、产业等方面具有很好的发展优势。
•白寨镇镇域范围共计91.8平方公里,2015年7月22日郑州地产集团与新密市政府签订框架协议,主要规划开发区域为白寨镇区,其他区域开发投资可自由进驻,公司开发韦沟村可以直接与政府签约。
镇区早期签订项目有蓝城桃花源项目(翟沟村)、盛润集团橲岭小镇国际生态健康城项目(刘堂村),亚星集团健康体育小镇,另外,绿地集团目前正与新密市政府关于白寨镇绿地风情小镇项目(油坊庄)洽谈中。
2017年2月,永威置业签约西腰、高庙项目。
白寨镇与二七区组成的郑州西南片区已成为城市发展新的主战场,房企争夺开发权日益激烈,房价地价不断攀升;
•白寨镇森林覆盖率80%左右,郑州市林业局与白寨镇签订合同租用土地植树造林,目前政府已有批文允许林地用地置换使用,便于区域规划开发。
•据白寨镇政府官员讲,结合目前周边土地交易价格,2016年白寨镇商住用地招拍挂价格约为40万/亩左右,工业用地为20-30万/亩。
白寨镇隶属于新密市,整体位于郑州都市区的中心城区西南部。
白寨镇西北侧有宜居健康城;东北侧为二七生态文化新城;东侧为宜居教育城。
韦沟村概况
•韦沟村位于新密市白寨镇,韦沟村北接侯寨乡,东临龙湖镇,整体处于二七区西南城市发展轴上,区位优势明显。
韦沟村西距郑登快速路约4公里,东距郑尧高速约3公里,距大学南路约7公里,023县道连接郑登快速路和大学南路,东西横向贯穿村庄。
•韦沟村现有村组16个,900户约3500口人。
村域占地面积约8000亩,其中集体建设用地(宅基地)总面积约1600亩,无基本农田,一般农田、林地、荒地6000余亩,现由林业局租用种植树木,租金均价约1300元/亩。
村域整体森林覆盖率达80%。
无高压线通过。
•村内建筑物尚未确权,建筑物面积不确定,据村内实际情况,当前住宅多为2层砖混结构,村内目前仅存一家耐火材料厂,规模属于小型。
按新密政 〔2015〕 15号拆迁补偿标准,结合周边村庄拆迁情况,初步估算未来安置用地在300亩之内,结余建设用地1300亩左右。
项目位于郑州市西南方向,具体位于新密市白寨镇韦沟村,北接二七区侯寨乡,东临新郑市龙湖镇。
韦沟
侯寨龙湖镇
新密市
新郑市
郑州市
韦沟村
白寨镇
韦沟村距离郑州市南三环约20公里(直线约14公里),驾车约30分钟;距离新密市约20公里,驾车约30分钟;距离新郑市约30公里,驾车约45分钟。
绕城高速
南三环
郑尧高速
郑卢高速
龙湖镇
新密市界
韦沟村
CBD
距离郑州火车站约27公里,
驾车约45分钟;
距离郑州CBD约35公里 ,
驾车约50分钟;
距离郑州高铁站约38公里,
驾车约1小时;
距离郑州新郑国际机场约40公里,
驾车约45分钟。
火车站
郑州东站
机场
韦沟村西距白寨镇约4公里;东距郑尧高速约3公里,距大学南路约7公里,距龙湖镇约10公里;北距郑州绕城高速(G3001)樱桃沟站约12公里(直线距离约7公里),约12分钟车程;023县道东西贯穿本项目,西接郑登快速路,东接大学南路(交叉口为西泰山村北约800米)、龙湖镇。
交通条件
郑登快速路
韦沟村
白寨镇
023县道
郑尧高速
大学南
路郑卢高速
高速口
大学路高速口
西泰山村龙湖镇
S321
3公里
7公里
4公里
12
公里
结合河南省省道网规划调整方案及新密市交通道路规划示意图,S541(郑州侯寨-新密苟堂公路)南北纵向从项目西侧穿过;规划中的郑州南五环(G310)东西横向从项目北侧穿过,项目南侧为S317机场迎宾大道快速路,未来交通将更加便利。
韦沟村
S 541
G310S317目前处于拆迁阶段,S541、G310两条道路预计2017年开工建设,初步规划三条道路距离本项目均约1.5公里左右。
S317
结合《郑州市城市轨道交通线网规划修编2015—2050方案》,
未来项目东西两侧规划建设两条地铁:地铁7号线,起于东赵站,途径大学南路,终点至曲梁站,预计2018年开工建设;地铁15号线,起于马寨站,终点至新密站,结合线路走向,白寨将设地铁站点。
项目范围及地形图•韦沟村处于中岳嵩山东麓浅山丘陵地带,沟谷、缓坡等地形地貌丰富,环
境优美。
沟谷、缓坡基本分布于村域
周边地带,沟谷落差50米左右,其他
区域相对平坦,十分便于开发规划。
该处地质为常见红土壤。
•区域内探测到温泉带,目前在村域东南方面打温泉井一口。
村内建筑(多为两层砖混结构)道路(村内道路硬化,其他为土路)
023县道
少量翻建房屋
村内建筑及道路村内建筑及道路
古树
老村落
林业局种植大面积经济林,环境优美,负氧离子含量高;项目区域有地下温泉,目前打温泉井一口。
温泉井
区域规划及配套
项目区规划方案尚未确定,据当地官员讲,其规划原则是由修建性详细规划反推控制性详细规划,因此本项目规划空间较大;项目区域目前无大型商业、医疗等基础配套,均为村镇级别。
•韦沟森林里项目位于韦沟村内,现
由河南承泽置业有限公司投资建设,早期规划用地约600亩,2016年4月以合
村并城名义项目开工建设区域约65.84亩,目前一期已主体封顶。
•
注:1、该项目目前暂无任何土地
手续,该司承诺将该项目土地性质变换为二类居住,并已上报规划; 2、该项目目前未认筹及销售,预计2017年下半年交付;
3、韦沟村村委领导在承泽置业中占有股份
规划区域
开工区域
已开工
一期开发建设2栋10+1F小高层,5栋6+1F洋房,4栋双拼别墅(两栋封顶,两栋正负零)。
企业相关证件
韦沟森林里项目开发商河南承泽置业有限公司注册资金1000万元,房地产开发为暂定资质。
03
市场概况
项目分布情况
郑州市区二七区项目:旅游风情小镇、健康养生小镇、慢生活小镇、文化创意小镇距离本项目距离均在5-10 分钟车程左右;白寨镇项目:绿地油坊庄、蓝城桃花源、龙泉谷生态文化园均与本项目地块边缘相连,到任何一个项目车程均在5分钟以内。
本项目周边片区未来几年将迎来快速发展期。
目前蓝城桃花源项目已开工建设,绿地油坊庄、龙泉谷生态文化园项目处于规划筹建期。
新密市
白寨镇
万科
融创
绿地国际
建业
绿地
(油坊庄)
蓝城桃花源
旅游风情小镇
龙泉谷生态文化园
永威项目
凯润橲岭小镇
亚星体育小镇
韦沟
开发商蓝城集团
物业位置西南绕城与郑登快速路交汇处向南8公里物业规模总占地面积约4800亩,5-8年开发物业类型一期占地600亩660套,纯中式一层、两层合院
容积率一期容积率0.3
绿化率50%
户型面积单层合院90-180㎡,双层合院180-360㎡
价格预计均价17000—20000元/㎡销售情况
据了解,一期内部认购基本销售完毕
配套项目地块内保留有“伏羲书院”、“帝王阁”、“华源祠”等文化性景点资源,内部配套医院、中小学、商业中心、养老园区、颐乐学院、
温泉酒店、休闲农业等,周边分布樱桃沟、千亩森林园区。
物业管理
绿城物业
安置区、商业
中心、
中小学、医疗
等
行政配
套区
后期开发养老园
区
千亩娱乐
休闲区
项目整体规划
一期600亩
660套中式合院
户型B 三室两厅两卫建筑面积134㎡,送庭院114
㎡
户型A 两室两厅两卫建筑面积94㎡,送庭院88㎡
户型C 四室两厅四卫一露台一层112㎡,二层69㎡
送庭院127㎡
参考项目——郑州绿地城(郑登快速路南四环)
开发商河南绿地城置业有限公司
物业位置郑密路与南四环交汇处
物业规模总占地约1012亩,总建筑面积约220万㎡
物业类型高层、办公、商业
容积率 2.99绿化率35%
户型面积目前推出77-140㎡高层房源价格高层普通住宅精装修预计13000元/㎡
销售情况
目前二期咨询中
配套绿地城三面环水:北邻运河,东临金水河,西南被尖岗水库环抱!项目东临叠彩园,内部有近百亩市政公园,生态景观轴和商业配套轴十字贯穿整个项目,内部配有从幼儿园至初中多所学校,配套全面丰富。
物业管理
深圳花样年物管顾问
参考项目——郑州绿地城
77㎡两房89㎡三房
120㎡三房140㎡四房
参考项目——二七鑫苑名城(大学路南四环)
开发商郑州晟道置业有限公司
物业位置大学南路与南四环交汇处西南角
物业规模总占地约185亩,总建筑面积约51.99万㎡
物业类型高层、公寓、商业
容积率 2.9
绿化率35%
户型面积27层高层75-130㎡,公寓54㎡
价格高层普通住宅12500元/㎡,公寓8000元/㎡,商业26000元/㎡
销售情况一期基本售罄,二期在售
配套内部配套社区幼儿园、河南省实验小学二七分校,会所,健身房,悦
玛特超市。
项目紧邻规划的地铁7号线出入口。
物业管理鑫苑物业
参考项目——二七鑫苑名城
公
寓
分
布
图88㎡三室126㎡三室
参考项目——洞林湖新田城(属于西绕城高速外)
开发商河南新田置业有限公司
物业位置荥阳市洞林湖风景区内
物业规模总占地面积10000亩,分五期开发。
别墅主要集中在一期,总建设用地面积为837.9亩
物业类型类独栋、双拼、联排、洋房、小高层、高层
容积率 1.0(一期),1.2(三期),2.0(五期)
绿化率40%
价格
联排:12000—15000元/㎡;临湖双拼:20000元/㎡;叠拼:10000—13000元/㎡;电梯洋房:7500元/㎡;高层6500元/㎡;甲
壳虫公寓精装8500元/㎡
销售情况2012年1月首期开盘。
项目一期联排、双拼部分房源在售;三期禧岸
基本售罄;五期梧桐雨售罄,甲壳虫公寓部分在售
配套 学校:以生态教育环境为核心,设置研究院或实验室、高中、初中、小学、幼儿园等;娱乐:如欢乐谷、野生动物散养园;医疗:特色疗
养医院。
物业管理河南新田物业服务有限公司
p项目规划:项目分五期开发,产品丰富,双拼、联排、
叠拼、洋房、高层。
p一期半岛墅:
双拼400-570㎡,四、六联排180-467㎡,目前部分房
源在售;洋房88-140㎡,已售罄。
p三期禧岸:
洋房90-240㎡,标准层均价6500元/㎡,复式均价
8600元/㎡,顶层均价7300元/㎡;高层80-144㎡,单五期
价5500-6000元/㎡,三期基本售罄。
p五期梧桐雨:
推出80-140 ㎡高层,均价6500元/㎡,认筹可享4千享
1万,190-220 ㎡叠墅,认筹可享1万享3万,上叠
10000-11000元/㎡,下叠12000-13000元/㎡。
在售
甲壳虫公寓25-50㎡,精装8500元/㎡,毛坯7000元/
㎡。
热销户型——J户型,5室2厅4卫,270㎡-287㎡,户型面积适中,空间布局合理
户型特点:
p联排户型,一层赠送前庭后院,北院设置私家车位;
p客厅、卧室全部朝南,入户餐厅挑空;三层赠送大面积南北露台,赠送面积较多;
p户型设计紧凑、布局合理、分区明确。
土地市场
二七区土地价格升温明显,三、四环之间土地成交价格在800万/亩以上,对比可以看出新密市土地价格优势十分明显。
区域位置
面积(亩)成交总价(万元)成交均价(万亩/亩)
成交时间竞得人
新密荥密路东、报恩街南、规划路西、嵩山大道北94.58838.693.52017-01-10新密市汇鑫城乡建设开发有限公司新密裕中路西、郑尧东路北(曲梁镇下牛村)40.82148.159.272016-11-07新密市万力实业发展有限公司二七百荣路东、芦庄路北104.1698888949.392017-02-13郑州旭辉企业管理有限公司二七三官中路东、芦庄路南83.2747090565.52017-02-13郑州市二七新区建设投资开发有限公司
二七永康路东、盛嘉路南35.0717688504.362017-02-04郑州市二七城乡更新建设开发有限公司
二七南桂路南、地泰路东39.532386819.892017-01-04郑州九如置业有限公司二七
南桂路南、地泰路西
63.73
51088
801.59
2017-01-04
融侨集团股份有限公司
04
项目展望
项目现已签约引进郑州一中,意向引进河南省实验、郑州基石国际学校、郑州外国语等多所学校,结合项目交通便利、整体占地面积大,规划空间大,可塑性强,地形地貌丰富,环境优美,地下温泉等特点,打造以精品教育为特色,融合文化体验、康体养生、科普研学、农业观光、休闲娱乐、宜居地产为一体的特色教育小镇。
小镇将凸显高品质、多元化、规模化、特色化等优势,成为风景如画、文化厚重、兼具品牌
效益及经济效益的高端项目。
引进郑州一中,河南省实验、郑州外国语及知名高校学府,打造精品教育园区。
同时发展教育上下游相关产业,推动小镇产业多元化发展。
借谷造景,借势造境,贯彻“雅士”文化,以“文人七雅”为脉络,规划设计琴、棋、书、画、诗、酒、茶七大文化,在山谷上、山谷坡、山谷底、山谷中,通过洞、坡、石、树、台地打造风格各
异的七大休闲养生度假组团,打造最富人文气息的休闲娱乐聚集中心。
开展旅居项目,庭院租住,窑洞设计,窑洞传统文化创意,农家院综合经济体验项目等等来增加效益和窑洞坡的实际存在意义。
一门擎日月,洞门锁云雷,家国华夏情!
环绕风情镇、农庄、主题公园和生态观光园,形成集娱乐观光、休闲度假、科普研学为主题的综合旅游产业。
碧画清明上河图中游,每天给自己一个新生活!
产品建议
区别于市内的传统地产,项目土地的
规模化供应,使得项目地产开发具有高品
质、多元化、特色化的优势。
产品建议:
中式合院、联排别墅、退台洋房、高
层等多样化产品组合
投资模式
05
•注资对开发公司进行控股
1、目前项目由河南承泽置业有限公司投资建设,目前项目发生费用8246万元(含资金成本2046万
),我司出资4800万元,【其中3500万元作为收购承泽置业60%股权转让金,1300万元作为承泽置业年前通过高息借款方式支付的工程款(因年前双方合同未签,我司未支付该笔工程款)】,后续约2000万元工程款(据实结算)、土地出让金(预估约3000万元)由我司出资。
森林里项目土地变性由承泽置业负责,推动与新密市政府签订韦沟村整体开发的意向协议由承泽置业主导,我司配合,同时我司尽全力推进与新密市政府的签约工作,所产生费用由我司负责。
2、韦沟村整体项目开发除我司承诺承泽置业占有5%干股外,双方根据投资金额同股同权;学校建
设双方以6:4比例投资,同股同权。
•付款节点:
1、森林里项目合作开发协议(以下称小合同)签订后五个工作日内,承泽置业将60%股权抵押于我
司,完成工商股权抵押后,我司向承泽置业预支付股权转让金1200万元和以无息借款形式支付工程款1300万元;
2、小合同签订后三个月内,我司再次向承泽置业支付剩余股权转让金2300万元。
•合作约定
目前针对我司前期资金风险,双方约定如下:
1、小合同签约后,承泽置业单方面违约或者大合同签约失败,承泽置业需在约定期限内返还我
司前期所支付的股权转让金及无息借款形式支付的工程款项;我司退出该区域的整体开发。
若承泽置业无法偿还我司款项,则该司所属森林里项目的60%抵押股权无偿归属过户我司。
2、若大合同签约成功、小项目土地变性失败,承泽置业需无偿再向我司转让总股份的10% 作
为补偿,以此平衡我司前期资金投入,但非我司所愿(此约定还需与对方商讨)。