新密白寨镇韦沟项目汇报

项目背景

项目概况

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04项目展望

投资模式

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项目测算

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项目评价

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市场概况

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住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部（以下简称“三部委”）联合发出的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》（以下简称《通知》）提出，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设。

政策支持

房地产政策

郑州市国庆期间先后出台房地产限购（市内五区、郑东新区、港区、经开区、高新区）、限贷政策，郑州周边区域房地产市场相应升温。

上位规划

郑州市二七区发展提速，今年一举签约项目21个，引来678亿元投资。二七区将要启动百年德化街文化复兴工程，打造全新的民国风情街区、新建一批中小学校，打造旅游风情小镇、慢生活小镇、文化创意小镇和养老养生健康小镇等多个大型项目。二七区西南片区成为重点发展区域。

项目背景

郑州西南将又出现一个“后花园”

万科、绿地、融创、建业等地产大鳄纷纷大手

笔布局二七区，参与打造小镇计划。

项目地

区域规划

二七区规划

二七区

白寨镇

新密

新密白寨镇得天独厚的区位优势与二七区的规划无缝连接融为一体，形成了整个郑南新片区。

结合国家政策、上位规划、区域发展以及市场等方面情况，我们将目光投向白寨镇，韦沟村。

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项目概况

•白寨镇位于郑州都市区西南翼，在郑州都市区构建“都市核心区—外围组团—新市镇—新型农村社区”的四级现代城镇背景下，白寨镇作为紧邻都市核心区的新市镇，在区位、交通、产业等方面具有很好的发展优势。

•白寨镇镇域范围共计91.8平方公里，2015年7月22日郑州地产集团与新密市政府签订框架协议，主要规划开发区域为白寨镇区，其他区域开发投资可自由进驻，公司开发韦沟村可以直接与政府签约。镇区早期签订项目有蓝城桃花源项目（翟沟村）、盛润集团橲岭小镇国际生态健康城项目（刘堂村），亚星集团健康体育小镇，另外，绿地集团目前正与新密市政府关于白寨镇绿地风情小镇项目（油坊庄）洽谈中。2017年2月，永威置业签约西腰、高庙项目。白寨镇与二七区组成的郑州西南片区已成为城市发展新的主战场，房企争夺开发权日益激烈，房价地价不断攀升；

•白寨镇森林覆盖率80%左右，郑州市林业局与白寨镇签订合同租用土地植树造林，目前政府已有批文允许林地用地置换使用，便于区域规划开发。

•据白寨镇政府官员讲，结合目前周边土地交易价格，2016年白寨镇商住用地招拍挂价格约为40万/亩左右，工业用地为20-30万/亩。

白寨镇隶属于新密市，整体位于郑州都市区的中心城区西南部。

白寨镇西北侧有宜居健康城；东北侧为二七生态文化新城；东侧为宜居教育城。

韦沟村概况

•韦沟村位于新密市白寨镇，韦沟村北接侯寨乡，东临龙湖镇，整体处于二七区西南城市发展轴上，区位优势明显。韦沟村西距郑登快速路约4公里，东距郑尧高速约3公里，距大学南路约7公里，023县道连接郑登快速路和大学南路，东西横向贯穿村庄。

•韦沟村现有村组16个，900户约3500口人。村域占地面积约8000亩，其中集体建设用地（宅基地）总面积约1600亩，无基本农田，一般农田、林地、荒地6000余亩，现由林业局租用种植树木，租金均价约1300元/亩。村域整体森林覆盖率达80%。无高压线通过。•村内建筑物尚未确权，建筑物面积不确定，据村内实际情况，当前住宅多为2层砖混结构，村内目前仅存一家耐火材料厂，规模属于小型。按新密政 〔2015〕 15号拆迁补偿标准，结合周边村庄拆迁情况，初步估算未来安置用地在300亩之内，结余建设用地1300亩左右。

项目位于郑州市西南方向，具体位于新密市白寨镇韦沟村，北接二七区侯寨乡，东临新郑市龙湖镇。

韦沟

侯寨龙湖镇

新密市

新郑市

郑州市

韦沟村

白寨镇

韦沟村距离郑州市南三环约20公里（直线约14公里），驾车约30分钟；距离新密市约20公里，驾车约30分钟；距离新郑市约30公里，驾车约45分钟。

绕城高速

南三环

郑尧高速

郑卢高速

龙湖镇

新密市界

韦沟村

CBD

距离郑州火车站约27公里，

驾车约45分钟；

距离郑州CBD约35公里 ，

驾车约50分钟；

距离郑州高铁站约38公里，

驾车约1小时；

距离郑州新郑国际机场约40公里，

驾车约45分钟。

火车站

郑州东站

机场

韦沟村西距白寨镇约4公里；东距郑尧高速约3公里，距大学南路约7公里，距龙湖镇约10公里；北距郑州绕城高速（G3001）樱桃沟站约12公里（直线距离约7公里），约12分钟车程；023县道东西贯穿本项目，西接郑登快速路，东接大学南路（交叉口为西泰山村北约800米）、龙湖镇。

交通条件

郑登快速路

韦沟村

白寨镇

023县道

郑尧高速

大学南

路郑卢高速

高速口

大学路高速口

西泰山村龙湖镇

S321

3公里

7公里

4公里

12

公里

结合河南省省道网规划调整方案及新密市交通道路规划示意图，S541（郑州侯寨-新密苟堂公路）南北纵向从项目西侧穿过；规划中的郑州南五环（G310）东西横向从项目北侧穿过，项目南侧为S317机场迎宾大道快速路，未来交通将更加便利。

韦沟村

S 541

G310S317目前处于拆迁阶段，S541、G310两条道路预计2017年开工建设，初步规划三条道路距离本项目均约1.5公里左右。

S317